건설주 슈퍼사이클 진입···대형 건설주 사야하는 이유는? [주코노미TV]

한경제 기자

입력2021.06.16 17:44 수정2021.06.16 17:47

이 종목 살까? 말까? 함께 고민해보는 주식썰전. 매주 유튜브 '주코노미TV'에서 라이브로 진행됩니다.

▶나수지 기자
이 종목 살까? 말까? 주식썰전! 오늘도 라이브로 시작하겠습니다. 오늘은 건설주와 유틸리티 전반에 대해서 말씀해주실 이민재 NH투자증권 연구원님 모시고 얘기 나눠보겠습니다.

▷이민재 연구원
안녕하세요. NH투자증권에서 건설업종과 유틸리티업종을 담당하는 이민재 연구원입니다.

▶한경제 기자
일단 주가 먼저 살펴보겠습니다. 올들어 건설 관련주들은 좋은 흐름을 보이고 있습니다. KRX건설업지수는 올들어서만 30% 넘게 올랐는데요. 특히 서울시장 선거에서 오세훈 시장이 당선되면서 재건축 규제완화 기대감에 4월과 5월 상승률이 높았고요, 국제유가 상승, 정부의 주택공급대책 등에 힘입어 주가는 우상향곡선을 그리고 있습니다. 이달 들어서는 약간 주춤하는 상태입니다.

▶나수지 기자
부동산 경기와 건설주 주가의 상관관계 먼저 여쭙고 싶습니다. 부동산 시장은 지난 10년동안 호황이었는데, 건설주는 최근에서야 주가가 움직이기 시작했거든요.

▷이민재 연구원
사실은 큰 관계는 없습니다. 부동산 가격이 올랐다고 건설사들의 실적이 좋아지는 것은 아니거든요. 건설사는 시공을 담당하기 때문에 부동산 가격과 실적의 상관관계는 조금 떨어진다고 볼 수 있습니다. 그런데 가격이 오르면 당연히 공급이 늘어나겠죠. 그러다보면 건설사가 해야하는 일이 많아지고 이것이 건설사의 실적으로 이어집니다. 상관관계는 이 단계에서 발생합니다.

▶나수지 기자
지금 부동산시장 분양 상황은 어떤가요?

▷이민재 연구원
정부가 공급확대 정책을 펴고 있어 환경이 좋다고 볼 수 있습니다. 여야에서 공급확대라는 같은 목소리를 내고 있다는 것은 건설사에게는 좋은 환경이라고 볼 수 있습니다. 서울 중심의 분양시장은 당분간 좋을 것으로 보고 있습니다. 분양시장의 매력도를 결정하는 요소로 저는 매매가격과 분양가격이 얼마나 붙어있느냐를 보는데요, 아직도 로또분양이라는 얘기가 나오고 있죠. 분양가격과 매매가격의 차이가 나야 시세차익이 발생하니까요. 지금은 분양가 상한제라는 제도 하에서 정부정책이 운영되고 공급이 늘어나기 때문에 당분간은 구조적 이유로 매매가격과 분양가격 간 괴리는 있을겁니다. 분양을 했을 때 좋은 입지에 있는 곳들은 분양이 잘 될 가능성이 높은거고요.

(이하 내용은 질문만 정리합니다. 자세한 내용은 영상에서 확인하실 수 있습니다.)

▷ 부동산 시장이 침체로 돌아서면 건설사 실적에 어떤 영향을 미칠까?
▷ 정부의 예상 공급물량은 어느정도인지?
▷ 재건축·재개발로 추가 공급되는 주택 규모는?
▷ 서울에서의 재건축·재개발이 얼마나 속도를 낼 수 있을지?
▷ 재건축 재개발 규제가 풀린다면 건설주 가운데서도 어떤 종목의 실적이 개선될까?
▷ 현 상황에서 건설주 탑픽을 꼽는다면?
▷ 건설주 실적 발목을 잡았던 해외 플랜트, 현 상황은?
▷ 한전, 한국가스공사 등 유틸리티주의 투자 매력도는?

