최근에 집 한 채를 팔면서 짭짤한 이득을 본 조재미씨.그 집을 자기 명의로 등기하지 않고 다시 팔았기 때문에 세금을 한 푼도 내지 않아 좋기는 한데 세무서에서 알게 되면 어떻게 되는지 불안하고 궁금하다.

미등기인 상태로 부동산을 팔면 우선 양도소득세 비과세와 감면을 받지 못한다.

등기를 했을 경우 받을 수 있는 1가구1주택 비과세 혜택과 조세특례제한법상의 각종 감면혜택을 받지 못하게 된다.

또 미등기로 양도하면 70%의 높은 세율을 적용받는다.

정상적으로 등기되었다면 일반적으로는 9~36%의 세율로 세금을 내면 되는 것에 비하면 징벌적 세율로 무거운 과세를 받는 셈이다.

장기보유특별공제와 양도소득기본공제도 받지 못한다.

토지와 건물을 3년 이상 보유하면 그 보유기간에 따라 10~30%(3월20일 이후 1가구1주택자가 양도하는 주택은 최대 80%)의 장기보유특별공제를 받을 수 있고，부동산과 주식의 양도소득에서 각각 250만원씩 공제를 받을 수 있지만 미등기로 양도하면 전혀 공제를 받지 못한다.

또 미등기 양도를 하고 양도소득세 신고를 하지 않은 경우 세무당국으로서는 신고기한일로부터 10년 이내에는 과세를 할 수 있다.

일반적인 경우의 양도소득세 과세가능 기간은 7년이지만 미등기 양도는 '사기 기타 부정한 행위로 국세를 포탈'한 것으로 판단해 세금을 부과할 수 있는 기간을 확장한 것이다.

하지만 부득이한 경우에는 미등기양도로 보지 않는다.

즉 △법률이나 법원의 결정에 의해 등기가 불가능하거나 △장기할부 계약조건에 의해 등기가 불가능한 자산 △양도소득세가 감면되는 자경농지 등 △1가구1주택 비과세대상으로서 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 △소유권이전등기를 하지 않은 상속자산으로서 수용(협의분할)이 되는 자산 등은 미등기로 양도를 하더라도 위의 불이익을 받지 않는다.

보통 미등기 양도사실은 부동산 투기 혐의자에 대한 세무당국 및 사법기관의 조사에 의해 밝혀지고 있다.

미등기 양도가 들통나면 높은 세율 등의 불이익에 주민세와 가산세를 더해 세금을 내야 한다.

남는 게 아무것도 없거나 오히려 손해를 볼 수도 있다는 얘기다.

더욱이 세금뿐만 아니라 사법처리의 대상까지도 될 수 있으니 '등기'는 선택이 아닌 필수라 하겠다.

이현회계법인 현상기 세무본부장