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집은 원래 빚 내서 사는 겁니다…아니면 평생 못 삽니다
서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 새해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 급격한 금리인상으로 부동산 가격이 급락하고 경착륙 우려가 제기되면서 국회를 거치지 않고 할 수 있는 규제지역 해제라는 카드를 빼든 것으로 보입니다. 빠른 속도로 하락하던 부동산 가격이 안정될 것이라는 기대와 함께 지금의 가격 하락세를 멈추기는 어려울 것이라는 부정적인 전망도 나오고 있습니다.정부의 과감한 부동산 규제완화에 대해 부정적인 의견도 있습니다. 정부의 규제완화는 무주택자들의 희생을 담보로 집 가진 사람들의 이익을 보호하기 위한 정책이라는 지적입니다. 더욱이 시장원리를 거스르는 이런 정부의 행태에 대해 앞다투어 불만을 토로합니다. 과연 빚내서 집을 사라는 정책이 잘못된 걸까요?빚을 내서 집을 사는 것은 당연합니다. 집은 돈을 모아서 사는 걸로 잘못 알고 있는 이들이 있지만, 그렇게 접근하면 평생 집을 살수가 없습니다. 집은 어느 시기에나 가장 비싼 재화입니다. 가장 값비싼 재화이기는 하지만 필수재이기 때문에 일단 구입하고 이후에 빚(대출)을 갚아 나가곤 합니다.해외 선진국의 경우 기본적으로 집값의 80~90%를 빌려줍니다. 집값의 10~20% (downpayment)로 유주택자가 되도록 만드는 것이 국가경제나 국민 복리증진을 위해서도 도움이 되니 이런 정책을 펴는 겁니다. 본인의 신용도가 좋다면 99%의 모기지도 가능합니다. 일본과 미국에서는 여전히 1%의 계약금(downpayment)을 통해 주택을 구입할 수 있습니다. 선진국들이 바보라서 모기지의 LTV를 우리보다 몇 십%씩 높게 잡아주는 것이 아닙니다. 국가 경제적으로나 개인의 자산관리에도
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부동산 규제완화에도 법칙이 있습니다
국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 윤석열 대통령은 수요를 억누르는 규제에 대해 ‘조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다’고 밝혔습니다. 이에 따라 향후 부동산 규제의 후속대책에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.임대사업자제도의 부활과 취득세 중과 폐지 등이 오르내리고 있으며 불가침의 영역이라고 할 수 있는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’까지 언급되고 있습니다. 규제지역 추가완화도 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 벌써부터 전면해제라는 불과 몇 개월 전에는 상상도 하지 못할 정도의 이야기도 나오는 중입니다.부동산 규제는 세금, 거래, 금융 등 부문별로 구분할 수 있습니다. 규제를 강화할 때 제일 먼저 손을 대는 영역은 세금입니다. 하지만 부동산 시장이 과열인 상황이 지속되면 최후의 수단으로 사용하는 것은 금융입니다. 대출규제로 알려진 금융규제는 주택수요를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문입니다.하락기가 되어 규제를 완화할 때는 부문별 분류가 그리 도움이 되지 않습니다. 이때는 공급과 수요 두 가지 측면의 규제완화를 저울질하면서 대책을 세우고 집행해야 합니다. 즉, 공급에 영향을 미치는 규제와 수요를 늘릴 수 있는 규제를 대칭적으로 완화해야 주택시장이 원하는 방향으로 움직입니다. 그렇지 않고 한쪽을 너무 강하게 완화하게 되면 규제완화의 효과가 발휘되지 못하게 될 수도 있습니다.수요나 공급 어느 한쪽에 치우진 규제완화를 ‘비대칭적 규제 완화’라고 부를 수 있습니다. 최근의 부동산시장에 대입해보면 윤석열 정부 집권 이후 부동산 규제완화를 비교적 빠르게 추진했지만 대부분은 공급을 늘릴 수 있는
