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일본 부동산 투자 수익 극대화하기
일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비
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"돈과 기술이 뭉친다"…최근 바이오 M&A 트렌드
국내 대기업들의 제약·바이오 업계 진출 움직임이 빨라지고 있습니다. OCI그룹이 한미약품그룹과 통합을 시도하는가 하면, 오리온이 ADC(항체약물결합체) 개발 전문기업 레고켐바이오를 인수한다고 발표했습니다. 풍부한 현금을 보유하고 있으면서 새로운 성장 분야 진출에 목말라 있는 대기업이 제약·바이오 기업에 투자하고 있다는 게 공통점입니다.국내 주요 그룹들의 제약업계 진출은 이번이 처음이 아닙니다. 한화, CJ, 아모레퍼시픽 등 대부분의 그룹들은 제약 사업에 손을 댓다가 결국 별다른 소득을 올리지 못하고 접었던 뼈아픈 상처가 있습니다.신약을 개발하기 위해서는 자금을 투여해 약물을 발굴하고 환자에게 투여하는 임상 과정을 거쳐, 규제당국의 승인을 얻어야 합니다. 이 과정도 만만치 않지만 신약 승인을 받았다고 하더라도 상업화라는 또 다른 과정이 남아있습니다. 바이오 산업이 본격적으로 태동하지 않았던 2015년 이전은 제약 산업의 미래 성장성에 대한 공감대가 아직 형성되지 않았습니다. 하지만 신약 개발에는 대규모 자금이 투여되고, 항암제 같은 경우 성공 확률이 10%도 안 될 정도로 낮아 실패에 대한 위험을 감당하기 어려웠습니다. 특히 신약 개발과 관련한 임상 지식이나 경험이 많지 않았고, 실패를 포용할 수 있는 그룹의 리더쉽 부족도 제약 산업을 끝까지 밀고 나가지 못했던 요인이었습니다. 그러나 이제 제약·바이오 산업의 성장성에 대한 인식이 바뀌었습니다. 2010~2012년 사이 발명된 'CRISPR-Cas9' 기반 유전자가위나 NGS(차세대염기서열분석) 같은 혁신적인 바이오 기반 기술에 힘입어, 2017년 이후 새롭게 성장하고 있는 CGT(유전자세포치료제)
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"반도체 공장 짓는다고 아파트 살 때가 아닙니다"
국토교통부가 최근 발표한 '2023년 전국 지가변동률과 토지거래량' 조사에서 전국 250개 시, 군, 구 중 가장 높은 지가상승률은 바로 용인시 처인구였습니다. 전국 토지가격이 전년 대비 0.82% 상승했는데 용인 처인구만 6.66% 폭등했습니다. 용인에 들어선다는 시스템반도체 국가산단 입지의 후광효과 덕분이었습니다.SK하이닉스는 원삼면 약 415만㎡ 부지에 120조원 이상을 투자해 '용인 반도체 클러스터'를 건설한다고 합니다. 2025년 3월에 첫 번째 반도체 제조시설을 착공하고 2027년 준공한다는 계획인데, SK하이닉스는 인공지능 반도체인 HBM 시장에서 확실한 선두이고 향후 지속 투자를 하겠다고 하니까 이 클러스터는 빠르게 자리를 잡을 전망입니다.그렇다고 올해도 지가가 상승하긴 어려울 것으로 보입니다. 많은 인구가 몰려들고 대규모 아파트 단지가 조성되는 상황을 기대하기도 쉽지 않습니다. 인력 수급에 대응하는 IT 업계의 방식이 달라지고 있기 때문입니다.최근 IT 업계에서는 인력난이 벌어지고 있습니다. 출퇴근이나 생활 여건 때문에 이탈하는 인력이 늘어나니 게임회사 크래프톤은 성수동 이마트를 사들이고 본사 입주를 위한 공사를 하고 있습니다. 강남이나 여의도, 광화문 지역에는 대규모 사무실이 부족합니다. 그렇다보니 IT 인재들은 먼 거리를 출퇴근하길 꺼리니 성수동이 대안으로 떠오른 것입니다.보다 근본적인 해결책을 찾은 곳도 있습니다. 삼성전자는 2030년 생산공정 100% 자동화를 목표로 삼성전자 반도체 무인공장 TFT를 가동했습니다. 국내 인구는 줄어들고 외국인 노동자 투입도 어렵기에 이런 결정을 했다고 합니다. 삼성전자와 경쟁하는 SK하이닉스도 경쟁력 확보를
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개인투자자용 국채, 투자매력 있지만 '이것' 바꿔야
