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전셋값, 언제까지 오를까
경제불안과 대출규제, 집값 하락 전망 등으로 매매가격은 주춤한 상태입니다. 반면 전세가격은 상승하고 있습니다. 주택시장 관망세가 길어지면서 매매수요가 임차 수요로 전환됐고, 전세가율도 좁혀지는 모습입니다. 결국 매매 시장과 전세 시장의 ‘탈동조화’(디커플링) 현상이 지속되고 있습니다.시간을 거슬러 2022년 임대차 시장을 생각해보겠습니다. 당시에는 전세가격이 급락하고 전세의 월세화 속도가 빨라지면서 월세 비중이 급증했습니다. 심지어 대한민국에 전세제도가 사라질 것이라는 전망까지 나올 정도로 전셋값이 꺾이기도 했습니다. 그랬던 전셋값이 지난해 여름을 기점으로 상승세를 멈추지 않고 있는데 그 이유는 무엇일까요. 임대차 시장에서 전세가격을 결정할 때는 ‘전월세전환율’이 중요합니다. 전월세전환율은 전세보증금을 월세로 전환하거나, 월세를 전세보증금으로 전환할 때 적용하는 비율입니다.아래<표>를 보면 같은 월세라도 전월세전환율을 어떻게 적용하느냐에 따라 차이가 크다는 것을 알 수 있습니다. 매월 150만원의 월 임차료를 내는 임차인이 월세를 전세로 바꾸려고 할 때 연간 전월세전환율 2%를 적용하면 전세보증금 9억원을 내야 합니다. 그러나 6%를 적용하면 3억원만 내면 됩니다.전월세전환율을 적용하기에 따라 월세 150만원인 주택과 월세 200만원인 주택의 전세보증금이 동일해질 수도 있습니다. 월세 150만원 주택에 전월세전환율 3%를 적용하면 전세보증금 6억원이 나오는데, 월세 200만원 주택에 전월세전환율 4%를 적용하면 전세보증금은 6억원으로 동일합니다.임차인은 동일한 임차료로 더 좋은 주택에 거주할 수 있도록 전월세
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부동산 시장도 '성장주' 보다 '가치주'
일반적으로 주식 시장에서 고금리·물가 상황이 지속될 땐 성장주보다 가치주 중심의 포트폴리오로 재조정할 것을 권합니다. 성장은 더디지만, 현재 수익과 자산가치에 비해 저평가된 가치주를 선택하라는 것입니다.이런 현상은 부동산(주택) 시장에서도 유사하게 나타나고 있습니다. 정부의 새해 정책은 재정비 사업이나 1기 신도시 등 노후화된 도심 주택을 정비해 공급을 늘리는 쪽에 힘을 실어주고 있습니다. 하지만 높은 공사비와 이자 등의 부담으로 생각만큼 활성화되고 있지는 않습니다. 그러니 미래 성장이 기대되는 성장주 성격의 재정비 단지에 대한 관심은 떨어지고 있습니다. 현재 주택의 컨디션에 비해 확실하게 저렴한 가격으로 매입이 가능한 가치주 성격의 급매들이 거래되고 있습니다.국토교통부 실거래가 정보에 따르면 지난 22일 강남구 도곡동 '래미안도곡카운티' 전용 71㎡가 23억원에 거래됐습니다. 최고가였던 2021년 11월 28억원과 비교하면 5억원 하락한 가격입니다. 동대문구 답십리동 '동아아파트' 전용 84㎡도 이달 5억5000만원에 거래되었는데, 최고가인 2021년 8월 9억6000만원과 비교하면 무려 42%나 하락했습니다.이처럼 부동산 시장의 관망세가 장기화하면서 수요자들은 안전하다고 판단되는 가격이 아니면 기다리겠다는 심리가 강해졌습니다. 서울 아파트의 경우에도 적게는 10%, 많게는 40% 이상 하락한 매물 위주로 거래가 되고 있습니다.이런 시황에서도 청약 시장의 분양가는 크게 오르고 있습니다. 시장의 매입 수요는 감소했는데 공교롭게도 분양가를 결정하는 공사비, 인건비, 금융비 등이 동반 상승하면서 공급 비용은 커졌고, 이에 따라 청약 시장도
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벌써 5억 '껑충'…"GTX만 믿고 있다가 큰일 나"
