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노인가구 증가, 주택시장에 어떤 영향 미칠까?
인구가 고령화 됨에 따라 노인가구의 역할을 조사하는 것은 진화하는 부동산시장을 이해하는데 매우 중요해 졌습니다. 최근 의미 있는 보고서가 캐나다에서 발표됐습니다. 캐나다모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)가 11월에 발표한 ‘2023년 가을 주택시장 통찰력(Fall 2023 Housing Market Insight)’입니다. 이 보고서에 따르면 노인의 부동산 판매 성향은 고령층일 때 최고조에 달하나, 매물이 크게 늘기 위해서는 몇 년이 걸릴 수도 있다고 합니다. 보고서에 따르면 자신의 부동산을 판매하는 노인가구의 비중은 상대적으로 고령층에서만 높은 것으로 나타났습니다. 75세에서 79세의 경우 21.5%만이 본인의 주택을 팔고 있지만 95세에서 99세는 이 비중이 83.5%에 이른다는 겁니다. 따라서 고령층의 경우에도 세분화된 기준을 가지고 판단해야 합니다. 특히나 75세 이상 고령층의 평균 판매비중은 36%에 그쳤습니다. 이 수치는 계속 줄었고, 10년 전과 비교해도 2.7%포인트나 줄었습니다. 따라서 실제로 상당한 비율의 노인가구가 자신의 주택을 매물로 등록하는 것을 보려면 몇 년이 더 걸릴 수도 있다는 겁니다. 조사결과에서는 캐나다 가구의 주택 선호도가 나이가 들수록 변한다는 결과도 나왔습니다. 나이가 들수록 더 많은 가구가 우리의 분양 아파트와 유사한 콘도미니엄으로 이사했습니다. 그리고 집을 임대하고, 때로는 생활공간을 축소하는 것을 선택했습니다. 그러나 자신의 집을 판매하려는 노인가구가 많지 않은 상황에서 이러한 추세는 당분간 제한적인 범위에서 이루어질 것으로 예상됐습니다. 예를 들면 2011년 기준으로 65세에서 69세의 노인가구의 12.3%가 콘도미니엄에 거주했는데 2021년에는 17.4
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실버타운, 제 2의 호황기 맞을까
고령화가 급속히 진행되고 있지만 실버타운, 즉 노인복지주택과 유료양료시설은 그에 발맞춰 건설되고 있지는 않습니다. 입주가 예정된 실버타운은 여전히 찾기가 쉽지 않습니다. 수도권을 예로 들면 올해말부터 2025년까지 인천 서구의 ‘더 시그넘하우스 청라’(139가구), KB평창카운티(164가구), 경기 의왕시 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침 스위트’(536가구), 서울 강서구 ‘VL르웨스트’(810가구) 등 총 1649가구에 불과합니다. 그동안 65세 이상 노인인구는 1000만명을 넘어 고령화율은 20%에 도달할 겁니다. 초고령사회가 눈앞에 다가왔습니다. 세계에서 가장 빠른 고령화 속도입니다. 다행히 새로운 주체들이 속속 등장하면서 실버타운에 대한 기대가 완전히 사라지지는 않고 있습니다. 병원에 한정되던 실버타운의 운영주체들이 보험사와 호텔로 확대되고 있습니다. KB라이프생명은 자회사인 KB골든라이프케어를 설립해 서울 서초와 위례 등에서 이미 요양시설을 운영해 왔습니다. 올해 12월 드디어 첫번째로 선보이는 실버타운을 옛 부촌인 종로구 평창동에 오픈합니다. 164가구, 8개 타입인데 실버타운의 입소연령 제한을 없앴습니다. 더 큰 장점은 보증금을 3000만원으로 통일해 입주 문턱을 낮췄다는 점입니다. 2025년까지 ‘은평빌리지(가칭)’, ‘광교빌리지(가칭)’, ‘강동빌리지(가칭)’를 차례로 개소할 예정입니다. 이에 더해 신한라이프가 실버타운 조성사업에 출사표를 던졌습니다. 신한라이프는 서울시 은평구에 노인복지주택 단지를 조성할 것으로 알려졌습니다. 미래 성장동력으로 부각되는 요양사업을 강화하기 위해 기존의 노인요양시설을 넘어 실버타운 사업에 진출하는 겁니다. 신한라이
