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지금은 부동산 '수요대책'이 필요합니다
1월10일 발표된 정부의 부동산대책은 그 제목(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)에서도 알 수 있듯이 공급정책에 가깝습니다. 물론 수요대책도 눈에 띄지만 대부분의 정책기조는 공급안정화에 방점을 찍습니다. 시공순위 16위인 태영건설이 워크아웃에 들어가면서 건설회사들의 분위기가 심상치 않은데 이런 문제가 경제전반으로 퍼지는 것을 막고자 하는 의도가 큽니다. 따라서 대책의 많은 부분이 일견 국민의 생활과 직접적이지 않은 주택공급과 건설경기 활력 회복에 주안점을 두었습니다.부동산 규제는 세금, 거래, 금융 등 부문별로 구분할 수 있습니다. 지금까지 정부에서 규제를 강화할 때 가장 먼저 나왔던 영역은 세금이었습니다. 세금정책으로도 부동산시장의 과열을 잡지 못하면 거래와 금융정책을 순차적으로 발표합니다. 가장 강력한 수단은 '금융'입니다. 대출규제가 대표적인 금융규제인데 주택수요를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법입니다.하지만 부동산시장이 조정을 받을 때는 부문별로 규제완화를 하는 것이 바람직하지 않습니다. 규제완화를 통해 시장을 정상화할 때는 동시다발적인 방법이 요구됩니다. 공급과 수요 두 가지 측면의 규제완화를 대칭적으로 실시해야 합니다. 한쪽만 너무 강하게 규제를 완화하면 규제완화의 효과가 시장에서 작동하지 않을 수도 있습니다.대표적인 것이 양도세 중과입니다. 양도세 중과를 폐지하면 일견 주택시장에 긍정적인 요인이 될 것으로 생각하지만, 실제 주택시장은 그렇게 움직이지 않습니다. 오히려 부동산을 처분하려는 분들이 늘어나면서 시장에 많은 매물이 쏟아지게 됩니다. 주택수요를 진작시킬 수 있는 정책을 함께 사용하지
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아들에게 분양권 전매 하려는데…증여 vs 양도, 뭐가 유리할까
수도권에서 최장 10년간 금지했던 분양권 전매제한 기간이 3년으로 줄었습니다. 수도권 공공택지·규제지역과 분양가 상한제가 적용되는 지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 완화됐습니다. 비수도권은 더 줄었습니다. 비수도권 공공택지·규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월입니다. 이를 제외한 지역은 전매를 무제한으로 할 수 있습니다. 전매제한 기간이 완화되면서 최근 가족들끼리 분양권을 전매하거나 증여, 부담부증여 받으려는 사례가 늘고 있습니다. 분양권은 현재 양도소득세 등 각종 세목에서 주택 수에 포함되고 양도세의 경우 당첨일로부터 1년 내 매매 시 77%(지방소득세 포함), 1년이 지나더라도 66%의 세율이 적용되기 때문에 분양권 명의이전에 따라 발생하는 세금 이슈를 충분히 검토할 필요가 있습니다. 분양권 이전 방법엔 무엇이 있을까분양권 명의를 이전하는 방법은 크게 △증여 △부담부증여 △매매 3가지입니다. 증여는 분양권의 채무는 승계하지 않고 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무가 있더라도 승계하지 않고 전체를 증여합니다. 세법상 시가에 대한 증여세만 부과됩니다. 부담부증여는 분양권 채무를 승계하는 조건으로 증여하는 것을 의미합니다. 증여일 현재 분양권의 채무를 승계하는 것으로 채무승계 부분에 대해서는 양도세, 분양권의 세법상 시가에서 채무승계액을 공제한 금액에 대해서는 증여세가 부과됩니다. 가족 간 매매라고 하더라도 제3자 간 일반 매매와 동일하게 매매가 가능합니다. 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생하는 것은 동일합니다만 만약 세법상 시가와 대가의 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억원 이
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일시적 2주택 양도세 비과세 기준 완화…나도 받을 수 있을까
일시적 2주택자의 양도소득세 비과세 처분기한이 조정지역 여부와 무관하게 2년에서 3년으로 연장됐습니다. 이번 개정 내용을 잘 활용하면 다양한 세목에서 다양한 절세 혜택을 누릴 수 있는데요. 먼저 어떤 부분이 바뀌었는지 살펴보겠습니다. 국내 1주택(종전주택)을 소유한 1가구가 종전주택을 양도하기 전 새집을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새집을 취득한 날로부터 3년 내 종전주택을 양도하면 1가구 1주택자로 보고 비과세를 적용합니다.다만 양도하는 종전주택은 2년 보유(거주)기간 등 비과세 요건은 갖춰야 하는 등 취득의 방식과 보유 현황에 따라 비과세 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 주요 사례별로 살펴보겠습니다. 