이후 A씨는 계약을 진행하려 했지만 임대인으로부터 통상적인 2년 계약이 아닌, `1년 계약`을 제시받았다. 그러면서 임대인은 "계약기간은 12개월, 이후 계약갱신시 임대료를 5% 인상할 수 있다"는 특약을 요구했다. 1년에 5%, 2년에 10%를 올려줘야 하는 특약이었지만, 가격이 저렴하게 나온 데다 전세매물까지 없는 상황에서 A씨는 이런 요구를 수용할 수밖에 없었다.
● 임대사업자 `2년 10% 인상` 가능성…국토부 "현실적으로 불가능"
지난해 10월, 민간임대사업자는 임대료상한제의 `2년 5%룰`를 회피할 수 있다는 지적이 나왔다. 1년 단위 계약을 한 뒤, 계약갱신을 할 때마다 임대료를 증액할 수 있다는 분석이었다.
민간임대주택특별법상 `등록임대주택은 1년마다 계약하고 계약 갱신시 기존 임대료의 5%까지 올릴 수 있다`는 규정이 있기 때문이다. 이렇게 되면 1년에 5%, 2년에 10%를 올릴 수 있어, 전월세상한제의 2년 5%룰이 무력화 될 수 있다.
논란이 되자 국토부는 "1년 단위로 계약을 해도 2년의 거주기간이 보장된다(주택임대차보호법)"며 "임차인이 합의하지 않는 이상 1년에 5%, 2년에 10%를 올려줄 필요가 없다"고 진화에 나섰다.
"2년 10%는 사실상 어렵다"는 국토부의 진화에 논란이 잠잠해지는듯 했지만, 이제 일부 임대인들은 `임차인과의 합의`를 강조하고 나섰다. 임대료를 올려주는데 임차인이 합의만한다면 임대료를 매년 올릴 수 있기 때문이다.
이같은 이유로 A씨 사례와 같은 특약이 등장하기 시작했다. 1년 단위로 계약을 하고, 재계약시 5%를 올릴 수 있다는 특약이다. 이렇게 되면 임대인으로서는 계약 당시 임차인이 임대료 증액에 합의했다고 주장할 수 있는 여지가 생기게 된다.
보통 임대차 계약시 특약은 `전세 대출에 협조한다` `애완견을 키우지 않는다` 등이 대부분이지만, 계약 및 임대료 증액과 관련된 특약이 추가된 셈이다.
`계약기간은 12개월, 갱신시 5%를 인상할 수 있다`는 특약은 임차인으로서는 불리하게 작용할 수 있는 특약이다. 전셋값이 크게 오른 데다 매물마저 찾기 어려운 임대인 우위의 시장에서, 이를 거부할 수 있는 임차인은 많지 않다.
A씨는 공인중개사에게 특약을 넣으면 1년 5% 인상이 가능하냐고 물었다. 그러자 공인중개사는 "해당 임대인이 보유한 집 여러 채를 1년 단위로 계약해 매년 임대료를 올리는 것으로 알고있다"며 "오히려 법적으로 문제될 것이 없다는 반응이어서 아마 가능하지 않겠냐"고 답했다.
결국 A씨도 이같은 특약에 합의하기로 했다. 특약도 법적인 효력을 발휘할 수 있기에 A씨는 1년 뒤에 5% 이내의 임대료를 올려줄 계획이다.
● 국토부 "분쟁 소지 가능성 있어…법적으로 따져봐야"
사실 임차인은 모든 특약을 지킬 필요는 없다. 주택임대차보호법상 임차인에게 불리할 수 있는 특약은 무효가 된다.
가령 상가임대시 `권리금을포기한다`는 특약이나 주택임대시 `계약갱신을 요구하지 않는다`등의 내용은 임차인에게 불리하게 작용하는 만큼, 특약에 넣는다고 해도 법적인 효력을 발휘하지 못한다. 다만 `1년마다 계약을 갱신한다`는 조항이 임차인에게 불리한 특약이 될 지는 미지수다.
이에 대해 국토부 관계자는 "해당 사례가 주택임대차보호법에 저촉 되는지는 따져봐야 한다"는 답을 내놨다. 그러면서 "개별 특약 역시 어느정도 효력을 발휘할 수 있는만큼 법적 분쟁의 요소가 될 수 있다. 소송을 통해서 해결해야할 가능성도 있다"고 언급했다.
전효성기자 zeon@wowtv.co.kr
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