근저당이 설정되어 있는 건물을 증축하려고 하는데 가능한 것인지,만일
가능하다면 증축한 부분에는 어떤 효력을 갖게 되는지 알아보자.

저당목적 건물의 증축은 일반적으로 볼때 저당권자의 저당권 행사에
지장을 초래하지 않는다고 보아 저당목적 건물의 동일성 자체를
변경시키는 것이 아닌 이상에는 그 건물의 증축 자체는 가능하다.

그러나 만일 증축부분이 기존의 건물과는 거래 통념상 독립된 건물로
인정되어 그에 대하여는 별개 소유권의 대상이 된다면 기존 건물의
소유권이 증축부분에 미치지 않는 것은 물론이고 기존 건물의 저당권의
효력 역시 증축부분에 미치지 않게 되기 때문에 문제가 된다.

즉 증축이나 수선행위결과 기존 건물의 담보가치를 하락시키는 경우에는
저당권을 침해하는 것으로 평가될수 있고 이러한 경우에 채무자는 기한의
이익(즉 변제기까지는 채무원금전액의 변제를 유예받을수 있는 이익)을
상실하게 되어 저당권자는 변제기가 되기전이라도 저당권을 실행할수
있고 또 손해배상을 청구할수도 있게 된다.

한편 증축부분에 대하여 저당권의 효력이 미칠 것인가의 여부는
거래관념상 또는 증축부분의 건물 이용상 독립된 건물로서 평가될수
있는지 여부에 따라 달라진다.

즉 저당권의 효력은 부동산에 부합된 물건과 그에 속한 종물에도
미치는 것을 원칙으로 하고있다.

거래관념상 증축부분이 주건물의 부합물에 해당하지 아니하고 종물에도
해당하지 않는 독립성을 갖는다면 그것은 독립된 건물소유권의 객체로
인식되며 저당권의 효력은 당연히 신축부분에 미치지 아니한다.

그러나 증축부분이 건물로서의 독립성을 갖지 않는때에는 증축부분은
기존건물의 소유권에 귀속되고 주건물의 종물 또는 부합물로 평가되어
저당권의 효력은 증축부분에도 미치게 된다.

결론적으로 위 문제에 대해선 설정되어 있더라도 건물의 증축은
자유로이 할수 있으며 만일 증축건물이 거래통념상 별개의 독립된
건물로 인정되거나 기존 건물의 담보가치를 하락시키는 결과를 초래할
경우에는 저당권자가 변제기전이라도 저당권을 실행할 가능성이 있다.

저당권자와 사전에 의견을 조정하여 저당권실행으로 인하여 있을지도
모르는 절차상의 번거로움과 비용지출을 막아야 할 것이다.

김현 < 변호사 >

(한국경제신문 1995년 5월 21일자).