수도권광역급행철도(GTX) 개통 소식에 집값이 오르고 있습니다. GTX A노선 수서~동탄 구간이 30일 운행을 시작한다고 하니 수서 역세권은 집값이 2억~3억원 급등했고 동탄 역세권도 5억원 이상 폭등했습니다. 기존 90분이 걸리던 거리를 20분 만에 이동할 수 있다고 하니 이용자가 몰릴 것으로 보입니다.그런데 열차가 생각보다 자주 오지 않는다는 문제가 있습니다. 출근 시간 배차간격은 17분, 기타 시간대는 20분이라고 합니다. SRT 노선을 공유하기에 배차간격이 줄어들 가능성은 없다고 합니다. 한 번에 탈 수 있는 인원이 1000명가량이니 GTX를 타고 출근하려면 한 시간 전에 가 있어야 할 전망입니다.출근길에 자칫 한 두 번 놓치면 지각할 수 있으니 동탄에서는 동탄역 주변 초역세권 아파트만 효과를 볼 것 같습니다. 출근 시간 수서역에서 동탄역으로 가는 이들은 얼마나 있을까요. 수서역 주변은 아파트보다 퇴근 후 GTX를 타러 몰려드는 직장인들을 상대로 한 F&B 사업이 잘될 가능성이 커 보입니다.그러면 GTX A노선 파주 운정~서울역 구간은 어떨까요. 역시 파주 운정역에서 탑승객이 많을 것으로 보입니다. 서울에 직장이 있는 이들은 최대한 GTX를 이용할 테고, 그러면 중간에 있는 킨텍스역이나 대곡역, 연신내역 등에서는 출근 시간대 이용할 수 있는 인원이 제한될 것입니다. 주변 호재도 금방 사그라들 겁니다.GTX B노선도 송도에서 신도림역이나 여의도를 오가면서 출근 시간에 큰 도움을 받겠지만, 인천시청이나 부평역 주변이라면 그냥 지하철을 이용할 겁니다. 마석에서도 청량리로 가는 분들이 주로 이용하면서 평내호평, 별내, 망우에서는 이용이 어려울 것으로 보입니다.GTX C노선도 덕정에서 대부분
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22억 찍은 동탄 아파트서 GTX로 출퇴근한다면…
수도권광역급행철도(GTX)가 아파트 가격을 끌어올리고 있습니다. 당장 오는 30일 GTX A노선이 개통한다는 소식에 동탄역 역세권인 '동탄역롯데캐슬' 전용 102㎡가 22억원 신고가에 거래됐습니다. 5개월 만에 1억원이나 상승했다고 합니다.GTX A노선이 개통하면 동탄역에서 수서역까지 이동하는 시간이 79분에서 19분으로 단축됩니다. 장거리 출퇴근 승객은 영향을 받을 것 같습니다. 그런데 요금은 편도 4000원대 중반이 될 것이라고 합니다. 통근 할인이나 환승 할인 등이 나오겠지만, 한 달에 20일 출퇴근하면 교통비는 10만원이 넘을 전망입니다.동탄역에서 출발하는 GTX A 노선은 동탄, 구성(용인), 성남, 수서역으로 연결됩니다. 올해 하반기에는 파주 운정, 킨텍스, 대곡, 창릉, 연신내, 서울역 구간도 개통할 예정입니다. 다만 모든 역 주변 아파트들이 가격 혜택을 볼지는 더 살펴봐야 합니다.일단 GTX A노선 수서~동탄 구간에는 모두 6편성이 운영되고 1편성당 8량의 객차가 연결됩니다. 첫 20일은 15~20분마다 운행하니 출근 시간대면 1시간에 4번 다니게 됩니다. 문제는 점차 횟수를 늘리더라도 SRT 선로를 같이 사용하니 시간당 8번이 한계라는 점입니다.객차 한 량에 최대 137명이 탑승하니 8량 1편성에는 1062명이 탑승하게 됩니다. 좌석 296명, 입석 766명입니다. GTX를 한계까지 가동해도 1시간에 8496여명을 운송하는 것이 한계라는 의미입니다. 그렇다면 출근 시간이면 한 번에 타지 못하고 2~3번 기다릴 가능성이 큽니다.중간역에서는 GTX에 탑승할 수 있을까요. 구성이나 성남에서는 출퇴근 시간에 이용하기 어려울 공산이 큽니다. 출퇴근 시간이 아니라면 굳이 GTX를 탈 이유도 마땅치 않습니다. 중간역에 계신 분들
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1월 거래량 늘었다는데…집값 상승 조짐일까?
