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상속받은 빌딩, 어떻게 관리할까?
최근 들어, 상속받은 부동산의 관리에 대한 상담 요청이 눈에 띄게 증가하고 있다. 이는 빌딩주의 세대교체가 가속화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하는 추세와 맞물려 있다. 특히 중소형 빌딩을 중심으로 발생하고 있는 이 현상은, 장기간 한 사람이 관리해 온 빌딩의 관리권이 갑작스러운 사건이나 세대교체로 인해 후손에게 이양되고 있음을 시사한다.상속이나 증여를 통해 부동산을 취득하는 경우, 대부분의 상속자나 수증자는 빌딩 관리에 필요한 경험과 지식이 부족한 상태에서 시작하게 된다. 이로 인해 초기에는 많은 어려움에 직면하게 되지만, 관리 주체를 결정하는 것부터 시작하면 상황은 점차 나아지게 된다.빌딩 관리의 첫걸음은 직접 관리할 것인지, 아니면 전문 부동산 자산 관리 회사에 위탁할 것인지 결정하는 것이다. 이러한 결정은 본인이 빌딩 관리에 전념할 시간, 경험, 노하우의 유무를 고려하여 내려져야 한다. 직접 관리가 가능한 조건을 갖춘 경우에는 직접 관리를, 그렇지 않은 경우에는 위탁 관리를 선택하는 것이 바람직하다.현재 부동산 시장은 고금리가 장기화되고 국내외 경기부진 및 생활패턴 변화 등으로 임차 수요가 줄어들면서 부동산 임대사업이 갈수록 어려워지고 있다.이러한 상황에서는 신규 임차인을 유치하기 어렵고, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이럴 때일수록 소유주는 자신의 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 하며, 이를 위해서는 임차인과의 관계, 빌딩 유지보수업체와의 관계 및 주변 중개업소와의 관계를 관리할 수 있는 관계 관리 능력이 요구된다.상속이나 증여를 통해 빌딩을 취득한 경우, 관리 능력
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"22세 연하와 재혼한다는 아버지, 재산은 어쩌죠?"
1956년생인 A씨는 아내 B씨와 젊은시절부터 음식점을 운영해 크게 성공했습니다. 둘 사이에는 아들 C와 딸 D가 있었습니다. 그런데 10여년 전 아내 B씨는 위암으로 사망을 하게 됐습니다. 아내와 사별한 후 혼자 살던 A씨는 다니던 교회 목사님으로부터 X녀를 소개받았습니다. X녀는 1978년생으로 이혼녀였습니다. 그녀는 전 남편과의 사이에 아들 Y를 양육하고 있었습니다. 두 사람은 22살의 나이 차이가 났지만 급격히 친해졌습니다. 그리고 서로 장래를 약속하기에 이르렀습니다. 특히 X녀가 재혼을 서두르기를 원했습니다. A씨가 X녀와 재혼을 하겠다고 하자 아들 C와 딸 D는 걱정이 커졌습니다. 아버지가 혹시라도 이혼을 하게 되면 돌아가신 어머니와 함께 모은 재산을 X녀에게 분할해주어야 할 수도 있기 때문입니다. 그리고 설사 이혼을 하지 않더라도 A씨가 사망하게 되면 X녀가 배우자로서 A씨의 재산에서 상당한 지분(3/7)을 상속받게 된다는 점도 마음에 걸렸습니다. A씨도 자식들의 걱정이 충분히 이해가 됐습니다. 이를 해결하고 마음 편하게 재혼하는 방법이 없을까요. A씨는 어떻게 해야할까요.많은 재산을 모은 자산가가 전처와 이혼 내지 사별한 후 늦은 나이에 재혼을 할 때에는 자녀와의 갈등이 커지는 경우가 많습니다. 아버지와 어머니가 평생을 고생해서 모은 재산이 재혼한 새로운 배우자에게 넘어갈 수도 있다는 걱정 때문입니다. 이로 인해 재혼을 하기 전에 미리 재산관계를 정리해두고 싶어하는 분들이 많습니다.문제가 생기는 국면은 크게 두 가지 경우입니다. 첫째는 재혼한 아내와도 이혼을 하게 되어 재산분할 문제가 생기는 경우입니다. 둘째는 재혼한 아내와 전처 소생 자녀들 간에
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"아버지가 남긴 땅값 너무 올랐어요"…변심한 동생의 꼼수
아버지 A씨는 2016년 9월 사망했습니다. 자녀인 X와 Y는 2017년 12월께 아버지 A씨 소유였던 남양주 소재 토지(당시 약 10억원)를 정리합니다. 소유는 장남인 X가 하기로 하고, 대신 X가 Y에게 현금 3억원을 지급하기로 상속재산분할협의를 했습니다.그런데 이 후 토지의 가격이 크게 올랐습니다. 차남인 Y는 X가 아직 상속등기를 하지 않은 것을 확인했습니다. 그리고는 친구인 K에게 부탁해 자신의 법정상속분에 대해 가처분을 하도록 했습니다. K는 2018년 6월 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 해 토지 중 Y의 상속분(2분의 1)에 관해 처분금지가처분결정을 받아서 가처분등기를 완료했습니다.