일반주택 즉, 아파트가 아닌 빌라나 단독주택에 대해 대출을 받을 때 각 금융회사별로 대출한도액 계산방식이 크게 차이가 나고 있습니다.

아파트의 경우 대개 국민은행이 조사한 시세를 기준으로 담보가치를 평가하는데 비해 일반주택은 담보가치 평가부터 소액임차적용방식 등이 차이가 나기 때문입니다.

국민은행의 경우 빌라에 대한 담보인정 비율은 55%이지만 같은 시중은행인 우리은행의 경우 LTV는 50%입니다.

시중은행끼리도 이처럼 담보인정비율이 차이가 나는 이유는 아파트에 대해서만 금융감독원의 기준이 제시돼 있기 때문입니다.

농협 단위 조합을 비롯한 제2금융권으로 가면 이 담보인정비율은 60%까지 높아지는 반면 담보가치산정 기준이 엄격해지는 경우도 있습니다.

일부 농협단위조합은 외부평가기관에 해당 주택의 감정가를 의뢰해 산출된 가격중 하한가를 적용합니다.

반면 국민은행의 경우 강남을 비롯해 시세가 올라가고 있는 지역에 대해서는 계약서상 대출금액을 대부분 반영합니다.

단 일부지역에 대해서는 국민신용정보 등 자회사를 통해 실거래 조사를 거쳐 담보가액을 조정하는 경우도 있습니다.

우리은행의 경우 기존에는 계약서에 나온 금액을 대부분 인정해 왔지만 담보가치 과대 평가 우려가 있어 최근에는 외부평가기관에 의뢰한 담보가액을 기준을 적용하기 시작했습니다.

원칙은 외부평가기관에 의뢰한 평가액을 기준으로 하고 있지만 우리은행 일부 지점은 계약서상 금액을 그대로 인정해 주는게 장점이라고 아직도 홍보하고 있습니다.

농협단위조합은 담보가치평가를 계약금액이 아닌 외부기관평가액 중 하한가를 적용합니다.

이 때문에 LTV가 시중은행보다 높다고 하더라도 실제로 농협단위조합에서 산정한 대출한도액은 시중은행보다도 적은 경우가 있습니다.



더 주목해야 할 점은 소액임대차 금액을 제하는 소위 ‘방공제’ 부분.

인정하는 담보금액이 많더라도 방수에 따른 소액임대차 금액이 커질 경우 그만큼 대출한도액은 줄어들게 됩니다.

이에 대한 대출자의 부담을 줄여주기 위해 금융기관이 보증보험에 가입해 방공제 차감을 예외로 하는 'MCI제도'가 있긴 하지만 대부분은 아파트에 적용하고 있고 빌라나 단독주택까지 적용하는 금융회사는 소수입니다.

우리은행 한곳이 주택금융공사의 보증서를 받은 경우에 한해 아파트 이외의 일반 주택에 대해서도 방공제를 예외로 하고 있습니다.

단 방공제를 예외해 주더라도 이 때는 실거래 기준이 아닌 외부평가기관 담보평가금액이 기준이 되기 때문에 총 대출한도액은 보증서를 받지 않을 때보다 오히려 낮아질 수도 있습니다.

이와 함께 방공제 갯수에도 차이가 있습니다.

시중은행은 방이 3개인 빌라의 경우 방공제 2/3만 적용하는 반면 농협 단위조합의 경우는 3개 모두 제하고 있습니다. 서민금융기관의 특성상 소액임차인 보호에 좀더 신경을 쓰고 있기 때문입니다.

결국 아파트 이외 담보대출을 받고자 하는 고객들은 금융회사별 담보가치 인정 방식과 소액임차보증금과 관련한 규정을 꼼꼼히 살펴봐야 원하는 한도만큼의 대출을 받을 수 있습니다.

김호성기자 hskim@wowtv.co.kr