대한민국 정부는 1년에 국채를 얼마나 많이 발행할까요? 2000년에 약 15조2000억원의 국채를 발행했고, 2015년에는 약 100조원의 국채를 발행했습니다. 지난해에는 약 165조7000억원의 국채를 발행했다고 합니다. 2000년 대비 무려 10배 이상 늘어난 국채 발행물량 증가폭을 보니 놀랍기도 하고 한편으론 걱정스럽기도 합니다.그럼 그 많은 국채는 누가 보유하고 있을까요? 2023년 기준 투자자별 국채 보유 비중을 보면 국내기관(보험·기금·은행 등)이 78.1%, 외국인이 20.4%를 차지했습니다. 개인은 불과 1.5%에 불과했죠. 개인의 국채 보유 비중이 유난히 낮습니다. 개인의 국채 보유 비중은 영국(2021년 기준 9.1%), 싱가포르(2021년 기준 2.6%) 등과 비교해도 현저히 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 기재부, 상반기 중 개인용 국채 출시…장점은?지난 19일 기획재정부에서는 상반기 중에 개인투자자용 국채를 출시한다고 발표했습니다. 이미 2023년 4월 국채법 개정을 통해 도입 근거는 마련됐지만, 시행령, 시행규칙, 판매대행 기관 선정 등 다양한 준비 절차들이 필요하다 보니 다소 늦어졌습니다.정부는 올 6월 안에 개인투자용 국채 발행을 개시할 예정입니다. 내년에는 총 1조원의 개인투자용 국채를 발행할 계획입니다. 10년 만기물과 20년 만기물 두 가지로 발행될 예정이며, 연간 최대 1억원까지 투자 가능합니다. 그럼 개인투자용 국채는 어떤 장점이 있는지 살펴보겠습니다.기존 국채는 공개 시장을 통해, 즉 경쟁을 통해 발행금리가 결정되지만, 개인투자용 국채는 발행 이전에 발행금리가 확정됩니다. 정확히는 전월 발행 동일 연물 국고채 낙찰금리를 적용하게 되는데 투자자의 의사 결정을 단순화할
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'4조 계약' 구글의 아이소모픽랩스…메기의 등장
2024년 JP모건 컨퍼러스의 첫 기술이전 주인공은 제약·바이오 회사가 아닌 인공지능(AI) 기업이었습니다. 그것도 만든 지 2년밖에 되지 않은 갓 태어난 기업 '아이소모픽 랩스'가 말이죠. 신생기업이기는 하지만 성장의 속도와 그 끝을 가늠하기 힘든 놀라운 잠재력을 지닌 아이소모픽 랩스의 대형 기술이전 계약 소식이 제약·바이오산업에 던지는 함의를 한 번쯤은 짚어봐야 합니다.미국의 알파벳은 딥마인드 등 자회사를 통해 헬스케어 산업에 대한 연구를 오랫동안 지속해 오고 있습니다. 생명공학 기업 칼리코는 장수와 수명 연장에 대해 기초연구를 진행하고 있고, 베릴리는 질병 예방을, 이세돌과의 대국으로 유명세를 탄 알파고를 개발한 업체죠, 딥마인드는 의료 인공지능(AI)을 개발하고 있습니다.알파고의 아버지로도 불리는 딥마인드의 최고경영자(CEO) 인지신경과학박사 데미스 하사비스는 이세돌과의 대국으로 AI의 상업화 가능성을 확인한 후 돈을 벌기 위한 공략 산업으로 바이오를 선정합니다. 바이오는 시장이 크고 AI로 공략할 목표가 명확하기 때문입니다. 데미스 하사비스는 바이오 업계를 공략할 도구로 구조생물학 즉, 단백질의 3차원 구조를 분석하는 'AI 알파폴드'(AlphaFold)를 개발하기로 합니다. 단백질과 같은 생체고분자의 입체구조를 고해상도로 연구하는 생물학의 한 분야를 구조생물학이라고 하는데요. 2020년 미국 식품의약국(FDA)가 승인한 53개의 신약물질 가운데 40%에 해당하는 21개가 단백질의 구조를 활용해 개발됐습니다.항체는 항원 단백질과 결합해서 질병을 치료하는데 항원단백질의 3차원 구조를 알 수 있다면 보다 결합력이 강화된 신약 물질을 설계
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"채권 투자하려면…금리·만기·신용등급 고려해야"
미국 중앙은행(Fed)가 기준 금리를 세 차례 연속 동결했습니다. 아울러 12월 연방공개시장위원회(FOMC)에선 통화정책 긴축 국면이 끝나가고 있다는 것을 확인했습니다. 나아가 내년 세 차례 금리 인하 가능성을 시사했습니다. 금리 인하가 기정사실화된 지금 채권에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그런데 금리와 채권은 어떤 관계가 있을까요.금리는 채권 가격에 큰 영향력을 미칩니다. 채권의 가격은 금리와 반비례합니다. 고금리 환경에서 높은 이자를 지급하는 채권을 보유하다 시장의 금리가 낮아지면 보유하고 있는 채권의 가격은 올라갑니다. 이때 보유한 채권을 매도해 차익을 얻을 수 있습니다. 많은 투자자가 지금 채권에 관심을 갖는 이유도 금리 인하로 인한 채권의 가격 상승을 기대하기 때문입니다.만기 시점도 가격을 형성하는 주요인입니다. 일반적인 경제 상황에선 채권의 만기가 길수록 채권 수익률도 높습니다. 