장남인 X는 K의 가처분에도 불구하고 상속재산분할에 관해 협의한 대로 아버지의 토지를 모두 이전받을 수 있을까요?피상속인이 사망함으로써 상속이 개시되면 피상속인이 남긴 상속재산을 상속인들이 분할해 취득하는 문제가 남습니다. 이것이 '상속재산분할절차'입니다. 협의든 심판이든 일단 상속재산분할을 하고 난 후에는 그것이 기망이나 착오로 인한 것이 아닌 한, 설사 그 분할의 결과가 불공평하다 할지라도 이를 다시 번복할 수 없는 것이 원칙입니다. 그렇다 보니 이 사건처럼 꼼수를 쓰는 경우들이 생깁니다.일단 상속재산분할의 기본원칙부터 살펴보겠습니다. 상속재산분할은 상속이 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있습니다(민법 제1015조 본문). 즉 상속이 개시된 그 당시부터 그와 같이 분할된 상태로 상속이 이루어진 것으로 봅니다. 그렇기 때문에 분할에 의해 법정상속분보다 더 적은 비율을 상속받는 사람과 더 많은 비율을 상속받는 사람 사이에 세법상 증여의 문제가 발생하지 않
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증여와 상속, 무엇이 유리할까
많은 분들이 생전에 증여를 통해 자녀에게 재산을 물려주려고 합니다. 이것이 과연 절세가 되는지 설명드리려 합니다. 우선, 증여세의 경우 증여받는 자가 부담하는 세금이고, 상속세의 경우에는 돌아가신 분의 재산에 대해서 내는 세금에 입니다. 아버지가 재산 50억원을 보유하고 있는데 그 중 시세 30억 상가를 돌아가시기 15년 전에 아들에게 증여한다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 증여를 하지 않고 돌아가셨다면 아버지는 재산 50억에 대한 상속세를 부담하게 됩니다. 상속 재산이 30억원을 초과하면 최고세율이 50%이니 50억 가운데 절반 정도는 상속세로 내야 합니다. 만약 아버지가 돌아가시기 15년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다면 아버지는 아들에게 주고 남은 재산인 20억에 대한 상속세를 부담하고, 아들은 증여받은 30억에 대한 증여세를 부담합니다. 50억에 대한 상속세 전체를 부담하는 것보다는 동일한 소득에 대해서 20억, 30억씩 소득을 나누어 세금을 부담하는게 누진세율 측면에서는 유리하겠죠. 돌아가시기 전 10년 이내에 한 증여가 상속재산가액에 포함되기 때문에 10년이 지나서 증여한 가액은 상속재산에 포함되지 않아 미리미리 사전에 증여하라는 의미가 있습니다. 그렇다면, 과거 10년 이내에 사전 증여한 재산의 경우에는 절세 목적으로 불리한 것일까요? 앞의 사례에서 아버지가 돌아가시기 10년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다고 가정해보겠습니다. 이번에는 상속일 이전 10년 이내에 증여를 했기 때문에 아들에게 한 증여에 대해 아버지의 상속세를 계산할 때 아버지의 남은 재산 20억이 아닌 사전에 증여한 상가 30억짜리를 합친 50억에 대한 상속재산에 대해
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"조상이 물려준 선산, 오빠가 혼자 다 가지려고 해요"
A는 B와 혼인해 장남 C와 차남 D, 그리고 막내 딸 E를 낳았습니다. A에게는 부친으로부터 물려받은 임야 3000평과 농지 400평이 있었습니다. 이 임야와 농지는 A의 조상 대대로 장자에게 물려준 재산이었죠. 임야에는 A의 증조부모, 조부모 및 부모의 분묘 총 6기가 존재하고 있었습니다. A는 사망하기 전에 이 부동산들을 장남인 C에게 물려준다는 취지의 공증유언을 했습니다. A가 사망하자 상속인들이 상속재산분할 협의를 했습니다. 아내 B와 장남 C는 A의 유언에 따라 상속부동산을 모두 C가 물려받아야 한다는 입장이었습니다. 그러나 동생들인 D와 E는 공평하게 법정상속분대로 나누어야 한다는 반대 입장을 고수했습니다. A의 사망 당시 해당 부동산들의 시가는 임야 18억원, 농지 9억원 등 약 27억원이었습니다. 장남인 C는 A의 유지대로 해당 부동산을 지킬 수 있을까요? C는 일단 공증유언에 기해 해당 부동산들을 자기 앞으로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 자필유언과 달리 공증유언의 경우에는 가정법원에 유언검인신청을 할 필요가 없기 때문입니다. 그렇지만 다른 상속인들에게는 유류분권이 있기 때문에 원칙적으로 D와 E는 자신들의 유류분만큼의 지분을 요구할 권리가 있습니다. 이들의 법정상속분은 각각 9분의 2이기 때문에 유류분은 9분의 1씩입니다. 따라서 해당 부동산들에 대한 지분 9분의 1이나 가액 3억원을 유류분으로 주장할 수 있습니다. 그런데 우리 민법은, 금양임야와 묘토 등 제사용재산은 일반 상속재산과 달리 제사를 주재하는 자가 단독으로 승계할 수 있도록 규정하고 있습니다(제1008조의3). 금양임야란 조상의 분묘를 수호하기 위한 목적의 임야로서 묘산 또는 종산이라고도 합