한경제 기자

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5억이던 창동 주공 아파트, 한 달 만에…서민들만 '곡소리'

“재건축 초기단계 아파트들이 주로 상대적으로 집값이 저렴한 지역에 위치해 있습니다. 결국 재건축 조합원 지위의 양도 금지 시점을 안전진단 통과 후로 앞당기게 되면 서민이 접근할 만한 아파트들의 가격만 뛰는 셈이죠. 빈대(강남 고가 재건축 아파트값) 잡으려다 초가삼간(서민 주거) 태운 격 아닐까요.”(도봉구 B중개업소 관계자)정부와 서울시가 재건축 조합원 지위의 양도 금지 시점을 안전진단 통과 후로 앞당기기로 하자 재건축 초기 단계의 아파트값이 뛰고 있다. 문제는 이러한 재건축 초기 단계의 단지들이 주로 노원·도봉구 등 중저가 지역에 몰려있다는 점이다. 서민들이 주로 사는 지역의 아파트값이 오르면서 지역주민들의 불만이 쌓이고 있다. 강남 잡으려다 서민 집값만 올린 셈16일 정부와 서울시에 따르면 9월부터 투기과열지구(서울 전역) 내 재건축 단지는 정밀안전진단 통과 이후 시·도지사가 별도로 정한 ‘기준일’부터 조합원 지위 양도를 금지하기로 했다. 이때부터는 재건축 아파트를 사더라도 조합원 몫의 새 집을 받을 수 없다. 현재는 안전진단 통과 후 통상 3~4년 정도 걸리는 ‘조합설립 인가’ 전까지만 아파트를 사면 조합원 지위를 얻을 수 있다.서울 도봉구 창동 주공17단지에서는 매수 문의는 늘지만 집주인들이 매물을 거둬들이는 현상이 뚜렷하다. 이 일대 중개업소에 따르면 매물은 한 달여 전 39건에서 현재 14건으로 25건(64.1%)이나 줄었다. 이 단지는 지난 8일 예비안전진단(현지 조사)을 통과했다. 이 단지 전용 36㎡는 6억원에 호가가 형성돼 있다. 지난달 15일 5억원에 팔리며 신고가를 쓴 지 한 달 만에 호가가 1억원 뛰었다.노원구 상계주공 아파트값도 가파르게 뛰고 있다. 특히 예비안전진단을 통과한 1·3·9·11·13·16단지를 중심으로 관심이 집중되는 분위기다. 지난달 말 예비안전진단을 통과한 주공9단지 전용 79㎡는 직전 실거래가(8억9000만원·5월)보다 1억원가량 오른 9억8000만원에 매물이 나와 있다.이들 아파트는 새 아파트를 매매하기 어려운 젊은 층이나 매매 자금이 부족한 이가 주로 접근하는 단지로 꼽힌다. 정부와 서울시가 재건축 조합원 지위 양도 제한 시기를 앞당기기로 하면서 서민 아파트값이 뛰는 양상이다. 매수자들 사이에선 '내 집 마련'만 더 어려워졌다고 아우성이다. 도봉구 재건축 아파트 매매를 고려하던 30대 직장인 박모 씨(33)는 "이번 정책으로 그나마 접근할 수 있던 가격대의 재건축 단지들이 일제히 상승했다"며 "무주택자들은 새 아파트가 비싸니 그나마 재건축이라도 고려하는 것인데 이마저도 어려워졌다. 시장을 그냥 내버려두면 안되나"라고 푸념했다.노원구 K중개업소 대표도 “정밀안전진단 통과 직전의 오래된 아파트를 중심으로 매수 문의가 엄청나게 늘었다”며 “매수 희망자는 젊은층이나 신혼부부들이 많으며 더 오르기 전에 사야겠다는 얘기들을 한다”고 전했다. 투기 잡으려 했는데…"내 집 내가 왜 못파냐"반면 안전진단을 통과하고도 사업 진척이 더딘 단지들에서는 '출구가 막혔다'며 불만이 나오고 있다. 주민들 사이에선 재산권 침해에 대한 불만이 커지고 있다. 주로 강남 대치동 은마아파트를 비롯해 압구정, 목동, 잠실 등 안전진단과 조합 설립 사이에 있는 주요 단지들을 중심으로 반발하는 분위기다.강남 대치동에 위치한 Y공인 관계자는 “집 한 채 가진 가구들의 경우 각종 개인 사유로 매매가 필요할 경우가 생길텐데 자칫 팔 수 없는 사태가 불거질까봐 불안해하는 경우가 많다”며 “재건축 기간이 최소로 잡아도 10~15년은 걸릴텐데 그 기간동안 재산권을 행사할 수 없도록 막아둔 다는 건 지나친 처사”라고 목소리를 높였다. 대치동 은마 아파트는 2003년 처음 조합설립 추진위 승인을 받은 뒤 20년 가까이 조합 설립을 못하는 중이다.정부는 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위 설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못했을 때 조합원 지위 양도 제한 예외를 두기로 했지만, 토지거래허가구역은 이조차 제외된다. 현재 토지거래허가구역들은 강남구 삼성·대치·청담·압구정동, 송파구 잠실동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동이다.시장에서는 조합원 지위 양도 시점을 앞당긴 조치가 오히려 재건축 매물의 희소성만 키워 자칫 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다. 강남이나 여의도, 목동 등에 새 아파트를 원하는 수요는 여전한데 매매가 막히면서 간간히 나오는 매물이 신고가를 경신하는 추세가 만들어질 것이라는 것이다. 압구정 재건축 아파트를 주로 중개하는 U공인 대표는 “어차피 압구정을 벗어날 생각이 없고 크게 이사할 일이 없는 주민들은 이번 정책에 대해 동요하지 않는 분위기”라며 “오히려 강남 진입을 고려하던 이들이 매물이 크게 줄고 집주인들이 ‘부르는 게 값’이 되지 않겠냐면서 걱정하는 경우가 많다”고 전했다.안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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재개발 투자는 '지뢰밭'…호구 안 되려면 꼭 보세요 [집코노미TV]