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"인구감소보다 청년층 '인구유출'이 더 문제"
인구 감소는 부동산시장에 부정적인 영향을 미칩니다. 기본적으로 부동산 시장은 인구가 늘어나는 곳에 전망이 밝습니다. 다양한 부동산 시장의 호재들을 살펴보지만 궁극적으로는 이러한 호재들도 인구증가를 통해 부동산시장에 긍정적인 영향을 미치기 때문입니다. 대표적인 것이 교통 호재입니다. 교통호재는 정주인구 뿐만 아니라 유동인구도 늘릴 수 있습니다. 인구가 감소하는 축소지향의 시대에는 출산에서 사망을 뺀 자연 증감도 중요하지만 사회적 증감, 즉 '인구이동'이 더 중요합니다. 인구가 늘어나는 시기에는 사회적 증감에 대한 인식이 높지 않습니다. 하지만 인구가 감소하기 시작하면 도시간 경쟁력의 차이로 인한 인구이동의 중요성이 커집니다. 안타깝게도 수도권 집중현상이 개선되지 않으면서 지방권에서 수도권으로의 인구이동은 심화되는 중입니다. 더 유심히 살펴야 할 사항은 유출되는 인구의 특성입니다. 부동산 시장의 수요는 다양합니다. 크게 4부문으로 나누어 살펴볼 수 있습니다. 수요의 양과 질, 그리고 범위와 계층으로 나눌 수 있습니다. 인구와 가계를 뜻하는 수요의 양과 소득이나 자산을 의미하는 수요의 질은 성장의 시대에는 중요한 변수였습니다. 하지만 축소지향의 사회에서는 외부수요인지 내부수요인지를 나타내는 수요의 범위와 연령대별 인구수를 뜻하는 수요의 계층이 중요하게 됩니다. 지방권에서 수도권으로의 인구유출의 대부분은 청년층이 차지합니다. 청년이 떠나면 출산율은 더욱 줄고 고령화는 가속화되어 기업도 떠나고 일자리가 줄어드는 악순환에 빠져들게 됩니다. 수요의 범위와 함께 계층까지 무너지는 현상도 벌어집니다. 청년이 떠난 도
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'메가시티' 일단 만들고 보자는 '위험한 발상'
최근 경기도 김포시의 서울 편입 이슈가 시끄럽습니다. 경기북부특별자치도(경기북도)가 부각되면서 반대급부로 제시된 사안이다 보니 서울과 인접한 경기도의 다른 도시들까지 편입 이슈에 동참했습니다. 갑작스럽게 제기됐지만 편입 건 자체는 일단 검토하고 긍정인지 부정인지 판단하면 되는 정도의 내용입니다. 세간의 관심인 김포 집값은 서울에 편입되더라도 당장 드라마틱한 변화는 없겠습니다. 행정구역이 바뀌더라도 지역개발 등에 따른 가치 변동은 아니기 때문입니다. 물론 김포로 연결되는 대중교통의 확충 같은 접근성 향상이 제시되고 구체화될수록 집값에 반영될 겁니다. 하지만 일단 오래 걸릴 것이라는 점을 염두에 둬야 합니다. 내년 상반기의 선거를 앞둔 특수한 상황임을 감안한다면 꺼내지 못할 얘기도 아닙니다. 김포로 시작된 논의는 '메가 서울'을 넘어 지방의 '메가시티'로 확대됐습니다. 