예를 들어, 최초 2년 임대차계약 후 만기 즈음해서 임대인, 임차인 합의하에 기간을 1년 연장했을 때, 주택임대차보호법 제4조 1항에 따라 임차인이 2년을 주장할 수 있을까?

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★ 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

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이를 제한하는 다른 근거규정은 없지만, 일부에서는 ‘동법 제4조 1항의 취지는 임차인에게 최소 2년 기간을 보장한다는 의미에 불과하기 때문에 이미 2년을 보장받은 상태에서의 연장계약에서는 동법 제4조 1항의 적용이 배제된다’는 주장을 하고 있다. 실무상으로 자주 문제가 되고 있다. 아직 분명한 선례를 찾지 못했지만, 연장계약 역시 동법 제4조 1항에서 정하는 임대차계약이 분명하다는 점, 임차인 보호를 위한 특별법인 점을 감안할 때 임의로 제한 해석하기에 법적근거가 부족한 점 때문에 이를 긍정하는 것이 타당해 보인다. 아래 판결 역시 이런 결론에 바탕을 두고 있다.
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★ 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결[건물명도·임차권존재확인]
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【판결요지】
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[1] 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.
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[2] 임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

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【이유】

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상고이유를 본다

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주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다 고 풀이함이 상당하다.

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따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고 ( 당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.

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원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

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그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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위 대법원 판결만으로는 사안이 명확치 않은데, 원심인 서울지방법원 1995. 12. 20. 선고 95나37901, 37918 판결에 의하면, 1991. 4. 24. 원고는 피고에게 이 사건 주택을 2년 기간으로 임대하였고 기간 만료되는 1993. 4. 24. 다시 1년을 계약하게 되는데, 피고가 명도를 불응하자 소송이 제기된다. 1993. 4. 24.으로부터 2년이 경과한 1995. 4. 23.이 임대차만기라는 전제로 피고의 명도의무를 주장한 원고 주장에 대해, 피고는 1993. 4. 24.으로부터 1년 약정기간 만료 이후에 묵시적 갱신으로 2년이 연장되어 1996. 4. 23.이 임대차만기라서 아직 만기가 도래하지 않았다는 취지로 항변했다.

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이에 대해 원심법원은 대법원판결과 같은 취지로 원고의 명도청구를 인용했고 대법원에서 그대로 확정되었다. 피고항변의 부당함에 대해 구체적으로 판시한 원심판단은 다음과 같다.

