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"재건축 공사비 갈등 줄이려면 아파트 구조부터 바꿔야"
재건축·재개발 현장마다 난리입니다. 공사비가 폭등하면서 조합원들이 분담금 폭탄을 맞아서입니다. 일부 단지는 갈등을 봉합하지 못하고 공사가 멈췄습니다.공사비는 올해도 크게 오를 것이라는 게 대형건설사들의 전망입니다. 내부적으론 공사비 검증이 되지 않으면 수주하지 말라는 지침도 내려졌다고 합니다. 잘못 계약했다간 공사비를 받을 수 없어 손해를 볼 수 있다는 판단입니다.공사비만 문제인 것은 아닙니다. 중대재해처벌법이 강화돼 소규모 하청업체까지도 안전관리 비용이 급증하고 있고, 층간소음과 관련한 규제 문턱도 높아지면서 집을 짓기는 더욱 어려워지고 있습니다.이런 갈등을 획기적으로 해소할 수 있는 방안이 있습니다.바로 '라멘구조' 아파트입니다. 라멘구조의 아파트는 기존 벽식구조에 비해 골조를 재활용할 수 있다는 장점이 있고 설비를 교체하기도 용이합니다. 리모델링할 때도 용이한 것으로 알려졌습니다.다만 그동안 라멘구조를 꺼려왔던 이유는 골조공사비가 3~6% 더 들어간다는 이유 때문이었습니다. 그런데 코어 선행공법과 최상층 슬라브 설치를 먼저 하게 되면 비가 오는 날에도 저층부 슬라브 콘크리트 타설이나 다른 공사를 진행할 수 있습니다. 오히려 벽식구조에 비해 공기가 줄어들고 전체 공사비용도 줄어들 가능성이 커집니다.라멘구조로 아파트를 지으면 층간소음 문제도 확 줄어듭니다. 층간소음은 주로 벽식구조의 벽을 타고 소음이 내려옵니다. 국토교통부가 조성한 세종시 시범단지는 벽식구조 아파트보다 층간소음이 6~8dB이 줄어들었다고 합니다.라멘구조로 아파트가 지어진다면 각종 설비교체의 어려움으로 최근 30년만 넘으면 재건축
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조합장 출마 자격
1. 최대 지분자가 조합 임원 자격을 가지는 것으로 법 개정 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)은 2023. 7. 18. 개정되면서, 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합의 임원이 될 수 있도록 하였습니다(제41조제1항). 한편 도시정비법 제41조제1항제1호는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것’, 또는 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것”이라는 요건을 갖추어야 조합장 자격이 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이 규정은 공포 후 즉시 시행되므로, 2023. 7. 18.부터 시행되고, 개정 도시정비법 부칙 제2조에 의하면 제41조제1항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하는 경우부터 적용합니다. 2. 최대 지분 상태로 5년을 소유하여야 하는지 예를 들어 현재 조합장에 출마하려는 남자가 2013년 1월 1일부터 구역 내 주택을 부인이 60%, 본인이 40% 지분등기가 되어 있었는바, 2024. 1. 22. 남편이 70%, 처가 30% 지분등기가 경료된 상태이고, 법 제41조제1항제2호의 ‘1년 이상 거주요건’은 갖추지 못한 상태에서, 2024년 5월경에 개최되는 총회에 조합장으로 출마하려고 하는바, 법 제41조제1항제1호(비록 소지분이라도 5년 이상 소유요건은 갖추었음)에 의하여 조합장 자격이 있는지가 문제됩니다. 즉, 개정 도시정비법 제41조제1항을 적용함에 있어서, “정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5
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'브랜드'가 분담금 상승 원인, 현실적인 재건축 대안은?