안정적으로 만기까지 이자 이익을 얻을 수 있다는 것이 장점입니다. 다만 금리 상승 국면에선 채권의 만기가 길수록 채권 가격이 급격하게 하락해 손실이 커질 수 있습니다. 따라서 채권의 만기에 따른 위험을 분석하고 금리변화에 따른 투자 시점 분산을 고려해야 합니다.채권 발행자의 신용 등급도 중요합니다. 채권 발행자의 신용 등급이 높을수록 채권을 발행할 때 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있습니다. 신용 등급은 채권의 상환능력을 평가하고 채무불이행에 대한 안전성을 확인하는 수단으로 활용되고 있습니다. 따라서 투자 전 채권 발행자에 대한 정보를 면밀히 확인해야 합니다. 개별 기업에 대한 세부 정보를 파악하기 힘든 개인 투자자라면 우량한 신용등급을 가진
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투자해도 괜찮을까?…2024년 제약·바이오 전망
고금리와 연이은 전쟁 발발로 제약·바이오 기업들에 더욱 힘들게 느껴졌던 2023년도 이제 한 달 남짓만을 남겨두고 있습니다. 미 인플레이션 감축법(IRA)을 의식한 각국 기업들의 미국 투자 증가는 고용과 물가를 지탱하는 지지대 역할을 했고, 전쟁으로 인한 고유가는 높은 금리를 유지하는 원인을 제공했습니다. 지금도 상황은 별로 바뀐 것이 없습니다. 2024년 제약·바이오 흐름을 전망하고 투자전략을 세우기 위해서는 금리의 예상 경로와 빅파마를 중심으로 한 기술 동향을 살펴봐야 합니다. 금리가 제약·바이오에 미치는 영향은 매우 큽니다. 특히 중소형 바이오텍이 대부분인 우리나라 제약·바이오업계에는 더욱 그렇습니다. 금리 상승은 신약 개발 기업들의 자금 조달 비용을 증가시킵니다. 무엇보다 지금과 같은 고금리가 장기화하는 금융 환경 속에서 매출이 없는 벤처기업이 신규 투자를 받기란 '하늘의 별 따기'입니다. 이러한 점을 미뤄 기준금리 인하 시점에 대한 컨센서스는 제약·바이오 투자자들에게 매우 중요한 전환점을 제공합니다. 미국 투자자들의 예상 기준금리 인하 시점은 내년 2분기 말입니다. 아직 확률이 높지 않고 내년 말까지 금리를 내리기 어려울 것이라는 의견도 적지 않지만, 내년 중반부터 네차례에 걸쳐 연간 약 1% 인하할 것이라는 게 중론입니다. 늦어도 올해 말에는 금리인하가 시작될 것이라는 전망에서 약 6개월 후퇴한 것입니다. 생각보다 미국의 고용과 소비가 견조해 물가 하락 속도가 빠르지 않았고, 석유 유관지역에서의 전쟁으로 인한 원자재 가격 상승도 금리인하 지연에 영향을 미쳤습니다. 전쟁이 두 개나 지속되고 있어 예단하기는 어렵습니다. 하지만 희
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"돈 빌릴 곳이 없다"…'초비상' 바이오텍 주주에 손 벌리는 이유
올 하반기로 들어서면서 바이오텍 주주를 대상으로 한 유상증자가 늘어나고 있습니다. 빠듯해진 자금 상황을 타개하기 위한 마지막 처방을 사용하고 있는 것인데요. 당초 예상보다 고금리 상황이 길어지면서 자금 계획에 차질이 발생하고 있고, 주가도 부진해 자금을 확보할 별다른 수단이 마땅히 없기 때문입니다. 이렇다 할 매출원도 없이 외부 자금 조달에 의존해서 신약 개발을 이어가는 바이오텍들은 통상 향후 2년간 사용할 자금을 미리 확보해 두는 경향이 있습니다. 모건스탠리가 2022년 초 실시한 분석에 따르면 바이오텍 중 연내 자금을 조달해야 하는 기업이 전체의 30%로 나타난 것도, 2년간 사용할 자금을 확보해 두고 3년마다 다시 자금을 조달하는 바이오텍의 자금 확보 주기와도 정확하게 맞아떨어집니다. 물론 금융 환경에 따라 상황은 달라질 수 있습니다. 고금리로 악화된 금융 환경이 2년 가까이 지속되고 있습니다. 이 기간 비용 절감과 구조 조정으로 버티면서 보다 개선된 환경에서 자금을 확보할 수 있을 것으로 기대했던 바이오텍들이 사면초가에 몰리고 있습니다. 신약 개발 바이오텍의 자금 현황을 파악할 수 있는 간단한 방법은 현금 가용연수를 계산해 보는 것입니다. 기업의 연간 영업손실금액을 유동자산에서 유동부채를 뺀 금액으로 나누면 해당 기업이 가용 가능한 자금을 현재 어느 정도 확보하고 있는지 대략 계산할 수 있습니다. 모든 증권사가 제공하는 주식주문시스템에서 클릭 2번으로 파악할 수 있는 기업 정보들입니다. 물론 이러한 재무제표는 분기마다 발표되기 때문에 뉴스 검색을 통해서 분기 말 이후의 신규 자금조달 및 기술수출 등과 같은 변동사항을 추가로