유의할 점은 각 사례에서 비과세 적용가능 여부를 중점적으로 판단하므로 기본적인 1년 이상 경과 후 신규주택 취득, 2년 보유(거주)요건 등 이외의 요건들은 언급하지 않았습니다. 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(원조합원)재개발·재건축 등의 사업으로 새집이 다 지어졌을 때 소유자가 원조합원이라면 해당 신축주택의 취득시기는 준공일이 아닌 철거 전 주택의 최초 취득일로 봅니다. 따라서 오래전 취득했던 주택이 재건축으로 신축되더라도 새로운 취득으로 보지 않기 때문에 비과세 적용이 불가능할 수 있습니다. 종전주택 + 입주권으로 취득한 신규주택(승계조합원)관리처분인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원이라면 신축주택의 취득시기는 준공일(사용승인일)로 판단합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 규정은 종전주택을 소유한 1가구가 신규주택을 취득한 경우에
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1인·가족 법인에게 부동산 양도해 '세금' 아끼는 방법
부동산을 1인 법인이나 가족법인에게 양도하는 분들이 있습니다. 이유는 다양합니다. 1가구 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세를 위해 주택 수를 제외할 목적일 수 있습니다. 1인 법인을 설립해 임대소득, 건강보험료 등 여러 절세 목적으로 운영하기 위함일 수도 있습니다. 매매차익이 큰 부동산의 양도소득세를 절세할 목적일 수도 있고 법인을 활용한 증여세, 상속세 절세 목적일 가능성도 있습니다.소득세법에 따라 1가구 1주택자 또는 일시적 2주택자들은 보유하던 주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택이 적용됩니다. 하지만 해당 주택 외 오피스텔 등 세법상 주택에 포함되는 부동산을 보유하고 있어 비과세 적용이 어려운 경우가 있습니다. 최근 소득세법시행령 개정에 따라 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 연장됐습니다. 기타 보유주택을 빠르게 매도하고 종전주택을 양도해 비과세를 받으려고 하지만 현재 시장에서 매수자를 찾기가 쉽지 않아 어려움을 겪는 분들도 있습니다. 이때 법인에게 양도를 통해 개인의 주택에서 제외하는 방안으로 비과세를 받을 수 있습니다.또는 부동산 임대소득 외 근로소득, 사업소득 등이 많아 종합소득세 부담이 크다면 1인 법인으로 소유권을 변경해 임대소득과 건강보험료 절세효과 등을 누릴 수 있습니다.만약 부동산 취득 후 시세가 많이 올라 높은 양도소득세가 고민이라면, 법인에게 소유권을 한번 이전하여 실제 부담되는 양도에 대한 세금을 절세할 수 있습니다.고가의 부동산을 소유하고 있는 부모님이 상속세가 걱정이시라면 법인을 활용해여 증여세 및 상속세를 절세할 수 있습니다."세무상 이슈 함께 검토해야 문제 없어"이
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일시적 2주택자, 이젠 3년 안에 집 한 채만 정리하면 된다
일시적 1가구 2주택자들이 한숨 돌리게 됐습니다. 양도소득세 비과세를 위한 처분기간이 기존 2년에서 3년으로 연장됐기 때문입니다. 정부는 지난달 소득세법, 지방세법 시행령 등 21개 세법 시행령을 공포했습니다. 일시적 1가구 2주택자들이 양도세 비과세를 받기 위한 기한이 연장됐고 취득세 처분 기한과 종합부동산세 양도 기한도 늘어났습니다. 구체적으로 살펴보면 비과세 요건을 채운 1주택자가 기존 주택을 산지 1년이 지나 새로운 집을 사 일시적 2주택자가 된 경우 새 집을 산 날부터 3년 내 기존 집을 양도하면 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 개정 전에는 새 집을 취득한 현재 기존 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 기존 집을 양도해야 했지만, 개정을 통해 지역과 무관하게 처분 기한이 3년이 됐습니다.당초 처분기한 2년 때문에 처분 시기를 놓친 실수요자들이 많습니다. 이번 시행령 개정으로 처분기한이 늘어난만큼 해당 기한을 잘 체크해 비과세를 받아야 합니다. 요즘처럼 매매가 활발하지 않아 고민이라면 가족간 매매 또는 교환거래를 활용해 비과세 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 집 1가구와 입주권을 보유한 집주인도 양도세 비과세 기한이 연장됩니다. 입주권이 주택으로 완공된 후 3년 이내 기존 주택을 양도하고 새 집에 전입해 1년 이상 거주한다면 비과세가 가능합니다. 개정 전에는 새 집이 지어진 후 2년 내 전입을 하고 기존 주택을 양도해야 했지만 이 규정 역시 3년으로 늘었습니다. 다만 입주권을 취득한 후 3년 이상 지나야 하는 점은 유의해야 합니다.기존에 집 1가구를 가지고 있던 집주인이 재개발과 재건축 등으로 사업시행인가 이
