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용산국제업무지구 성공에 200층 아파트가 필요한 이유
최근 서울시에서 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 사업을 본격적으로 추진한다고 발표했습니다. 뉴욕 최대 복합개발지 허드슨 야드의 4.4배 규모에 달하는 세계 최대 규모 수직 도시를 서울 한복판에 탄생시킨다는 계획입니다. 용적률 1700%를 적용해 최고 100층 안팎의 랜드마크를 건설하고 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km 스카이 트레일을 설치한다고 합니다.그런데 랜드마크를 건설하려면 사업성이 좋아야 합니다. 최근 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 부지 매각공고가 나왔는데, 대형 건설회사들은 거들떠보지도 않고 있습니다. 땅값은 8000억원이 넘을 정도로 비싸기에 분양을 가정해도 사업성이 나오지 않는 탓입니다. 야심 차게 133층 랜드마크를 추진했던 DMC 지역에 랜드마크가 들어서기는 어려워 보입니다.사업성을 갖추려면 주거 비율을 높여야 합니다. 뉴욕 맨해튼에 2015년 준공한 '432 파크 애비뉴'는 지상 85층, 426m 높이 건물 전체가 주거용입니다. 같은 지역에 2018년 준공한 111W. 57 St. 역시 8층까지 백화점이고 이후 131층까지 모두 주거용 건물입니다. 2019년에 준공한 센트럴 파크 타워도 높이가 541m나 되지만 70%가 주거용입니다.세계 최고층 주거 건축물은 사업성이 갖춰지고 수요도 충분하니 랜드마크적인 외관과 기능을 갖게 됩니다. 우리는 그 멋진 초고층 빌딩을 보러 뉴욕 맨해튼에 갑니다. 뉴욕만 주거용 빌딩이 늘어나는 것은 아닙니다. 세계적인 도시들마다 오피스 공실률이 늘고 주거 공간은 부족합니다. 이러한 상황이 반영된 개발도 이뤄지고 있습니다.세계 최고층 건물인 부르즈 할리파도 1층부터 19층까지 호텔이고 39층까지는 서비스 레지던스, 나머지 층은
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우크라이나 침공에 불안한 증시, 내 펀드 어쩌나
최근 러시아의 우크라이나 침공과 관련해 미국과 유럽 주변국들의 대응이 다양한 뉴스로 전 세계에 전달됐고, 결국 우려는 현실화돼 전쟁이 일어나고 말았습니다. 시시각각 나오는 속보와 각국의 대응에 따라 주식시장, 채권시장은 급등락을 보이면서 시장은 극심한 변동성을 나타냈으며 투자상품을 보유한 투자자들도 많은 걱정을 하고 있습니다.개별 주식을 투자하는 투자자는 보유 투자종목의 변동성이 20~30% 이상 크게 움직인 기간이었지만 간접투자상품인 펀드를 투자하는 투자자들은 상대적으로 적은 10% 안팎의 변동성을 경험했습니다.펀드상품도 경제환경, 특히 주식시장과 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 주식종목 몇개에 전부 투자하는 변동성 만큼은 아니지만, 주식시장이 상승하면 가입한 펀드상품의 수익률은 올라가고, 반면에 주식시장이 하락하면 투자한 펀드의 수익률도 하락하여 마이너스가 되기도 합니다.그러나 간접투자상품인 펀드는 통상 30~100여개의 주식종목에 분산해 투자하기 때문에 한 두 종목의 수익률 급변동에 크게 좌우되지 않는 특성이 있습니다. 물론 자동차, 반도체, 정보기술(IT) 등 특정 분야에 투자하는 섹터펀드들은 같은 방향으로 수익률이 움직이기때문에 변동성이 크게 나타나기도 합니다.펀드상품에 10만원씩 매월 적립식으로 투자하는 투자자나, 수억씩 펀드상품에 거치식(한번에 목돈 투자)으로 투자하는 투자자나 매일 발생하는 국내외 이벤트와 이에 따른 주가 변동에 좌우되곤 합니다.최근 우크라이나 사태로 시장의 변동성이 커지면서, 펀드를 판매하고 관리하는 프라이빗뱅킹(PB)이나 자산관리(WM) 팀장들은 직접 상품을 투자한 투자자 만큼이나 시장의