주택시장의 선제지표로 흔히 거래량을 꼽습니다. 주택은 정가가 없기에 거래가 활발해지면 매물이 감소하고, 오히려 수요는 증가하게 되면서 가격이 오른다는 논리입니다. 실제로 과거 주택 거래량과 주택매매가격지수는 시차를 두고 비례하는 경우가 많았습니다. 지난해 주택 시장도 이런 논리가 적용됐습니다. 회복세에 이어 상승 전환했던 주택 시장은 4분기 이후 급격하게 하락하는 모습을 보였습니다. 이 과정에서도 거래량이 맥을 같이 했는데, 2월부터 꾸준히 증가하던 서울 아파트 거래량이 6월에는 4000건을 넘어서며 매매가격도 상승으로 전환됐습니다. 하지만 9월 이후 거래량이 감소하면서 연말 1790건으로 마무리됐고, 주택 매매 가격도 하락했습니다.그렇게 줄었던 거래량은 올해 1월 다시 증가했습니다. 이미 2300건을 넘었는데, 신고일이 남았다는 점을 감안하면 3000건에 달할 가능성도 있습니다. 그렇다면 1월 아파트 거래량 증가를 주택 가격 상승의 징조로 볼 수 있을까요? 거래량으로 가격 향방을 가늠한다는 논리가 현재 주택 시장에서도 유효할지 국토교통부 실거래가 내역을 분석했습니다.거래량이 본격적으로 줄기 시작한 지난해 10월부터 올해 1월까지의 국토교통부 실거래가 내역을 살펴보면 서울에서 노원, 송파, 성북, 강남, 강서 순으로 거래가 많았던 것을 알 수 있습니다. 이 5개 구가 전체 25개 구 거래량에서 32%의 비중을 차지했습니다. 이들 지역의 첫번째 특징은 아파트 가구 수 자체가 다른 지역구 대비 많다는 점입니다. 서울의 아파트 가구 수는 약 170만 가구인데, 해당 5개 지역의 세대수를 합하면 약 60만 가구로 전체의 36%를 넘게 차지합니다. 그만큼 거래가 많을 가능
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소비자는 아파트 바라는데…오피스텔 지으라는 도시계획
한국에서 내 집 마련 대상은 오로지 아파트라는 인식이 많습니다. 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설은 내 집 장만 전까지 임시로 사는 곳 정도로 취급되곤 합니다.지난해 주택건설실적 통계에 따르면 주택 인허가 물량 38만8891가구 중 아파트가 34만2291가구로 88%를 차지했습니다. 단독주택과 다가구주택 인허가는 3만1815호로 8.2%에 그쳤고 빌라라고 하는 다세대주택은 8887호로 2.3%, 연립주택도 5898호로 1.5%에 불과했습니다.2013년만 하더라도 아파트 비중은 63.3%였는데 10년 만에 약 25%포인트나 증가했습니다. 소비자가 아파트를 원한다는 의미입니다. 대규모 전세 사기가 터지니 빌라와 오피스텔 전세 기피 현상도 빚어지고 있습니다. 공급이 줄어드는 게 당연한 일입니다.그렇지만 서울시나 각 지자체가 주거환경 개선을 위한 소규모 재개발이나 재건축을 추진할 때 아직도 빌라나 오피스텔을 공급해야만 하는 곳들이 많습니다. 지구단위계획에서 용도 제한과 고도 제한에 걸려 아파트를 건설할 수 없는 지역이 있기 때문입니다.이런 곳에는 오피스텔과 도시형생활주택, 생활형숙박시설 등이 지어지곤 합니다. 겉보기엔 아파트와 비슷하고 전용 84㎡를 포함해 아파텔이라고 불리기도 하지만, 수요자들의 외면을 피하긴 어렵습니다. 동대문구 청량리역 주변이 대표적인 사례입니다.청량리역 주변을 한꺼번에 개발하면서 중대형 오피스텔이 대거 공급됐습니다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 부족했기 때문인데, 아파트보다 전용률이 30%가량 떨어지기에 수요가 적습니다.결국 내달 입주를 앞둔 한 초고층 오피스텔에서는 분양가보다 2억원 저렴한 매물도 있을 정도로 마이너스 프리미엄 매물이 쏟
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부동산 PF 해결하려면…낡은 도시계획부터 바꿔야 합니다