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부동산은 '정책'이 필요하지 '정치'는 필요 없습니다
100년 만의 기록적인 폭우는 그동안 잊고 지냈던 비정상 주거문제에 대한 관심을 키웠습니다. 2020년 기준으로 전국의 지하, 반지하 거주 가구는 32만7320만가구입니다. 더욱 안타까운 사실은 글로벌 경제도시인 서울에만 무려 20만1000가구가 있다는 점입니다.원래 반지하는 주거공간으로 만들어진 곳이 아닙니다. 유사시 방공호 또는 대피소로 사용하기 위해 정부가 1970년 건축법을 개정, 신축 단독주택과 다세대주택에 지하실을 의무적으로 만들도록 하면서 시작됐습니다. 이제 지하, 반지하 거주를 해결해야 하는 상황에서 1만 가구에 불과한 비정상거처 거주자 우선 공급 물량은 턱없이 부족합니다. 이마저도 과거 6000가구에서 늘린다고 예정된 수치이니 비정상 주거문제 해결에 더 큰 관심이 필요합니다. 우선 공급물량을 서울에만 적용한다고 해도 20만 호의 비정상 거처가 없어지기 위해서는 무려 20년이 필요하다는 말입니다. 그동안에 또다시 수해가 나지 않을 것이란 보장은 없습니다.생존이냐 아니냐의 문제가 걸려있는 시급한 임대주택 문제 해결이 눈앞에 놓여있음에도 불구하고 서울시장은 ‘타워팰리스급 임대주택’을 이야기합니다. 싱가포르의 주택 상황이 우리와는 완전히 다름에도 불구하고 임대주택 고급화를 이야기합니다. 임대주택도 고급화되어야 한다는데 반대하는 사람은 없습니다. 하지만 모든 정책은 우선순위가 있고 재정의 사용처는 시급함이 우선시되어야 합니다.특히나 임대주택에 10~20년씩 편안한 주거를 하게 되면 무주택 입주민들의 자산축적은 기대할 수 없습니다. 부동산 자산 가격이 폭등하는 시기에는 소위 벼락 거지가 됩니다. 타워팰리스급 임대주택보다는 자가
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"누를수록 더 튀어 오른다"…부동산 규제의 함정
부동산 시장에는 정부의 규제로 인해 다양한 효과(effect)들이 나타납니다. 부동산 시장은 정부의 규제가 가장 심한 대표적인 시장이기 때문입니다. 이런 효과들은 대부분 부작용(side effect)들입니다. 아무리 긍정적인 규제라고 하더라도 정부의 규제는 어떤 형태로든 부작용을 발생시킵니다. 좋은 영향만을 미치는 정책은 없으니 미리 검토해 부작용을 최소화하는 것이 정부의 책무입니다. 안타깝게도 현 정부에서는 30번에 가까운 부동산정책을 시행하느라 이런 부작용을 줄인다는 생각도 여유도 없었습니다.이러한 현상이 현 정부만의 문제였을까요? 참여정부 시설 양도소득세 중과제도와 종합부동산세를 도입하면서 가격을 떨어뜨리려 했으나 동결효과(lock-in effect)로 인해 2005년(14.4%), 2006년(33.2%) 수도권 아파트 가격이 폭등하는 효과를 낳았습니다. 동결효과란 자산의 양도차익에 대해 중과하면 납세에 대한 저항으로 자산을 매도하지 않으려 하고 그에 따라 거래량이 줄어드는 효과를 의미합니다. 지방의 경우 같은 기간 각각 6.29%, 3.16% 상승에 그쳤습니다. 당시 지방 부동산시장은 정부의 규제가 많지 않았습니다. 규제가 많은 지역은 가격이 오르고, 규제가 없는 지역은 가격이 떨어지는 현상이 벌어졌는데 현재와 아주 유사한 상황이라고 볼 수 있습니다.풍선효과(balloon effect)도 있을 수 있습니다. 풍선효과란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 사회적으로 문제가 되는 특정 사안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 없거나 느슨한 또 다른 경로로 우회하여 유사한 문제를 일으키는 사회현상을 의미합니다. 서울 도심의 재건축？재개발사업을 규제하자 수도
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무주택자는 진보, 유주택자는 보수다?