서울 강북에서 3.3㎡당 1억1500만원에 달하는 분양가를 받은 '포제스 한강' 프로젝트가 모두를 놀라게 했습니다. 전용 84㎡ 분양가가 32억원에서 44억원까지 하고 펜트하우스인 전용 244㎡는 분양가가 150억~160억원이었는데 청약 경쟁률 25.4대 1이 나왔습니다. 당첨 가점 최고가 74점으로 무주택 15년에 5인 이상 가족인 분도 청약했다고 합니다.포제스 한강이 부동산 시장의 주요 이슈로 떠올랐지만, 정작 누가 설계했고 어느 건설사가 시공하는지 아는 분은 많지 않습니다. 그저 강북에 3.3㎡당 1억원이 넘는 초고가 아파트라고 알고 있을 뿐입니다.포제스 한강이 이렇게 관심을 받은 이유는 무엇일까요. 입지와 설계, 커뮤니티 시설까지 모두 갖춘 '오브제'이기 때문입니다. 이 프로젝트를 시행한 MDM에서 추구한 가치는 '매스티지'가 아닌 '오브제'였다고 합니다. 매스티지는 돈만 있다면 누구나 살 수 있는 준명품을, 오브제는 돈이 있어도 기회가 닿지 않으면 살 수 없는 명품을 의미합니다.결과적으로 MDM의 전략은 잘 맞아 떨어졌습니다. 오브제로 인정받으면 누가 설계했고 시공하는지 몰라도, 대형 건설회사 브랜드가 없어도 최고가 될 수 있다는 것을 보여주었습니다. 포제스 한강의 사례는 재건축을 생각하는 여러 아파트 단지에서 참고할 가치가 있습니다.최근 정부에서 '노후 계획도시 정비 특별법' 시행령을 입법 예고했습니다. 선도지구는 2027년에 착공하고 2030년에 입주합니다. 적용 후보지는 기존 51곳 대비 108곳으로 확대하고 총 215만 가구가 대상이라고 합니다.특별법으로 재건축 규제가 대거 풀렸다고 하지만, 끝없이 오르는 공사비 때문에 서울에서조차 재건축이나 재개발
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베일 벗은 노후계획도시 특별법…"재건축 장기적 관점서 접근"
노후계획도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 시행령이 입법예고됐습니다. 특별정비구역의 지정 요건, 용적률 등 인센티브와 공공기여(기부채납) 등 내용이 담겼습니다. 시행령이 노후계획도시 정비사업의 적용요건을 명확히 다뤘다는 점에서 긍정적입니다. 특히 재정비가 필요한 노후도심의 규모가 점차 늘어나는 현 시점에서 필요한 내용입니다. 먼저 노후계획도시의 정의, 특별정비구역 지정요건, 선도지구 지정기준 등은 종전보다 대상지역을 명확히 했다는 점에서 필요했습니다. 특히 눈여겨봐야할 점은 '안전진단'과 관련한 부분입니다. 재건축을 억제하는 주요 수단인 안전진단을 사실상 무력화하는 내용이기 때문입니다.특별정비예정구역 내 통합재건축과 공공기여를 전제(단서조항)로 달고는 있지만, 궁극적 목적은 안전진단의 면제를 통해 정비사업의 추진을 가속화하겠다는 겁니다. 이 밖에 5%포인트 범위지만 지정권자에게 안전진단의 평가항목별 비중을 조정할 수 있는 권한을 부여해 재건축에서 걸림돌인 안전진단을 배제합니다. 비록 당장 정비사업 활성화가 쉽지 않겠습니다만 추후 이런 식으로 안전진단이 면제되는 선례가 누적되면 자연스럽게 안전진단의 전면폐지까지도 다루게 됩니다. 안전진단 제도가 도입된 과거와 비교해 사회적 여건 등이 바뀌면서 정책방향도 달라졌기 때문입니다. 건축규제도 관련 규정들을 최대한 완화해서 적용합니다. '용적률'은 국토계획법 상한의 150%까지로 완화할 예정입니다. 지자체별 조례와 무관하게 주거지역 용적률을 1.5배까지 허용하겠다는 것은 무슨 의미일까요. 종전부터 다수의 재건축
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말 많고 탈 많은 정비사업, 표준공사계약서가 묘수 될까
최근 정부가 '정비사업 표준공사계약서'를 제시했습니다. 최근 수년간 정비사업에서의 공사비분쟁은 계약당사자들 간의 합의 말고는 별다른 방법이 없었습니다. 공사계약서에 공사비 증액 등에 관한 조항이 명확하지 않았던 사례가 많았기 때문입니다. 때문에 향후 체결되는 정비사업의 공사계약을 지금보다 명확히 한다는 점에서 긍정적인 방향입니다.이번 표준공사계약서의 핵심은 두 가지입니다. '공사비 산출 근거 명확화'와 '공사비 조정기준 마련(설계변경, 물가 변동)'입니다. 그간 정비사업과 관련해서 조합원 및 입주예정자들의 피해가 가장 컸던 부분입니다.조합원들의 입장에선 공사비 증액분만이 아니라 전반적인 공사비 책정이 보다 투명해질 수 있고, 건설사 쪽에서는 공사계약 이후 주요 자재에 대한 물가 반영이 가능하므로 일단 양쪽의 입장이 모두 반영된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 공사비를 산출하는 건설사의 업무 난이도는 심화할 수밖에 없습니다. 그럼에도 정책이 필요한 이유는 상대적 약자인 정비사업의 조합원(개인)을 보호하려는 의도가 크다는 점입니다.표준공사계약서는 의무사항이 아닌 권장 사항입니다. 그렇기에 한계는 존재하겠습니다만 실무적으로는 상당한 효과를 예상할 수 있습니다. 우리 사회의 문화에서는 정비사업의 인허가권자인 지자체가 사용을 권장하면 표준공사계약서를 사용하는 정비사업장이 점차 늘어나고, 이후 실무적으로 정착될 가능성이 높아서입니다. 그때까지는 시간은 걸리겠습니다.경우에 따라서는 표준공사계약서에 일부 특약 조건 등을 수정·추가한 변형양식을 사용하는 식의 사례도 예상할 수 있습니다. 건설