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"비만 잡아야 패권 잡는다"…노보 vs 릴리, 바이오텍 인수전 돌입
덴마크 빅파마(글로벌 제약사) 노보 노디스크의 주 1회 주사형 비만치료제 '위고비'(Wegovy)의 매출 증가세가 무섭습니다. 폭발하는 수요에 안정적으로 대응하기 위해 생산 업체를 추가(써모피셔)로 선정한 노보는 지난 2분기 실적 발표에서 당뇨병 및 비만 부분의 올해 상반기 매출액이 전년 동기 대비 39% 성장함에 따라 2023년 연간 실적 전망치를 상향 조정하겠다고 밝혔습니다. 지난달 노보는 과체중이나 심혈관 질환이 있는 성인을 대상으로 최대 5년간 진행한 임상 결과를 자체 분석한 결과 위고비가 심장마비, 뇌졸중, 심혈관 사망 위험을 20% 낮췄다고 발표해 위고비 수요 증가를 더욱 부추겼습니다. 지난 7월 25일 미 식품의약국(FDA)에 따르면 주요 당뇨병 치료제와 비만치료제는 여전히 공급 부족 상태인 것으로 나타났습니다. FDA는 노보 노디스크 비만치료제 위고비의 5개 용량 중 3개 용량 공급이 이달까지 제한될 것으로 예상했습니다. 또 당뇨병 치료제로 승인된 일라이 릴리의 마운자로는 의사의 재량에 따라 비만치료제로 처방되면서 6개 용량 중 4개가 간헐적인 공급 부족을 경험하고 있다고 밝혔습니다. 이중 1개 용량은 이달까지 공급 부족이 지속될 것이라고 말했습니다. 현재 글로벌 비만치료제 시장은 위고비가 거의 독점하고 있습니다. 그러나 일라이 릴리의 '마운자로'가 올 연말 FDA의 신약 승인 심사 결정을 통과한다면 내년부터 2파전이 될 것이란 전망이 나옵니다. 두 의약품은 같은 GLP-1 계열의 약물이면서 치료 효과가 뛰어나 당분간 비만 시장을 양분할 것으로 예상됩니다. 이 가운데 최근 양사는 비만 관련 파이프라인 확보에 열을 올리고 있습니다. 시장 장악력을 더욱 확고히 하려는 수
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"미래가 더 기대된다"…베트남 투자 제대로 알기
글로벌 투자펀드들의 포트폴리오 지표가 되는 MSCI지수는 각국의 주식시장을 선진시장(Developed Market), 신흥시장(Emerging Market), 개척시장(Frontier Market) 등으로 나뉩니다. 현재 한국증시는 MSCI신흥시장으로 분류돼 있지만 MSCI선진시장에 편입되기 위해 다양한 노력을 기울이고 있습니다. 아쉽지만 올해에는 한국증시의 MSCI선진시장 편입에 실패했습니다. 마찬가지로 현재에는 MSCI개척시장에 분류되어 있지만, MSCI신흥시장으로 편입을 목표로 하고 있는 곳이 바로 베트남 증시입니다. 베트남 경제는 코로나 팬데믹 상황에서도 상당히 견조한 모습을 보여줬었습니다. 물론 코로나 팬데믹 이전과 같이 연 7~8%의 고성장을 기록하지는 못했습니다. 하지만 2020년에는 2.9%, 2021년 에는 2.6%, 그리고 2022년에는 8%의 경제성장률을 보여줬습니다. 베트남처럼 팬데믹 3년간 마이너스 성장 한 번 없이, 3년 내내 연속 플러스 경제성장을 이뤄낸 국가는 거의 없습니다. 미국과 중국과의 관계가 악화된 이후 그 반사이익을 누리는 대표적인 나라가 인도, 베트남 등입니다. 중국에서 애플의 아이폰을 생산하고 있는 대만 기업 폭스콘은 현재 인도와 베트남에 아이폰 공장을 짓고 있습니다. 이와 같은 사례들은 앞으로도 계속 나올 것으로 보입니다. 폭스콘 이외에도, 팬데믹 등의 영향으로 주춤했던 베트남에 대한 외국인 직접투자(FDI)가 팬데믹 이후 다시 증가할 것으로 예상되는 점도 베트남 경제에 대한 긍정적인 기대감을 키워줍니다. 2022년 5월 글로벌 신용평가회사인 S&P에서는 베트남의 국가신용등급을 BB에서 BB+로 한단계 상향했음에도 불구하고 2022년에는 주가지수가 크게 하락하는 모습을 보여줬습니다. 2022년에 발생했던
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액티브 ETF가 몰고온 훈풍, 바이오株 회복 기대감 '솔솔'