재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 재개발 투자에 나서려는 사람들에게 쉽게 접근하면 절대 안 된다고 조언합니다. 구역지정 조건도 까다로울 뿐만 아니라 완공까지 10년은 예상해야 하는 외롭고도 긴 싸움이라는 겁니다. 재개발 투자 성공을 위한 체크리스트를 소개합니다.▶서기열 기자누구나 내집마련하는 그날까지. 오늘은 재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장님 모셨습니다. 안녕하십니까.▷김제경 소장반갑습니다.▶서기열 기자지난 시간에 재개발 재추진 유망지역에 대해서 이야기 나눠봤는데요 이번 시간에는 서울시 재개발 활성화방안 발표 이후에 주의해야 될 부분에 대해서 이야기해볼까 합니다.소장님 이번에 서울시 재개발 활성화 대책 발표 이후에 오랫동안 재개발을 기다렸던 사람들 중에 꿈이 부풀어 계신분들이 많은데요. 이번 제도에 따른 변화 가운데 가장 주의해야할 부분이 무엇일까요?▷김제경 소장재개발 해제지역 같은 경우는 우선 첫 번째로는 해제지역이라고 해서 다 보는 게 아니라 노후도를 맞췄는지를 봐라. 가장 기본적인 요건, 동수 2/3 이상이 노후도 충족해야 하고. 그 노후도라는 건 철근콘크리트조는 30년차 이상, 그 외는 20년차 이상을 충족해야 된다가 첫 번째.두 번째, 이게 재개발 해제지역이라고 했을 때 뭐 이런 얘기들은 있어요. 예를 들어서 장위13구역, 노후도가 안 맞는데, 그런데 여기서 주민들이 어떤 얘기도 하냐면 "아! 이게 여기 노후도 안 맞는 걸 좀 제척시켜서, 그럼 남은 지역들이 노후도를 맞춰서 가겠다"라고도 해요. 여기서 또 알 수 있는 건 잘못하면 제척당할 수도 있겠구나. 여기서도 구축이라고 해도 괜히 여기 사이에 잘못 끼여 있으면.▶서기열 기자안 되는 거잖아요.▷김제경 소장그렇죠. 안전한 것도 아닐 수 있으니까 주변에 신축들이 얼마나 있나도 봐야 하고, 또 지금 당장 노후도가 맞다 하더라도 신축들이 지금도 계속 지어지고 있어요.▶서기열 기자그렇죠. 계속 올라가고 있죠.▷김제경 소장짓고 있다 보니까 노후도가 깨질 수 있다는 것도 생각해야 하고, 특히 재개발을 생각하는 곳은 신축빌라 사면 안 됩니다. 이건 신축빌라 입주권 요건을 알아두실 필요성이 있어요.기본계획수립일이란 얘기가 하나 나온다고 했잖아요. 재개발, 재건축은. 여기서 기본계획수립일이란 게 있게 되는데, 재개발에선 정말 중요한 숫자가 2010년 7월15일이란 숫자가 있어요. 이 전후로 기준 차이가 확 달라져요.일단 기본적으로 성북 1구역, 5구역 사례 같은 경우는 전이 더 유리했었죠. 왜냐면 그 전 같은 경우는 이전 요건들로 갔기 때문에 보다 구역지정에 대한 요건이 완화됐었죠. 그런데 이게 신축빌라 입주권으로 가면 전이 더 까다로워요. 이것 때문에 사고 터질 수 있거든요.재개발 해제지역이라고 해서 다 안심할 수 있는 게 아니라 아직 기본계획이 남아있는 구역들이 있어요. 그런 구역 같은 경우는 일단 신축빌라 입주권 요건이 다르거든요. 그게 바로 무엇이냐, 일단 구조례 기준이라고 하면 여기는 2008년 7월 30일이란 숫자가 있어요. 이전까지 건축허가를 신청한 물건들만이 입주권이 나와요. 그 이후 물건들은 현금청산 대상이에요.▶서기열 기자아 그렇죠.▷김제경 소장그리고 신조례로 갔다고 하면 권리산정기준일이란 요건이 하나 생기게 돼요. 권리산정기준일 혹시 들어보셨나요?▶서기열 기자네네네.▷김제경 소장어유. 권리산정기준이라는 내용이 딱 시청자 분들은.▶서기열 기자어려울 수 있죠.▷김제경 소장재개발을 잘 못들어본 사람들은 용어부터 일단 생소해요. 기본계획수립일, 권리산정기준일 내용들이 참 이상한데. 