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부부공동명의·단독명의, 뭐가 유리할까
집을 누구 명의로 하느냐. 처음 집을 사는 신혼부부, 집을 가지고 있으면서 추가로 투자를 고민하는 중년부부, 상속을 고민하는 노년 부부 등 집을 가지고 있거나 관심 있는 가구라면 누구나 고민하는 부분입니다. 부동산 관련 취득세, 종합부동산세, 양도소득세, 증여·상속세는 계속해서 변합니다. 바뀌는 세금 제도를 따라가기는 쉽지 않습니다. 올해 개정된 부동산 세제에선 단독명의, 부부공동명의 어떤 쪽이 더 유리할까요. 취득세먼저 취득세입니다. 취득세는 올해 가장 많이 변화된 세목입니다. 취득세 개정은 2021년 완료됐지만 올해부터 적용이 시작됐습니다. 올해부터 증여와 가족간 고·저가 매매거래의 경우 '시가인정액'을 기준으로 취득세를 부과합니다.현재 주택에 대한 취득세는 주택 보유 현황과 조정대상지역 여부에 따라 기본세율(1~3%)과 중과세율(8% 또는 12%)을 구분해 적용하고 있습니다. 매매, 증여 또는 부담부증여의 경우 기본, 중과세율의 적용기준이 달라 복잡하게 느껴질 수 있습니다.대상별로 다시 살펴보겠습니다. 무주택자는 매매로 취득하는 주택 소재지와 무관하게 기본세율이 적용됩니다. 단독명의로 취득하는 것과 공동명의로 취득하는 것에 대한 세액 차이는 없습니다.1주택자는 새롭게 매수하는 주택이 조정대상지역이면 8% 중과세율, 비조정대상지역이면 1~3%의 기본세율이 적용됩니다. 단독명의와 공동명의 매매로 인한 취득세 차이는 없습니다.만약 1주택자가 배우자에게 증여 또는 부담부증여를 한다면 주택 소재지와 가액에 무관하게 기본세율이 적용됩니다.2주택 혹은 그 이상 다주택자는 셈법이 복잡해집니다. 먼저 2주택자가 매매
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꼬마빌딩 양도·증여 순서만 바꿨는데…6억5000만원 아꼈다
#. 15년 전 빌딩을 상속받았던 50대 A씨는 시세가 충분히 상승해 매각을 계획했습니다. 하지만 10억원대의 양도세 부담에 고민하다 절세를 위해 자녀에게 미리 증여하기로 했습니다. #. 부동산 및 금융자산 등 수백억대 자산가인 60대 B씨는 50%에 육박하는 상속세가 걱정돼 미리 자산을 증여하기로 결정했습니다.집이 아닌 부동산에 적용되는 양도세 최고세율은 49.5%입니다. 양도차익에 따라 기본세율 6~45%가 적용되고 지방소득세 10%가 추가되기 때문입니다. 하지만 증여세율은 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%입니다. 증여를 통해 양도하는 경우 세액을 줄일 수 있단 얘기입니다.유의할 점도 있습니다. 양도세 절세를 위한 사전 증여는 이월과세 규정에 따라 올해부터 증여 후 10년 이상 보유한 뒤 양도해야 양도세 절세 실익을 얻을 수 있습니다. 꼬마빌딩 증여 후 양도의 방법으로 증여, 양도세 절세꼬마빌딩을 제3자에게 양도하고 해당 자금을 자녀에게 증여하는 경우 양도와 증여 순서만 바꿔도 절세효과를 누릴 수 있습니다. 최적의 절세효과를 얻기 위해서는 증여가액과 지분비율 설정 등이 추가로 고려돼야 합니다.꼬마빌딩을 증여시 발생하는 증여세와 취득세는 감정평가를 받아 진행하는 것과 감정평가를 받지 않고 기준시가로 진행하는 방법 2가지가 있습니다.꼬마빌딩을 양도 후 세후 금액을 자녀세대에 증여하는 경우와 사전에 먼저 자녀세대에 증여 후 양도하는 경우의 세액을 비교하면 다음과 같습니다.먼저 감정평가 금액 25억원으로 증여했을 경우입니다. 부모가 보유하고 있는 상태에서 40억원에 제3자에게 양도시 발생하는 양도세는 약 9억7000만원입니다. 양도세
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"규제 풀린 부동산 시장, 손해 안 보려면…" 전문가 조언
올해 들어 부동산 시장이 변하고 있습니다. 먼저 지난 5일부터 서울 강남·서초·송파·용산 등 4개구를 제외한 전국의 모든 조정대상지역이 해제됐습니다. 이에 종합부동산세 뿐만 아니라 취득세와 양도소득세 중과에서 벗어나게 됐습니다. 다주택자 취득세 중과 완화와 함께 집을 산 후 1~2년 내 양도하는 경우 적용했던 단기세율 70%를 45%로 완화하는 대책이 나왔습니다.세법에서도 개정이 있습니다. 종부세와 주택 임대소득에 대한 소득세입니다. 1가구 1주택자 종부세 기본공제액이 11억원에서 12억원으로, 다주택자 종부세 기본 공제액도 6억원에서 9억원으로 상향됐습니다. 조정지역 2주택자 종부세는 중과세율 대신 일반세율을 적용하고 1주택자 임대소득 소득세 비과세 기준도 공시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향됐습니다.종부세와 관련해서 조금 더 상세하게 알아보겠습니다. 