투자자들의 관심 밖이었던 바이오 업계에 바이오액티브 상장지수펀드(ETF)가 시원한 바람을 몰고 왔습니다. 상장 7일만에 시가총액 400억원을 넘겨 시장의 기대감은 더욱 커지고 있습니다. 그동안 외국인과 기관투자가의 지속적인 매도세에 억눌렸던 수급에도 간만에 숨통이 트였습니다. 지난달 바이오액티브 ETF의 상장이 기사화되면서 발 빠르게 매수에 가담했던 자금까지 감안하면 최근 한 달간 바이오 수급과 지수 상승에 미친 영향은 적지 않습니다. 삼성자산운용의 'KoAct 바이오헬스케어액티브 ETF'가 주식시장의 관심을 받게 된 이유는 상품명에서 찾을 수 있습니다. 이 상품은 바이오 헬스케어 주식을 액티브하게 운용하는 ETF로 일종의 펀드입니다. 먼저 액티브라는 용어에 주목할 필요가 있고, 다음으로 상품의 형태가 ETF라는 점에 주목해야 합니다. 액티브하게 운용한다는 점이 왜 투자자들의 관심을 끌었을까요? 액티브 운용을 이해하기 위해서는 반대말인 패시브 운용의 의미를 알면 쉽습니다. 패시브 운용은 미리 설정된 지수를 충실히 추종하는 것입니다. 예를 들어 코스피200을 추종하는 ETF를 매수했다면 코스피200을 매수한 것과 동일한 효과를 얻게 됩니다. 반면 액티브 운용은 사전에 설정된 지수보다 높은 수익율을 얻기 위해 특정 종목의 비중을 높게 가져가는 등 공격적으로 운용하는 것을 의미합니다. 돈나무 언니로 잘 알려진 캐시우드가 운용하는 'ARKG ETF'가 대표적인 바이오액티브 ETF입니다. 이 상품은 참조하는 지수 없이 바톰업(Bottom-up·개별 종목을 분석해 포트폴리오를 구성) 방식으로 운용되기 때문에 캐시우드의 종목 선정 역량이 매우 중요합니다. KoAct 바이오헬스케어액티브 ETF
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드디어 버크셔해서웨이 주식을 샀다
세계 최고의 투자 집단으로 손꼽히는 미국의 워런버핏과 찰리 멍거의 버크셔해서웨이 주식 1주 가격은 무려 U$520,500로 원화로 ₩661,498,245원(2023.07.20 기준)이다. 이 금액이면 서울 주변의 번듯한 25평 아파트도 구입할 수 있는데 평범한 사람은 버크셔헤서웨이(Berkshire Hathaway Inc) 주식을 평생 1주 가져보기도 쉽지 않다. 한국을 대표하는 세계적인 화가 김환기 작품 '우주'의 가격은 132억 원이다. 코로나 이전 2019년 홍콩 크리스티 경매에서 낙찰된 금액인데 일반인은 평생 번 돈을 다 모아도 근접하기 쉽지 않은 가격이다. 2023년 3월 기준 한국에서 가장 비싼 주택은 서울 강남구 청담동의 '더 펜트하우스 청담'인데 전용면적 407.71㎡(123평)이 공시가격 162억 4,000만원으로 아직도 한국에서 가장 비싼 주택 기록을 가지고 있다. “나 워런 버핏 회사 주식 샀어” “나 더 펜트하우스 청담 구입했어” “나 김환기 작품 ’우주‘ 구입했어” 농담이 아니다. STO가 금융권에 도입되면 투자자들은 부동산, 미술품등 고가(高價)의 상품이나 비싼 주식을 누구나 단돈 1만원으로도 사고 팔 수 있다. STO(Security Token Offering/’증권형토큰발행‘)는 가상자산을 전통적인 증권 영역으로 끌고 들어와 가상화폐를 주식처럼 발행해 자금을 조달하는 방식인데 이때 발행되는 토큰은 증권에 적용되는 자본시장법 등 규제를 동일하게 적용받는다. 지난 7월13일 국민의힘 디지털자산특별위원회는 여의도 의원회관에서 STO 입법 공청회를 열었다. 이날 윤창현 의원은 "세계 각국에서 토큰증권 관련 법규제를 정립하고 제도적으로 정비하고 있다"며 "우리나라 역시 선제적으로 제도를 정립하고 규제를 만들고 타 법과 정합성을 이루어 이
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"퇴직연금 규제, '이렇게' 바뀌어야 한다"
최근 퇴직연금 활성화 세미나에 참석한 적이 있습니다. 주로 퇴직연금 운용규제와 관련한 내용 중심으로 세미나가 이뤄졌고, 그에 대한 의견을 개진했습니다. 그런데 문득 규제를 떠나서 근로자들이 '과연 퇴직연금 운용을 얼마나 제대로 하고 있을까?' 하는 걱정이 들었습니다. 이에 금융소비자 관점에서 퇴직연금 운용에 필요한 점들을 정리해 보았습니다. 먼저 퇴직연금 적립금 운용 현황을 보면 87%에 달하는 금액이 원리금보장 상품으로 운용되고 있습니다. 상황이 이렇다 보니 원리금보장 상품 금리를 가지고 퇴직연금 사업자 간 경쟁이 벌어집니다. 많은 가입자가 제공금리를 기준으로 운용 판단을 하고 있습니다. 하지만 원리금보장 상품의 최우선 목적은 안전성입니다. 원리금보장 상품에서 1% 내외의 추가 수익을 위해 안전성을 해치는 의사결정은 합리적인 판단이 아니라고 생각합니다. 더군다나 노후생활 보장의 안전판이 돼야 하는 자산이 바로 퇴직연금입니다. 수익성은 투자상품을 통해 추구하고, 지키는 운용전략인 원리금보장 상품을 선택할 때는 신용도를 확인한 다음에 금리를 고려해야 합니다. 금리만 보고 선택했다가 노후 현금 흐름을 만들어줘야 하는 퇴직연금이 지급불능 상태가 되면 안 되기 때문입니다. 다음은 최근 이슈로 떠오르고 있는 퇴직연금 사전지정운용제도(디폴트옵션)에 관한 이야기입니다. 퇴직연금 적립금의 수익률 제고를 위해 디폴트옵션이 도입됐지만 근로자에게는 쉽지 않은 내용입니다. 원리금보장 상품이 편입되면서 애초의 도입 취지도 많이 반감됐습니다. 하지만 실제 금융투자 교육을 다녀보면 충분한 연금 자산을 만들 정도로 이해도를 갖추고 변동성