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"어떻게 내 돈으로만 집 사나"…부모은행, 늘어나는 이유
미국에서 최근 나온 조사결과가 눈길을 끕니다. 30세 미만 주택구입자의 38%가 계약금(downpayment)을 지불하기 위해 가족으로부터 현금선물(cash gift)을 받거나 상속재산(inheritance)을 사용했다는 겁니다. 부동산중개플랫폼인 레드핀(Redfin)에서 2023년 봄에 최근 이사한 사람들을 대상으로 실시한 설문조사 결과입니다. 23%는 가족으로부터 받은 현금선물을 21%는 계약금으로 상속받은 돈을 사용했다고 합니다. 생애 최초로 주택을 마련하는 비용이 더 높아지고 있습니다. 가족 자금이 없는 젊은이들은 주택을 소유하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 가족의 도움을 받는 주택소유자를 네포주택구입자(Nepo-Homebuyers)라고 합니다. 네포(Nepo)란 가족주의(Nepotism)에서 차용한 축약어입니다. 이러한 현상은 일견 주택수요를 자극할 수도 있지만 세대간 부의 불평등과 경제적 기회 또한 제한할 수 있습니다. 젊은층이 집을 마련하기는 쉽지 않습니다. 베이비부머와 2030세대를 비교하면 집을 소유하고 있는 비중은 거의 두 배나 차이가 납니다. 가족의 도움을 받는 경우가 과거에 비해 늘어나고 있는 이유입니다. 주택구입을 미루는 것은 그리 좋은 선택은 아닙니다. 등락은 있지만, 주택가격은 장기적으로 오르기 때문입니다. 하루라도 빨리 이 기회를 잡는 것이 좋습니다. 저렴한 주택(affordable housing)의 비율은 2013년 37%에서 2022년 13%로 감소했다고 합니다. 따라서 부모은행은 빠른 내 집 마련에 큰 도움을 줍니다. 주택을 소유한 부모에게서 태어난 자녀는 성인이 되어 주택소유자가 될 가능성이 훨씬 더 큽니다. 2021년 레드핀 조사에 따르면 현재 주택소유자의 79%는 집을 소유한 부모가 있었고, 67%는 집을 소유한 조부모가 있
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남편 죽고 시아버지 모셨던 며느리에게 유산 요구한 아주버님
A씨는 1967년에 아내 B씨와 결혼와 결혼해 두 아들을 낳았습니다. 장남 C씨와 차남 D씨였습니다. 그런데 1985년 A씨와 B씨는 이혼하게 됐습니다. 경제력이 있는 A씨는 C와 D를 모두 맡아 키우게 됐습니다. 장남 C씨는 아버지의 지원으로 미국에서 대학을 다녔고, 졸업 후에는 LA에서 직장도 얻고 결혼해 아예 자리를 잡고 살게 됐습니다. 반면 차남인 D씨는 한국에서 아버지와 살면서 E씨와 결혼해 아들 F를 낳았습니다. 아버지인 A씨는 자신을 부양하는 D씨가 고마워서 2011년 5월께 아파트를 증여했습니다. 그런데 D씨가 2013년 교통사고로 사망하는 불행한 일이 발생하게 됐습니다. 자연스럽게 증여받은 D씨의 아파트는 아내인 E와 아들인 F가 상속을 받게 되었습니다(E는 5분의 3, F는 5분의 2). 며느리인 E씨는 남편이 사망했는데도 재혼을 하지 않고 줄곧 시아버지 A씨를 모시고 살면서 아들을 키웠습니다. 그러다가 A씨는 2021년 9월께 사망했습니다. A씨가 남긴 재산이나 채무는 없었고, 차남 D에게 증여했던 아파트는 시가 약 20억원이 되어 있었습니다. 그러자 지난 수십년간 찾아오지도 않고 연락도 없던 장남 C씨가 E와 F를 상대로 유류분반환소송을 제기했습니다. 이 경우 E와 F는 어떻게 해야 할까요? 둘째 며느리·손자에게 상속된 아파트, 뒤늦게 내놓으라는 장남우선 차남인 D가 아버지로부터 증여받은 아파트를 며느리(E)와 손자(F)의 특별수익으로 볼 수 있는지부터 살펴봐야 합니다. 만약 E와 F의 특별수익이 아니라면 C의 유류분청구는 그 자체로 인정될 수 없습니다. 며느리(E)와 손자(F)는 차남(D)의 대습상속인입니다. 대습상속은 상속인이 될 직계비속이 상속개시전에 사망한 경우에 그의 직계비속이나 배우자
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"상속 말고 증여해주세요"…결혼 앞둔 자녀들 '발 동동'