올해부터 1가구 1주택자 종부세 기본공제액은 11억원에서 12억원으로 오릅니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택 공시가격에 대해 과세하는 세금이죠. 올해 정부가 발표한 아파트 공시가격 현실화율은 69%인데 이를 역산해보면 시가 약 17억4000만원 이하 아파트는 공시가가 12억원에 미달한다는 얘기입니다. 17억4000만원 미만 아파트를 보유한 1주택자는 종부세가 안나온다는 뜻입니다.조정지역 2주택자 종부세도 변화가 있습니다. 올해부터 조정지역 2주택을 보유하는 경우 일반세율의 최고 2배 이상 부과됐던 중과세율을 적용하지 않고 개정된 일반세율이 적용됩니다. 또 기본 공제액도 9억원으로 상향돼 종부세 부담은 더 줄어들게 됩니다. 조정지역에 집을 가진 1주택자가 조정지역 1주
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역전세난·전세사기, 동시에 해결하는 방법이 있습니다
최근 정부에서 부동산 시장 연착륙을 유도하고자 1·3 대책을 발표했습니다. 거래절벽과 역전세난, 깡통전세와 전세 사기 급증, 미분양 증가 등 부동산 시장의 다양한 문제에 대한 대응 방안도 담겼습니다.다만 시장에서는 실수요자보다 투자자들의 반응이 뜨거워 자칫 다주택자와 현금 부자들만을 위한 정책이 될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 가계부채 급증으로 총부채상환비율(DSR) 규제를 풀지 못했고, 미국 중앙은행에서는 인플레이션이 진정될 때까지 기준금리를 계속 올리겠다고 밝혔습니다. 상반기 내 5.4%로 올려야 한다는 목소리도 나왔습니다. 국내 기준금리도 따라 올려야 하는 상황이기에 실수요자들이 대출받아 집을 사기는 쉽지 않을 전망입니다.주택 전세자금 대출 금리가 8%대에 들어서며 전세 기피 현상도 지속되고 있습니다. 지난해 서울의 주택 임대차 계약이 50만9199건이었는데, 이 가운데 월세 거래가 25만670건이었다고 합니다. 집계가 마무리되면 월세 비중이 50%를 넘을 것이라는 관측이 나옵니다. 전세가 점차 사라지고 있는 것입니다.집값이 하락하는 와중에 신규 임대차 계약에서 월세가 선호되면서 기존 전세 세입자들의 발등에도 불이 떨어졌습니다. 최근 조사에 따르면 404명이 수도권에서 주택 7만9432채를 소유하고 있으며 상위 20명은 무려 1만2377채를 가지고 있다고 합니다. 하지만 무자본 갭투자로 주택을 매입하고 전세보증금으로 돌려막기를 한 상태이므로 집값이 하락하면 깡통전세와 전세 사기로 번질 우려가 상당합니다. 최근 사회에 충격을 안긴 '빌라왕' 사건이 양산될 수 있는 셈입니다.도심 공급을 좌우하는 재건축·재개발 여건도 악화했습니다. 사업이
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"비과세인 줄 알았는데…" 시골집에 세금 2억 '날벼락'
#. 40대 남성 김모씨(43)는 보유하고 있던 주택이 당연히 농어촌주택에 해당한다고 생각해 보유하고 있던 아파트를 양도해 비과세로 신고했습니다. 그런데 2억원의 양도소득세가 추징돼 크게 당황했습니다. 농어촌주택이 주택 수에서 빠진다는 사실을 듣고 요건을 따지지 않고 농어촌주택을 취득하는 사례들이 늘어나고 있습니다. 농어촌주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 빠지는 것은 아닙니다. 내용에 따라 중과 유예 기간 이후엔 중과세도 포함되는 경우가 있어 유의해야 합니다. 먼저 농어촌주택이 비과세 혜택을 받기 위해선 취득시기를 충족해야 합니다. 2003년 8월1일~2022년 12월31일 사이에 농어촌주택을 취득해야 합니다. 해당 기간 이전에 취득한 경우 특례를 적용받을 수 없습니다. 이때 취득이란 매매로 인한 취득뿐만 아니라 증여, 상속, 직접 건설해 취득한 것을 포함합니다. 농어촌주택을 증축 또는 부수토지를 추가 취득하는 경우엔 당초 농어촌주택 취득일을 기준으로 농어촌주택 취득기간 중 취득여부를 판단합니다. 취득 순서도 중요합니다. 양도하는 일반주택을 취득한 이후 농어촌주택을 취득해야 합니다. 만약 농어촌주택을 일반주택보다 먼저 취득한다면 다른 요건들을 충족하더라도 특례를 적용받지 못합니다. 일반주택과 농어촌 주택의 취득시기, 순서는 가구를 기준으로 판단합니다.지역 요건에도 해당해야 합니다. △수도권 지역(경기 연천군, 인천광역시 옹진군 제외) △'국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제6조에 따른 도시지역 △'주택법' 제63조의2에 따른 조정대상지역 △'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제10조에 따른 토지거래
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규제지역 대거 풀렸는데…받을 수 있는 세금 혜택 있을까
