[심형석의 부동산정석] 정부 "집값 잡겠다"더니…집값 불쏘시개 된 GTX

심형석 필진

입력2021.02.08 11:58 수정2021.04.06 18:19

한경닷컴 더 머니이스트

철도 포퓰리즘에서 벗어나기
토목 사업 문재인 정부, 대규모 사업 남발

최근 GTX-A노선 교통호재 등으로 매매가 많이 고양시 덕양구 도내동에 위치한 ‘고양원흥동일스위트’ 전경 /자료=한경DB

수도권 광역급행철도(GTX)가 집값 상승을 견인하는 중입니다. 구체적인 내용이 없음에도 GTX-D 노선 유치를 위해 서울, 경기, 인천의 지자체장들까지 신경전까지 벌이는 중입니다. GTX 창릉역이 들어선다는 소식이 들리자 삼송과 원흥 쪽 30평대 아파트들의 가격이 10억 원을 돌파했습니다. 호가는 12억에 이른답니다. 이 모든 난리는 국토부가 GTX-A 노선에 창릉역을 신설한다고 공식화한 결과입니다.

현 정부에서 계획이 확정된 수도권 노선들만 20개가 훌쩍 넘습니다. 계획단계인 노선까지를 포함하면 그 수를 헤아리기조차 쉽지 않습니다. 1년에 2~3개 노선을 착공하기도 힘든데 집권 기간(5년) 동안 이렇게 많은 대규모 사업을 남발하는 것을 어떻게 받아들여야 할까요. 4대강을 비롯해 과거 정권의 토목사업을 그렇게 비난했던 정권인데 말입니다.

돈을 제대로 쓰고 있는지도 의문이지만 과거에 비해 재정 건전성을 크게 고려하지 않는 정부의 재정지출이 더 문제입니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 긴급자금까지 남발되면서 우리도 곧 긴축재정을 고려해야 하는 상황에 직면할 겁니다. 이를 고려한다면 저 많은 철도사업에 투자할 돈도 없거니와 실제 착공 여부는 계획을 세운 입안자들조차 알 수 없을 겁니다. 정부가 집값을 잡겠다면서 다른 한쪽에서는 투기를 조장하는데 가장 큰 불쏘시개 역할을 하는 철도사업을 남발하는 것은 모순이 아닐 수 없습니다.

더 큰 문제는 예비타당성조사를 면제하는 겁니다. 현재 남발하는 대부분의 철도 사업은 예비타당성조사를 면제하고 있습니다. 그동안 예비타당성조사는 무분별하고 세심한 검토없이 제안된 재정사업 시행을 거르는 최소한의 긍정적인 역할을 수행해 왔습니다. 예비타당성조사를 면제하면 발생하는 가장 큰 문제는 사전 검토를 제대로 할 수 없다는 점입니다.

예비타당성조사가 면제되어도 본타당성조사가 있으니 걱정없다고 생각할 수 있으나 본타당성조사는 사업주체가 시행하기 때문에 제대로 이뤄지긴 어렵습니다. 예비타당성조사를 통과해 예산까지 배정받은 사업을 다시 꼼꼼히 타당성조사한다는 것은 기대난망입니다. 이 정부에서 혐오하는 4대강 사업의 경우에도 비용 대비 편익비율이 0.21에 그쳐 경제적 타당성이 전혀 없었습니다. 하지만 예비타당성조사를 면제받아 시행되었습니다. 만약 4대강사업도 예비타당성조사를 거쳤다면 22조 원의 예산 낭비와 환경파괴를 막을 수 있었을지 모릅니다.

현 정부 들어 한국형 뉴딜사업의 예비타당성조사 면제에 이어 상당 수의 철도건설사업들이 면제되었습니다. 예비타당성조사가 면제된 사업 규모는 무려 88조 원을 넘는답니다. 2018년부터 2020년까지 예비타당성조사 대상 사업 중 105건(78%)이 조사를 면제 받았습니다. 연초 강원도 원주역을 찾은 문재인 대통령은 2025년까지 70조 원 이상을 철도사업에 투자하겠다고 공언했습니다. 새로운 토건 공화국의 화려한 출발이 아닐 수 없습니다.