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장마가 길어지면 재건축 분담금은 폭등합니다
지난해 여름 폭우가 이어지는 와중에 일부 아파트 건설 현장에서 콘크리트 타설을 하는 모습이 주목받았습니다. 콘크리트에 비가 섞여 강도가 낮아질 수 있다고 우려하니 국토교통부는 강우와 강설 시 콘크리트 타설을 금지하겠다고 발표했습니다. 이와 관련한 일반콘크리트 표준시방서 개정도 이뤄졌습니다.문제는 콘크리트 타설이 금지되는 강우와 강설의 기준입니다. 비가 얼마나 와야 콘크리트 타설을 할 수 있는지, 눈이 얼마나 내려야 타설을 중단해야 하는지 정확한 기준이 없어 건설 현장들이 어려움을 겪고 있습니다.무조건 비나 눈이 내릴 때마다 콘크리트 타설이 금지된다면 어떻게 될까요. 한 국내 5위권 대형 건설사는 비를 피해 콘크리트 타설을 해야 한다면 최소 50일 이상 공기가 늦어질 것이라고 내다봤습니다. 콘크리트 타설로 건물 구조체가 완성되어야 다른 공사도 할 수 있습니다. 콘크리트 타설이 늦춰지면 절대 공기가 길어질 수밖에 없고 공사비도 폭등할 것이라는 설명이었습니다.공기가 길어지면 다른 비용도 모두 늘어납니다. 각종 사업비는 물론 이주비, 프로젝트 파이낸셜(PF) 대출 이자가 포함된 공사비까지 모두 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 올해도 최소 20%는 공사비가 오를 것으로 예상된다고 합니다.물론 공사 기간이 늘어나는 것 외에 안전 관리비, 감리비 등 증가와 건설자재비나 인건비 증가도 계속되고 있습니다. 지금도 공사비가 비싸서 조합원들 사이에 분담금 갈등이 심해졌는데 분담금이 더 오른다면 어떻게 될까요. 관리처분인가를 앞둔 조합에서는 조합원 반대가 늘어나고 증가한 분담금 때문에 공사가 중단되는 사태도 확산할까 우려됩니다.예전 같은
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지역주택조합 조합원의 제명
지역주택조합 표준규약 제12조제3항은 다음과 같이 규정하고 있다. 제12조 ③ 조합원이 다음 각호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우 2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우 【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임. 그러나 위 표준규약 중 대의원회에서 제명한다는 부분은 반드시 개정되어야 한다. 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결, 대법원 2007. 7. 24.자 2006마635 결정 등 참조).주택법에는 대의원회에 구성에 대한 명문 규정이 없다. 다만 주택법 제12조제2항제4호는 총회 및 이사회, 대의원회의 의사록을 공개하여야 한다고 규정하고 있고, 규칙 제7조는 반드시 총회 의결을 거쳐야만
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상가지분쪼개기 금지 법 통과
그동안 재건축에 걸림돌로 작용하였던 상가 지분쪼개기가 금지되었다. 이는 당연히 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축에도 적용된다. 2024. 1. 9. 의결된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제77조는 권리산정기준일 대상에 “집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우”(동조제1항제2호), “전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”(동조제1항제5호)를 추가하였다. 즉, 위 2가지에 해당하는 경우(단독을 집합건물로 전환하거나, 지분을 쪼개는 경우)에는 권리산정기준일 다음날을 기준으로 분양권을 주지 않겠다는 것이다. 이런 집합건물을 매수해도 현금청산 대상이다. 또한 권리산정기준일을 '기본계획 수립'에서 '기본계획 수립을 위한 주민공람공고일'로 당겼다. 