★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다.
하지만, 대지사용권 성립 이전에 이미 대지지분이 매매되거나 대지지분만에 대해 저당설정되는 등 분리처분되었다면, 집합건물법 20조가 적용되지 않을 수 있다.
★ 대법원 2011. 1. 27.선고 2010다72779 부당이득금반환등, 2010다72786(반소) 소유권이전등기
☞ 대지지분권자인 원고가 건물전유부분 소유자인 피고를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기하자, 피고가 대지지분의 이전등기를 반소로 청구한 사안
1. 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항). 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조에 “이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정하고 있다.
위와 같은 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다. 그리고 집합건물법 제20조가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 권00은 1979. 3.경 이 사건 대지 위에 지하1층, 지상6층의 한일빌딩(각 층마다 3개 호수, 즉 지하층 1호 내지 지하층 3호, 101호 내지 603호가 있다)을 완공한 사실, 권00은 1979. 3. 29. 주식회사 우리은행에 한일빌딩 중 101호, 102호, 103호, 201호, 202호(이들 건물의 면적 합계는 729.9㎡로 한일빌딩 전체 면적 2959.47㎡의 24.66%이다) 및 이 사건 대지 중 위 건물이 차지하는 부분인 110.7/452지분(24.5%)의 소유권을 이전한 사실, 권00은 1979. 6. 27. 한일빌딩 중 자신이 소유하는 지하층1호, 지하층2호, 지하층3호, 301호, 302호, 303호, 401호, 402호, 403호, 501호, 502호, 503호, 601호, 602호, 603호(이들 건물의 면적 합계는 2127.56㎡로 한일빌딩 전체 면적의 71.89%이다) 및 이 사건 대지 중 341.3/452지분(75.5%)에 관하여 한국외환은행에 근저당권을 설정한 후(근저당권을 설정한 위 건물과 대지지분을 합하여 ‘근저당설정목적물’이라 한다), 1979. 10. 25. 00농림 주식회사에게 위 근저당설정목적물과 한일빌딩 중 203호(102.01㎡로 한일빌딩 전체 면적의 3.45%이다. 이 203호를 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유권을 이전하였는데, 위 근저당설정목적물에 관하여는 한국외환은행의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되어 1982. 12. 23. 한국외환은행에 경락으로 그 소유권이 이전된 사실, 한국외환은행은 자신이 취득한 근저당설정목적물에 관하여 1984. 8. 20. 00석유 주식회사에 소유권을 이전하였고, 00석유 주식회사는 1998. 12. 9. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 그 소유권을 이전한 사실, 한편 00농림 주식회사는 이 사건 건물에 관하여 1990. 5. 7. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 1990. 3. 30.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 현재 원고가 소유하는 대지지분의 비율은 75.5%, 원고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 71.89%, 피고가 소유하는 대지지분은 없으며 피고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 3.45%, 주식회사 우리은행이 소유하는 대지지분의 비율은 24.5%, 주식회사 우리은행이 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 24.66%인 사실을 인정하였다.
원심은 이러한 사실관계를 토대로, 집합건물법 제20조는 같은 법 부칙 제4조에 의하여 그 시행일인 1985. 4. 10.부터 2년이 경과한 1987. 4. 10.부터 적용되는데 이 사건 건물을 소유함에 의하여 이 사건 대지 중 이 사건 건물을 소유하는데 필요한 지분(이하 이에 해당하는 대지지분을 ‘이 사건 대지지분’이라 한다)은 이미 그 전에 이 사건 건물과 분리 처분되었고 이에 따라 이 사건 건물의 구분소유자였던 국제농림 주식회사는 이 사건 대지지분의 소유권을 가지고 있지 아니하였으며, 위 법 제20조는 구분소유자가 가지는 대지사용권을 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르게 하는 규정이므로, 이 사건 대지지분의 소유권에 관한 한 구분소유자에게 그 권리가 없어, 피고가 위 법 제20조에 의하여 이 사건 대지지분에 관한 소유권을 취득할 수는 없다고 판단하고, 이어서 피고의 주장 즉, 원고가 1998. 12. 9. 00석유 주식회사로부터 한일빌딩의 구분건물들을 취득하면서 그에 해당하는 대지지분을 초과하여 이 사건 건물의 대지지분까지 취득하였는바, 이 사건 대지지분의 취득은 위 법 제20조에 반하여 무효라는 주장에 대하여, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물과 이 사건 대지지분이 서로 유효하게 분리처분된 이상 원고의 이 사건 대지지분에 관한 소유권취득이 위 법 제20조에 반하여 무효라고 볼 수는 없다고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하였다.