부모로부터 증여를 받을 경우, 현재는 5000만원까지 증여세가 면제됩니다. 이는 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 모든 금액입니다만, 부부증여 공제(10년간 6억원)에 비해 너무 적다는 말이 많았습니다. 상속자산의 배분비율(1.5대 1)과 비교해서도 차이가 큽니다. 고령화시대에는 증여(상속)로 부를 축적하는 경우가 늘어나고 있습니다. 증여는 상속에 비해 부작용이 없고, 경제를 활성화시키는 데도 유리하다고 보고 있습니다. 왜냐하면 상속은 분쟁이 많이 발생하고 고령화시대에는 피상속인의 연령 또한 높아지고 있기 때문입니다. 자산을 축적하는데 상속자산이 기여하는 비중은 1980년대에는 20%대였으나 2000년 들어오면서 40%대로 늘어났습니다. 이 비중이 높은 곳은 오히려 선진국입니다. 영국이 가장 높은 것으로 알려졌고 복지천국 스웨덴도 50%에 가깝습니다. 따라서 이제는 상속과 증여를 법적인 측면을 넘어 경제적인 측면에서 접근하려는 노력이 요구됩니다. 상속재산을 둘러싼 분쟁으로 형제, 가족들이 법원을 찾는 사례는 역대 최대치를 기록했습니다. 법원행정처에 의하면 상속재산분할 심판 청구는 2016년 1233건에서 2021년 2380건으로 거의 두배나 늘었습니다. 증여와는 다르게 상속은 재산분할에 대한 다툼이 큽니다. 고령화로 인해 피상속인의 연령 또한 늘어나면서 상속에 따른 경제적 파급효과는 갈수록 떨어지고 있습니다. 고령화를 먼저 겪고 있는 일본의 경우 피상속인의 연령이 70~80대인 경우도 많습니다. 상속이 발생한 이후에도 소비가 늘어나지 않는다는 게 문제입니다. 본인의 자산규모와 상관없이 고령층의 소비는 한계가 크기 때문입니다. 일본의 경우에도 상속관련
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내연녀 아들에게 30억 몰래 주고 사망한 아버지…'날벼락'
나부자씨는 보유하고 있던 토지가 국가에 수용돼 80억원의 현금으로 보상을 받게 됐습니다. 나부자씨는 이 현금을 자식들에게 미리 물려 주기로 결정했습니다. 나부자씨는 오래전부터 갖고 있던 지병도 악화되고 있었습니다. 여기에 나부자씨에게는 내연녀 사이에 태어난 아들도 한 명 있었습니다. 상속으로 재산이 나눠지면 내연녀 사이에서 낳은 아들에게는 한푼도 돌아가지 않는다는 것을 알고 생전에 챙겨주겠다고 결심했습니다. 나부자씨는 내연녀 사이에서 낳은 아들에게 30억원의 현금을 본처와 외동 아들 몰래 줬습니다. 그리고 본처와 낳은 외동 아들에게는 40억원의 현금을 줬습니다. 나머지 10억원은 생전에 사용하기 위해 남겨뒀습니다. 그런데 나부자씨는 증여 후 1년만에 10억원의 재산을 남겨두고 사망했습니다. 유가족들은 상속세를 신고하면서 상속재산 10억원에 상속공제 10억원을 적용했습니다. 상속세를 한 푼도 내지 않았습니다. 모든 것이 끝났다고 믿었던 유가족들은 상속세 신고 후 1년이 지나 지방국세청으로부터 토지수용대금 80억원 중 70억원의 사용처를 소명하라는 연락을 받았습니다. 과연 나부자씨의 가족들은 상속세를 추가로 내지 않고 잘 넘어갈 수 있었을까요? 부모님이 갑자기 위독해졌을 때 그 가족들이 상속세 부담을 줄이기 위한 방법을 생각하게 됩니다. 급히 재산을 처분하거나 통장에서 돈을 인출하면 상속세가 줄어드는지에 대한 문의가 가장 많습니다. 현행 상속세 및 증여세법에서는 고의적으로 상속재산을 줄여 상속세를 회피하는 것을 막기 위해 상속인의 사망일 이전 일정기간, 일정금액 이상에 대해 사용처를 소명하도록 하고 있습니다. 만약 제대로 소
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여동생 인감으로 '500억 빌딩' 몰래 상속등기한 오빠
‘김상훈 변호사의 상속비밀노트’는 갈수록 분쟁이 늘고 있는 상속·증여 사례에 대한 법률적 해석을 살펴봅니다. 한국전쟁 후 국내에서 부를 축적한 1세대 자산가와 관련한 상속·증여 건수가 늘면서 이에 따른 상속인들 간의 갈등과 소송도 증가하고 있습니다. 상속·증여 및 자산관리 부문 전문가인 법무법인 트리니티의 김상훈 대표변호사가 풍부한 사례를 바탕으로 다양한 시사점을 제시할 예정입니다. [편집자 주] 건설업자였던 A는 B와 결혼해 아들 C와 딸 D, E를 낳았습니다. 사업수완이 좋았던 A는 큰 부를 일궜습니다. 어느날 A는 72세의 나이에 심근경색으로 갑자기 사망했습니다. 장남인 C는 “대표상속인으로서 아버지의 상속세신고를 위해 필요하다”며 어머니 B와 여동생 D, E로부터 인감도장과 인감증명서를 받아갔습니다. 상속세신고가 끝나고 몇 달 후 D와 E는 C에게 “아버지가 남긴 재산을 어떻게 분배할 것이냐”고 물었습니다. 그러자 C는 “아버지의 유지를 받들어 자신이 적절히 분배할 예정이니 기다리라”고 했습니다. D와 E는 “아버지 재산은 똑같이 나눠야지 그게 무슨 소리냐”며 반발했습니다. D와 E는 이후 더 큰 충격을 받았습니다. 아버지가 보유했던 시가 500억원짜리 논현동 빌딩의 등기부등본을 살펴보니 이미 빌딩 소유자가 C로 변경돼 있었습니다. 그리고 A와 B가 함께 살면서 1/2씩 부부 공동명의로 해둔 시가 80억원의 한남동 주택은 B의 단독소유로 돼 있었습니다.(요소1 참조) 이런 경우 D와 E는 어떤 법적 조치를 취해야 할까요. 상속부동산을 등기하기 위해 상속인 전원이 합의한 상속재산분할협의서가 첨부돼야 합니다. 이 협의서에 상속인 전원의 인감날인과 인감증명서
