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박지민

박지민 머니이스트외부전문필진
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*약력
(현)월용청약연구소 대표

*소개글
국내에서 처음으로 청약전문서인 '35세 인서울 청약의 법칙'을 2018년 출간했으며, 베스트셀러에 올랐습니다. 청약은 내 집 마련의 첫 걸음이지만 어렵고 복잡하다고 느껴집니다. 출간하는 '청약 맞춤 수업'을 통해 각자의 상황에 맞는 청약을 하는 요령까지도 조언하고 있습니다. 이번 머니이스트는 독자들과 자주 만날 수 있는 기회가 될 것으로 보입니다. 청약과 현장의 목소리를 들려드리겠습니다.

둔촌주공 청약이 부동산 시장에 주는 의미 [박지민의 청약뽀개기]

오늘은 조금 무거운 이야기를 하려고 합니다. 민간택지 분양가 상한제를 적용한지 만 1년이 지났습니다. 과천과 하남과 같이 서울과 붙어있는 경기도에서도 민간택지 분양가 상한제를 적용시키고 있지만 이 제도의 실상은 서울 집값 상승을 묶어서 아래까지 퍼지지 않는 데 있습니다. 분양가 상한제를 적용받아 반값 아파트를 공급한다면 기축 아파트를 매수하려고 했던 무주택 실수요자의 매수세가 청약을 기다리는 대기 수요로 바뀌면서 매수세를 잠재우는 효과가 있습니다. 둔촌주공의 분양이 미뤄지는 이유도 여기에 있다고 봅니다.매수수요를 청약수요로 '아직까지' 묶어 두는 것이죠. 총 입주 1만2000가구, 분양 예정 5000가구 급의 초대형 단지의 청약 결과가 오픈되면 당첨 '기대'수요가 '실망' 매수 수요로 둔갑하면서 강동, 송파 지역을 위시한 서울 전체의 집값이 크게 상승할 배경을 만들어 냅니다. 이 수요의 규모는 최소 5만 가구입니다. 서울 내 분양 아파트의 청약통장 접수규모는 분양가 상한제 실시 전 최대 3만~4만 건이었고, 최근 만 1년 간 서울 내 아파트 공급이 소규모를 제외하고 전무하다고 보면 청약 대기 수요는 예상보다 훨씬 큰 규모입니다. 지난 1년 서울 아파트 상승폭을 대입한다면 청약통장 대기수요를 5만 가구로 추정한 것은 결코 작지 않습니다. 5만가구는 1년 간 서울 적정 공급량과 비슷한 수치이기도 합니다.청약 대기수요가 매수수요로 전이되는 현상을 더욱 가속화 시키는 조건도 있습니다. 분양가 9억원 초과 분양에 대해선 현재 중도금 대출을 실행해주지 않고 있습니다. 둔촌주공 전용면적 84㎡의 경우 분양가가 12억~13억원으로 추정됩니다. 이에

2021.09.18 06:57
집 값을 잡는 아주 간단한 방법 [박지민의 청약뽀개기]