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코로나19와 새옹지마
아주 옛날 중국 북방 요새 근처에 사는 노인에게 좋은 말(馬)이 한 마리 있었다. 그 노인은 요즘으로 치면 역술가에 해당되는 점쟁이 노인이었으며 현명하고 세상사에 밝았다. 어느 날 그 노인의 아끼던 말이 북방 오랑캐 쪽으로 달아나 버렸다. 사람들은 노인이 큰 손실을 보았다고 안타까워했다 하지만 노인은 안타까워하는 사람들에게 “괜찮습니다. 누가 압니까? 이 일이 복(福)이 될지?”라고 얘기했지요. 사람들은 노인이 이상한 소리를 한다고 드디어 노망이 들었다고 수군거렸다. 그러나 몇 달 후 도망갔던 그 말이 튼실한 암말을 한 마리 데리고 돌아 왔습니다. 마을 사람들은 노인네가 수지 맞았다고 좋아했다. 그러나 이번에도 노인은 “누가 압니까? 이 일이 화(禍)가 될지?”라고 얘기했다. 사람들은 도통 이해를 못하는 표정으로 의아해 했지만, 며칠 후 그 말을 타던 노인 아들이 낙마하여 다리가 부러져 절름발이가 되었다. 사람들은 거참 그 노인네 신통하네 하고 수군대며 아들의 다리가 크게 다친 것에 대하여 노인을 위로했다. 그러나 이번에도 노인은 “누가 압니까? 이 일이 복(福)이 될지?”라고 담담하게 얘기했다. 사람들은 아무리 노인네가 신통 방통한 점쟁이지만 아들이 병신이 되었는데 복이라니? 하며 의아해 했다. 그런데 그 이듬해 수십 년 만에 이웃나라와 큰 전쟁이 나면서 그 마을 장정들은 한 명도 빼지 않고 모두 군인으로 징발되어 전장으로 끌려 나가 모두 사망했다. 결국 노인의 아들은 절름발이라는 이유로 군인으로 징발되는 것을 면하여 오래오래 살았다고 하는데, 이 얘기가 이른바 새옹지마(塞翁之馬)라는 고사성어의 기원이며 우리가 “인생은
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코스피 폭락은 어디까지?
1. 코로나19에 녹다운된 코스피 지난 2008년 10월 24일 미국 금융위기가 터지고 코스피 지수는 1,000을 뚫고 938.75를 기록한 바 있다. 바닥을 친 코스피는 조금씩 회복되어 2011년 4월 2,200을 터치하며 신고점을 뚫는가 했는데 채 6개월이 안된 시점에 그리스 사태로 9월23일 지수는 1,700을 살짝 깨버린1,697.44를 기록했다. 그 후 2017년 4월28일 지수 2,200을 돌파할 때까지 무려 5년반 동안 1,850과 2,100 사이의 좁은 구간을 오르내리는 ‘박스피’라는 별명을 얻으며 오랜기간 횡보했다. 결국 국내 주식 투자의 재미를 못 느낀 많은 투자자들은 자의반 타의반으로 중국과 미국을 비롯한 해외 주식 및 해외선물 투자에 눈을 돌리기 시작하여 지금은 국내 투자자의 상당수가 낮과 밤을 바꿔가며 해외 금융상품 투자에 열을 올리고 있다. 오늘(2020년 03월12일) 증시는 1,808을 찍으며 아슬아슬하게 1,800선 붕괴를 막았지만 필자의 촉(觸)으로는 지수 1,500은 물론 어쩌면 지수 1,000이 붕괴될 수도 있다는 공포감까지 느끼고 있다. (이 글을 쓴 후 밤사이 미국증시의 10%대 폭락의 여파로 03월13일 오후 1시13분 현재 코스피 지수는 1,700을 깬 1,687.41을 기록하고 있다) 역사적으로 인류는 여러 차례 전쟁과 대공황, 그리고 경제위기를 겪었다. 우리나라의 경우, 1,2차 석유파동을 비롯하여, 1997년 IMF, 2008년 금융위기, 2011년 그리스 사태 거쳐 이번에는 미증유의 ‘COVID 19 경제위기’를 경험하고 있다. 달도 차면 기울 듯 금융시장은 항상 오르내림과 플러스 마이너스를 오가며 출렁거리면서 인류의 투자 역사를 만들어 왔다. 모든 스포츠 경기에서 영원한 챔피언은 존재할 수 없듯이 인류 역사에서 영원한 패권국가 역시 존재
