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사진=chat gpt
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누구나 인생에서 한 번 예상치 못한 부모님의 부재와 마주하게 된다. 슬픔을 추스르고 마음을 가다듬을 즈음, 현실적인 문제로 다가오는 것이 바로 재산 상속이다. 특히 본인 명의로 이미 주택 한 채를 보유하고 있는 1주택자가 부모님으로부터 주택을 상속받으면 2주택자가 될 수 있다. 이때 ‘다주택자가 되면 세금을 많이 내는 것 아닌가’라는 막연한 걱정이 앞설 수 있다.

하지만 세법에는 본인의 의사와 관계없이 상속으로 주택을 추가 취득한 경우를 고려한 ‘상속주택 특례’가 마련돼 있다. 양도소득세에서는 일정 요건을 충족하면 기존 주택을 먼저 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있고, 종합부동산세에서는 상속주택을 주택 수에서 제외하는 특례를 적용 받을 수 있다.

먼저 기존에 주택 1채를 보유한 상태에서 부모로부터 주택 1채를 상속받아 2주택자가 된 경우, 기존주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 핵심은 기존주택을 먼저 팔아야 하고, 상속받은 주택이 세법상 특례 대상이어야 한다는 것이다.

첫째, 기존주택을 먼저 양도해야 한다. 상속주택을 양도하는 것이 아닌, 기존에 보유하던 기존주택을 양도해야 비과세가 적용되는 것이고, 일반적인 일시적 1세대 2주택과 달리 기존주택을 언제까지 처분해야 하는지에 대한 별도의 기한제한은 없다.

둘째, 상속받은 주택이 ‘선순위 상속주택’이어야 한다. 피상속인이 여러 채의 주택을 보유하고 있었다면 가장 오래 보유한 주택을 선순위 상속주택으로 본다. 보유기간이 같다면 거주기간, 상속개시 당시 거주 여부, 기준시가가 높은 주택 순으로 판단한다.

셋째, 기존주택이 피상속인으로부터 상속개시일 전 2년 이내에 증여 받은 주택이 아니어야 한다.

넷째, 상속인과 피상속인이 상속개시일 당시 별도세대를 구성하고 있어야 한다. 다만, 1주택을 보유한 60세 이상의 부모를 봉양하기 위해 1주택을 보유한 자녀가 세대를 합친 경우에는 일정 요건을 충족하면 예외적으로 특례를 적용 받을 수 있다.

마지막으로, 상속인이 상속받아야 한다. 대습상속인이 아닌 손주, 며느리, 조카 등 상속인이 아닌 사람이 받은 주택은 상속주택 특례가 적용되지 않는다.

결국 기존주택을 먼저 양도하고, 상속받은 주택이 선순위 상속주택에 해당하며, 기존주택과 세대 구성에 관한 요건까지 충족한다면, 상속으로 인해 일시적으로 2주택자가 되었더라도 기존주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

종합부동산세에도 상속주택에 대한 별도의 특례가 있다. 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택 이거나, 지분율이 40% 이하인 상속주택 또는 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원 이하인 상속주택(지방은 3억원 이하)은 세율적용시 주택 수에서 제외된다.

또한, 기존에 기존주택 1채만 보유하던 1세대1주택자 였다면 상속주택을 추가로 상속받더라도 여전히 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있다. 1세대 1주택자 기본공제 12억원과 함께 기존주택부분에 대한 연령 및 보유기간에 따른 세액공제를 적용 받을 수 있다. 다만, 상속주택이 주택 수에서 제외된다고 해서 상속주택의 공시가격까지 과세표준에서 제외되는 것은 아니다. 상속주택의 공시가격은 과세표준 계산에 합산되므로, 상속주택을 취득한 경우 과세표준이 증가할 수 있다는 점에 유의해야 한다.

상속으로 갑자기 주택이 늘었다고 해서 다주택자가 됐다는 생각에 무조건 세금 부담을 걱정할 필요는 없다. 상속으로 주택을 추가 취득했다면 무조건 매도부터 서두르기보다 양도소득세와 종합부동산세의 특례 요건을 살펴보고 보유, 매도, 증여 등 자신에게 유리한 방법을 고려해 보는 것이 중요하다.

조기환 하나은행 상속증여센터 팀장