공사비가 이렇게 올랐는데 개발사업이 가능해? [마스턴 유 박사의 論]

유명한 마스턴투자운용 R&S실장(도시공학박사)

2년 전 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사가 6개월간 중단되었던 적이 있었다. 조합과 시공사업단 간의 공사비 인상에 대한 이견이 공사 중단의 주요 원인이었다. 언론 보도들을 통해 살펴보면, 최근에도 서울 주요 재정비 사업지의 공사비 인상과 이에 따른 조합원 추가 분담금 증가는 큰 이슈가 되고 있다.

주거환경연구원에 따르면, 2019년 3.3㎡당 490만 원 수준이었던 공사비는 2023년 755만 원으로 4년간 무려 54.1%가 상승했다. 이렇게 급격히 상승한 공사비로 인해 주택 재개발, 재건축 사업을 포함한 대부분의 개발사업이 많은 어려움을 겪고 있다.

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서울 재건축, 재개발 공사비 / 출처=주거환경연구원

이처럼 공사비가 급격하게 상승한 이유는 무엇일까? 장기화되고 있는 러우 전쟁, 글로벌 공급망 교란, 고환율, 고금리 등 여러 분야에서 원인을 찾을 수 있겠지만, 필자는 직관적으로 원자재 가격과 인건비 상승이 주요인이라고 생각한다.

부동산을 개발하기 위해서는 철근이나 시멘트, 목재와 같은 건설 원자재가 필요하다. 이들 원자재를 대표하는 시멘트, 레미콘, 형강, 원목, 골재 및 석재의 장기 생산자 물가지수를 살펴보면, 지난 25년간 꾸준한 가격 상승이 있었다. 형강의 경우처럼 일시적으로 가격이 급등 후 하락하는 사례도 있기는 하지만 대부분의 건설 원자재 가격은 꾸준히 상승했다. 마치 물가가 지속적으로 상승했던 것처럼 말이다.

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생산자 물가지수 / 출처=한국은행

인건비 상승 또한 꾸준했다. 1992년 이후 최저임금과 건축목공 노임을 아래 그림에서 비교해 보면, 둘 간의 상관관계가 높은 것을 볼 수 있다. 최저임금이 꾸준히 상승하면서 건설 노임 또한 상승하여 전체적인 공사비 상승을 견인한 것이다. 참고로 1992년 820원이었던 최저임금은 33년이 지난 올해 9,860원으로 무려 1,102% 상승했다. 건설 노임은 지난해까지 449% 인상된 267,639원/일 수준을 보이고 있다.

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인건비 상승률 / 출처=통계청

앞서 언급한 원자재, 인건비 상승에 따른 영향으로 건설공사비는 꾸준히 상승했고, 2021년 말 2022년 초에는 2008년 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 당연히 모든 개발사업은 원가 상승에 따른 부담으로 고전을 하게 되었다. 최근 일부 물류센터는 늘어난 공사비를 감당하지 못해 건설사가 공사 미수채권 대물변제로 해당 물류센터를 취득하는 사례들까지 생기고 있다.

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생산자 물가지수 / 출처=한국은행

공사비가 이렇게 많이 올랐는데 개발사업이 가능한가? 물론 그렇지 않다. 하지만 다행히도 최근 형강, 원목 등 일부 원자재 가격이 하락 중이고, 올해 최저임금 또한 예년 대비 상승 폭이 낮아 조그마한 위안을 삼고자 한다. 하루빨리 급등했던 공사비가 안정되고 제반 여건들 또한 개선되어 개발사업들이 다시 일어설 수 있는 날이 오기를 기대해 본다.