말 많은 건물 하자보수, `하자보수보증금` 통해 해결

아파트 하자보수를 둘러싸고 시공사와 입주민 간 갈등이 소송으로 번지는 사례가 증가하고 있는 것으로 나타났다. 지난 2010년 69건의 하자 관련 분쟁조정 신청이 있었던 데 비해 2016년 4244건으로 61.5배나 증가한 것. 이는 하자보수에 대한 소비자의 관심이 높아진 것과 부실공사로 인한 하자보수 사건이 늘어났기 때문으로 분석된다.

실제 국내 굴지의 대형 건설사는 올해 유일하게 1조원 이상의 매출을 달성하며 사업을 확장했지만, 가장 많은 하자보수 소송에 휘말린 것으로 나타났다. 입주민과 시공사, 건설사가 서로 첨예하게 얽혀 하자에 대한 책임을 묻고 있는 것이다.

그렇다면 집합건물의 입주민은 하자에 대한 보상을 꼭 분쟁을 통해 받아야 하는 것일까? 정답은 아니다. 우리나라는 공동주택을 건축한 사업주체가 향후 시공상 잘못으로 발생할 수 있는 하자를 보수하기 위해 총 사업비의 3%에 해당하는 `하자보수보증금`을 마련해놓아야 한다.

김연기 수원변호사는 "하자보수보증금을 통해 입주민은 시공사의 하자보수를 받을 수 있고, 하자보수비용을 지급받을 수 있다."라며 "따라서 입주민은 하자보수보증금을 통해 하자의 보수를 청구할 수 있고, 사업주체는 청구를 받은 날로부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보해야 한다"고 설명했다.

이어 김 변호사는 "다만, 실제 하자를 보수하는데 드는 금액만을 보증하고 있어 실제 하자보수비가 하자보수보증금을 초과한다고 하더라도 입주민은 차액을 받을 수 없다는 것을 알아두어야 한다."며 "또 하자담보책임기간이 정해져 있기 때문에 관련 사안을 면밀히 파악한 뒤 하자보수에 대한 청구를 진행해야 한다"고 덧붙였다.

통상적으로 집합건물의 하자는 누수, 결로, 건물 파손, 곰팡이 등으로 나타난다. 이런 경우 하자보수보증금 청구를 통해 하자의 보수 또는 보수비용을 받을 수 있다는 것. 이때 하자 책임기간과 보증금 비율을 명확히 해야 하는데, 마감공사의 하자 책임 기간은 2년에 보증금 비율 15%, 옥외급수, 위생, 난방, 가스 등은 책임 기간 3년에 40%의 보증금 비율을 보인다. 가장 중대한 문제인 기초공사, 건축물의 구조체는 10년의 책임과 20% 보증금 비율을 갖고 있다.

이때 중요한 것은 만일 하자보수보증금 청구를 했음에도 사업주체가 15일 내 하자보수를 하거나 계획을 통보하지 않은 경우다. 이 경우 하자보수보증금 지급 청구를 통해 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있다. 다만 이 또한 어려울 경우 손해배상소송을 통해 하자에 대한 보상을 받을 필요가 있다.

김연기 수원부동산변호사는 "주택, 아파트와 같은 집합건물의 특성상 하자가 발생했다 하더라도 쉽게 보수가 이루어지거나 하자보수보증금을 지급받기 어렵다."며 "소송 또한 복잡하게 진행되어 사안 별 쟁점이 다양하게 발생되기 때문에 분쟁에 대한 조정이나 소송, 제재처분 등과 관련해 부동산변호사의 조력을 활용하는 것이 신속한 해결을 볼 수 있는 방법"이라고 전했다.

김 변호사는 또 "또한 하자보수에 대한 책임이 누구에게 있는가를 입증하여 소송을 진행하고 하자보수의 보증인인 대형 사업주체를 상대로 법정공방을 펼쳐야 하기 때문에 개인이 홀로 진행하기에 다소 무리가 따를 수 있다."라며 "하자발생으로 분쟁이 일어났다면 신속히 건설소송변호사를 선임하여 법률적 조언을 듣는 것이 원만한 해결을 도모하는 방법일 것"이라고 말했다.

한편 법률사무소 다옴 김연기 건설소송변호사는 수원 지역에서 활발한 법률 활동을 펼치고 있는 법조인이다. 대한법률구조공단 변호사, 수원시 영통구 선거방송토론위원회 위원을 역임한 바 있으며 국가건축정책위원회 주최 건축·도시정책 포럼, 경기도청 집합건물관리 전문가 특강을 진행하며 사회에 법률 지식을 공유하고 있다.

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