부동산 규제 지역이 대거 풀렸습니다. 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외하고는 모두 규제지역에서 해제됐습니다. 규제지역 해제로 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등에서 큰 변화가 발생하게 됐습니다. 먼저 취득세 부분은 살펴보겠습니다. 다주택자가 매매를 할 때 취득세가 중과되는 부분은 기존엔 1주택자가 조정지역 주택을 취득할 때 8% 중과세율을, 2주택자가 조정지역 주택을 취득할 때 12% 중과세율을 적용했지만 변경 후 1주택자가 비조정지역 주택을 살 때 1~3%, 2주택자가 비조정지역 주택을 살 때는 8%로 낮아집니다.일시적 2주택자의 기본취득세율도 낮아집니다. 변경 전엔 새로운 주택을 취득할 때 기존 집과 새집이 모두 조정지역인 경우 2년 내 기존 집을 양도해야 새집에 기본취득세율 1~3%가 적용됐습니다.변경 후엔 경우에 따라 조금 다른데, 비조정지역인 새집을 취득 후 3년 내 기존 집을 양도하면 새집에 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다. 반대로 기존 집이 비조정지역으로 해제된다면 3년 내 기존 주택을 양도하면 새집에 대해 1~3% 기본취득세율이 적용됩니다. 자세한 사항은 아래 표에서 확인할 수 있습니다. 종부세도 바뀝니다. 다주택자 종부세 중과와 관련해 변경 전에 매년 6월 1일 현재 조정지역 2주택을 보유한 경우 1.2~6%의 중과세율이 적용됐지만 변경 후엔 2주택 중 1개 주택이 비조정지역이 되는 경우 0.6~3%의 기본세율이 적용됩니다. 주택임대사업자 종부세는 변경 전엔 2018년 9월14일 이후 취득하는 조정지역 주택은 요건을 충족해 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산배제 혜택 적용이 불가능했으나 변경 후엔 임대주택 합산배
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주택 보유·거주 요건 못 채우고 이민, 비과세 혜택 받으려면
결혼이나 이직, 발령 등 이유로 어쩔 수 없이 해외로 이주 해야 하는 경우들이 늘고 있습니다. 그런데 1가구 1주택자가 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 보유(2년 거주) 의무를 충족해야 합니다. 이들에게도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 길이 있을까요.먼저 해외이주법에 따르는 겁니다. 해외 이주로 가구 전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 이내에 주택을 양도하는 1주택자는 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 받을 수 있습니다. 구체적으로 살펴보면 △취득일 현재 거주자(양도일 현재는 무관) △출국일과 양도일 현재 1가구 1주택자 △해외이주법에 따른 출국 △가구 전원이 출국 △출국일로부터 2년 이내 양도 등입니다.취득일 현재 거주자 특례를 적용 받기 위해선 집을 취득했을 때 현재 거주자여야 합니다. 취득 당시 거주자에 해당했다면 출국 후 양도일 현재 비거주자여도 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 출국 후 비거주자 지위에서 취득한 경우는 비과세를 적용 받을 수 없습니다.출국일과 양도일 현재 1주택자 특례는 출국일 뿐만 아니라 양도일까지도 1주택을 보유해야 합니다. △출국할 때 1주택이었다가 양도일 때 2주택이 된 경우 △출국일 2주택이었다가 양도일 1주택인 경우 모두 비과세를 받을 수 없습니다. 2주택이었다가 1주택이 된 경우는 일시적 2주택 또는 상속주택 특례가 적용되더라도 양도일 현재 비거주자라면 비과세를 받을 수 없습니다.해외이주법에 따른 이주는 연고, 무연고, 현지이주로 나뉩니다. 연고이주는 결혼이나 약혼 또는 친족 관계를 기초로 해 이주하는 것을 말합니다. 무연고 이주는 외국기업과 고용계
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상속주택 취득세·보유·양도세의 모든 것
· 상속인 중 무주택자가 있다면 지분비율을 조정하여 취득세를 2％ 감면 받자.· 종합부동산세는 2년간(수도권,광역시,특별시 밖 지역 3년) 주택수 제외 적용· 양도시 기존주택 보유 여부와 상속주택의 소수지분 여부를 함께 고려할 것우리나라에서 한 해 동안 상속세 신고를 하는 인원은 약 1만5000명 정도(2021년 기준)이고, 상속재산 가액은 약 66조원 정도입니다. 상속재산의 유형에는 부동산, 동산, 예적금, 주식, 채권 등 여러 유형들이 있지만 상속인들이 가장 궁금해하고 걱정하는 부분이 부동산입니다. 그중에서도 특히 상속주택에 관한 부분을 많이 궁금해하십니다.상속주택을 법정지분 비율이 아닌 상속인 간 협의 분할을 하는 경우도 있고, 상속받게 된 주택의 보유, 양도시 상속인별로 다양한 경우의 수가 발생하기 때문에 여러 사례가 발생할 수 있습니다.