원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 기록과 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 집합건물법 제20조에서 규정하는 전유부분과 대지사용권의 일체성의 적용 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 동액 상당의 손해를 입고 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등 참조).
원심이 제1심 법원의 임료감정촉탁결과에 따라 부당이득을 산정한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 위 임료감정이 위법하게 산정되었다고 볼 자료도 없다. 그리고 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로, 선의의 점유자로서 과실수취권이 있다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.
★ 대법원 1993.3.9. 선고 92다52917 판결 【손해배상(기)】
집합건물의소유및관리에관한법률 제20조의 시행일(1986.4.10.) 이전에 건물 및 대지지분을 분양받았으나 건물에 대하여만 소유권이전등기를 경료한 소유자로부터 근저당권설정등기를 경료받았다면, 그 후 위 법 시행일 이후에 근저당권이 실행되었다 하더라도 경락인은 건물에 대하여만 권리를 취득할 수 있을 뿐 대지지분에 대하여는 아무런 권리를 취득할 수 없다.
하지만, 전유부분과 대지사용권이 유효하게 분리처분되었다고 하더라도, 이와 같이 분리처분된 상태는 항구적이라고 단정할 수 없고 그 이후에라도 어떤 사유로든 해당 전유부분에 대한 대지사용권이 성립되었다면 해당 대지지분에 대해서는 집합건물법 20조에서 정하는 분리처분금지효를 다시 적용받을 수 밖에 없게된다.
★대법원 2013. 6. 27.선고 2013다201035 청구이의
원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 이 사건 집합건물의 건축 전부터 이 사건 대지지분에 설정되어 있던 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 대지지분을 낙찰받은 사람으로부터 다시 이를 매수하였으므로 당초에는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제20조에 의한 분리처분금지의 제한을 받지 않을 수 있는 지위에 있었다. 그러나 원고는 그 후 이 사건 집합건물 중 구분건물인 지하1층 제비01호(이하 ‘이 사건 구분건물’)의 소유권을 취득하였다. 그런데 집합건물의 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요하지 않으므로(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조), 원고가 등기상 아무런 부담이나 제한이 없는 상태로 이 사건 대지지분을 보유하고 있던 상태에서 이 사건 구분건물의 소유권을 취득하였다면 그로써 이 사건 대지지분에 대하여 이 사건 구분건물 전유부분의 소유를 위한 대지사용권이 성립할 수 있다. 만일 당시 유효한 대지사용권이 성립하였다면 이를 전유부분과 분리하여 처분하는 행위는 집합건물법 제20조에 위배되어 무효라고 보아야 하므로, 원고가 기존 판결금 채무의 변제기와 지연손해금의 변경에 대한 반대급부로서 이 사건 구분건물의 전유부분과는 따로 이 사건 대지지분 전부에 대하여 근저당권을 설정한 것은 그 전부 또는 일부가 무효라고 볼 여지가 있다 할 것이다. 원고가 원심 변론종결 전까지 한 주장에는 이와 같은 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원심으로서는 위와 같은 관점에서 이 사건 구분건물의 전유부분의 소유를 위하여 대지사용권이 성립하였는지 여부와 그 내용 및 범위 등에 관하여 심리한 후 이를 바탕으로 이 사건 계약의 효력 여하에 대하여 판단하였어야 한다.
그런데도 원심은 이 사건 대지지분 전부의 처분에는 집합건물법상의 처분일체성 원칙이 적용되지 않는다는 판단 아래 이 사건 계약이 유효하다고 보고 원고의 예비적 청구를 인용하였다. 원심판결에는 집합건물법상 대지사용권의 성립과 처분에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있으므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
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