나아가 행위제한 대상에 위 2가지 경우도 포함시켰다(법 제19조제7항제3호,제4호 신설). 따라서 이 행위제한 개정은 공포 후 즉시 시행한다. 법 제77조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고가 있은 경우부터 적용하고(부칙 제3조제2항), 법 제77조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 집합건물이 아닌 건축물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우부터 적용하고(부칙 제3조제3항), 법 제77조제1항제5호의 개정규정은 이 법 시행 이후 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다(부칙제
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아파트 값 5억인데, 분담금이 5억…"재건축 안해"
최근 재건축, 재개발 사업장 곳곳이 공사비와 분담금 문제로 시끄럽습니다. 고금리가 계속되는 상황에서 공사비마저 2년 전에 비해 50% 이상 급등하며 조합원들의 분담금이 늘어나고 있기 때문입니다.태영건설 사태로 자금난이 가중되고 있는 건설회사들은 손해를 보며 공사하진 않겠다는 입장입니다. 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업은 2022년 공사비 문제로 공사가 중단됐다가 결국 조합원 분담금이 가구당 1억2000만원 추가됐습니다.최근에는 서울 은평구 대조1구역 재개발 사업도 조합 내분 사태로 사업이 지연되면서 공사가 중단됐습니다. 그로 인한 추가 분담금이 가구당 1억5000만원을 넘을 것이라는 관측이 나오고 있습니다.송파구 잠실진주 재건축 사업도 시공사가 공사비를 2021년 합의한 3.3㎡당 660만원에서 889만원으로 올려달라고 요구해 공사비 분쟁이 일어났습니다. 영등포구 노량진1구역 재개발 사업은 조합에서 3.3㎡당 공사비를 730만원으로 제시했다가 모든 건설사로부터 외면당했습니다.상계2구역 재개발 조합도 전용 84㎡ 기준 조합원 분양가가 9억2000만원까지 상승하자 관리처분 계획안을 부결시켰다고 합니다. 공사비가 오르면 분담금도 늘어납니다. 이 분담금을 마련하지 못한 조합원들은 현금청산을 하게 됩니다. 분담금을 내기도 어렵고 청산되는 금액으로 서울 내 다른 지역으로 가기도 어렵다면 차라리 재개발을 포기하자는 주장이 나오게 됩니다.부산 수영구 삼익비치 재건축 조합은 현재 사는 규모의 아파트를 받으려면 분담금을 6억8000만원 내야 한다는 결론이 나와 재건축을 다시 고민하고 있다고 합니다. 서울 노원구 상계주공5단지 재건축 조합도 아파트 가격이 5억원인
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단지에 수영장, 영화관…재건축 아파트 분담금 '눈덩이'
고층 건물과 멋진 야경으로 유명한 홍콩은 최근 대규모 개발이 이뤄지고 있습니다. 홍콩 공항은 확장 공사를 하고 있고, 공항 주변 신도시에는 55층 넘는 초고층 아파트 단지가 들어서고 있습니다. 세계 최대 규모 문화복합시설 엠플러스(M+)도 들어서서 수많은 관광객을 유인하고 있습니다.홍콩 곳곳에서 공사가 이뤄지는 와중에도 변하지 않는 곳이 있습니다. 바로 주거용 아파트들입니다. 홍콩 도심의 아파트들은 세계에서 가장 비싸기로 유명합니다. 3.3㎡에 1억원은 기본이고 4억원이 넘는 아파트도 즐비합니다. 밤에는 멋진 야경도 선보입니다.그렇기에 처음 홍콩으로 견학을 가는 우리나라 정부나 건설사 관계자 중에는 야경 사진으로만 보던 멋진 아파트를 둘러볼 생각에 큰 기대를 품는 분들이 많습니다. 하지만 정작 현장에 도착하면 경악하는 경우가 대부분입니다. 가까이서 보면 우리나라 1기 신도시 아파트 보다 더욱 노후됐기 때문입니다.현지 규제 때문에 에어컨 실외기도 아파트 외벽에 설치합니다. 그렇기에 홍콩에선 오래된 아파트 외벽에 에어컨 실외기가 다닥다닥 붙어있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 새로 짓는 55층 아파트도 이러한 규제에서 예외가 아니기에 외벽이 에어컨 실외기로 장식될 전망입니다.조금 더 자세히 살펴보면 배관설비도 외벽에 그대로 노출하는 경우가 많습니다. 여러 설비들을 쉽게 교체할 수 있도록 만든 것입니다. 건물 수명과 비교하면 소모품이나 다름없는 설비가 많으니, 필요할 때마다 간편하게 교체하라는 실용주의를 느낄 수 있는 부분입니다.그렇다면 국내는 어떨까요. 우리 정부는 지은 지 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축을 할 수 있도