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!["재혼한 아내에 전재산" 유언한 아버지…자녀들의 대처법 [김상훈의 상속비밀노트]](https://img.hankyung.com/photo/202305/01.33477167.3.jpg)
"재혼한 아내에 전재산" 유언한 아버지…자녀들의 대처법 [김상훈의 상속비밀노트]
정형외과 의사인 A는 B와 결혼해서 딸 C와 D를 낳고 화목하게 살았습니다. A는 열심히 일해서 돈을 벌었고, 전업주부였던 B는 그 돈으로 부동산 투자를 해 많은 재산을 모았습니다. 그러다가 A는 B와 이혼을 한 뒤 같은 병원에서 간호사로 일하던 E와 재혼했고, E와의 사이에서 아들 F를 낳았습니다. 그 후 A는 2021년 6월경 살고 있던 아파트와 병원 건물 등을 포함해 약 180억원 상당의 재산 전부를 E에게 준다는 취지로 자필 유언장을 작성하면서 E를 유언집행자로 지정했습니다. 그리고 불과 3개월 후인 2021년 9월경 지병으로 세상을 떠났습니다. E가 A의 유언장을 근거로 아파트와 상가건물의 소유권이전등기를 하려고 하자 C와 D가 반대했습니다. 평소 A가 상속인들에게 재산을 똑같이 나눠주겠다는 말을 수시로 했었기에, C와 D는 그 유언장이 위조됐거나 A가 지병으로 정상적인 상태가 아닐 때 작성된 것이 아닐까 의심했습니다. 이런 경우 E는 어떻게 해야 하며, 그에 대해 C와 D는 어떻게 해야 할까요? 공증유언장과 달리 자필 유언장으로 부동산등기를 하기 위해서는 먼저 가정법원에 유언검인을 받아야 합니다. 유언검인은 유언장의 성립과 존재를 명확히 해 그것이 위조나 변조되는 것을 막고, 그 보존을 확실히 하기 위한 검증절차입니다. 유언장을 소지한 자가 검인청구를 하면 가정법원은 검인기일을 지정해 검인을 합니다. 검인기일에는 청구인뿐 아니라 상속인 등 이해관계인에게도 기일을 통지해 참여의 기회를 줍니다. 검인기일 당일 유언장에 대한 사실조사뿐 아니라 이해관계인들이 유언의 내용이나 집행에 관해 이의가 있는지를 확인해 검인조서에 기재합니다. 자필유언장을 근거로 부동산 소유권
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20년 전 1억 증여받은 형, 증여받은 토지로 30억 번 동생에 유류분청구 가능할까
‘김상훈 변호사의 상속비밀노트’는 갈수록 분쟁이 늘고 있는 상속·증여 사례에 대한 법률적 해석을 살펴봅니다. 한국전쟁 후 국내에서 부를 축적한 1세대 자산가와 관련한 상속·증여 건수가 늘면서 이에 따른 상속인들 간의 갈등과 소송도 증가하고 있습니다. 상속·증여 및 자산관리 부문 전문가인 법무법인 트리니티의 김상훈 대표변호사가 풍부한 사례를 바탕으로 다양한 시사점을 제시할 예정입니다. [편집자 주]시골에서 농지를 소유하며 농사를 짓던 A씨에게 장남 B와 차남 C가 있었습니다. 아내는 아들 둘을 낳은 후 세상을 떠났고, A씨는 재혼하지 않았습니다. B씨는 공부를 잘해서 서울로 대학을 보냈고, C씨는 시골에 남아 아버지를 도와 농사를 지었습니다. B씨는 대학 졸업 후 직장을 다니다 “사업을 하겠다”며 아버지에게 사업자금 지원을 요청했습니다. 이에 A씨는 1989년경 농지의 절반을 팔아 당시 약 1억원의 현금을 B씨에게 증여했습니다.그러자 C씨가 “자신에게도 그에 상응하는 재산을 증여해달라”고 요청해오자, A씨는 남은 농지 절반을 C씨에게 증여해줬습니다. 그런데 B씨는 부친으로부터 받은 사업자금을 모두 탕진해버렸습니다. 분쟁의 발단은 C씨가 증여받은 농지였습니다. C씨가 이 농지를 장기간 보유하고 있었는데, 주변 일대가 개발구역으로 편입되면서 2020년 6월경 수용보상금으로 약 30억원이 나온 것입니다.A씨는 2022년 11월경 사망했습니다. 상속개시 시점에 A씨 명의로 된 상속재산과 상속채무가 전혀 없을 경우, B씨는 C씨에게 유류분반환청구를 할 수 있을까요?(B씨가 A씨로부터 1989년에 증여받은 현금 1억원을 상속개시시의 화폐가치로 환산
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꼬마빌딩 양도·증여 순서만 바꿨는데…6억5000만원 아꼈다