집 값을 잡으려면 어떻게 해야 할까요? 청약, 분양권을 강의하면서 수강생을 만나고 실제 투자도 하는 입장에서 곰곰이 생각해보면 생각보다 간단한 결론이 납니다. 기본적으로 가격이 오르는 이유는 공급이 적고,수요가 많아서입니다.규제지역은 가격 상승 폭이 더 큽니다. 올라서 규제로 묶었든, 더 오를 것 같아서 미리 묶었든 말입니다. 아파트 시장에서 공급은 △신축 아파트 △리모델링 아파트가 있습니다. 현재 시장은 공급이 많아졌다고는 하지만, 거래가능한 공급은 엄청나게 줄었습니다. 이유는 이렇습니다. ① 분양권을 못 팝니다. 조정대상지역과 투기과열지구 내에서 분양권의 전매가 금지됐습니다. 수도권과 지방 광역시에서도 분양권 전매가 금지된 상태입니다. ② 재개발(입주권)을 못 팝니다. 투기과열지구 내에서 관리처분 이후에는 입주권이 전매금지되고 있습니다. ③ 재건축을 못 팝니다. 투기과열지구에서 조합설립 후에는 매매가 금지됩니다. ④ 공공재개발도 못 팝니다. 못 판다고 정해진 날짜 전에 분양을 했거나 사업시행인가 신청을 했거나 보유·거주를 했거나 등의 매매가능 예외조항도 있습니다만, 이는 극소수입니다. 이 마저도 시간이 지나면 거의 없어질 전망입니다.여기에 가격 상승을 부추기는 요인이 또 있습니다. △임대차법△인플레이션 △저금리입니다. 임대차법으로 집주인이 들어가 살게 되면서 전세물량이 감소하고 있습니다. 돈을 자꾸 푸는 저금리가 계속되다보니 가격 상승세는 가속화되고 있습니다.아파트 가격이 상승하는 공급억제측면의 이유를 체크했습니다. 여기에 청약을 좀 아는 입장에서 살펴보면, 몇

2021.05.28 07:22
3기 신도시 사전청약 임박…당첨되려면 꼭 체크해야 할 것들 [박지민의 청약뽀개기]

국토교통부가 지난 4월 ‘3기 신도시 9400호 등 사전청약 3만200호 확정’이라는 보도자료를 냈습니다. 이번 정부가 수차례 예고한 3기 신도시의 사전청약 시기가 어느새 임박한 겁니다. 오는 7월부터 본격적으로 사전청약을 받게 됩니다.치솟는 집값과 전셋값 속에서도 3기 신도시를 기다렸던 무주택자라면 '이번 기회를 꼭 잡아야겠다'라는 마음이 있을 겁니다. 하지만 준비된 자가 기회를 잡는 겁니다. 사전청약 예비청약자는 꼭 점검해야 할 내용이 있습니다.우선 공급대상은 두 종류입니다. '공공분양'과 '신혼희망타운'입니다. 우리가 알고 있는 브랜드 아파트는 사전청약의 공급대상이 아닙니다. 관심지역 내 사전청약 예정 공급량을 살펴야 합니다. 전체적으로 공급량이 많아 보이지만 정작 내가 관심을 갖는 지역에선 공급량이 없거나 적을 수 있습니다.이제 당첨가능성을 자가점검 해보겠습니다. 청약조건은 충족되지만 점수로 당첨자를 선정하는 신혼희망타운, 납입인정금으로 당첨자를 선정하는 공공분양에서 각각 점수와 금액이 낮다면 당첨가능성이 희박합니다. 사전청약은 희망적일까요 혹은 ‘희망고문’일까요. 정부가 사전청약에 앞서 예고한 청약 제도 개편 사항을 바탕으로 팩트체크를 해 보겠습니다.팩트체크① : 특별공급 지원대상자 확대 (생애최초 130%, 신혼부부 140%)생애최초, 신혼부부 소득기준을 상향시켰습니다. 청약자격 중 소득기준이 되는 도시근로자월평균 소득이 맞벌이 가구의 실제 소득보다 많이 밑돈다는 점을 인식하고, 그 기준을 높인겁니다. 현실반영 측면은 박수칠만 하지만 청약 대상자를 늘려준 부작용은 동반합니다. 팩트

2021.05.22 12:04
분양권 투자 '6월1일' 꼭 기억해야 하는 이유 [박지민의 청약뽀개기]