프랑스의 '그랑파리(Grand Paris) 프로젝트', 중국의 '징진지(京津冀) 일체화 전략', 일본의 '간사이 광역연합', 영국의 '그레이터 런던(Greater London)' 등의 해외사례도 관심을 받았습니다. 행정적 통합이든 지역간의 경제통합이든 메가시티를 구축하는 목적은 일종의 시너지(synergy) 효과를 노리는 것입니다. '1+1=2'가 아닌 3이나 4도 될 수 있다는 목표입니다. 지역발전, 거점육성, 효율성 극대화 등도 같은 맥락입니다. 주의할 부분이 있습니다. 서울은 도시와 지역이 성장하고 발전하는 와중에 메가시티가 된 결과인 반면 일각에서 제시되는 지방의 메가시티 구축은 '일단 메가시티부터 만들면 잘 될 것'이라는 식의 접근이기 때문입니다. 이는 우리나라의 지방자치제도가 가진 일부 특성 때문이기
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초고령화 시대, 노인을 위한 집은 없다
우리나라가 늙어가고 있습니다. 그런데 주택 대책은 청년이나 신혼부부에만 집중돼 있습니다. 급증하고 있는 고령층에 대한 주택 대책은 전무하다시피 합니다. 영국 종합부동산 그룹 세빌스(Savills)가 발표한 보고서 'The future of global real estate : IMPACTS' 에 따르면 전 세계 고령층이 급증하고 있고, 고령화 주택에 대한 부동산 가치는 더 올라갈 것으로 전망했습니다. 2033년까지 10년간 50세 이상 인구가 빠르게 늘어날 것으로 전망되는데 우리나라는 19%가 늘어날 것으로 예상됐습니다. 세계 두 번째 수준입니다. 국내에서도 실버타운에 대한 관심이 늘고 있기는 합니다. 실버타운에 대해 조금 더 살펴보겠습니다. '실버타운'이라는 용어는 시장에서만 통용됩니다. 법적으로 보면 노인복지법 31조에 따라 '노인주거복지시설'은 양로시설과 노인 공동생활가정, 노인복지주택으로 분류돼 있습니다. 최근 임대 분양한 강서구 마곡동 '마곡 VL르웨스트'가 실제 사례입니다. 60세 이상이면서 독립된 주거생활을 하는 데 지장이 없어야 입소가 가능합니다. '더클래식500'은 유료 양로시설이고, VL르웨스트, 삼성노블카운티 등은 노인복지주택입니다. 주거 공간을 빌려주고 식사와 다양한 노인 프로그램들을 제공하면서 보증금과 생활비를 받아 운영하는 시설들입니다. 사업자가 임대만 가능하니까 초기비용이 많이 들어가고 운영을 잘해야 겨우 시설을 유지하기 때문에 고급형 실버타운은 보증금이나 생활비가 아주 비싸게 책정될 수밖에 없는 상황입니다. 내 집만 가지고 있는 분들이 향후 이런 고급형 실버타운에 입주하기가 쉽지 않다보니 고령화 대책으로는 어려울 수밖에 없습니다. 70세 이상 고령층이 실버타운을
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'지옥고'와 '지방소멸' 문제, 한꺼번에 해결하는 방법
집중호우로 침수 피해가 빈번한 반지하에 대해 서울시와 정부에서 반지하 거주자에 대한 실태조사에 나섰습니다. 통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 서울의 반지하 가구는 2020년 기준 20만849가구에 달했습니다. 이 가운데 침수지역에 위치한 주택도 6만1275가구나 된다고 하네요. 2회 이상 침수된 전력이 있는 반지하 주택도 1만2889가구에 이릅니다.서울시는 실태조사를 하고 매년 반지하는 물론 고시원, 쪽방 등 주거 취약계층에 대해 조사를 해서 맞춤형 대책을 만들겠다고 합니다. 