#. 15년 전 빌딩을 상속받았던 50대 A씨는 시세가 충분히 상승해 매각을 계획했습니다. 하지만 10억원대의 양도세 부담에 고민하다 절세를 위해 자녀에게 미리 증여하기로 했습니다. #. 부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 B씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정돼 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다.집이 아닌 부동산에 적용되는 양도세 최고세율은 49.5%입니다. 양도차익에 따라 기본세율 6~45%가 적용되고 지방소득세 10%가 추가되기 때문입니다. 하지만 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%입니다. 증여를 통해 양도하는 경우 세액을 줄일 수 있단 얘기입니다.유의할 점도 있습니다. 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 올해부터 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로 증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우 양도와 증여 순서만 바꿔도 절세효과를 누릴 수 있습니다. 최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려돼야 합니다.꼬마빌딩을 증여시 발생하는 증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.먼저 감정평가 금액 25억원으로 증여했을 경우입니다. 부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9억7000만원입니다. 양도세
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부모·자식 같이 살면서 주택 상속…비과세 가능해졌다
집을 상속해준 부모님과 상속 받은 자식이 같이 살고 있다면 통상 상속받은 주택은 상속주택으로 인정받지 못합니다. 1가구 2주택으로 보기 때문에 기간에 제약이 없는 상속주택을 통한 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.하지만 최근 부모님과 자식의 가분리를 인정받을 수 있다면 동거를 하고 있었더라도 상속주택을 통한 1가구 2주택 비과세를 적용받을 수 있는 길이 열렸습니다. 예규를 살펴보겠습니다.심사-양도 2021-0086-2022.02.23.피상속인과 청구인 세대가 쟁점상속주택에서 함께 거주하였다고 하나 피상속인은 독립적인 생계를 유지할 수 있었던 것으로 보이므로 쟁점상속주택을 동일 세대원으로부터 상속받은 주택으로 보기 어려움.지난해 2월께 피상속인과 상속인이 동거를 하더라도 생계를 같이 한 것으로 볼 수 없다면(독립적인 생계를 각자 유지하고 있었다면) 동거와 무관하게 상속받은 주택을 양도소득세법상 상속주택으로 인정해 상속주택 비과세 규정을 적용해야 한다는 예규가 나왔습니다.해당 예규에서 중요한 부분은 '부모자식간 동거를 했으나 가구분리를 인정받을 수 있는 요건'입니다. 심사원의 판단를 살펴보면 △주택연금을 통해 상속인에게 피상속인을 동거부양할 의무가 없었음 △월100만원 정도의 액수는 피상속인의 나이(83세)를 생각해본다면 독립적 생계를 유지했다고 볼만한 금액이라 볼 수 있음 △상속주택의 면적(131㎡)은 2가구가 공간을 구분해 각각 거주하는 것이 가능하다 판단됨 등 이유입니다.부모 자식간에 동거를 할지라도 한쪽이 부양의무를 반드시 수행해야 할 필요가 없다는 얘기입니다. 또 거주하고 있는 주택의 면적이 2가구 이상이 거주할
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아버지 유산 25억, 절반씩 나누기로 하고 상속세 계산해보니…
나성실씨는 수십년간 작은 기업을 운영하던 끝에 성공적으로 사업을 일궜습니다. 나성실씨의 아내 또한 자녀를 키우면서 헌신했습니다. 두 자녀 또한 부모님의 성품을 닮아 서로를 배려하며 우애좋게 컸습니다. 늘 아내에게 고맙고 미안해 하던 나성실은 나이 일흔이 되자 사업을 정리하기 시작했습니다. 그리고 시간 날 때마다 부인과 함께 여행을 다니기 시작했습니다. 그러나 하늘은 그들에게 행복한 시간을 오래 허락하지 않았습니다. 부인과 함께 거제시로 여행을 떠났던 그 날, 성실씨 부부는 집으로 돌아오는 길에 고속도로에서의 빗길사고로 숨을 거두게 됐습니다.나성실의 두 형제는 아버지가 남긴 재산 25억원을 똑같이 나누기로 합니다. 각각 12억5000만원씩 나눠 가지면서 상속세도 똑같이 분담하기로 합의했습니다. 두 형제는 5억원까지는 상속공제가 된다는 것을 알고 있었습니다. 각가 12억5000만원 중 2억5000만원을 제외한 잔액 10억원에 대해 30%의 상속세율을 적용했습니다. 그렇게 계산한 금액 2억4000만원(누진공제 6000만원)을 상속세로 납부해야 한다고 생각했습니다.그런데 이게 웬일일까요. 국세청은 상속세가 총 4억8000만원이 아니라 6억4000만원이라고 합니다. 어떤 이유로 상속세가 1억6000만원이나 증가한 걸까요? "상속세 계산 후 상속재산 나눠야"…유산세 과세방식나성실씨의 두 아들은 장례비와 신고세액공제를 고려하지 않은 상황이었습니다. 이러한 계산흐름에 따라 다음과 같이 상속세를 계산한 것입니다. 그렇다면 이러한 계산방식에서 잘못된 것은 무엇일까요? 상속세를 부과하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 각 상속인이 받은 상