최근 건설 부동산 업계가 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 살얼음판을 걷고 있습니다. 금융권까지 영향을 받을 정도가 되니 정부도 문제 해결을 위해 다양한 대책을 내놓고 있습니다. 하지만 상당수 건설 현장이 부실 사업장으로 내몰리며 문제가 점점 커지고 있습니다.잘 운영되던 현장이 부실 사업장으로 전락하는 가장 큰 원인은 사업성 부족입니다. 처음부터 사업성이 부족했던 것은 아닙니다. 디벨로퍼나 건설회사 등이 토지를 매입할 때는 사업성을 검토해 매입을 결정합니다. 사업성이 있으니 초기 단계 대출인 브릿지론도 투입됐습니다.그런데 본 PF 대출로 전환이 안 되는 것은 브릿지론과 본 PF 대출 사이 기간에 사업성이 악화했다는 의미입니다. 건설업계는 지난 2년간 공사비가 50% 올랐다고 얘기합니다. 토지를 사고 초기 대출을 일으킬 시기에는 사업성이 충분했지만, 공사비 상승으로 원가율이 치솟으면서 기대할 수 있는 수익이 사라진 것입니다.또 다른 이유는 소형 임대형 부동산에 투자하는 개인 임대사업자들이 확 줄었다는 점입니다. 개인 임대사업자들은 대부분 전세를 끼고 임대용 부동산을 매입합니다. 그런데 이러한 갭투자가 전세사기에 악용되면서 소비자들이 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택 전세를 외면하고 있습니다.개인 임대사업자들은 갭투자가 아니라면 금융권 대출을 받아 임대용 부동산을 사고, 월세를 운영해야 합니다. 하지만 고금리 시대에 막대한 대출을 감당할 개인 임대사업자는 많지 않습니다. 결국 소형 임대형 부동산 투자가 줄어들고 수요가 감소하니 문제가 없던 사업장도 부실 위기에 내몰리게 됩니다. 결국 일부 대형 자산운용사에서 직접 오피스텔을 소유하
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용산국제업무지구 성공에 200층 아파트가 필요한 이유
최근 서울시에서 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 사업을 본격적으로 추진한다고 발표했습니다. 뉴욕 최대 복합개발지 허드슨 야드의 4.4배 규모에 달하는 세계 최대 규모 수직 도시를 서울 한복판에 탄생시킨다는 계획입니다. 용적률 1700%를 적용해 최고 100층 안팎의 랜드마크를 건설하고 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km 스카이 트레일을 설치한다고 합니다.그런데 랜드마크를 건설하려면 사업성이 좋아야 합니다. 최근 상암동 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 부지 매각공고가 나왔는데, 대형 건설회사들은 거들떠보지도 않고 있습니다. 땅값은 8000억원이 넘을 정도로 비싸기에 분양을 가정해도 사업성이 나오지 않는 탓입니다. 야심 차게 133층 랜드마크를 추진했던 DMC 지역에 랜드마크가 들어서기는 어려워 보입니다.사업성을 갖추려면 주거 비율을 높여야 합니다. 뉴욕 맨해튼에 2015년 준공한 '432 파크 애비뉴'는 지상 85층, 426m 높이 건물 전체가 주거용입니다. 같은 지역에 2018년 준공한 111W. 57 St. 역시 8층까지 백화점이고 이후 131층까지 모두 주거용 건물입니다. 2019년에 준공한 센트럴 파크 타워도 높이가 541m나 되지만 70%가 주거용입니다.세계 최고층 주거 건축물은 사업성이 갖춰지고 수요도 충분하니 랜드마크적인 외관과 기능을 갖게 됩니다. 우리는 그 멋진 초고층 빌딩을 보러 뉴욕 맨해튼에 갑니다. 뉴욕만 주거용 빌딩이 늘어나는 것은 아닙니다. 세계적인 도시들마다 오피스 공실률이 늘고 주거 공간은 부족합니다. 이러한 상황이 반영된 개발도 이뤄지고 있습니다.세계 최고층 건물인 부르즈 할리파도 1층부터 19층까지 호텔이고 39층까지는 서비스 레지던스, 나머지 층은
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'브랜드'가 분담금 상승 원인, 현실적인 재건축 대안은?