하지만 반지하 등에 거주하는 주거 취약계층 대부분은 기초생활수급비와 장애수당 등에 의존하는 분들입니다.서울의 전용 40㎡ 이하 연립·다세대 주택은 반지하와 지상층 보증금이 1억원 정도 차이가 난다고 합니다. 취약계층이 감당하기 어려운 액수이고, 한국토지주택공사(LH)에서 지원하는 전세보증금을 이용해도 부족하다고 하네요. 고시원·쪽방 거주자도 2020년 기준 44만8000가구에 달한다는데 주거복지 예산으로 해결하는 것 역시 어렵습니다. 더 현실적인 방안은 없을까요?인구소멸 위기를 겪는 지방에서 해답을 찾을 수 있습니다. 코로나19 사태 이후 외국인 노동자 입국이 급감하면서 농촌은 심각한 일손 부족에 시달린다고 합니다. 인건비가 60% 정도 올라 일당이 15만원이 됐는데도 사람이 없다네요. 고용노동부가 구인난 해소를 위해 외국인력 입국 쿼터를 1만명 확대하기로 할 정도입니다.바꿔 생각하면 서울이나 수도권 지옥고라고 불리는 반지하, 옥탑방, 고시원, 쪽방 거주자들에게 지방은 일자리와 주거 공간을 동시에 제공하기 용이하다고 볼 수 있습니다. 최근 각 지자체에서 귀농·귀촌 희망자
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일본의 부러운 고령화 풍경
치바현 이치가와시 어느 주택가.#동네 분위기점심 식사를 위해 찾은 "중화요리" 식당. 지난번에는 11시쯤 와서 비교적 넉넉했으나 이번에는 12시를 조금 넘겨 간 덕분에 자리가 꽉 찾다. 하지만 도쿄 시내처럼 줄을 설 정도는 아니다.주변에는 고등학교와 주택가 뿐. 가게는 이곳 이외 하나도 없기 때문이다. 좁은 찻길을 따라 모퉁이를 돌면 편의점 로손이 있긴 하지만.#가게 분위기마침 바에 1석이 남아 있어 앉았다. 문을 열자마자 코를 찌르는 쾌쾌한 담배연기를 맡아 보는 게 얼마 만인가? 도쿄의 웬만한 식당은 올림픽 전부터 금연으로 바뀌면서 공기가 깨끗해졌다. 가끔 담배가 되는 술집들이 있긴 하지만.구석에 두 명의 중년 남성이 낮술을 하며 담배를 피우지만 그들 외에는 테이블 위의 신문을 읽거나 TV를 보고 있으며 일본식 "어서 오세요"라는 큰 소리도 없이 홀에는 90은 돼 보이는 구부정한 어머니가 식사 세팅 겸 주문도 받고 계산을 하신다.주방에는 60대 정도로 보이는 젊은 아들이 쉴 틈 없이 웍을 움직이며 요리를 만들고 1진에서 은퇴한 것 같은 아버지는 주방 보조역을 하신다.예전에 봤던 일
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"한국, 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라"…충격 전망
통계청이 12월9일 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’는 우리나라 인구감소의 속도가 기존의 전망보다 훨씬 심각하다는 걸 보여줍니다. 총 인구가 감소한 점도 문제이지만 생산연령인구가 먹여 살려야 하는 피부양인구가 늘어나는 점 등 심각한 내용이 한두가지가 아닙니다. 더 큰 문제는 외국인까지 합친 총인구감소 시기인 ‘데드크로스(Dead Cross)’가 8년이나 앞당겨졌다는 점입니다. 코로나19로 혼인·출산이 급감하고 외국인의 유입이 줄어들면서 벌어진 현상입니다.정부의 현실인식은 더 심각합니다. 경제부총리는 본인의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 내년부터 저출산 대응 신규사업을 본격적으로 시행할 계획이고 실효성 있는 추가과제들도 지속 발굴하는데 역량을 집중해 나가겠다고 밝혔습니다. 