예비타당성조사 면제의 결정판은 가덕도 신공항 건설사업입니다. 가덕도 신공항 건설 촉진 특별법의 가장 큰 문제점은 사전 용역과 예비타당성조사를 면제하는 등 신공항을 빠르게 건설하기 위해 절차를 대폭 축소하는 내용이 담겼다는 점입니다. 왜 그래야 하는지에 대한 공감은 전혀 없습니다. 코로나19로 인해 더욱 심각해질 저출산, 고령화로 인해 지금부터 추진되는 대부분의 철도건설 사업은 인구 없는 황량한 들판을 달리는 은하철도999가 될 가능성이 큽니다.

내 집 마련을 원하는 주택수요자들은 이미 서울 도심에서 완벽한 생활 인프라를 갖춘 지역에 주목하는 것이 좋습니다. 쿼트러플(quadruple) 지역인 왕십리역 주변 아파트는 동북선까지 생시면 5개의 노선이 만나게 됩니다. 아직 GTX 노선의 삽도 뜨지 않은 수도권 외곽의 아파트와 가격 차이가 없다면 어떤 아파트를 사야 하는지는 명약관화입니다. 아파트도 궁극적으로는 토지라고 할 수 있습니다. 대지지분의 공시지가만이라도 비교하고 매입한다면, 현명한 내 집 바련이 될 것으로 생각됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장(美SWCU교수)

외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다
<독자 문의 : thepen@hankyung.com>

관련 뉴스

1

부영주택, 전남 나주 ‘이노시티 애시앙’ 상가 15일 경쟁 입찰

부영주택이 오는 15일 전남 나주시 빛가람동 1에 들어서는 광주전남혁신 ‘이노시티 애시앙’ 상가를 경쟁 입찰로 공급한다.이 단지는 총 1478가구로 규모가 크다. 1동 상가 7개 점포와 2동 상가 9개 점포가 매각 대상이다. 분양면적은 41~125㎡다.오는 15일 경쟁 입찰에 이어 16일 계약을 진행한다. 분양 내정가는 3.3㎡당 300만~1200만원이다.인근에 유전저수지와 유전제공원이 있다. 중앙호수공원과 산책로로 연결된다. 공립 빛누리 유치원과 빛누리 초교, 매성중·고도 가깝다.부영 관계자는 "인근에 한국전력공사 본사를 비롯한 총 16개 공공기관과 협력업체들이 있어 직주근접 단지로 손색이 없다"고 설명했다.모델하우스는 나주시 빛가람로 696에 마련돼 있다.은정진 기자 silver@hankyung.com
2

"우리 아파트 공시가격 낮춰달라"…전국 곳곳서 민원 '폭발'

5일 공시가격에 대한 의견 접수 마감을 앞두고 주택 소유자들의 항의가 빗발치고 있다. 평균 19.08%로 14년 만에 가장 높은 상승률을 기록하면서 세금 부담이 대폭 늘어서다. 공시가격 급등에 반발한 제주도와 서초구청 등 지방자치단체들은 공동 기자회견에 나서기로 했고 세종 등 지방 주요 도시에서도 집단 이의신청을 준비하고 있다.부동산업계에 따르면 올해는 단지별 집단행동에 일부 지자체의 반발까지 더해지며 이의신청 건수가 역대 최대가 될 것이라는 예상이 나온다. 국토교통부 관계자는 "이날까지 의견 접수를 하고 내용을 검토해볼 예정"이라며 "온라인, 우편 등 다양한 경로로 접수하고 있으며, 정확히 얼마나 접수됐는지는 집계를 마쳐야 알 수 있다"고 말했다.올해 1월 1일 기준 공동주택 공시가격 열람이 시작된 지난달 15일 이후 각 지역 아파트 단지와 인터넷 커뮤니티에는 공시가격 인상에 따른 불만을 토로하고 집단 이의신청 등 대책 마련을 모색하는 움직임이 활발히 일어났다.고가 아파트가 몰려 있는 서울 강남권은 물론 강북과 세종, 지방에서도 공시가격 급등에 따른 반발이 생각보다 컸고, 실제로 관할 구청에 집단 항의하거나 단체로 이의 신청에 나선 단지들도 다수 확인됐다. 고가 아파트가 많아 종합부동산세(종부세) 증가가 예상되는 서울 강남에서는 대치동 은마아파트 등의 입주민들이 공시가격 인상에 반대하는 의견을 모았고, 역삼동 역삼2차아이파크 등에서는 주민들에게 의견 제출 방법을 안내하며 이의신청을 독려했다.인근의 아파트와 연대해 공시가격 인상에 대응하는 곳도 있었다. 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움과 상일동 고덕아르테온 등 인근 5개 단지 입주자대표회의연합회는 지난달 23일 국토부와 강동구청, 지역구 의원실에 공시가격 인하를 요구하는 내용의 공문을 발송했다.강북권에서도 노원구 하계동 현대우성아파트 등의 주민들이 공시가격 급등에 반발해 집단행동에 나섰다. 이들은 단체 채팅방 등을 통해 개별 이의신청을 독려하고 집단 연명부를 돌렸다. 노원구는 올해 공시가격 상승률이 34.66%로, 세종시(70.68%)에 이어 전국 2위이자 서울에서 가장 많이 올랐다. 이 아파트 주민들은 작년 한 해 동안 집값이 평균 20∼30% 올랐는데, 올해 공시가격은 대부분 40% 수준으로 올랐다며 공시가격 재산정을 요구했다.지방자치단체들도 정부의 공시가격 산정에 "문제 있다"며 목소리를 높이고 있다. 세종시 첫마을과 가재마을, 새뜸마을 등지의 일부 아파트 단지들은 주민 게시판 등을 통해 아파트 공시가격 의견접수를 위한 동의를 받는 모습이 목격되기도 했다. 세종시는 시정 브리핑을 열어 국토부에 공시가격 하향 의견을 제출했다고 밝혔다. 올해 세종시에서 종합부동산세 부과 대상인 9억원 이상 공동주택은 1760가구로, 1년전(25가구)보다 70배 가량 늘었다.정부는 이날까지 인터넷 부동산공시가격알리미 사이트와 관할 시·군·구청, 한국부동산원을 통해 이의신청을 받은 뒤 이를 고려해 오는 29일 올해 공시가격을 최종 공시할 예정이다.안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
3