또 매년 세법은 개정되기 때문에 상속인들이 이에 대해 모두 고려하여 의사결정을 하기에는 어려운 부분이 많습니다.그래서 이번 주제는 상속주택의 일반적인 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에 대해서 간단하게 요약하여 설명드리도록 하겠습니다. 상속주택의 세금◆취득세일반적으로 매매로 인한 주택을 취득할 경우에는 1주택 취득세율은 1.1%~3.5% 가 적용되고, 다주택자의 경우 8.4%~13.4%가 적용됩니다. 그리고 증여를 받을 경우에는 4%의 세율이 적용되며, 조정대상지역 내 3억원 이상의 주택을 증여받을 경우에는 12.4%~13.4%의 증여 취득세율이 적용됩니다.이처럼 각각의 취득 원인에 따라 서로 다른 취득세율이 적용되고 있으며, 상속으로 주택을 취득하게 될 경우에는 상대적으로 조금 낮은 2.96%의 취득세율을 적용받게 됩니
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증여한다면 올해 꼭! …서둘러야 하는 이유
■ 개요2022년 7월 21일 세법개정안이 발표되었습니다.양도세, 상증세, 종부세 등 부동산 세제가 변화된 점들이 있으며, 만약 증여를 생각하고 있다면 올해안에 증여해야 하는 이유에 대해서 개정안을 포함하여 내용 알아보겠습니다.배우자 및 직계존비속에게 부동산을 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다.(1) 다주택자 양도세 중과를 대비하여 취득가액을 높이기 위함(2) 재개발·재건축 예정으로 시세 상승이 예상되는 물건 장기보유 목적(3) 상속세 부담을 덜기 위한 자녀에게 사전 증여(4) 부부 공동명의를 통하여 상속세, 종부세, 양도세 절감(5) 자녀에게 부의 이전 효과배우자 및 직계존비속 간 증여를 통하여 절세할 수 있는 세액은 다양하며, 상황에 맞게 적절히 증여를 활용한다면 자산을 지키기 위한 좋은 수단이 될 수 있습니다.증여를 고민하고 있다면, 다음의 이유로 올해 2022년까지 증여를 진행하는 것이 좋습니다.(1) 취득세 부담 증가(2) 다주택자 양도소득세 중과유예기간 활용(3) 이월과세 5년에서 10년으로 확대■ 취득세 부담 증가배우자 및 직계존비속에세 부동산을 증여하는 경우 발생하는 세금은 증여세와 취득세 총 2가지입니다.(1) 증여세증여세는 증여일을 기준으로 전 6개월 ~ 후 3개월 이내 유사한 물건의 매매된 가액 또는 감정평가액, 경매·공매가액 등 ‘시가로 인정되는 가액’으로 평가하여 세액을 계산하며 내년 이후에도 달라지는 부분은 없습니다.(2) 취득세하지만 취득세의 경우 위 시가로 인정되는 가액이 있더라도 시세보다 낮은 국토교통부가 공시한 공시가격 등 기준시가를 기준으로 부과하였습니다.하지만 2023.1.1. 이후 증여분부터는 일부 예외사항을 제
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부모님과 함께 사는데…"효도하려다 원망만 들었어요"
“타지에서 결혼생활을 마무리하고 한국에 들어왔어요. 저도 보유하고 있던 주택이 있었지만, 부모님 댁이 직장에서 가깝기도 했거든요. 그런데 부모님과 '1세대'로 묶여 양도세 비과세도 못 받는다는 게 말이 되나요? 효도하려다 원망만 듣게 되었어요.”40대 중반의 김효도씨. 그는 미국 유학에서 만난 배우자와 결혼을 하고 자연스레 미국에서 직장을 잡고 있었습니다. 그러다가 우여곡절 끝에 부인과의 결혼생활을 마무리하고 한국지사에 발령받아 자녀들과 함께 한국행 비행기에 탑승합니다. 젊은 시절부터 부모님을 모시고 살지 못했던 것이 마음에 걸린 김효도씨는 기존에 보유하고 있던 경기도 집(A)을 두고 서울 부모님 집(B)에 들어가 부모님과 함께 살기로 다짐합니다.오랜만의 한국생활은 만만치 않았습니다. 김효도씨는 교육환경을 비롯해 여러 주변환경에 어려움을 겪다가 부모님을 설득하기도 합니다. 김효도씨는 부모님께 부모님 집(B)을 매도하고, 김효도씨가 보유하고 있는 경기도 집(A)에 같이 거주하자고 권유합니다. 부모님은 부동산을 내놨고 매수자가 바로 나타났습니다. 계획보다 이르게 부모님 집(B)을 매도하게 됐습니다.양도소득세 신고까지 마친 어느 날. 관할 세무서에서 부모님 집(B)의 매도는 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보인다는 의견과 이에 대한 소명요청통보를 받습니다. 당연히 1세대 1주택 비과세 대상이라고 생각했던 김효도씨는 갑자기 부담하게 된 수천만 원의 양도소득세가 부담스럽기만 합니다. 대체 무엇을 놓치고 있던 걸까요?소득세법상 "1세대" 여부의 판단◆소득세법 제88조 (정의)이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과
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멸실 후 재개발·재건축 입주권 샀는데, 세금 어떻게 되나요?