선거가 다가오면 우리들은 정치인들의 입을 바라보게 됩니다. 이번에는 어떤 공약이 나올까. 우리 동네에 돈이 되는 개발 사업이 발표될까. 부동산정책과 개발 사업은 대선이나 총선 등 각종 선거에서 빠지지 않고 나오는 단골 공약 중 하나입니다. 2022년 대선에도 부동산 정책과 개발계획이 발표될 겁니다. 다만 여당과 제1야당이 바라보는 현재 부동산시장에 대한 시각이 다른 만큼 정당 공약 또한 상반된 내용일 겁니다.부동산과 정치가 얼마나 가까운지를 상징적으로 보여주는 선거가 있었습니다. 2008년 총선에서 서울 지역에 출마한 후보들이 대표적인 사례입니다. 당시 여야를 가리지 않고 경쟁적으로 '뉴타운개발'을 공약으로 발표했습니다. 뉴타운을 걸고 당선된 서울지역 의원들은 통틀어 28명에 달한다는 추정입니다.뉴타운은 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택 중심으로 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식'입니다. 이 개발 사업은 보수정권 후보들에게 유리할 것으로 예상됐는데 아니나 다를까 서울지역 48개 지역구 가운데 40곳을 당시 한나라당 후보가 싹쓸이 하게 되었습니다. 이들 중 상당수는 초선이었지만 당시 민주당의 중진의원들을 쉽게 무너뜨리고 당선되었습니다. 유권자들에게 뉴타운 개발공약은 그만큼 호소력이 컸던 것입니다. "유주택자 보수되기 쉬워"…세부적으로는 다를수도보수냐 진보냐를 가르는 기준을 명확히 정의하기란 쉽지 않습니다. 하지만 보수는 대부분 가진 것(자산, 학벌, 지연 등)이 상대적으로 많아 기존의 가치를 유지하고 싶어 하는 세력
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손흥민 뽑았더라면…올림픽축구서 부동산대책 실패 보였다
지난달 31일 저녁 전국민이 기대했던 도쿄올림픽 구기종목 3개 경기가 동시에 열렸습니다.가장 많은 기대를 모아 방송3사가 모두 중계했던 올림픽 남자축구 8강전, 야구 최강 미국과의 예선전, 숙적 일본과의 맞대결을 펼친 여자배구 예선 경기입니다. 가장 관심이 높았던 멕시코와의 남자축구 8강전(3-6 패배, 토너먼트 탈락)은 방송3사 합산 시청률이 25.5%나 됐지만, 전국민을 실망시키기에 충분했다고 생각됩니다. 축구를 조금이라도 아시는 분은 아마 비슷한 생각을 했을 겁니다. 손흥민 선수(토트넘 홋스퍼)만 있었다면 저렇게 치욕적 패배는 안 당했을 것이라고 말입니다. 아무리 토트넘에서 손흥민 선수 출전에 대한 허락을 최종명단 발표 하루 전에 통보했다고 하더라도 무조건 발탁했어야 한다고 봅니다.손흥민 선수는 그 존재만으로도 상대팀 수비 전체가 분산될 수 있습니다. 실제 원톱이 가능한 스피드와 골 결정력도 갖췄습니다. 그런데 순전히 감독 혼자 최종명단 구상을 마치고 손흥민의 '부상 우려'를 이유로 제외했다는 것은 이번 멕시코전 참사를 통해 얼마나 잘못된 결정이었고, 한국 축구를 전세계에 망신을 준 결정인지 확실하게 보여줬습니다.중요한 결정을 할 때는 주변 전문가들과 충분히 상의하고 그 의견을 모두에게 되묻고 나서 올림픽에 출전해야 할 결정했어야 하는데, 감독이 이러한 결정을 했다는 것 자체가 말이 안 되는 상황이란 평가가 나옵니다. 올림픽 9회 연속 우승을 한 여자양궁 단체전의 경우를 보면 얼마나 철저하게 시스템적으로 결정하고 지원했는지 수많은 보도가 나오고 있습니다. 훈련 과정에서 협회 회장사인 현대자동차가 얼마나 과학적으
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혼란스런 부동산 시장에서 살아남는 법
“죄송합니다. 저희가 당분간 업소 문을 닫아야 할 것 같아서요…이번 답사 브리핑은 어려울 듯 합니다.워낙 단속이 심하고 분위기가 좋지 않아서요..” 얼마전 서울 강남의 모 공인중개사 대표님에게서 받은 전화통화 내용이다. 며칠 후 이 공인중개업소에 필자의 수강생 몇 분을 보내서 부동산 답사 프로그램을 진행하려고 준비하던 차에 연락이 온 것이다. 이렇게 서울 강남의 부동산 시장이 혼란스러운건 얼마전 정부가 발표한 재건축 초과이익 환...
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어느 봉제인의 씁쓸한 퇴장
월남하신 아버님의 뒤를 이어 가업으로 해 온 게 '봉제'였는데…/ 열심히 '봉제' 하면 한 세상 보람있게 살아 갈 줄 알았는데…/ 아니 정년에 관계없이 일 할 수 있겠다는 희망이 있었는데…/ 이대로 앞으로 몇 년은 더 할 수 있을 줄 알았는데…/ 그것까진 아니더라도 내년까진 버틸 수 있을 줄 알았는데…/ 그런데 이제, 그 오랜 세월 함께 해 온 '봉제'를 내려 놓을까 합니다. 더불어 희망까지...