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"위기에 빛나는 비트코인…제대로 알고 투자하자"
얼마 전 벌어진 미국 일부 은행의 뱅크런(예금 대규모 인출) 사태는 시장의 불안심리를 자극했습니다. 금융시장은 글로벌 경제 상황에 대해 고민하고 있습니다. 동시에 미국 중앙은행(Fed) 등 각국 중앙은행의 입장 변화에도 촉각을 곤두세우고 있습니다. 이러한 상황에서 가장 주목받은 자산 중 하나가 비트코인입니다. 현재 비트코인 가격은 3만달러(약 4000만원)에 근접했으며 가격 상승 요인에 대한 궁금증도 커진 상태입니다. 올해 들어 26일까지 비트코인의 가격은 70% 넘게 뛰었습니다. 시가총액 상위 20개 디지털 자산 가운데 상승률 2위를 기록했습니다. 특히 디지털자산 전체 시총에서 비트코인이 차지하는 비중은 45%를 넘겼습니다. 비트코인 가격은 암호화폐 테라·루나 사태 직후 수준까지 회복한 만큼 이제 투자자들의 눈은 테라·루나 사태가 터지기 직전의 가격 4만달러를 향하고 있습니다. "비트코인, 금융 시스템 위기 부각될 때 가격 상승"비트코인은 최근까지 증시와 연관성이 높았습니다. 다만 최근 미국에서 금융위기 우려가 불거진 후 비트코인은 증시 수익률보다 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 글로벌 뱅크런 사태로 인해 비트코인의 의의가 재차 주목받은 것으로 풀이됩니다. 비트코인은 2008년 금융위기 직후인 2009년 1월 탄생했고, 이번에도 금융위기의 '기시감'이 느껴지며 디지털자산, 그중에서도 비트코인으로 수급이 몰렸다고 생각합니다. 비트코인과 마찬가지로 뱅크런의 위험이 없는 금도 시장의 주목을 받았습니다. 다만 금의 경우 실물을 직접 보관하기 어렵습니다. 비트코인의 경우 금융기관에 의존하지 않고 직접 수탁(custody)할 수 있다는 장점이 있어 투자 매력이 부각되고
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미국 우체국 건물주 돼볼까
대표적인 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)는 우리나라 주식시장에도 20여개가 상장되어 있습니다. 초기에는 오피스빌딩에 투자하는 리츠가 대부분이었지만, 그 투자대상이 다양해지면서 주유소, 물류센터, 쇼핑몰 등으로 발전하고 있습니다.리츠의 원조격인 미국에서는 1960년부터 리츠제도가 시작됐습니다. 현재 200개가 넘는 리츠가 미국 주식시장에 상장되어 있습니다. 그만큼 더 다양한 종류의 리츠가 상장됐습니다.미국 리츠 중 매력적인 리츠로 손꼽히는 PSTL이라는 리츠는 미국 우체국이 임차하고 있는 건물들을 소유하고 미국 우체국으로부터 임대료를 받는 구조의 리츠상품입니다. 일종의 오피스 리츠이지만 그 임차인은 미국의 우체국인 USPS(United States Postal Service) 딱 한 곳 뿐입니다. USPS는 미국에서 매년 1700억개가 넘는 우편 및 택배 배달을 거의 독점적으로 하고 있는 국영 우편사업체입니다. PSTL리츠는 2023년 4월 21일 현재 49개 주에 존재하고 있는 1307개의 우체국 빌딩에 투자하고 있습니다. 그야말로 ‘선택과 집중’ 전략을 적용한 리츠라고 할 수 있겠습니다.이 PSTL리츠의 가장 큰 장점은 바로 안전성입니다. 우체국은 그 특성상 쉽게 위치를 바꾸지 않습니다. 따라서 이 리츠의 재계약률은 거의 100%입니다. 일반적인 오피스 건물의 재계약률이 약 60% 안팎이고 메디컬 오피스의 재계약률이 약 80%인 것을 감안하면 미국 우체국의 100%에 가까운 재계약률은 다른 어떤 곳에서도 찾아보기 힘든 큰 장점입니다. 즉 특별한 사유가 없는 한 계속 미국 우체국인 USPS는 PSTL리츠와의 임차계약을 계속 이어가기 때문에, 리츠의 가장 큰 리스크인 공실률이 거의 0에 가깝다는 것이 큰 장점입니다.