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재건축 단지 분담금, 가성비냐 가심비냐에 달렸다
노후계획도시 특별법이 국회 문턱을 넘었습니다. 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 송파구 잠실동 등 서울 주요 재건축 단지들의 사업 속도가 빨라질 전망입니다. 특히 1기 신도시는 특별법 최대 수혜자가 될 것이라는 얘기가 많습니다. 용적률 등이 개선되면서 사업성까지 좋아질 것이라고 예상하는 의견이 많습니다.문제는 있습니다. 일단 높은 금리가 상당 기간 이어질 가능성이 높다고 합니다. 건설 자잿값과 인건비가 오르면서 공사비도 오르고 있습니다. 비가 오는 날엔 콘크리트 타설도 거의 불가능할 전망입니다. 건설공정 중 가장 중요한 골조 공사 시기가 늦어질 가능성이 높단 얘기입니다. 층간소음도 기준에 적합하지 않게 나오면 골조 공사 후 보강공사까지 해야 한다고 하니 이 부분도 문제입니다.사업성이 개선된다고 해도 공기가 길어지면서 조합원들의 분담금이 큰 폭으로 상승할 가능성이 매우 높은 상황입니다.최근 인천에서 테마파크형 대규모 단지를 조성한다고 해서 주변보다 비싸게 분양했던 아파트 분양실적이 아주 저조하게 나왔습니다. 실수요자들이 외형만 멋진 아파트가 아닌 실속형, 즉 가성비가 높은 아파트를 찾기 시작했다는 증거입니다.도시정비사업에서도 마찬가지입니다. 조합원들이 가심비보다는 가성비를 따지기 시작했습니다. 남들이 보기에 좋은, 보여주기식의 아파트 설계가 아닌 분담금도 적고, 나만 살기 편하면 된다고 생각하는 조합원들이 늘고 있습니다.어느 때보다 가성비가 중요한 시대입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독
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"재건축 할 아파트, 폭파해야 분담금 줄어듭니다"
재건축이 진행되는 단지마다 조합과 시공사가 공사비 줄다리기에 한창입니다. 지난 2년간 건설공사비가 150%나 폭등하면서 기존 조합원들이 내야 하는 분담금도 눈덩이처럼 불어나고 있고, 비례율마저 하락하고 있기 때문입니다. 토지지분율이 비교적 낮았던 개포동이나 구반포와는 다르게 1기 신도시나 택지조성 지구 내 노후 계획도시들은 10층 이상 고층이 많아 분담금이 더욱 늘어날 가능성이 높습니다.최근 상계주공 5단지의 재건축 조합이 시공사인 GS건설이 공사비를 과도하게 요구하자 시공사 선정 철회 조치를 취했습니다. GS건설은 법적 대응을 하겠다는 입장입니다. 다시 시공사를 선정하려고 해도 고금리에 건설공사비 등이 계속 상승하고 있어 이를 반영한 분담금 설정이 쉽지 않아 재건축 사업 전체에 먹구름이 몰려오고 있습니다.한마디로 분담금 낼 돈 있으면 그 돈 보태서 주변에 더 큰 면적대 아파트로 벌써 이사 갔을 것이라는 얘기입니다. 분담금 내고 재건축해도 예전처럼 가치가 크게 상승할 가능성이 작아졌기 때문입니다.그렇다고 노후 계획도시, 특히 1기 신도시의 경우 재건축을 안 할 수는 없습니다. 6·25 전쟁 이후 폐허가 된 도시의 빠른 복원을 위해 빠르게 신도시를 건설했습니다. 그렇다보니 모든 배관이 매립된 벽식구조 형으로 건설해 놓아 30년만 지나면 배관에서 녹물이 쏟아져 나오고, 층간소음도 벽을 타고 내려옵니다. 어떻게 해야 분담금을 조금이라도 줄일 수 있을까요.2년 전 중국에서 공사가 중단된 고층아파트를 폭파했습니다. 아파트 단지에 폭약 4.6t(톤)을 사용, 14개 동을 동시에 폭파했는데 완전히 무너지는 시간이 고작 45초였다고 합니다. 지난 8월에는 튀르
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1기 신도시 재건축, 언제 하는 게 유리할까
1기 신도시 재건축 단지를 포함한 '노후계획도시 재정비를 위한 특별법'이 국회를 통과, 내년부터 재건축이 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 재건축은 언제 하는 게 유리할까요. 법규만 만들어졌다고 바로 추진할 수 있을까요. 최근 인천 검단 AA13 현장 LH아파트에서 주차장 붕괴하고 이후 골조까지 거의 다 건설된 17개 동의 아파트를 철거하고 다시 시공하기로 했습니다. 이 단지 바로 옆 호반써밋 1차 단지는 사고 2개월 후가 입주 2년 차였는데, 막상 실거주 2년을 채우고 집을 매도하는 집주인들이 5000만원에서 1억원 정도 손해를 보고 매도했다고 합니다. 이유는 바로 옆 AA13 현장 철거 기간 동안 소음과 먼지, 진동은 물론이고 공사장에 드나드는 대형 트럭 때문에 자녀들이 위험해질 수 있다고 해 급매로 매도했다는 의견이 있습니다. 이러한 예를 보면, 아파트 단지들이 다닥다닥 붙어있는 1기 신도시 재건축의 시기에 대해서는 고민되는 대목입니다. 