이게 투기 방지를 위해서 시도지사가 지정한 특정한 날을 말하게 됩니다. 이 권리산정기준일 전까지 준공이 나야 해죠. 그렇지 않다고 하면 또 현금청산 당하는 부분들이 있거든요.그럼 고민을 하는 거죠. 여기가 재개발지역은 딱 되는데 노후도 요건, 신축빌라는 있긴 하지만 노후도를 아직 충족해서 돼요. 그럼 그 신축빌라도 입주권이 나올 수도 있지만 안 나올 수도 있다는 걸 두 가지로 체크해봐야 하는 거예요. 일단 권리산정기준일이 2010년 7월15일 전이라고 하면 2008년 7월30일 전에 건축허가 안 받은 건물들은 모두 현금청산.기본계획이 사라진 경우들도 있어요. 그럼 신축빌라들이 입주권이 나올 순 있겠지만, 여기서도 중요한 게 투기방지를 위해서 오세훈 시장이 공모일을 권리산정기준일로 한다는 말이 있었거든요. 이 권리산정기준일이란 말의 힘을 알아두셔야 해요.그때 이후로는 이제 모든 입주권에 대한 기준들이 딱 기준들이 딱 그 권리산정기준일로 가는 거에요. 그 이후로는 일명 지분쪼개기 이게 다 막히는거죠.▶서기열 기자그렇죠. 굉장히 중요한 거네요 이게.▷김제경 소장그쵸. 예를 들어 신축빌라를 짓는다 그럼. 권리산정기준일 전에 지었다고 하면 나오는데, 후에 지었다고 하면 안 나오고. 근데 이게 권리산정기준일 전에만 지었다고 다 나오는 게 아니라 기본계획 수립일이 언제냐에 따라서 신조례냐, 구조례냐에 따라서 구조례로 가면 2008년 7월30일 전에 지어진 신축빌라여야만 입주권이 나오는데 그런 부분이 있다보니까 이 권리산정기준일이 정말 중요한 숫자다라고 할 수 있구요.그러면 여기서 처음 나타난 내용 중에 하나가 원래 권리산정기준일에 대한 거는 시도지사가 투기 방지를 위해 지정한 일정 날, 혹은 구역 지정일 중 빠른 날이에요. 그렇다 보니까 시장님이 별도로 관심 없어서 안 해놨으면 그냥 구역지정일이.▶서기열 기자구역지정일이 되겠네요.▷김제경 소장그렇죠. 그렇게 되는데 이게 뭐 이제 재개발 지역들 유의해야 할 때 신축빌라들이 계속 지어지게 되면 지금 현재는 노후도가 맞았다고 하더라도 노후도를 깎아먹다가 안 될 수도 있잖아요? 그렇다보니 이 신축빌라에 대한 부분들을 방지하기 위해서 권리산정기준일을 빨리 지정하는 게 정말 중요한 거에요.그래서 나타난 게 이제 모집공모일 그때를 기준으로 하겠다. 라고 하는데. 이게 사실 기존에 없었던 내용이거든요.▶서기열 기자새로 등장한 내용이죠.▷김제경 소장이것도 참 약간 애매한게 모집공모일이 언제냐? ㅎㅎ 이게 중요한 거 같고. 모집공모일이라는 게 사실 원래는 없어요. 왜냐면 도정법상 주민참여형으로 갔다가 나 여기도 지정해주세요 하면서 동의율 걷어가지고 제안할 수 있거든요. 이런 입안 제안 같은 경우는 제안에서 끝나는 거지 시도지사가 해줄 의무는 없긴 한데. 이런 걸 제안하는 건 계속적으로 존재하는데. 제가 봤을 때는 뭔가 하나 이제 여러분들 신청하세요 라고 하면서 뭔가 서울시가 아마 공고를 하지 않을까. 그럼 그때 이후로는 신축빌라들이 싹 다 현금청산 당할 수 있다. 라는 부분들을 조심하실 필요성이 있습니다.▶서기열 기자그렇군요. 그리고 또 투자자라면 실제 입주까지 걸리는 시간도 분명히 알아야 될 거 같습니다. 활성화 계획을 이용해서 재추진 된다면 정비구역 지정까지 빠르면 얼마 정도나 소요가 될까요?▷김제경 소장일단 정비구역 지정 자체는 솔직하게 말해서 시장님의 의지만 있다고 하면 1년 안에 라고 해서 못할 건 없다고 저는 봐요. 재개발 먼저 규제를 풀어주겠다 라고 했었지만 이 재개발이 언제 되는지도 되게 중요한데 일단은 그 일단은 얘기한 거는 2년 얘기했었죠? 일단 2년이라고 보구요. 그러면 구역지정이 되고서도 얼마나 걸리냐 조합설립인가까지.▶서기열 기자그게 더 중요하죠.