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펀드 손실본 김에 '증여'해버릴까
국내, 해외를 막론하고 주식시장 회복이 막연합니다. 보유하고 있는 주식형 펀드의 손실률이 계속 커지고 있는 것은 물론이고, 금리도 큰 폭으로 상승하면서 채권형 펀드의 수익률도 마이너스 구간으로 진입했습니다. 펀드를 장기간 보유한다면 언젠가 회복될 것이라는 확신은 있지만, 그 시점에 대해서는 어느 누구도 확신하기 힘든 상황입니다. 이에 보유 펀드를 아예 자녀에게 증여하고 긴 호흡으로 대응하려는 투자자들이 늘어나고 있습니다.삼성전자 등 상장주식은 전·후 2개월 종가 평균으로 평가하여 증여세를 계산해야 합니다. 하지만 펀드(집합투자증권)은 증여일 당일의 기준가격으로 평가하여 증여세를 계산합니다.예를 들어 2022년 10월14일 금요일에 주식형 펀드를 증여한다면 10월14일 당일의 기준가격으로 평가해 증여 신고하면 됩니다. 그러면 10월14일의 펀드 기준가격은 당일의 주가와는 관계없이 전 영업일인 10월13일 목요일의 주식시장 종가를 기준으로 산정돼 발표됩니다. 10월14일에는 코스피지수가 49.68포인트(+2.30%) 상승했지만, 이 상승분은 10월14일자 펀드 기준가격에는 반영되지 않습니다. 반면 10월13일에는 코스피지수가 -39.60포인트(-1.80%)가 하락했는데, 이 하락분까지만 펀드의 기준가격에 반영되는 것입니다. 따라서 기왕이면 주식시장이 크게 상승한 날 펀드를 증여하는 것이 바람직합니다.그럼 주식시장에 상장된 상장지수펀드(ETF)를 증여할 때에는 어떨까요? ETF는 주식시장에 상장되어 있어 일반 주식처럼 사고 팔 수 있습니다. 때문에 주식처럼 보이지만 ETF는 상장지수펀드(Exchange Traded Fund)로 엄연한 펀드입니다. ETF는 상장주식처럼 전·후 2개월 종가 평균으로 평가하
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"취직 못한 아들 건물 사주면서 2억 세금 냈는데…" 날벼락
성공한 CEO인 나성실씨는 요즘 큰 고민에 빠졌습니다. 아들이 서른이 넘도록 취직도 안하고 용돈만 받아서 하루하루 살고 있는 것입니다. 나성실씨는 고심 끝에 아들에게 상가를 하나 사 주기로 마음 먹었습니다. 월세라도 꼬박꼬박 받으면 앞으로 살아가는데 큰 지장이 없을 거라고 생각했습니다.몇 달뒤 나성실씨는 서울 강북에 10억원 상당의 상가를 아들 이름으로 구입해 줬습니다. 그리고 아들이 납부해야 할 증여세 2억2500만 원도 대신 내줬습니다. 6개월 뒤 세무서에서 증여세를 무슨 돈으로 냈는지 소명하라는 연락이 왔습니다. 나성실씨는 세무서에 자신이 납부했다고 당당하게 얘기했습니다.얼마뒤 세무서로부터 증여세 8500만 원을 추가로 내라는 고지서를 발급받았습니다. 증여세는 이미 냈는데 추가로 또 내라니 이 무슨 날벼락 같은 이야기일까요?납부한 증여세도 자금출처 조사대상우리나라는 고액자산, 특히 부동산을 취득할 때 취득자의 직업, 연령, 소득상태 등을 고려해서 해당 부동산을 스스로 취득할 능력이 없다고 추정될 경우 취득자금에 대한 출처 조사를 하고 있습니다. 여기에 일정한 소득이나 재산이 없는 상태에서 증여세를 납부했다면, 부동산 취득자금 뿐만 아니라 납부한 증여세 또한 자금출처 조사의 대상이 됩니다. 납부한 증여세의 자금출처를 제대로 소명하지 못하면 이 또한 증여로 보고 있습니다.상속세및증여세법 제45조【재산 취득자금 등의 증여 추정】① 재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가
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아들에게 주식 증여했는데 하루 만에 70억이…
