[머니 인사이트]
세입자는 저가 분양 전환 기대하지만 건설사는 비싸게 분양해야 수지타산
임대주택의 종류는 상당히 많다. 영구 임대주택, 국민 임대주택이라는 것도 있고 시프트라고 부르는 장기 전세 주택도 있다.
이들의 공통점은 임대인이 정부나 지방자치단체 또는 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공이라는 것이다. 하지만 한국의 주택 시장에서 공공 임대주택의 비율은 경제협력개발기구(OECD) 가입 국가 평균의 절반에 불과하다.
공공 임대주택이 적은 한국은 그동안 민간 부문에 그 역할을 맡겨 왔다. 그런데 같은 민간 임대주택이라도 선진국과는 차이가 크다. 한국에서는 임대인이 주로 개인이다. 가끔 법인도 있지만 법적으로는 차이가 없다.
이에 비해 선진국에서는 민간 임대 사업자가 개인이 아니라 주로 기업이다. 한국도 앞으로 기업형 임대주택의 비율을 높여 선진국 정도의 수준으로 하겠다는 것이 정부의 의도다. 그것이 바로 뉴스테이다.
◆ 쉽게 임대 시장을 통제하려는 정부
그러면 기업이 민간 임대 사업을 주도하면 정부에는 무슨 이익이 있을까. 미국의 일부 주는 연간 임대료 상승을 2%에 묶어 놓고 있다는 보도를 본 적이 있을 것이다. 획일적이지는 않지만 ‘물가상승률+1%’ 정도로 임대료 상승을 제한하는 곳도 있다.
이런 시장을 통제하기 위해서는 관리 포인트가 적을수록 좋다. 미국에서도 수천만 채의 임대 시장을 모두 통제하기는 어렵다. 더구나 개개인의 사적 계약이 공개되는 것이 아니기 때문에 개인 임대업자까지 통제하기는 어렵다.
하지만 기업은 다르다. 기업이 임대하는 물량은 많아도 임대업자로서의 기업은 제한적이기 때문에 그들만 잘 통제하면 전체 임대 시장의 65%는 쉽게 통제할 수 있다. 세무조사 등 기업을 압박할 수 있는 수단이 많기 때문이다.
결국 민간 임대 시장이 개인에서 기업으로 바뀌면 정부는 손쉽게 임대 시장을 통제할 수 있는 수단을 얻게 되는 것이다. 예를 들어 전세난이 사회문제가 되면 올해는 임대료를 인상하지 말라고 기업에 협조(?)를 요청하면 그만이다. 이것이 정부에서 뉴스테이를 활성화하려는 속내다.
그런데 임대인이 개인이 아니라 기업, 즉 법인이라고 무조건 기업형 임대주택이 되는 것은 아니다. 일정 요건을 갖춰야 한다. 공급자 측면에서는 8년 이상 임대해야 하는 의무 보유 기간을 지켜야 하고 최소 100채 이상을 임대해야 한다.
이때 100채라는 기준은 매입 기준이다. 직접 건설해 300채 이상을 임대해야 기업형 임대 사업의 요건을 충족할 수 있다. 이때 연 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있다는 제한이 있다.
이런 제약 사항이 있는 데도 불구하고 기업이 왜 뉴스테이 사업을 하려고 할까. 단순히 수치상으로만 보면 한국에서 임대 사업을 하는 것은 이익이 적다. 월세 수준이 낮기 때문에 투하자본 대비 수익률이 높지 않다. 아파트는 3%대 중·후반에 불과하다.
만약 대출 받아 사업을 하는 기업은 이익이 전혀 없다고 봐야 한다. 자기자본만으로 사업을 하는 기업도 기회비용이라는 측면에서 이익이라고 볼 수 없다.
그러면 이익은 어디에서 생길까. 시세 차익이다. 선진국의 기업형 임대 사업은 시세 차익을 취하는 구조가 아니라 순수 임대 수익으로 사업 이익을 내지만 한국은 순수 임대료 수준이 낮기 때문에 시세 차익이 없다면 이익을 낼 수 없는 구조다.
이 때문에 뉴스테이 사업을 검토하는 기업으로서는 임대료 수입보다 시세 차익에 관심을 가질 것이다. 특히 300호 이상을 임대해야 하는 건설형 임대주택 사업을 하는 기업에는 LH에서 책정하는 토지 값을 분양용 아파트보다 싸게 책정했을 가능성이 높다.
공급 원가를 싸게 해 이익을 보전해 주는 방법이라고 할 수 있다. 그런데 과연 분양이 원활하게 될 것인지가 문제다.
◆ 기업·세입자, 모두 만족은 불가능
이번에는 수요자 쪽에서 보자. 뉴스테이를 왜 신청할까. 어떤 사람은 뉴스테이에 ‘청약’해 ‘당첨’됐다고 기뻐한다. 월세입자가 된 것이 그리 좋은 것일까. 임대 시장에 전세가 귀하지 월세 물량은 흔한데 월세 계약을 체결했다고 좋아한다는 것은 이해하기 어렵다.
물론 뉴스테이의 장점은 있다. 전문 수리 기사와 관리 인력이 상주하기 때문에 자잘한 고장 때문에 집주인과 옥신각신하던 일이 없어질 것이고 잘 갖춰진 단지 내 커뮤니티 시설을 제약 없이 사용할 수도 있다는 점에서 기존 공공 임대주택과 차별화된 서비스를 받을 수 있다.
그런데 뉴스테이를 신청한 실수요자의 속내는 그것이 아니다. 뉴스테이를 신청한 실수요자의 진짜 속내는 뉴스테이에서 8년간 거주하면 그 집을 싸게 분양받을 수 있다는 가능성 때문이다. 뉴스테이가 8년 후에 분양한다니까 분양 전환 공공 임대주택처럼 세입자에게 우선권을 줄 것이라고 생각하는 것이다.
기업은 누구에게 분양해도 상관 없으니 세입자에게 우선권을 줄 수도 있다. 문제는 분양 가격이다. 뉴스테이 사업을 하는 기업은 시세대로 분양해야 이익이 생긴다. 앞서 말했듯이 현 임대료 수준으로는 적자를 면하지 못할 가능성이 높기 때문이다.
문제는 뉴스테이에 거주하는 세입자의 기대 수준이다. 그들이 과연 8년 후 시세대로 분양받으려고 할까. ‘주거권’ 운운하면서 집단행동에 나설 가능성이 높다. 8년 동안 집을 안사고 기다린 대가를 보상받으려는 심리도 한몫 거들 것이다.
결국은 이해의 충돌이 일어난다. 임대 사업을 하는 기업과 세입자 중 어느 한쪽은 손해가 날 수밖에 없고 기대 수준과 비교하면 이해 당사자 둘 다 손해가 날 수도 있다.
8년 후 시세대로 분양해 수익을 내려는 임대 기업, 지금은 세입자로 살지만 8년 후 그 집을 싸게 분양 받으려는 세입자, 쉽게 임대 시장을 통제하려는 정부가 뉴스테이라는 침상에 모였지만 서로 다른 꿈을 꾸고 있는 것이다. 잠에서 깰 8년 후가 문제가 될 것으로 보인다.
한경비즈니스= 아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net
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