▷김제경 소장중요한 사안인데 이게 너무 대중 없어요. 사람들이 재개발과 재건축이라고 했을 때. 기자님, 느낌적인 느낌으로 어느 게 더 오래 걸릴 거 같아요?▶서기열 기자재개발이 훨씬 더 걸릴 거 같아요.▷김제경 소장그쵸. 재개발이 훨씬 더 오래 걸리고.▶서기열 기자사람도 많고, 이해관계도 너무 다르고.▷김제경 소장그쵸. 근데 조합설립 인가까지가 너무 오래 걸려요. 재개발은. 재건축과 재개발의 결정적인 차이점 중 하나인데 재건축은 이제 바텀업이라고 하고 재개발은 탑다운이라고 하거든요. 상향식, 하향식 이렇게 말하는데. 재건축은 한번 생각해볼게요. 주민들이 안전진단 신청, 시에서 그냥 해주는 거 아니거든요. 주민들이 제안해서 하는 거고 안전진단 신청 하려고 했을 때 안전진단 그 비용도 장기수선충당금에서 써버리면 이거 횡령이거든요.▶서기열 기자그것도 별도로 해야 되는군요.▷김제경 소장뜻이 있는 사람들이 막 모아가지고 신청해서 가는 건데 이렇게 간다는 거 자체가 일단은 기본적으로 주민들 공감대가 형성된 상태에서 되는 거고, 그 다음에 추진회 설립해서 조합설립 인가 하고 그렇게 해서 가는 데가 정말 빠르게 되는 건데.근데 재개발 같은 경우는 그 주민들이 별로 관심이 없는데 그나마 오세훈 시장 같은 경우는 일단 주민들 동의를 받아서 가겠다고 했지만, 더 옛날에 대부분 2000년대 초반에 구역 지정이 됐거든요. 여기는 주민들이 관심도 없는 거에요. 재개발이 뭔지도 잘 모르는 사람들이 구역지정 했대 라고 하니까 여기 재개발 뭐지, 그리고 할머니 할아버지들이 아이고 재개발 뭐 별로 중요하지도 않은 거 같은데 돈도 더 내래 라고 하니까 진행이 잘 안 되는 거죠. 동의율을 못 걷는 거고, 그렇다 보니까 실제로 재개발 완료된 데들 같은 경우도 조합설립 인가까지 너무 오래 걸렸구요.아, 구역 지정은 2000년대 초반에 했는데 조합설립 인가가 2019년도, 2020년도 이런 데가 정말 많거든요. 재개발 조합설립까지가 10년, 15년, 20년 걸리는 데들이 너무 많다 보니까 사실 대중 없다.그나마 약간 희망적으로 보는 거는 그래도 오세훈 시장이 추진하는 방식은, 그래도 주민, 처음 일반 제안할 때는 30%, 그 다음에 구역 지정 때는 50% 이렇게 얘기하니까. 나머지 25%만 더 모아서 조합설립 인가가 그래도 좀 희망적이지 않을까 뭐 이 정도로만 생각하는 거고. 또 재개발 지역들도 이제 주민들 스터디가 좀 많이 됐어요.▶서기열 기자워낙 오랜 시간이 많이 지났기 때문에.▷김제경 소장바로 옆에 지금. 당장 재개발 해제 지역들도. 주민들의 30% 동의를 받아서 해제해주세요 라고 신청한 거거든요. 그때는 막 재개발하면 막 무너지는 줄 알았더니 완료된 곳들의 집값이 어마어마하게 올라가고. 똑같은 빌라인데 여기는 재개발 조합설립이 돼서 막 가고 있다고 해서 여기는 어마어마하게 비싸고. "우리도 가자"라고 하는 열망들이 있다 보니까 그래도 조금 될 수는 있다라는 생각을 하고.이제부터 본격적인 즉 조합설립인가부터 본격적으로 진행되는 건데 일단은 그냥 쉽게 넘어가면, 조합설립인가가 나도 사업시행인가까지 한 2년 정도 걸리구요, 사업시행인가가 나도 관리처분인가까지도 한 2년 걸리구요, 관리처분인가가 났다 이주철거 하는데 한 1년 반 정도, 그 다음에 착공에서 준공까지 30개월에서 36개월 정도 걸리구요. 여기서 또 한 5년 잡아먹죠. 조합설립인가 나도 완공까지 뭐 8년, 빠르면 8년 늦으면 10년 이렇게 걸린다는 거구요.이거 얘기하면, 어 우리 지역은 조합설립인가 나고서 서울시 인가까지만 해도 6년 걸렸는데? 우리 구역은 관리처분인가 나고서도 오래 걸렸는데? 이주철거하면 다 끝나는 줄 알았는데 이주철거 하다가 모 구역 같은 경우는 비대위가 나타나고 막 교회가 막 명도 거부하면서 산으로 가는 경우들도 있고. 