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김연아, 흑석동 빌라는 대박났는데 송도 상가는 '아쉽네'
최근 결혼한 '피겨여왕' 김연아씨가 서울 동작구 흑석동 '마크힐스'에 신접살림을 차렸다는 보도가 이어지고 있습니다. 마크힐스는 장동건·고소영 부부와 현빈, 빅뱅 대성 등이 살았던 빌라로 유명한 곳입니다.김연아씨는 전용 244㎡(약 74평)를 2011년 22억원에 매입했는데, 최근 매매호가는 무려 85억원이나 된다고 하네요. 18가구만 건설하고 흑석동에서 전망이 가장 좋은 곳에 위치해 희소성이 높다고 합니다. 국내 아파트나 빌라 가격이 폭락해도 희소성 높은 고급빌라들은 부르는 게 값인 '오브제'가 되었습니다.신혼집 가격은 크게 올랐지만, 김연아씨가 고른 부동산 가격이 모두 오르기만 한 것은 아닙니다. 김연아씨는 2009년 인천 연수구 송도동 송도국제도시 '커넬워크' 상가 3채를 매입했습니다. 때문에 당시 '김연아 상가'로 유명세를 타기도 했죠.커넬워크는 송도에서 처음 선보인 프리미엄 스트리트몰입니다. 곳곳에 분수와 공원을 배치해 외국 관광지를 연상시키는 멋진 상가거리였고, 이랜드가 'NC큐브'라는 브랜드로 전체 상가의 70%가 넘는 260여실을 임대운영했죠.다만 결과는 좋지 않았습니다. 코로나19 사태가 발생하기 이전인 2019년 8월, 이랜드는 더 이상 운영이 어렵다고 판단해 커넬워크에서 철수했습니다. 지하철 등 대중교통과 연계가 없고 주변 주상복합건물에도 엄청난 규모의 상가가 밀집돼 주민들이 굳이 커넬워크까지 올 필요가 없었던 것입니다. 결정적으로 2016년에는 '송도 현대프리미엄아울렛'이 개장했습니다. 지하철역과 연결됐고 바로 옆에는 초대형 스트리트 상가인 '트리플 스트리트'도 열었습니다. 결국 상가 활성화에
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서장훈, 28억 투자해 450억 '대박'…똘똘한 꼬마빌딩 투자법
최근 금리가 급등하면서 부동산 시장이 얼어붙고 있습니다. 미국에서는 물가상승률이 2% 내로 안정될 때까지 계속 금리를 인상한다는 방침이기에 국내 기준금리도 계속 올라가는 형국입니다. 그 여파로 아파트와 오피스텔, 꼬마빌딩 등 대부분의 부동산이 영향을 받게 됐습니다. 거래절벽에 가격을 대폭 낮춘 급급매 위주로 매매가 이뤄지면서 심리적인 하락이 실거래까지 이어지는 상황입니다.부동산 가격이 하락하고 있지만 투자 성공 사례도 찾아볼 수 있습니다. 스포츠 스타 가운데 부동산 투자 1위라는 서장훈 씨가 대표적입니다. 그는 22년 전인 2000년, 경매를 통해 서울 서초구 서초동의 꼬마빌딩을 28억원에 매입했습니다. IMF로 저렴한 빌딩 매물이 쏟아지던 시기에 사들인 것인데, 최근에는 가격이 450억원까지 상승한 것으로 알려졌습니다.최근 부동산 시장은 서장훈 씨가 꼬마빌딩을 매입했던 22년 전과 비슷한 상황으로 흘러가고 있습니다. 금리 인상 여파로 지난달 서울 꼬마빌딩 매매는 45건에 그쳤다고 합니다. 올해 1월부터 9월까지 누적 매매 건수는 1300여건으로 2300여건에 육박했던 지난해 같은 기간에 비해 약 40% 줄었습니다.꼬마빌딩에 투자해도 수익률이 낮기 때문에 거래가 위축된 것으로 볼 수 있습니다. 100% 본인 자금으로 빌딩을 매입하지 않는 이상 대출이자가 오르면 수익률은 낮아집니다. 소비자물가가 오르면서 세입자 수입이 줄고 공실률도 높아졌습니다. 올 상반기 명동의 공실률은 52.5%, 가로수길도 28.7%로 나타났고 강남 상권 공실률도 22.9%에 달하는 것으로 집계됐습니다.그러면 IMF와 비슷한 분위기의 부동산 하락기이니 꼬마빌딩에 투자해야 할까요? 그리고 서장훈 씨처럼 20년
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새 정부 첫 부동산 대책에서 살펴보는 투자 전략