내가 사는 아파트의 재건축을 빠르게 진행하면 어떨까요. 건축 공사비가 더 오르기 전에 재건축하면 분담금도 줄고, 남들보다 새집에 먼저 들어와 살 수 있습니다. 특히 입주 전까지 고금리가 어느 정도 완화돼 대출 이자 부담도 낮아지게 되겠습니다. 하지만 주변 단지들이 그때부터 철거를 시작하면 철거공사 포함 최소 3년 이상 소음과 먼지, 진동 그리고 대형트럭에 의한 위험까지 계속 좋지 않은 환경에서 살아야 합니다. 앞뒤 좌우의 단지들에서 재건축 추진 속도가 다르다면 최대 10년 이상 이런 환경에서 살아야 할 수도 있습니다. 반대로 내가 사는 집이 비교적 나중에 재건축을 하게 되면 어떨까요. 일단 먼저 재건축하는 단지들 때문에 역시 소음
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"분담금만 5억" 청산 내몰린 집주인들…해외에선 어떨까
서울시 노원구 상계동에 있는 '상계주공5단지' 아파트가 조만간 사업시행인가를 받을 것 같다고 합니다. 전용 37㎡ 단일 평형 840가구로 구성돼 있는데, 35층 996가구로 탈바꿈한다고 합니다. 시공사가 제시한 공사비인 3.3㎡(평)당 650만원으로 계산하면 조합원 분담금은 전용 59㎡의 경우 3억~4억원, 전용 84㎡는 5억~6억원대로 추산됩니다. 분담금 부담이 커 청산하는 집주인들이 많을 것이란 관측이 나옵니다. 비용 부담에 리모델링을 추진하는 단지도 있습니다. 지금까지 리모델링으로 준공한 단지는 10여개에 불과할 정도로 사업성이 없는 게 사실입니다. 오히려 분양가구수가 줄어 분담금은 더 많이 내는 경우가 있습니다. 비용 부담이 크기 때문에 기존에 살던 원주민들은 계속 밀려나는 상황입니다. 해외에선 어떨까요. 미국이나 유럽에선 최소 100년에서 1000년된 건축물 외관은 대부분 유지하고 필요한 부분만 현대식으로 바꿉니다. 현대식 건축기술을 활용해 건물을 재활용하는 것입니다. 미국 맨하튼 소호(SOHO)지역에 가면 영화에 자주 등장하는 주거단지들이 있습니다. 아주 오래된 빌라이지만 내부는 아주 멋지게 꾸며놓고 있습니다. 파리, 런던, 로마에서도 오래된 건축물들이지만 내부는 너무나 화려하고 멋진 공간으로 꾸밉니다. 요즘은 건축기술이 발전해 왠만하면 구조체나 건축물 그대로 놔두고도 얼마든지 공간을 재탄생시킬 수 있습니다. 주차장 문제, 녹물이 나오는 설비 배관문제들도 최신공법들을 통해 해결이 가능합니다. 대표적인 사례로 현대백화점 코엑스몰점의 경우 지하 2층까지 밖에 없던 주차장을 백화점 운영하면서 지하 4층까지 지하증축을 했습니다. 국내 아파트는 대부분
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분양신청과 현금청산은 동시에 받을 수 없다
1. 쟁점 재개발·재건축사업에서 분양신청을 하여 아파트를 받고 동시에 일부의 부동산에 대하여 현금청산을 받을 수 있는지가 문제된다. 예를 들어 홍길동은 재건축사업구역에서 집합건물 1채 외에 나대지 토지 2필지를 소유하고 있는데, 집합건물에 대해서는 분양신청을 하여 아파트를 받고, 나대지 2필지에 대해서는 토지만 소유한 것이므로 현금청산을 받을 수 있는지가 쟁점이다. 2. 판례 판례에 의하면 정비사업에서 분양신청과 현금청산을 동시에 받을 수는 없다고 한다. 아래 판례를 소개한다. 서울행정법원 2023. 3. 24. 선고 2022구합74850 판결 [관리처분계획취소] 확정 가. 원고의 주장 요지 1) 주위적 청구: 구 도시 및 주거환경정비법(2022. 2. 3. 법률 제18830호로 개정되기 전의 것, 이하 '도시정비법'이라 한다) 제2조 제9호 나목은 재건축정비사업의 경우에 정비구역에 위치한 '건축물 및 그 부속토지'의 소유자를 토지등소유자로 규정하고 있을 뿐이므로, 원고는 이 사건 각 토지에 대하여만 현금청산을 받을 수 있다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 위 각 토지를 원고의 종전자산에 포함한 부분은 위법하다. 1) 주위적 청구에 대한 판단 다음과 같은 재건축사업 조합원의 분양신청권 및 청산절차 등에 관하여 규정한 도시정비법의 내용, 그 취지 등을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 각 토지에 대하여 별도로 현금청산을 거치는 방법으로 조합원의 지위와 현금청산대상자의 지위를 겸유할 수는 없다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 원고의 주장과 같은 현금청산 절차를 일반적으로 허용하게 되면, 수개의 부동산을 소유한 조합원이 종전자산 감정평가액의
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"재건축 아파트 투자, 세제혜택 고려해야"