그러다보니까 조합설립인가 나도 완공까지가 첩첩산중이에요.▶서기열 기자얼마나 걸릴지는 누구도 예상하기 힘들다.▷김제경 소장청사진으로 봤었을 때 2년 2년 그리고 5년 이렇게 잡게 되면 좀 더 단축되면 8년에서 10년 보는 게 합당하다 그렇게 생각하면. 이제 구역지정부터 생각하면 20년은 잡을 수도 있다 잘못하면.▶서기열 기자그러면 그 무조건적인 장밋빛 환상은 좀 금물이겠습니다.▷김제경 소장그렇죠.▶서기열 기자일각에서는 정부가 추진하고 있는 공공재개발 하고 서울시 재개발 활성화 방안과 충돌할 수 있다는 얘기도 나오는데요. 특히 공공재개발 추진하다가 탈락한 지역들이 이후에 민간재개발로 선회할 수 있다는 말이 나오는데 어떻게 보세요?▷김제경 소장당연히 그렇게 봐요. 그러니까 결론부터 말씀드리자면 저는 이제 공공재개발이 역사의 뒤안길로 갈 수도 있다.▶서기열 기자벌써요? 아직 본격적으로 추진도 안 했는데?▷김제경 소장추진도 안 했는데. 그렇게 보고 있어요. 이유는 하나씩 이야기해드릴게요. 우선 첫 번째로 공공재개발을 왜 신청했을까요?▶서기열 기자빨리 하려고 했겠죠.▷김제경 소장어, 그렇죠. 민간을 안 풀어주니까. 박원순 전 서울시장님이 있었을 때 뭐 있었던 재개발 지역도 해제를 했고, 신규 지정이 뭐예요. 아예 못하도록 주거정비지수제까지 만들어 버렸었잖아요. 그렇다보니까 아무 것도 못하고 이 대못 규제 때문에 재개발 지역들이 계속 빌라 그 모양 그 꼴로 살고 있다가 공공재개발이 나타나니까. 아, 이걸로라도 가자 하면서 막 신청한거죠. 사실 출발선상 자체가 공공재개발이 좋아서 갔다기보다는 민간이 안되다 보니까 차선책으로 간 성격이 크다는 거죠.▶서기열 기자그쵸. 대안이 없었으니까.▷김제경 소장그렇다 보니까 제가 아까도 1부에서 얘기했던 게 한남1구역은 공공재개발에 떨어진게 오히려 전화위복이 됐잖아요. 성북5구역 얘기했었잖아요. 오히려 떨어지니까 어 이게 어 이게 더 잘된 거 같은데 민간이 가면 훨씬 좋은데? 라는 얘기들이 나타나는 게 떨어지는 데들이 오히려 잘 나가게 될 수 있다는 게 첫 번째고.2·4대책의 직접 시행자 방식의 경우는 이거는 진짜 역사의 뒤안길로. 왜냐, 문제의 소지들이 진짜 많아요. 2월4일 이후로 매수한 사람들은 전부다 현금 청산 시켜버리겠다고 하면 지금도 사실 사례들이 너무 많거든요. 2·4대책 이후로라는 거는 딱 기준점은 만들었는데 어디가 2·4대책의 공공 직접시행자 방식인지는 모르는 상태에서 지금 1차 지정, 2차 지정, 3차 지정, 4차 지정까지 왔거든요.국토부가 보다가 음, 여기 괜찮은 거 같아 하면서 딱 지정해 버리면, 찜 해버리는 순간 2월4일 이후에 들어간 사람은 싹 다 현금청산 당할 수 있다. 그러면 이게 진행이 되도 무리가 정말 많은 정책이에요. 권리산정기준일은 그때 이후로 쪼개는 거를 방지하는 거지 멀쩡하게 나오는 거를 안 나오게 만드는 게 아니거든요. 근데 멀쩡하게 나오는 물건도 단순히 이후에 샀다는 이유로 현금 청산 시켜버린다고 하면 그 사람들은 결사 반대하잖아요.▶서기열 기자예 그런 부분들 주의해야겠네요. 지금까지 김제경 소장님과 재개발 투자에서 주의해야 할 점에 대해서 알아봤습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 서기열 기자 편집 조민경 PD 디자인 이지영 디자이너제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩
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'공급' 부족이 아니라 '필요한 주택'이 부족한 겁니다 [심형석의 부동산정석]