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살피건대, 주택임대차보호법 제4조 제1항에 정한 2년의 최저임대기간에 관한 규정이 임차인을 보호하기 위한 규정이고 따라서 위 규정에 위반한 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 할 것이어서 임차인은 2년 미만으로 정하여진 임대차 기간의 만료를 주장할 수도 있는 것이지만, 임차인에게 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 위 법규정의 취지에 비추어 볼 때, 임차인이 위 법규정의 적용을 배제 하고 2년 미만으로 정하여진 임대차의 기간만료를 주장할 수 있는 경우는 임차인 스스로가 2년 미만 기간의 임대차의 종료를 주장하고 그 종료에 터잡은 권리(예컨대 임대차보증금 반환청구권)를 행사하는 경우에 한정되어야 할 것이고, 이 사건에서와 같이 임차인 이 임대차의 존속을 주장하는 경우에까지 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대 기간을 주장할 수는 없다고 보아야 할 것이다. 만약 위와 같이 제한적으로 해석하지 아니한다면, 예컨대 이 사건에서와 같이 임대차기간을 1년으로 정한 임차인은 계약일로부터 1년 또는 2년이 경과한 시점 중 어느 시점을 임의로 선택하여 그 이후의 묵시의 갱신을 주장하고 자신이 선택한 기간만료일로부터 추가로 2년 단위(묵시의 갱신된 경우 임대차기간은 정함이 없는 것이 되어 위 법 제4조 제1항에 따라 그 기간은 2년이 될 것이다)의 임대차의 존속을 주장할 수 있게 되어 결국 임차인은 매 1년마다 계약일로부터 홀수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 약정에 따라 1년으로 주장하는 경우) 또는 짝수년이 경과한 시점(최초의 임대차기간을 법규정에 따라 2년으로 주장하는 경우) 중 어느 시점을 선택하여 임대차의 종료를 주장할 수 있게 되는 반면, 임대인의 경우는 그 반사효과로서 매 1년의 기간이 경과할 때마다 최소한 2번(임차인이 만료일을 어느 시점으로 주장할지 모르므로) 이상 갱신거절의 통지를 하여야만 비로소 임대차를 종료시킬 수 있게 되는바, 이러한 결론은 임차인의 주거생활의 안정을 보호하려는 주택임대차보호법의 목적을 넘어서서 임대인을 매우 불안정한 지위에 빠지게 하는 것으로서 임대인에게 지나치게 불리하여 부당할 뿐만 아니라 임대인에게 그 의사에 반한 법의 임대기간 의제를 지나칠 정도로 강요하는 것이어서 계약에 있어서 사적 자치라는 기본원칙에도 반하는 것이 된다. 따라서 이 사건의 경우 피고들은 위 법규정에 따라 2년의 임대차기간을 주장할 수 있음은 별론으로 하고 1년의 약정임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었는 이유로 결국 통산기간 3년의 임대차의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것이므로 피고들의 위 주장은 이유 없다.(가사, 임차인인 피고들이 1년의 기간의 임대차의 종료를 주장할 수 있고, 그 이후에 임대차가 묵시적으로 갱신되었다고 하더라도 그 갱신된 임대차의 기간에 관하여는 민법의 규정이 적용된다고 하여야 할 것이다. 왜냐하면, 피고들이 약정임대차의 기간에 관하여는 위 법규정의 적용배제를 주장하면서도 묵시적으로 갱신된 임대차의 기간에 관하여는 위 법규정의 적용을 주장하는 것은, 동일한 법규정을 자신에게 유리한 경우에만 한정하여 적용할 것을 주장하는 것으로서 신의칙상 허용될 수 없다고 봄이 상당하고, 또한 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 그 갱신의 토대가 된 약정임대차의 존속기간보다 장기간이라고 볼 수는 없기 때문이다. 그렇다면 원고가 위 갱신된 임대차를 해지한다는 뜻을 표시한 이 사건 소장이 피고들에게 1994.12.31. 송달되었음은 기록상 명백하므로, 원고와 피고들 사이의 이 사건 주택에 대한 임대차계약은 위 1994.12.31.로부터 6개월이 지난 1995.6.30. 해지되었다고 할 것이어서 피고들의 위 주장은 역시 이유 없다.)

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기존 2년 임대차기간 만료 후 1년 재계약이 이루어진 위 판결 사안에서도 동법 제4조 1항에 따른 2년 간주를 당연한 전제로 하고 있고, 더 나아가 법취지로 볼 때 위와 같은 사안에서는 임차인의 1년 주장은 불가하다고까지 판단하고 있다. 결국, 다소 다른 쟁점이기는 하지만 대법원 역시 긍정하는 태도를 취하고 있는 것이다.
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그렇다면, 2년 만기 후 2년 미만의 기간으로 재연장하는 합의를 함에 있어 임대인은 매우 신중할 필요가 있다. 합의에 불구하고 임차인이 2년 주장할 가능성이 있기 때문이다.
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이런 점을 감안한다면, 임대차계약이라는 형식 대신에 “명도기간 연장합의”라는 정도의 형식으로 2년 만기 후에 명도 할 의무가 있지만 임차인 사정으로 일정기간 명도기간을 합의하는 취지로 합의서를 작성하는 것이 좋다. 동법 제4조 1항의 적용대상인 임대차계약이 아니라는 점을 나타내는 차원이다. 더 나아가 명도 합의된 시점에 반드시 명도되어야만 하는 특별한 사정이 있다면 이런 합의를 바탕으로 명도에 관한 제소전화해를 성립시키거나 명도 소송 제기 후 임차인과 소송상 화해하는 형식으로 합의된 시점 이전에 미리 명도에 관한 판결효력까지 뒷받침해 둘 필요까지 있다. -이상-



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