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블록체인 스타트업, 약자의 의무
전 세계 24억 명의 사용자를 보유한 페이스북이 리브라 출시를 발표하면서 전 세계 많은 국가와 금융기관이 우려와 충격을 발표하고 있는 반면에. 우버, VISA를 비롯한 다수의 대기업이 리브라 거버넌스에 참여하고 있으며 리브라는 백서를 발표하면서 전 세계 금융 서비스에 소외된 20억 인구들을 위한 송금 서비스를 우선적으로 시작한다고 얘기하고 있다. 리브라의 등장은 미국 정부는 물론 전 세계 금융 당국과 은행을 비롯한 많은 업체들이 충격과 우려를 표명했는데, 그중에서도 가장 타격을 입을 기업은 이른바 송금 서비스를 사업모델로 가지고 있는 중소 스타트업들로 보인다. 거버넌스에 참여한 상대적으로 덩치 큰 업체들, 예를 들어 우버나 VISA등 서비스 제공회사 등은 일단 해당 국가의 법적 지원을 받고 있으며, 기득권자로서 고정 고객과 가진 힘이 있다 보니 리브라의 거버넌스에 초대라도 받지만 작은 송금 서비스 회사는 순식간에 낙동강 오리알이 될 가능성이 높다. 이렇게 스타트업이 사업 아이템을 고를 때 가장 깊은 검토가 필요한 부분이 법적인 문제와 또 진입하려는 기존 생태계의 절대 강자들과의 경쟁 전략이다. 역사적으로 볼 때 애플이나 마이크로소프트 등의 성공 배경을 살펴보면 기존 강자들이 산업 변화의 트렌드를 제대로 읽지 못해 머뭇거리는 사이 독자적인 기술로 발 빠르게 시장에 진입하여 순식간에 덩치가 커지면서 시장을 선점하게 된 경우다. 그러나 이제는 굳이 코닥과 노키아의 예를 들지 않더라도 대기업 폭망의 학습효과는 넘쳐난다. 그러다 보니 대기업 스스로 살아남기 위해 끊임없이 혁신을 주문하고 있으며 필요 시 관련 기업을 M&A 하여
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스타트업 투자자의 책임과 의무
지난 2월 25일 필자가 회장으로 있는 한국블록체인스타트업협회는 정기총회 행사를 통해 “크라우드펀딩을 통한 STO 허용 청원”을 정부의 ICT샌드박스에 제안하기로 하는 협약식을 가졌습니다. 협회가 나서서 이런 행사를 주도하게 된 배경은 최근 블록체인 산업에 대한 투자자들의 관심과 투자 열기가 심각하게 낮아진 것에 이유가 있습니다. 스타트업 대표들에게 사업하면서 가장 어려운 점을 물으면 한결같이 자금 부족을 이유로 듭니다. 그만큼 사업 자금 조달은 사업가의 숙명입니다. 그런데 최근 암호화폐 가격이 떨어지다 보니 암호화폐 관련 스타트업들이 자금 모집에 어려움을 겪고 있으며 투자를 약속했던 투자자들이 투자 약속을 번복하는 사례가 늘어나고 있습니다. 사실 투자라는 것은 부채가 아니기에 형편이 바뀔 경우 투자를 포기할 수는 있습니다. 그렇지만, 투자자는 투자를 이행하기 곤란한 상황이 될 경우, 투자를 약속했던 회사(특히 스타트업)에 반드시 약속한 투자 일정보다 앞서 투자 철회를 통보해 주어야 합니다. 스타트업들은 대부분 사업 경험이 일천하며, 사회경험도 부족하기에 투자자들의 말을 액면 그대로 믿고 플랜 B를 마련해 놓지 못한 사람들이 많습니다. 이런 사업 초보자들에게 믿었던 투자자의 급작스런 변심은 단순히 일시적인 자금 부족이나 개발 일정의 지연이 아닌 자칫 영위하던 사업체의 부도나 폐쇄로 이어질 정도로 심각한 위기에 빠질 수도 있습니다. 투자자의 입장에서 투자는 포기하면 그만이지만, 스타트업에게는 당장 급여 지급을 못하는 상황이 될 수도 있기에 스타트업 대표 입장에서 투자자의 변심은 그야말로 청천벽력일 경우가 많
