내년에는 부동산시장을 좌우할 굵직한 정책들이 대거 시행된다. 원가연동제,채권입찰제,3주택자 중과세,개발이익환수제,종합부동산세,거래세인하 등 하나같이 시장에 민감한 정책들이다. 다만 당초 내년 1월부터 시행예정인 상당수 정책들이 국회에 계류되면서 시기가 불투명해져 시장혼란이 우려된다. 따라서 이들 정책의 국회통과 여부와 내용변화를 꼼꼼하게 챙기면서 상황을 예의주시할 필요가 있다. ◆공급관련 정책 내년부터는 공공택지지구에서는 원가연동제와 채권입찰제가 도입돼 25.7평을 기준으로 분양가 격차가 크게 벌어질 것으로 예상된다. 주요 택지지구 가운데 오는 6월께 시범단지 공급예정인 판교 신도시가 처음으로 적용될 전망이다. 국민주택 규모인 전용면적 25.7평(분양면적 32∼35평) 이하는 원가연동제가 적용되면 현재보다 분양가가 20%가량 낮아질 전망이다. 반면 채권입찰제가 적용되는 25.7평 이상은 인기 택지지구의 경우 업체간 택지확보 경쟁이 심해져 땅값이 올라갈 가능성이 높다. 이는 곧 분양가에 전가돼 가격 상승이 예상된다. 청약전략을 달리할 필요가 있다. 내년 4월부터는 상가 오피스텔 펜션 등의 후분양이 시행된다. 연면적 9백9평 이상 물건은 골조공사를 3분의 2이상 끝내고 분양해야 한다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결했거나 보증보험회사에 공사금액의 1∼3%를 보증금으로 낸 업체는 착공 신고시 분양이 가능하다. ◆세금·재건축·리모델링 등에도 많은 변화 아파트 재건축시 임대아파트 공급을 의무화한 재건축개발이익환수법이 4월부터 시행예정이다. 사업승인 이전 단지는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무적으로 지어야 한다. 다만 사업승인을 받았으나 분양승인을 받지 않은 재건축단지는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 전환해야 한다. 개발이익환수를 피해 리모델링으로 전환하는 단지는 최대 전용면적의 30%(9평)까지만 증축이 가능해진다. 전용면적 25.7평인 32평 아파트의 경우 전용면적을 최대 7.7평까지 가능하다. 또 계단,지하주차장 등 공용면적과 발코니는 증축제한을 따로 받지 않기 때문에 32평 아파트는 최대 47평으로까지 늘릴 수 있다. 단 고도제한에 걸려 층수를 높일 수 없거나 남의 땅에 단지가 얹혀 있어 재건축이 불가능한 경우 등 여건상 재건축이 불가능할 때는 심의를 거쳐 증축 제한을 하지 않는다. 부동산매매와 보유시 적용되는 거래세와 양도세,종합부동산세 등도 크게 변한다. 올해 유예했던 1가구3주택자에 대한 중과세가 당초 예정대로 내년부터 시행될 경우 시장이 또 한차례 요동칠 전망이다. 거래세율도 낮아지지만 대다수 지역에서는 오히려 세부담이 상승하게 된다. 아파트매입시 내는 취득·등록세 세율이 현행 5.6∼5.8%에서 3.8∼4%로 낮아진다. 일종의 보유세인 종합부동산세도 내년 하반기부터 도입된다. 합산기준으로 기준시가 9억원 이상 주택소유자에게 1∼3%의 종부세가 과세되며 사업용 토지도 공시지가 40억원 이상이면 0.6∼1.6%의 종부세가 부가된다. 김형호 기자 chsan@hankyung.com