'도시및주거환경정비법'상 재개발·재건축 부동산은 사업의 진행 단계에 따라 부동산의 종류가 달라집니다. 양도세·취득세·종부세 등 각종 세목에 따라 획일적이지 않고 취급이 달라 정확한 세금을 파악하는 것이 복잡합니다.따라서 해당 물건을 투자 시 보유하고 있는 주택 수, 취득시기, 사업의 진행 상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계의 물건을 잘 알아보고 매매해야 합니다. 재개발·재건축사업 진행 절차에 따라 다음 4개의 단계로 나눌 수 있으며, 단계별 발생하는 세금을 비교하면 다음과 같습니다.1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계지난 번에는 1. 관리처분계획인가 전 단계와 2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계를 알아봤습니다. 이번에는 3. 멸실 후 준공 전 단계와 4. 준공 후 단계에 대해서 알아보겠습니다.◆ 멸실 후, 준공 전 단계소득세법과 지방세법의 재건축·재개발 물건이 입주권으로 권리변환의 기준일 다음과 같습니다.1. 취득세도정법에 따른 재개발·재건축은 관리처분계획인가 후 이주 및 멸실의 절차를 진행합니다. 취득세는 양도소득세와 다르게 관리처분계획인가 여부와 무관하며 사실상 멸실 여부에 따라 취급이 달라집니다.멸실 전인 부동산을 취득하는 경우 취득 대상이 주택과 주택 외 부동산인지에 따라 적용되는 취득세율과 중과 여부가 달라지지만, 멸실 후에는 토지에 해당하므로 멸실 전 주택의 부수토지로 이용되고 있었더라도 기본세율 4%가 적용됩니다.“멸실 후 취득세율 : 종전 물건의 종류에 상관없이 4%”[절세방안]1. 다주택자 : 종
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현명한 '입주권 투자' 위한 단계별 절세방안
「도시및주거환경정비법」상 재개발·재건축 부동산은 사업의 진행 단계에 따라 부동산의 종류가 달라집니다. 양도세·취득세·종부세 등 각종 세목에 따라 획일적이지 않고 취급이 달라 정확한 세금을 파악하는 것이 복잡합니다.따라서 해당 물건을 투자 시 보유하고 있는 주택 수, 취득시기, 사업의 진행 상황에 따라 가장 유리한 세액이 적용될 수 있는 단계의 물건을 잘 알아보고 매매해야 합니다. 재개발·재건축사업 진행 절차에 따라 다음 4개의 단계로 나눌 수 있으며, 단계별 발생하는 세금을 비교하면 다음과 같습니다.1. 관리처분계획인가 전 단계2. 관리처분계획인가 후, 멸실 전 단계3. 멸실 후, 준공 전 단계4. 준공 후 단계■ 관리처분계획인가 전 단계소득세법에서 종전 주택이 조합원입주권으로 변환되는 시기는 '도시정비법에 따른 관리처분계획 인가일'입니다. 따라서 양도소득세에서 관리처분계획인가 전에 취득하는 재개발·재건축 물건은 입주권 취득이 아닌 주택의 취득에 해당합니다.반면 지방세법에서는 권리변환의 시기를 '사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날'이며 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날로 봅니다.도정법상 재개발·재건축사업의 절차는 관리처분계획인가 난 뒤, 이주 후 멸실 되므로 관리처분계획인가를 받은 물건이라도 종전 주택이 멸실되지 않으면 소득세법상 입주권이지만 지방세법상 주택에 해당하므로 서로 다름을 유의해야 합니다.1. 취득세관리처분계획인가 전의 단계에서 취득세는 주택과 주택 외의 부동산에 따라 달라집니다.다주택자는 보유주택 수에 따라서 취득세가 중과될
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부모·자식간 저가 양도…증여세 절세에 양도세 비과세 누리는 방법
최근 부동산 시장에 매매 거래가 잘 이뤄지지 않고 있습니다. 다주택자 중과 유예를 한시적으로 유예하는 등 부동산 세제가 변화되고 있지만 얼어붙은 시장에 큰 활력이 되지 못하고 있습니다.양도세 일시적 2주택의 비과세와 취득세 일시적 2주택 기본세율을 적용 받기 위해선 중복 보유기간 내에 종전주택을 양도해야 하지만, 매수자를 찾지 못해 어려움을 겪는 경우가 많이 발생하고 있습니다. 하지만 가족 간 저가 양도를 활용한다면 양도 시기를 조절할 수 있으므로 양도세와 취득세의 혜택을 적용 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라, 자녀에게 주택 증여를 고민하는 등 다음에 해당한다면 저가 양도를 통해 큰 절세효과를 누릴 수 있습니다.1. 