2021년 7월에 0.05%였던 기준금리가 불과 일년 사이에 2.25%로 빠르게 인상됐습니다. 전국적으로 8.73%라는 경이로운 상승 기록을 세웠던 아파트값은 올해 같은 기간동안 0.36% 하락했습니다. 올해 7월까지 서울 아파트 매매 거래량은 총 1만959건으로 동 기간 2021년 3만4045건, 2020년 6만4300건에 비해 크게 감소했습니다. 특히 7월 거래량은 1028건으로 데이터가 생성된 이후 최저치를 경신했습니다. 전년도와 이렇게 큰 온도차를 보이는 이유는 무엇일까요.부동산 시장에 영향을 미치는 요인들 중 크게 달라진 것으로 금리와 정책을 꼽을 수 있습니다. 금리는 전년도 말부터 급격하게 인상됐고 당분간은 지속적으로 오를 전망입니다. 지난달 발표된 새 정부 첫 부동산 대책은 전체적인 방향성만 있을 뿐 내용이 구체화되어 실행되기까지는 시간이 더 소요될 것으로 보입니다. 대책의 내용은 전국 270만호라는 만만치 않은 물량 공급계획이 주를 이룹니다. 또 공급의 방식을 공공에서 민간 주도로 전환하겠다는 의지가 표명되어 있습니다. 향후 신규택지의 확정과 민간이 신속하게 공급할 수 있도록 절차나 사업성 향상을 위해 필요한 규제 완화책이 나올 예정입니다. 앞서 발표된 세법 개정안과 이번 대책을 통해, 새 정부 정책의 방향성을 엿보고 부동산 전략을 살펴보려 합니다. 첫째로 수요가 많은 도심지역에 집중하면 좋을 것 같습니다. 이번 공급대책을 보면 270만호 중 158만호가 수도권이고 특히 민간도심복합사업, 역세권첫집 등 수요가 많은 곳에 공급을 하겠다는 의지가 담겨있는 것을 알 수 있습니다. 이번 공급계획에 따라 5년 안에 입주까지 완료되기는 어려울 수 있지만 향후 공급은 이번 계획에
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착 붙는 중국어 회화 : 생각만 하고 행동하지 않는 젊은이
想青年Guāng xiǎng qīngnián생각만 하고 행동하지 않는 젊은이A: 只要有人投资，这次肯定能成功。A: Zhǐyào yǒu rén tóuzī，zhè cì kěndìng néng chénggōng.A: 즈야오 여우 런 터우쯔, 쪄 츠 컨띵 넝 쳥꿍.B: 我才不相信你这个光想青年的话呢。B: Wǒ cái bù xiāngxìn nǐ zhège guāng xiǎng qīngnián de huà ne.B: 워 차이 뿌 시앙신 니 쪄거 꽝 시아 칭니앤 더 화 너.A: 这次的点子肯定靠谱。A: Zhè cì de diǎnzi kěndìng kàopǔ.A: 쪄 츠 더 디앤쯔 컨띵 카오푸. A: 투자할 사람만 있으면 이번에는 반드시 성공할 수 있어. B: 너 같이 생각만 하고 행동으로 옮기지 않는 젊은이의 말은 안 믿어. A: 이번 아이디어는 진짜 믿을 만하다니까. 단어 只要 하기만 하면 / 投资 투자하다, 투자 / 肯定 반드시, 꼭 成功 성공하다 / 相信 믿다 / 话 말 点子 아이디어 / 肯定 반드시 / 靠谱 믿음직하다 한마디 매일 생각만 바쁘고 막상 행동하자니 귀찮거나 게으름을 피우며실천하지 않는 젊은 층을 “光想青年”이라고 부릅니다. 이 표현 속의 “光”은 부사로 ‘오직, 하기만 하다’는 의미입니다. 시사중국어학원 쉬시에시에 강사<한경닷컴 The Lifeist> 시사중국어학원"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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3년 전 가입한 사모펀드들, 수익률 확인해 봤더니…
2주 전 신규를 한 주가연계증권(ELS) 상품이, 가입이 취소된다는 내용을 통보받았습니다. 가장 일반적인 지수형 ELS 상품에 금리는 8% 수준으로 평소 같았으면 금방 판매금액이 소진되는 인기상품이었습니다. 치솟는 물가와 금리, 이에 따라 얼어붙은 투자심리로 투자상품인 펀드를 권유하기도 어렵고 금융시장에서 가입하는 금액과 건수도 현저하게 줄어들고 있습니다. 3년 전에 국내에서 판매됐던 대표적인 사모펀드를 가입한 경우, 현재 펀드의 결과는 어떻게 나왔을까요?펀드 운용 결과입니다.첫째 무역금융펀드의 경우 수입상 또는 수출상이 파산해 보험회사에 보험금을 청구했으나 심사가 늦어지거나 청구가 거절되는 등 만기에 펀드금액이 상환되지 않은 상태입니다. 투자자는 투자금액을 회수하지 못하고 있는 것이죠.둘째로 부동산투자펀드는 코로나19 사태와 부동산 경기하락으로 배당수익이 예상보다 적게 나오거나, 만기에 부동산 매각이 원할하게 진행되지 않아서 펀드만기가 연장되는 경우가 많습니다.셋째 부실채권(NPL) 투자펀드는 전문 사모운용사에서 리스크를 감안한 운용전략으로 대부분 만기전에 적정 수익률로 상환되고 있습니다.경제가 계속 성장하거나, 특별한 악재성 이벤트 없이 경제상황이 진행되는 경우에는 어떤 구조의 투자상품도 만기에 적정 수익으로 대부분 상환됩니다. 하지만 경기불황이 시작되거나 침체국면에 들어서면 투자상품 가입 시 받은 투자설명서에 조그맣게 쓰여있는 특약사항이나 제한조건들, 잠재 리스크 등이 현실화하기 시작합니다. 투자상품을 가입하는 투자자 입장에선 일반적인 경제상황에서 나올 수 있는 예상수익률, 상품의 안정성에 관심이