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ICO 버블의 원흉
며칠 전 제가 도움을 주고 있는 스타트업 임원으로부터 전화가 왔습니다. 한 암호화폐 마케팅 회사가 자신들이 개발 중인 토큰을 세계 10대 거래소에 상장시켜 주고 IEO를 통해 필요한 자금을 모아 줄 테니, 모집 자금의 15%에 해당하는 금액에 추가로 비트코인 40개를 달라는 요구를 해왔는데, 이걸 어떻게 해야 할지 몰라 여쭙는다는 얘기였습니다. 잘 아시다시피 비트코인 40개면 1억 6천만원이 넘는 큰돈입니다. 그리고 15%의 수수료 역시 결코 낮은 수준이 아닙니다. 예를 들어, 모인 자금이 10억 원일 경우, 이 마케팅 업체에게 지불할 수수료는 1억 5천 만원 + 1억 6천만 원(비트코인 40개) 도합 3억 원이 넘는 즉, 조달 자금의 30%가 넘는 수수료를 지불해야 합니다. 일반적인 투자 상품의 마케팅 수수료에 비하면 입이 쩍 벌어질 정도의 터무니없는 수준의 수수료입니다. 그래서 이렇게 조언해 주었습니다. 최소 100억 이상의 IEO를 성공시켜 준다면 요구하는 비트코인 40개와 15%의 수수료를 지급하겠다. 그러나 그 이하의 금액이 조달된다면 15%의 수수료만 주겠다는 조건을 역으로 제시하라고 했습니다. 사업자금이 필요한 젊고 경험 없는 스타트업들에게 일부 마케팅 업체들은 스타트업들의 개발 자금 부족 약점을 잡아 이렇게 거의 횡포라고 할 수 있는 수수료 (물론 그 돈이 거래소 상장 Fee로 지급된다는 핑계를 댄다고 합니다만, 그 돈이 어떤 경로로 어디로 가는지 알 수는 없습니다)를 요구하는 것이 다반사입니다. 경험을 통해 오래전부터 이런 상황을 파악하고 있는 필자가 볼 때 지난 2년 가까운 기간 동안 우리나라뿐 아니라 전 세계적인 ICO 버블을 만들어내고 수많은 피해자를 만들어
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코인 상장(上場)의 조건
블록체인 암호화폐 관련 사업을 하는 사람들을 보면 누구나 자신이 만든 코인을 上場한다는 이야기를 서슴없이 합니다. 아직 上場에 대한 그 어떤 기준이나 법규가 마련되지 않은 까닭에 누구나 코인을 만들어 일반 대중에게 코인을 공개하고 거래를 할 수 있는 것이 현실입니다. 그러다 보니 아무나 상장을 한다고 합니다. 이렇게 쉽게 코인을 상장하는 기업들과 아무렇지도 않게 상장시켜주는 거래소를 바라보면 필자는 과거 창업했던 기업을 코스닥 상장시킬 때 겪었던 상장의 그 어려운 과정이 생각나곤 합니다. 코스닥과 코스피, 이른바 증권시장에 기업의 주식을 상장시키는 것은 대단히 어려운 일입니다. 기업 재무구조의 건실성은 물론, 영위하는 비즈니스 모델의 수익성도 증명해야 하며, 상장 이후 지속 가능한 경영 환경에 대한 검증과 창업자와 구성원의 자질 및 해당 산업의 지속 가능성까지 따져보며, 오랜 시간 심사위원들의 까다로운 검증 절차를 통과해야 간신히 대중에게 주식을 공개하고 (IPO) 공개 시장에서 자금을 조달 할 수 있었습니다. 일반적으로 기업이 주식을 상장시키는 목적은 크게 다음과 같이 구분할 수 있습니다. 1. 사업에 필요한 자금을 공개 시장을 통해 조달하고자 하는 목적 2. 상장기업이 됨으로써 얻어지는 기업 신뢰도 확보 3. 오래 기다려온 초기 투자자들 Exit 4. 스톡옵션의 활용을 통한 유능한 인재 확보 5. 필요시 구주 매출을 통한 창업자의 자금 조달 목적 및 상속, 증여세 납부 6. 오래 고생한 임직원들에 대한 보상 : 스톡옵션 행사 7. 추후 지분 매각을 통한 최대주주의 Exit 방안 8. 창업자의 보유주식 시가 평가를 통한 재산의 합리적 상속 등을
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ICO는 독이든 성배인가?