나성공씨는 자동차페인트업체에 근무하다가 정년 즈음에 이르러 다니던 회사를 그만두고 본인의 회사를 설립했습니다. 사업초기에는 적자를 면치 못하다가 주위에서 제품력을 인정받아 최근 들어 흑자전환에 성공했습니다. 나성공씨는 이미 본인의 나이가 예순을 훨씬 넘었고, 주식가치가 더 커지기 전에 본인이 소유하고 있는 회사 주식 전부를 하나 뿐인 아들에게 전부 증여하기로 결정했습니다.나성공씨는 x5년 1월 1일을 증여일자로 하여 회사의 주식 100%를 증여하기로 했습니다. 그리고 담당 세무사에게 주식의 평가 및 증여세 산출을 부탁했습니다. 나성공씨의 세무사는 상속세및증여세법상 비상장주식 평가방법에 따라 주식을 평가했습니다. 그런데 금액은 110억원에 이르렀고 증여세만 50억1500만원으로 산출됐습니다.나씨는 작년에 이익이 크게 증가하긴 했지만, 그 전년도까지만 해도 이익이 그리 크지 않았는데 회사의 주식가치가 너무 높다는 생각을 했습니다. 그래서 다른 회계법인을 찾아 문의를 했습니다. 회계법인은 "하루만 일찍 증여를 할 경우 주식가치는 40억원, 증여세는 15억1500만원으로 줄일 수 있다"고 밝혔습니다. 이처럼 하루 차이로 주식가치와 증여세가 달라지는 것은 무슨 이유일까요? 증여재산은 원칙적으로 시가로 평가합니다. 시가란 불특정 다수인 간에 자유롭게 거래가 이루어질 경우 형성되는 거래금액을 말합니다. 그러나 비상장주식과 같은 자산은 거래가 이루어지지 않아 시가를 파악할 수 없는 경우가 많습니다.상속세및증여세법에서는 비상장주식의 경우처럼 자유롭게 거래가 형성되지 않아 시가를 파악할 수 없는 경우에는 별도의 평가방법을 제시하
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아들에게 3억 주고 증여세 내면 끝날 줄 알았는데…
선박 부품회사를 운영하고 있는 나차명씨는 많은 현금 때문에 고민에 빠졌습니다. 수십년 전부터 거래처의 요청으로 차명계좌로 거래를 시작한 게 화근이었습니다. 사업이 자리잡고 커지면서 거래 규모가 커져 버렸기 때문입니다. 사업초기만 하더라도 얼마 되지 않는 수준이었지만, 이제 매달 신고하지 못하는 금액이 2000만원 정도까지 불어나게 됐습니다. 합법적으로 차명계좌의 돈을 쓰고 싶었던 나차명씨는 고민 끝에 번뜩이는 생각을 하게 됐습니다. 아들에게 이 돈을 증여하고 증여세를 내는 것이었습니다. 나 씨는 차명계좌에 있는 현금 중 3억원을 아들에게 증여했고, 아들은 4000만 원의 증여세를 납부했습니다.증여세 신고 후 6개월 뒤 관할 세무서의 증여세 조사와 증여자인 나차명씨에 대한 자금출처 조사가 시작됐습니다. 자금출처 조사 도중 회사의 차명계좌가 발각됐습니다. 회사에 대한 법인세 세무조사도 추가됐습니다. 앞으로 나차명씨는 어떻게 될까요.나차명씨는 증여 자금에 대한 자금출처 조사에 대해 간과하고 있었습니다. 일반적으로 증여받은 자녀가 증여세를 제대로 신고하고 납부하면 당장에는 자금출처 조사는 나오지 않습니다. 그러나 추후 과세관청이 증여자의 소득 내역 등을 검토하게 됩니다. 보유한 자산이나 소득에 비해 과도한 재산이 증여됐다고 판단되면 증여자의 증여재산에 대한 자금출처를 조사하게 됩니다. 자금출처조사가 진행되는 과정에서 차명계좌의 존재가 드러나게 됩니다. 이것이 사업과 관련된 것이라면 증여세와는 별도로 증여자의 누락된 사업소득에 대한 법인세 또는 소득세 뿐만 아니라 부가가치세도 추가로 부과하게 됩니다. 심한 경우
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50세에 열번째 직업 전전…결국 아버지에 손 벌렸다가
올해 나이 50세인 나조급씨는 대학을 졸업한 이후 지금까지 열 번의 직업을 바꿨습니다. 나조급씨는 대학에서 임상병리학과를 전공하고 졸업 후 부산의 한 중소병원에서 임상병리사로 근무했습니다. 그런데 적성에 잘 맞지도 않았고 의사들에 비해서 턱없이 낮은 월급이 성에 차지 않았습니다. 나조급씨는 임상병리사로 근무한 지 2년째 되던 날 과감하게 사표를 던졌습니다.이후 조그만 도시에 있는 아버지의 3층짜리 건물 1층에서 피자가게를 열었습니다. 그러나 피자가게도 성에 차지 않았습니다. 브랜드가 알려지지 않은 피자가게이다 보니 판매단가가 너무 낮았고 마진도 낮을 수밖에 없었습니다. 좀 더 마진이 높은 업종을 찾아 수십년간 창업과 폐업을 반복했습니다. 치킨점, 의류점, 문방구점, 꽃집, 우유 대리점, 두유 대리점, 찜질방 매점 등 다양한 장사를 하게 된 겁니다. 어느덧 나조급씨의 나이는 50. 이제는 알게 되었습니다. 본인이 장사에 소질이 없다는 사실을 말이죠. 그나마 기댈 사람은 팔순이 다 되어가는 아버지 밖에 없다는 것도 새삼스럽게 깨닫게 됩니다. 결국 나조급씨는 아버지에게 시가 15억 원의 3층짜리 건물을 증여해 달라고 졸랐습니다.나조급씨의 아버지는 탐탁치 않았지만 하나 뿐인 아들이니 어쩔 수 없다고 생각했습니다. 아들과 자신의 나이를 감안할 때 지금 결정하는 게 낫겠다 싶었습니다. 다만 상속을 할지 증여를 할지는 고민이라고 합니다.나조급씨가 아버지로부터 시가 15억 원짜리 건물을 증여받을 경우의 증여세와 상속받을 경우의 상속세를 비교해 보면 아래늬 <표>와 같습니다. 상속받을 경우 나조급씨의 어머니가 살아 계셔서 배우자 공제를 받을