2분기부터 정부의 재건축 사업 활성화 정책에 힘입어 서울과 수도권의 부동산 거래량이 서서히 늘어나며 실거래가도 상승하고 있습니다. 특히나 대치쌍용1·2차, 우성 1차아파트, 도곡동의 '개포한신', 서초동 신동아아파트 등 강남의 재건축 소식이 전해지면서 이 기회에 강남으로 입성하려는 투자자가 늘고 있습니다. 부동산 투자에서 세금은 수익률을 결정짓는 중요한 요소입니다. 특히, 재건축 아파트의 세금은 일반 주택과 다르기 때문에 사전에 꼼꼼히 살피고 투자를 결정해야 합니다. 재건축 사업은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 건축의 과정을 거칩니다. 이 과정에서 세법은 관리처분계획인가일을 기준으로 주택이 조합원입주권으로 바뀌는 것으로 판단합니다. 조합원입주권은 주택과 동일하게 양도소득세 과세대상입니다. 하지만 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 주택과는 다르게 과세됩니다. 1주택자가 살고 있던 주택이 재건축 사업으로 조합원입주권으로 변경된 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리이지만 과세형평을 위해 동일한 세제 혜택을 주고 있습니다. 조합원입주권이 누릴 수 있는 가장 큰 세제 혜택은 양도소득세 비과세 혜택입니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하는 등(2017년 8월 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주요건 추가) 비과세요건을 갖추면 양도가액 12억원까지는 양도소득세를 비과세 처리되고 있습니다. 이렇게 요건을 갖춘 1주택자가 재건축 사업으로 주택 대신 조합원입주권을 보유했을 때, 주택이 아니라는 이유로 비과세 혜택을 주지 않는다면 과세형평에 어긋납니다. 이런 경우 조합원 입주권을 양도
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재건축 공사비 줄이는 방법 '신탁방식' 어떨까요
최근 급격하게 오른 공사비에 아파트 재건축 조합원들이 큰 어려움을 겪고 있습니다.재건축이 진행 중인 곳에서는 공사비로 인한 입주 지연사태는 물론이고 분담금 폭탄까지 맞을 위험이 커졌습니다. 재건축을 추진하는 조합들은 공사비를 낮게 책정했다는 이유로 시공사를 선정하지 못하고 있습니다. 시공사들이 원하는 대로 공사비를 주면 조합원 분담금이 늘고 일반분양가도 오르기에 미분양 가능성이 커집니다. 이는 결국 조합원 피해로 이어집니다.재건축의 대안으로 떠올랐던 리모델링도 공사비 인상 문제를 겪고 있습니다. 최근 일산의 한 리모델링 조합은 전용 84㎡ 리모델링 분담금이 4억원을 넘는 것으로 계산해 논란이 있었습니다. 낡은 벽식구조를 유지하는 리모델링에 4억원이나 지불할 이유가 없으니 재건축으로 전환하자는 목소리가 커진 것입니다. 차라리 낡은 집을 팔고 4억원을 더해 새 아파트로 이주하는 게 낫겠다는 말도 나옵니다.건축 공사비가 오르면서 재건축 조합이든 리모델링 조합이든 사업을 진행하기 어려워졌습니다. 미국 중앙은행은 올해 기준금리를 5.75%까지 인상할 수 있다고 밝히면서 연내 금리가 낮아질 가능성은 줄었습니다. 고금리가 유지되면 건축자재비와 인건비 등 공사비 고공행진도 지속될 것이 확실합니다.그렇다면 막연하게 금리가 낮아지길 기다리며 사업을 몇 년 미뤄야 할까요? 재건축이나 재개발을 제때 진행하면서도 공사비는 조금 더 깐깐하게 줄일 방법이 있습니다.대부분 재건축 조합 임원들은 건축공사 비전문가이기에 시공사의 조언을 받아 설계부터 견적까지 모든 업무를 진행하는 경우가 많습니다. 이 때문에 철거업체 선정부터 각종 협력 업체
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아파트 리모델링 추진위원회나 조합 임원의 마음가짐
「주택법」에 의한 아파트리모델링은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축보다 중간에 사업진행이 좌초될 위험이 크다. 특히 1기 신도시의 경우는 더 더욱 그렇다. 그 이유는 간단하다. 리모델링을 추진하다가도 재건축이 가능하거나 유리한 것으로 생각되면 언제든지 소유자들은 리모델링을 그만두고 재건축을 추진하고자 하기 때문이다. 현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게 재건축이 추진되게 되면 그동안 리모델링조합에서 사용한 매몰비용의 부담주체가 문제된다. 규약에 특별한 규정이 없다면, 일반 조합원들은 매몰비용에 대해 부담이 없고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 선 임원들이 부담해야 하는 것이다. 