이제 서울 아파트 4채 중 1채는 '종부세' 대상

집값 상승으로 서울 아파트 4채 중 1채가 종합부동산세(종부세) 대상이 됐다는 분석이 나왔다. 도입 당시 1% 이내 극소수만 내는 것으로 설계됐던 종부세가 사실상 중산층에게도 부과될 것이란 비판이 제기되는 대목이다. 종부세 대상 아파트, 서울에 집중5일 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '공동주택 공시가격 구간별 전국 아파트 물량 자료'에 따르면 올해 서울지역 공시가 9억원 이상인 아파트(40만6167채) 비율은 서울 내 전체 공시대상 아파트(168만864채)의 약 24.2%로 나타났다.공시지가 상승으로 종부세 대상인 '공시가 9억원 이상 아파트'(서울 기준)가 2019년 12.37%, 2020년 16.8%에 이어 올해 기준 24.2%까지 급증한 것이다.공동주택에는 아파트를 비롯해 연립·다세대주택, 기숙사 등이 포함된다. 정부는 서울에서 종부세 대상인 공시가 9억원 이상 공동주택 비율은 16%라고 밝혔으나 아파트로 한정하면 이 비율이 약 4분의 1수준까지 높아진 셈.종부세 대상 아파트를 지역별로 보면, 서울 소재 아파트(40만6167채)로 78.9%를 차지했다. 경기(15%) 부산(2.4%) 인천(0.2%)등과도 격차가 컸다. 종부세는 분류상 국세라 해당 세원은 시·자치구가 아닌 정부로 귀속된다. "과세기준 전반적인 재검토 필요"종부세 대상 아파트는 양적으로도 빠르게 늘어나고 있다. 올해 서울 내 공시가 9억원 이상 아파트(40만6167채)는 전년(27만5959채) 대비 12만여 채 늘어나 상승률이 47.2%에 달했다. 지난해 역시 공시가 9억원 이상 아파트가 전년(19만9646채) 대비 38.2% 증가하며 종부세 납부 대상이 크게 늘어났다.종부세가 인별 과세로 매겨진다는 특수성을 고려해도 다주택자 부담이 크다는 점을 고려하면 실제로 종부세 대상에 포함해야 할 주택은 늘어날 가능성이 높다.김은혜 의원은 "상위 1%가 내는 세금이라던 종부세가 현 정부 들어 중산층세로 변질됐다. 특히 올해 공시가격이 대폭 오르면서 서울시민들은 세금 공포에 휩싸인 상황"이라며 "종부세 폭탄은 가정은 물론 내수 경기 회복에도 부정적 영향을 미치게 될 만큼 종부세 과세기준에 대한 전반적 재검토가 필요하다"고 말했다.조준혁 한경닷컴 기자 presscho@hankyung.com