서울 아파트 공급이 급격히 줄고 있습니다. 입주물량 감소는 어제 오늘의 일은 아니지만 2만5000가구 내외로 떨어지는 내년과 내후년의 입주물량은 심각합니다. 서울의 아파트 입주물량의 대부분은 재건축·재개발 사업으로 공급되는 겁니다. 그런데 이런 정비사업으로 공급되는 아파트의 상당수는 주인(조합원)있는 집을 다시 공급(조합원분양)하는 것으로 신규공급량(일반분양분)은 30% 내외에 그칩니다. 더욱이 신혼희망타운과 행복주택을 제외하면 서울의 아파트 입주물량은 더 크게 줄어듭니다. 부동산지인에 의하면 서울은 4만8000가구가 입주해야 적정 수요량이 채워지는데 1만가구도 안되는 신규 아파트가 입주를 하니 걱정입니다.미래의 아파트 입주물량인 착공실적도 걱정입니다. 올해 들어(1~4월) 서울의 아파트 착공물량은 6438가구에 그쳐 작년과 비교하면 54.5% 줄었습니다. 5년 평균과 비교해도 38.9% 감소했습니다. 반면 이를 전국으로 확대하면 작년과 비교하면 52.9% 증가한 겁니다. 5년 평균과 비교해도 53.4%나 증가한 것을 알 수 있습니다. 신규아파트 공급이 암울한 것은 수도권, 특히 서울만의 문제인 듯합니다.전국적으로도 아파트 입주물량은 예전에 비해서는 꽤 줄었습니다. 내년과 내후년의 입주물량은 각각 27만5000가구, 28만5000가구로 작년(40만8000가구)과 재작년(46만6000가구)에 비해서는 급격히 줄어든 것을 알 수 있습니다. 하지만 적정 수요량(26만2000가구)과 비교하면 전국적으로는 큰 문제가 없다고 볼 수 있습니다. 결론적으로 주택 중에 가장 수요가 많은 아파트, 지역으로는 주거선호지역(서울)의 아파트가 부족한 것이 문제라는 말입니다.우리만 그럴까요? 미국도 마찬가지입니다. 올해 상반기 미국의 주택가격은 15년만에 최대폭으로 상승했습니다. 미국 주택가격의 상승 또한 공급부족에 기인합니다. 미국 부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 3월말 기준으로 시장에 나온 매물은 107만 가구로 전년 같은 기간과 비교하면 28.2%나 급감했습니다.더 큰 문제는 신규 공급입니다. 필자의 소속 대학(IAU)이 있는 LA의 주택증가율은 지난 10년 동안 5%에 불과합니다. 캘리포니아주 10대 지역 중 해군기지로 유명한 옥스나드(Oxnard)(3.5%)를 제외하면 가장 낮은 증가율입니다. 일자리 증가에 대비한 주택 증가율은 더욱 심각한 수준입니다. 신규주택 한 채 당 1~2개의 새로운 일자리가 이상적이지만 샌프란시스코 산호세(San Jose)는 5.9개, LA 4.2개나 되어 일자리가 늘어나는 도시는 폭등하는 집값을 넋 놓고 바라볼 수 밖에 없는 상황이 되었습니다.