즉, 아파트리모델링 추진위원회 위원이나 조합 임원들은 리모델링사업이 좌초되면 그동안 쓴 돈을 변제해야 하는 것이다. 리모델링 좌초되지 않더라도 비대위에서 임원들을 해임하고 기존에 돈을 빌린 시공자나 정비회사등을 해임해 버리면, 역시 마찬가지로 연대보증을 한 사람들이 책임져야 하는 것이다. 아파트리모델링은 재건축과 달리 매매에 아무런 제한이 없어 일반 조합원들은 리모델링이 마음에 들지 않으면 아무 때나 집을 팔고 리모델링과 이별을 고할 수 있지만 연대보증을 한 사람들은 그럴 수도 없는 것이다. 따라서 아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때는 이러한 매몰비용 부담의 위험을 감수하고 나서야 하는 것이다. 그래서 다음과 같이 하도록 권고한다. 첫째, 추진위원회와 조합을 투명하게 운영하고, 가급적이면 연대보증을 하지 않아야 할 것이고(그
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공공임대주택 재건축, 해법이 아닐 수 있습니다
서울주택도시공사(SH공사)가 보유하고 있는 노후아파트에 대한 재건축을 본격화하겠다고 예고했습니다. 50년 전 개발된 잠실과 여의도, 가양, 등촌, 상계, 목동 등 34개 단지의 아파트 4만여가구를 재건축해서 10만가구로 6만가구 이상 늘릴 예정입니다. 현재 하계 5단지와 상계마을에 대한 재정비 사업을 추진하고 있습니다.임대주택을 재건축한다고 과거와 같은 임대주택을 짓지는 않을 전망입니다. 토지임대부 주택, 타워팰리스 같은 임대아파트 등 다양한 임대주택을 지을 것으로는 예상됩니다. 하지만 과연 현재 임대아파트가 가지는 문제점인 공실 등을 어떻게 해소할 수 있을지 의문입니다. 과거 물량만으로도 임대주택이 공실때문에 몸살을 앓았는데 지금보다 2.5배 수준으로 임대아파트가 늘어날 때 이 물량을 임대의 형태로 온전히 소화 가능할 지 고민해봐야 합니다.수도권 공공임대주택도 공실 어려움에 빠져 있습니다. 국토교통부가 최근 공개한 공실률이 높은 10개 공공임대주택의 공실자료에 따르면 화성시 비봉면의 한 아파트의 경우 반이 비어 있습니다. 주변에 편의시설은 부족한데 임대주택만 지어지다 보니 발생하는 문제입니다. 특히 좁은 면적은 임대주택 수요자들에게도 외면을 받는 중요한 요인이 되고 있습니다. 국토교통부 장관까지 나서서 초소형 임대주택의 공실 현황을 점검하고 가구통합 리모델링 등 공실해소를 위한 대안까지 제시하고 나섰습니다.공공임대주택이 공실의 문제에서 허덕이고 있는 가장 큰 원인은 일차적으로는 저출산, 고령화에 있습니다. 인구감소에 따라 자연스럽게 임대주택의 미입주가 늘어납니다. 공실이 계속해서 발생하는 상황을 고려한다면 이제는 빈
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1기 신도시 특별법, 꾸준히 지켜봐야 하는 이유
재건축이나 재개발을 통해서 아파트를 짓게되면 때 보통 10~20년이 걸립니다. 우리 사회는 이를 두고 빠른 편일 수 있다고 인식합니다. 정책을 다루는 입장에서 보면 자못 애매한 사안입니다.예를 들어 신축 아파트를 분양받고 입주해서 거주하다 보면 10~20년이 금방 지나는데 만약 그때부터 재건축을 얘기하더라도 다시 10~20년이 소요돼 아파트 연식이 금방 30~40년이 되는 식입니다. 이런 아파트들이 개별 단지 정도가 아니라 특정 지역에 대규모로 집중돼 있다면 더욱 어렵습니다.최근 정부가 발표한 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'은 이를 다루고 있습니다. 제시된 내용은 아직 우리에게 선례가 없던 도시 단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도 정비라고 요약할 수 있습니다.우선 특별법의 적용 대상과 범위를 명확히 했습니다. 시설물 노후도 기준을 택지조성사업이 완료된 후 20년 이상으로 설정한 것은 지역 노후도가 가시화되기 전 정비사업의 계획을 미리 논의할 수 있게 된다는 점에서 중요합니다. 이주대책은 물론 정비사업의 소요 기간을 단축하기 위한 가이드라인과 절차 간소화도 포함됩니다.재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 더욱 의미가 큽니다. 지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하겠다는 것으로서 정책 방향 자체가 다르기 때문입니다.용적률, 용도지역 등의 규제완화(종 상향 등)도 특별법에서 다루겠지만, 고밀개발(고밀도 개발)을 주택수요 등의 문제를 모두 해결할 수 있는 해법으로 간주하는 우를 범해서는 안 됩니다. '집이 없으면 무조건