부동산과 관련된 세금 문제에서 '6월1일'은 중요한 날로 받아들여집니다. 재산세, 종합부동산세 등의 세금은 매년 6월1일 공시가격 기준으로 매겨지기 때문입니다. 이날을 기준으로 보유세가 과세되다보니 이전에 다주택자들의 매물들이 나오기도 합니다. 특히 올해에는 공시가율이 오르면서 세금부담이 커질 공산이 큽니다. 때문에 한달도 남지 않은 이 기간동안 매수자건 매도자건 고민이 많은 시기입니다.일반 주택 뿐만이 아닙니다. 분양권 투자를 고려하거나, 반대로 팔려는 매도인에게도 올해 6월1일은 중요한 분기점이 될 전망입니다. 올해 6월1일부터 분양권을 팔 때 세율이 60~70% 적용되기 때문입니다. 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 보유해도 입주 전까지는 60% 세금을 내야합니다.과거와 다른 점이라면 규제지역과 비규제지역 구분없이 동일하게 세금을 매긴다는 점입니다. 쉽게 말해 분양권을 팔 때 프리미엄 1억을 받았다면 세금은 6000만원 내야 합니다. 여기에 지방세까지 더하면 총 내야하는 세금은 6600만원으로 늘어납니다. 5월31일과 6월1일, 단 하루의 차이로 파는 입장에서의 세후 수익률이 어떻게 차이나는지 간단한 <표>로 보면 다음과 같습니다.조정대상지역 내에서는 분양권 세금 차이가 크게 느껴지지 않다가도 70%라면 숫자를 막상 계산해보면 부담이 됩니다. 6월1일을 기점으로 비조정지역은 그 차이가 엄청나게 벌어집니다. 수익이 더 크면 차이는 더 커지겠죠.주택과 입주권도 6월 1일부터는 1년 이내 팔면 70%, 2년 이내 팔면 60%의 양도세를 냅니다. 2년 이상 보유하면 이익 구간에 따라 세율은 내려갑니다. 청약에 당첨되거나 전매제한기간이 없는 비규제지

2021.05.13 06:23
장롱 속 청약통장, 그냥 뒀다가 큰일난다 [박지민의 청약뽀개기]

내 집 마련을 준비하고 있는 예비청약자들의 발길이 빨라지고 있습니다. 정부의 신규 공급대책과 3기 신도시 사전 청약의 허와 실을 간파한 청약자들은 더욱 그렇습니다. 예비 청약자들은 적게는 수년, 길게는 수십년 청약통장을 준비해 놓습니다.하지만 정작 써먹으려고 할 때, 해당 아파트의 청약조건과 차이가 있어 사용하지 못하는 경우가 있습니다. 장롱 속에 통장을 마냥 모셔만 놓으면 안되는 이유입니다. 필자가 '청약스펙'이 중요하다고 강조하는 이유도 여기에 있습니다. 자신이 보유하고 있는 청약통장이 어떤 종류이고 어디서 써먹을 수 있을지 평소에 미리미리 점검해야 합니다. 바늘구멍 당첨 가능성에 기약없는 입주시기까지 도무지 감 잡을 수 없는 사전청약을 하염없이 기다리는 예비청약자들도 있을 겁니다. 우선 빠르게 내 집 마련을 하려면 우리 동네 청약을 먼저 챙기는 것이 훨씬 현명합니다. 아파트 분양 시 모집세대 이상의 경쟁이 발생하면 그 지역 내 거주하는 청약자에게 우선 당첨권을 줍니다. 이를 '당해지역 우선'이라고 합니다. 지금과 같은 청약 과열시기에는 이처럼 '내 청약스펙'의 객관적인 판단이 중요합니다.서둘러야하는 청약 부류가 있습니다. 바로 '청약예금'과 '청약부금' 가입자인데요. 2009년 5월 직전에 가입한 청약자가 그 대상입니다. 그보다 훨씬 이전이면 차라리 좋습니다. 왜냐하면 이들은 청약통장 가입기간 만점 점수인 17점을 채워놓았을 가능성이 크기 때문입니다. 만점이 아닌 상태인 2007~2009년 가입자들의 경우 눈을 크게 떠야 합니다.청약가점제는 무주택기간 최대 15년 32점, 청약통장 가입기간 최대 15년 17점,

2021.04.16 07:58
임박한 3기 신도시 사전청약…'2·4대책'부터 확인하세요 [박지민의 청약뽀개기]