엑스칼리버, 아발론, 킹 아서, 마법사 멀린 등 우리는 살아오면서 수많은 영화와 드라마를 통해 전설의 아서왕에 대한 이야기를 들으며 살아왔습니다. 아서왕은 5~6세기경 영국에 실존하였다고 알려진 켈트족의 전사이자 부족장으로 위대한 아서왕에 대한 이야기는 프랑크 왕국의 카롤루스 대제의 ’12기사 이야기’나 스페인 로드리고 디아스 데 비바르(Rodrigo D？az de Vivar)의 일대기를 바탕으로 한 ‘엘 시드’ 그리고 부르군트족의 전설을 바탕으로 한 ‘니벨룽의 노래’ 등과 함께 중세의 대표적인 기사도 문학 중 하나로 손꼽히고 있습니다. 아서왕의 전설 속에는 당시 영국의 토착 민족이었던 켈트족의 생활상과 바다 건너 넘어온 앵글로색슨족의 문화,？ 그 후 노르만 왕조가 들어서면서 기독교 사회로 바뀌어 가는 중세의 분위기가 적절히 혼합되면서 신비롭고 독특한 느낌을 주고 있습니다. 더 나아가 중세 후반에 접어들면서 아서 왕의 전설은 단순히 영국에 살았던 특정 영웅의 무용담의 범주를 넘어 유럽 각국의 수많은 영웅의 군웅할거와 맞물려 지면서 뛰어난 무용담을 펼치고 로맨스가 뒤섞여 유럽 전체의 전설로 집대성되어 중국의 삼국지에 버금가는 웅장한 스토리로 발전됩니다. 이러한 아서왕의 이야기 중에 ‘독이 든 성배’ 이야기가 빠짐없이 나오는데, 이 성배(聖杯)로 감로수를 마시면 영생을 얻는다는 환상적인 내용의 뒤편에는 성배에 묻혀진 치명적인 독에 대한 이야기가 빠지지 않습니다. 아서왕의 성배에 묻어있는 독은 뛰어난 영광을 얻는 일에는 반드시 커다란 위험이 도사리고 있다는 의미를 내포하면서 인간의 알량한 자만심에 일침을 가합니다.
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이제는 dApp이다 !
지난 25일 오후 강남의 한 호텔에서 열린 S사의 대규모 밋업 행사가 있었습니다. 전형적인 투자자를 위한 ICO 프로젝트를 소개하는 자리입니다. 그날 행사를 보면서 제가 느낀 것은 하루가 다르게 참가 업체들의 질적 수준이 높아진다는 것, 그리고 점점 꽤 괜찮은 프로젝트가 등장한다는 것을 느꼈습니다. 당일 업무 관계로 조금 늦게 가는 바람에 전체 프로젝트에 대한 소개를 다 듣지는 못했지만, 책자의 소개 자료와 발표장 앞에 설치된 전시대의 담당자와의 대화를 통해 전체 프로젝트의 상세한 내용 파악은 가능했습니다. 그날 참가 업체에 대해 정리를 해보자면 발표한 프로젝트의 절반 정도는 메인-넷을 표방하는 블록체인 플랫폼 구축 프로젝트이며, 나머지 절반 정도가 블록체인 어플리케이션 즉, dApp으로 구분됩니다. 제가 투자한 회사가 dApp이라서 그런지 몰라도 제 관심은 플랫폼보다는 dApp 쪽에 더 많이 쏠리는 것은 어쩔 수 없었습니다만, 아직 시장의 반응은 메인-넷이 대세인 것 같습니다. 이는 현재 상장된 코인 중 시가총액 상위 10위까지가 모두 메인 넷-플랫폼 코인이라는 사실로 미루어 볼 때 아직은 메인-넷 코인이 대세를 이루는 것이 맞는 것 같습니다. 그런데 오늘 발표장에서 어느 메인-넷 발표자가 이런 이야기를 했습니다. 현재 인터넷 생태계의 OS 시장을 보더라도 결국 MS의 윈도우 애플의 IOS 그리고 구글의 크롬만이 명맥을 유지하듯 메인-넷도 결국 두세 개 정도만 살아남고 대부분 사라질것이며 살아남은 메인-넷은 강력한 플랫폼으로 자리 잡아 지금의 구글이나 애플의 지위를 차지하게 될 것이라고 강조 했습니다. 그리고 잘 개발된 플랫폼에는 많은 dApp이 들어