이런 상황이 지속되다 보니 올해 5월 미국에서 매매된 주택 2채 중 1채는 호가를 웃도는 가격에 거래된 것으로 나타났습니다. 레드핀(Redfin)에서 5월 거래된 주택가격을 분석한 결과 51%가 매도자가 요구한 가격보다 비싸게 팔렸다고 합니다. 이 비중은 지난해 같은 기간의 26%와 비교하면 2배나 증가한 수치입니다. 집을 사기위한 매수자들의 경쟁이 늘었다는 말입니다.한국의 상황도 심상치 않습니다. 직방의 서울의 아파트 실거래가 최고가 경신 통계에 의하면 금년 5월의 최고가경신 비율은 64.27%로 작년 같은 기간(51.36%)보다 13%포인트 가까이 높아졌습니다. 안타까운 것은 갈수록 최고가를 경신하는 아파트가 늘어나고 있지만 이런 추이를 막을 수 있는 뾰족한 방법이 현재로서는 없다는 점입니다.정부가 2·4대책에서 밝혔듯이 공급은 2025년이 되어야 겨우 택지를 확보할 수 있는 수준입니다. 사전분양 등의 편법을 통해 주택수요자들의 불안감을 잠재우려 하지만 약속한 공급량이 현실화되지 못한다면 더 큰 문제를 발생시킬 수 있습니다. 최근 태릉골프장과 과천정부청사 유휴부지에 약속한 공급 물량이 제대로 진행되지 않는 것이 대표적인 사례입니다.민주당 부동산특별위원회에서 발표한 ‘누구나 집’은 1만785가구나 됩니다. 2기 신도시에 추가되는 물량까지 고려하면 1만6000가구를 훌쩍 넘깁니다. 하지만 과연 주택수요자들이 이런 주택을 원하는지는 또다른 이야기입니다.첫번째 문제는 지역입니다. 지금은 서울 도심에 신축 아파트가 필요하지 ‘누구나 집’과 같은 서울 외곽은 공급의 우선순위나 선호에서 떨어집니다. 수도권의 인구이동 통계를 살펴보면 서울 도심에서 외곽 그리고 경기도로 이동하는 추이를 볼 수 있습니다. 대부분 내 집이 없는 분일 것으로 예상되는 이런 흐름을 끊을 수 있는 가장 좋은 방법은 도심에 신규 아파트를 공급하는 것입니다.두번째는 주택공급의 형태입니다. 주택가격 상승분을 불로소득이라 규정하는 황당한 정권아래서는 쉽지 않겠지만 주택수요자는 온전히 자기 집, 자기 자산소득을 원합니다. 집값 상승분을 누구와 나눠야 한다는 인식은 상식적이진 않습니다. 따라서 주택수요자가 원하는 방법으로 다시 설계할 필요가 있습니다. 올해 초부터 등장한 지분형주택이나 수익공유형주택이 왜 시장의 관심을 끌지 않는지 고민해봐야 합니다. 지금은 주택공급이 부족한 것이 아니라 필요한 주택이 부족한 겁니다. 아파트 5분위배율(고가아파트와 저가아파트의 가격격차)이 통계집계 이래 가장 크게 벌어진 것을 걱정하는 건 필자만의 기우였으면 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장(美IAU교수)"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com