무주택자들의 내 집 마련 열망이 가득한 시기입니다. 수도권 무주택자들이 주목하고 있는 청약은 '3기 신도시'입니다. 3기 신도시는 문재인 정부가 2018~2019년 내놓은 수도권 주택공급 방안입니다. 오는 7월부터 사전청약을 앞두고 있습니다. 사전 청약제는 본 청약보다 1~2년 앞서 공급하는 겁니다. 인천계양을 7월부터 시작하고 9~10월 남양주왕숙, 12월까지 하남교산, 고양창릉, 부천대장 등의 순으로 공급할 예정입니다. 정부는 사전청약 물량 3만 가구를 풀 계획입니다.사전청약 앞두고 미리 준비하고 점검해야할 내용이 있습니다. 정부가 최근 발표한 2·4부동산 대책입니다. 국토교통부가 발표한 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'에는 청약제도를 개선한다는 내용이 포함되어 있습니다.바뀌는 청약제도의 골자는 크게 3가지입니다.1. 공공분양 일반공급 비중 상향 (15%에서 50%로 확대)2. 공공분양 일반공급에 추첨제 도입 (현재는 청약납입금 높은 순으로 순차제)3. 공공분양 9억 초과 고가주택 소득요건 배제공통적으로 들어가 있는 단어는 ‘공공분양’입니다. 현재 대도시권 내 정부의 주택 공급은 민간주도보다는 공공주도의 정책으로 흘러갑니다. 그래서 민간분양보다 공공분양의 청약제도를 고쳐 다수의 예비 청약자에게 기회를 더 확대한다는 방향인 겁니다. 이를 기억하면 청약을 준비하는데에 도움이 됩니다.우선 '공공분양 일반공급 비중 상향 (15%에서 50%로 확대)'입니다. 아래 표는 공공분양에서 현재 적용하고 있는 특별공급과 일반공급의 배정 비율입니다.지난 7월 국토부에서 발표한 '실수요자의 내 집 마련 기회의 확대 방안'

2021.02.20 10:14
[박지민의 청약뽀개기] 올해부터 분양권 살 때 이랬다간 '세금 폭탄'

올해부터 분양권을 살 때 주의할 점이 늘어납니다. 기존 1주택을 보유하고 있는 상태에서 갈아타기 목적이나 투자목적으로 분양권을 취득했다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 분양권 등기 시 취득세나, 비과세라고 안심했던 기존 1주택의 비과세 조건이 사라지고 중과세까지 얹어서 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 세금, 청약, 거주의무 등 보고 또 보아도 헷갈리는 내용을 간단하고 명료하게 설명드리겠습니다.■ 세금– 취득세: 2020년 8월 12일 이후 취득하는 분양권은 취득세 계산 시 주택수 포함– 양도세: 2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 양도세 계산 시 주택수 포함서울에 기존 1주택을 보유한 세대가 조정대상지역 내 분양권을 취득했다면 분양권을 2주택으로 간주하여 분양권 등기 시 8%의 취득세를 납부합니다. 여러 개를 샀다면 최대 12%까지 내야합니다. 종전규정인 1~3%과는 매우 큰 차이입니다. 물론 나중에 팔 때 취득세는 경비처리가 되지만 납부만 취득세보다 최소한 두 세배는 더 오른 값에 팔아야 조금이라도 손에 남을 겁니다. 한 가지 팁이 있다면 두 번째 취득한 분양권 등기/잔금(취득세는 종전규정세율 납부) 후 1년 이내에 기존 주택을 팔면 취득세 중과를 피할 수 있습니다.그럼 “취득세 폭탄을 맞기 전에 등기 전 팔면 어떨까”라고 생각하는 분도 계실겁니다. 분양권 전매에 대한 내용인데요, 분양권 전매 시 양도세는 얼만큼 내게 될까요?2021년 6월 1일부터 전매하는 분양권은 보유 기간 1년 미만 시 70%, 2년 미만 시 60%를 납부합니다. 과거엔 비조정대상지역이었다가 조정대상지역으로 지정된 곳은 자유롭게 전매가 가능한데 양도세도 많이 내게 됩니다

2021.01.29 10:31

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