인구문제는 바로 정책을 집행한다고 해도 당장은 큰 의미가 없습니다. 실효성 있는 정책을 지금 도입한다고 해도 실질적인 효과는 30년이 지나야 발휘되기 때문입니다. 인구와 경제는 뗄 레야 뗄 수 없는 관계인데 경제적으로 유의미한 연령대까지 성장하기 위해서는 30년이 필요합니다. 그럼에도 불구하고 현재 발등에 불이 떨어졌는데도 내년 시행하거나 발굴할 과제를 생각한다는 것은 위기를 위기로 바라보지 않는다는 방증입니다.인구는 부동산 시장에서도 가장 중요한 수요의 변수입니다. 인구는 ‘수요의 양’을 의미합니다. 인구보다는 ‘세대’가 부동산시장에서는 더 현실적인 수요의 양적 요소입니다만 세대 또한 인구에서 파생된 단위입니다. 때문에 기본적으로는 인구가 중요합니다. 수요의 질인 ‘소득’도 중요하고 수요의 구조인 ‘연령대&rsquo
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정부부채 관리, 통일 등 한국 특수요인 반영해야
정부와 여당은 정부부채를 더 늘려도 된다고 하고 국가 곳간을 책임지는 기획재정부는 정치인에게 수모를 당해가면서도 한사코 늘리지 않으려 한다. 분명한 것은 정부부채는 지금의 MZ세대 등 젊은 세대들이 갚아야 할 빚이다. 한국의 정부부채 적정 수준을 미국, 일본, 유럽연합 회원국들과 단순 비교하는 것은 문제가 많다. 한국의 특수한 요인을 반영하여 하루빨리 엄격한 '재정준칙'을 만들어야 한다.개인도 어려울 때 잠깐 고금리 단기 카드론을 쓴 후 빨리 갚으면 좋지만, 빚은 한번 생기면 얼마 지나지 않아 이자 갚기도 벅찰 뿐 아니라 원금이 더 늘어나게 마련이다. 거기다가 벌이도 시원치 않고 일자리마저 없어지면 ‘만세’ 부르고 경제 낙오자가 된다.그 이후 삶은 그야말로 죽지 못해 하루하루 근근이 살아가야 하니, 후세 교육에 소홀히 할 수밖에 없어 가난이 대물림되고 부채 역시 상속된다. 국가라고 조금도 다를 것 없다. 코로나 전에도 한국경제 상황은 안 좋았는데, 코로나로 1년 반 동안 장사가 안되어 자영업자들은 고사(枯死) 직전이다. 그렇다고 코로나가 갑자기 사라지거나 단기간안에 경제가 좋아질 요인도 별로 없다. 그런데 내년 대선을 앞두고 여기저기서 돈을 푼다고 한다. 포커 판 레이즈 하듯 서로 금액을 올려치기 한다. 국가가 국민의 모든 것을 국민의 혈세로 책임질 태세다. 그러나 멀리 남미 등으로 갈 것 없이 모든 것을 국가에서 배급하는 북한 주민의 47%가 영양실조고, 중국산 휴지를 생리대로 사용할 정도로 비참하다. 한국은 자영업자 등 생존 위협받는 국민에 대한 추가 지원, 국지적 전쟁위험 피해복구, 통일비용, 저출산·고령화로
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구멍가게는 나름대로의 글로벌 전략이 필요하다
홍재화식 필맥스 경영전략 35년을 내 장사했다. 흥하지도 않았지만 망하지도 않았다. 사업자 등록증은 1995년에 낸 그대로이다. 그런 나에게 사람들은 묻는다. 아직까지 삼성이나 현대같은 회사 몇 개 만들지 못한 이유가 뭐냐고? 그럼 나는 대답한다. 아직 나의 때가 오지 않았기 때문이다. 그럼 또 사람들은 나에게 묻는다. 아직까지 망하지 않고 사업하는 이유가 뭐냐고? 그럼 나는 대답한다. 남들이 망할 때 나는 잘 버텼다. 버텨라~ 버티...