일시적 2주택 기간이 얼마 남지 않아 고민인 경우2. 자녀에게 해당 주택 증여를 고민인 경우3. 재개발·재건축 예정 및 시세가 오를 것으로 예상되어 3자에게 양도하기 아까운 주택만약 일시적 2주택자라면 자녀에게 종전주택을 저가로 양도함으로써 양도소득세 비과세 혜택과 증여세 절세를 누릴 수 있으며, 이후 부모와 자녀 세대는 각각 1주택자로서 이후 양도 시 모두 비과세를 받아 시세차익을 얻을 수 있습니다.가족 간 부동산을 저가 양도·양수하는 경우 다음의 세무 이슈가 발생합니다.가족 간 부동산을 거래할 때 시가와 실제 거래가액의 차이 크기에 따라 위와 같은 세무 이슈가 발생할 수 있으니 각자 상황에 따라 유리한 실제 거래가액을 설정해야 합니다. 부당행위계산 부인 '양도소득세'소득세법에서는 가족 간 시세보다 저렴한 가액으로 매매행위를 하는 경우로서 세법에서 정하는 시가와 거래가액의 차액이 기준금액 이상인
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자녀에게 집 물려줄 때…'절세 팁'
이번 소득세법시행령 개정을 통하여 2022년 5월10일부터 1년간 한시적으로 조정대상지역 다주택자라고 하더라도 양도소득세 중과세를 면제해주고 있습니다. 자녀 등 가족에게 부동산을 증여할 계획이라면 부담부증여가 더 유리할 수 있지만, 그동안 다주택자들은 채무승계부분에 대한 양도소득세가 중과되어 오히려 단순 증여보다 더 불리했습니다.하지만 중과유예기간동안 채무승계에 대한 양도소득세가 6~45%의 기본세율이 적용되므로 일반증여보다 더 유리할 수 있습니다. 중과유예기간을 통하여 부담부증여를 하는 경우 다른 방법과 비교하여 절세효과가 어느 정도 발생할 수 있는지, 왜 중과유예기간 내에 부담부증여를 진행해야 하는지 사례를 통하여 자세하게 알아보겠습니다.주택을 보유한 부모가 자녀 또는 가족에게 재산을 이전하는 방식은 △제 3자에게 주택 양도 후 대금을 자녀에게 증여해 자녀가 새로운 주택을 취득 △부모가 자녀에게 주택을 증여 △자녀에게 전세보증금 등 채무 승계, 주택 부담부 증여 등을 생각해볼 수 있습니다.대표적인 3가지 사례를 통해 세액을 비교해보겠습니다. 세액계산은 모든 구체적인 상황을 가정할 수 없으므로, 큰 틀의 비교를 위해 장기보유특별공제, 기본공제, 신고세액공제 등의 크지 않은 부분들은 생략하여 계산하였으며 대상이 되는 주택의 면적 등에 따라 세액은 달라질 수 있습니다.[사례]부모님은 다주택자, 자녀는 무주택자로서 별도세대를 구성하고 있음1. 양도가(시세) : 10억원2. 취득가 : 3억원3. 전세보증금 : 6억원4. 주택 공시가격 : 7억원첫 번째 방법은 부모가 제3자에게 주택을 양도 후 대금을 자녀에게 증여하여 자녀 새로운 주택을 취득하
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다주택자 양도세 중과 유예에도…매매 활성화 어려운 이유
지난 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 적용됐습니다. 한시적이지만 이번 조치로 2년 이상 집을 보유한 다주택자에게도 양도차익에 따른 기본세율이 적용되고, 3년 이상 보유한 주택을 매도한다면 장기보유 특별공제까지 받게 됩니다.일각에선 매물 증가로 매매시장이 활성화될 것이라고 기대하지만, 올해 종합부동산세 산정일을 고려하면 시간이 촉박합니다. 이달 다주택자 주택 매도가 급증하긴 어렵습니다. 기존 세입자 임대 기간이 많이 남은 매물은 실거주하려는 매수 수요에도 적합하지 않습니다. 다주택자들이 보유주택을 매도하기 전 종부세가 부과된다면 내년 6월까지는 굳이 빨리 집을 팔아야 할 이유가 없습니다.이번 양도세 조치가 단기간에 시장 방향성을 바꿀 만큼 유의미하다고는 볼 수 없는 셈이지요. 중과유예가 1년 뒤에 연장되거나 수정될 가능성도 무시할 수 없습니다. 만약 보유세가 유의미한 수준으로 조정된다면 다주택자의 매도요인은 줄어듭니다.지금은 다주택자 보유매물이 얼마나 시장에 나올 것이냐에 초점을 맞출 필요가 없습니다. 새 정부의 출범일은 5월10일을 기점으로 '다주택자 보유매물의 시장출회'라는 표현의 의미가 확연히 바뀌어서입니다.종전처럼 다주택자·투기 세력이 시장을 왜곡시켰고 부동산의 시세차익은 나쁜 소득이라는 전제에서는, 다주택자의 주택매도를 유도하는 것이 일종의 징벌적 조치가 됩니다. 보유세를 강화해서 다주택 보유를 어렵게 하고 동시에 양도세를 강화해서 시세차익을 공공이 환수한다는 맥락입니다.이번 '다주택자 양도세 중과 유예'는 높은 양도세로 거래가 묶였던 다주택자의 보유주택들이 자연스럽게