[법테크] 실전사례 전문가 상담..명의대여자가 몰래 집 매각

[문] =빚을 갚지 않기위해 살고 있는 집을 친구명의로 이전해두었는데
친구가 한마디 상의없이 제3자에게 팔아버렸다. 어떻게 해야하나.

[답] =명의신탁이란,자기 재산을 남의 명의를 빌려 등기이전해두는
것이다.

명의신탁은 채무가 많은 사람이 채무자들의 담보집행등을 피하기위해
흔히 이용하는 재산은닉방법의 일종이기도 하다.

그런데 뜻하지 않게,믿었던 명의대여인이 실제소유주 몰래 집을 팔아
버리는 경우가 있다.

원칙적으로 소유권을 이전할 진정한 의사없이 단지 명의만 빌려 등기를
이전하는 행위는 허위표시로 법률상 무효이므로 언제라도 실제소유주가
등기를 회복할 수 있다.

그러나 당사자간의 거래의 안전을 보장하기 위해 허위표시인줄 모르고
등기부상의 소유주를 믿고 집을 산 선의의 제3자는 보호된다는 것이 우리
민법의 법리이다.

부동산거래에 있어서 매수인이 등기부상의 소유주가 실제소유주가
아니며 허위표시에 의한 명의대여인에 지나지 않는다는 것을 확인하기란
불가능하며 등기부만 믿고 매매계약을 하였다면 그 계약은 유효한 것으로
인정된다.

따라서 매수인이 소유권을 적법하게 취득하게 되며 실제소유주는
명의대여인과 제3자간에 이뤄진 매매계약의 효력을 부정할 수 없고,
소유권회복도 불가능하게 된다.

만약 제3자가 실세소유주를 기만할 의도로 매도인과 공모하여 소유권을
이전했거나,매매계약 당시 등기부상의 소유주가 허위표시임을 알고도
주택을 매수했다면 이것은 통정허위표시에 의한 매매계약으로 무효를
주장할 수 있으며 소유권을 회복할 수 있다.

그러나 이를 입증하기란 쉬운 일이 아니므로 사실상 소유권을 회복하기란
불가능하다.

그렇다면 실제소유주의 구제방법에 대해 알아보자.실제 소유주로서는
집을 매도한 명의대여인을 상대로 부동산가액 상당의 손해배상을
청구하는 것외에는 달리 방법이 없다.

다행히 상대방이 매매대금을 보관하고 있거나,기타 다른 재산이 있을
경우에는 집행이 가능하지만 상대방이 손해를 배상할 자력이 없으면
모든 것이 허사가 되고 만다.

채무를 면하려고 기교를 부리다가 집까지 날리는 우를 범하지
말아야겠다.

<김현 변호사>

(한국경제신문 1994년 10월 23일자).