서울 강북에서 3.3㎡당 1억1500만원에 달하는 분양가를 받은 '포제스 한강' 프로젝트가 모두를 놀라게 했습니다. 전용 84㎡ 분양가가 32억원에서 44억원까지 하고 펜트하우스인 전용 244㎡는 분양가가 150억~160억원이었는데 청약 경쟁률 25.4대 1이 나왔습니다. 당첨 가점 최고가 74점으로 무주택 15년에 5인 이상 가족인 분도 청약했다고 합니다.포제스 한강이 부동산 시장의 주요 이슈로 떠올랐지만, 정작 누가 설계했고 어느 건설사가 시공하는지 아는 분은 많지 않습니다. 그저 강북에 3.3㎡당 1억원이 넘는 초고가 아파트라고 알고 있을 뿐입니다.포제스 한강이 이렇게 관심을 받은 이유는 무엇일까요. 입지와 설계, 커뮤니티 시설까지 모두 갖춘 '오브제'이기 때문입니다. 이 프로젝트를 시행한 MDM에서 추구한 가치는 '매스티지'가 아닌 '오브제'였다고 합니다. 매스티지는 돈만 있다면 누구나 살 수 있는 준명품을, 오브제는 돈이 있어도 기회가 닿지 않으면 살 수 없는 명품을 의미합니다.결과적으로 MDM의 전략은 잘 맞아 떨어졌습니다. 오브제로 인정받으면 누가 설계했고 시공하는지 몰라도, 대형 건설회사 브랜드가 없어도 최고가 될 수 있다는 것을 보여주었습니다. 포제스 한강의 사례는 재건축을 생각하는 여러 아파트 단지에서 참고할 가치가 있습니다.최근 정부에서 '노후 계획도시 정비 특별법' 시행령을 입법 예고했습니다. 선도지구는 2027년에 착공하고 2030년에 입주합니다. 적용 후보지는 기존 51곳 대비 108곳으로 확대하고 총 215만 가구가 대상이라고 합니다.특별법으로 재건축 규제가 대거 풀렸다고 하지만, 끝없이 오르는 공사비 때문에 서울에서조차 재건축이나 재개발
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장마가 길어지면 재건축 분담금은 폭등합니다
지난해 여름 폭우가 이어지는 와중에 일부 아파트 건설 현장에서 콘크리트 타설을 하는 모습이 주목받았습니다. 콘크리트에 비가 섞여 강도가 낮아질 수 있다고 우려하니 국토교통부는 강우와 강설 시 콘크리트 타설을 금지하겠다고 발표했습니다. 이와 관련한 일반콘크리트 표준시방서 개정도 이뤄졌습니다.문제는 콘크리트 타설이 금지되는 강우와 강설의 기준입니다. 비가 얼마나 와야 콘크리트 타설을 할 수 있는지, 눈이 얼마나 내려야 타설을 중단해야 하는지 정확한 기준이 없어 건설 현장들이 어려움을 겪고 있습니다.무조건 비나 눈이 내릴 때마다 콘크리트 타설이 금지된다면 어떻게 될까요. 한 국내 5위권 대형 건설사는 비를 피해 콘크리트 타설을 해야 한다면 최소 50일 이상 공기가 늦어질 것이라고 내다봤습니다. 콘크리트 타설로 건물 구조체가 완성되어야 다른 공사도 할 수 있습니다. 콘크리트 타설이 늦춰지면 절대 공기가 길어질 수밖에 없고 공사비도 폭등할 것이라는 설명이었습니다.공기가 길어지면 다른 비용도 모두 늘어납니다. 각종 사업비는 물론 이주비, 프로젝트 파이낸셜(PF) 대출 이자가 포함된 공사비까지 모두 올라갈 수밖에 없습니다. 그래서 올해도 최소 20%는 공사비가 오를 것으로 예상된다고 합니다.물론 공사 기간이 늘어나는 것 외에 안전 관리비, 감리비 등 증가와 건설자재비나 인건비 증가도 계속되고 있습니다. 지금도 공사비가 비싸서 조합원들 사이에 분담금 갈등이 심해졌는데 분담금이 더 오른다면 어떻게 될까요. 관리처분인가를 앞둔 조합에서는 조합원 반대가 늘어나고 증가한 분담금 때문에 공사가 중단되는 사태도 확산할까 우려됩니다.예전 같은
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단지에 수영장, 영화관…재건축 아파트 분담금 '눈덩이'
고층 건물과 멋진 야경으로 유명한 홍콩은 최근 대규모 개발이 이뤄지고 있습니다. 홍콩 공항은 확장 공사를 하고 있고, 공항 주변 신도시에는 55층 넘는 초고층 아파트 단지가 들어서고 있습니다. 세계 최대 규모 문화복합시설 엠플러스(M+)도 들어서서 수많은 관광객을 유인하고 있습니다.홍콩 곳곳에서 공사가 이뤄지는 와중에도 변하지 않는 곳이 있습니다. 바로 주거용 아파트들입니다. 홍콩 도심의 아파트들은 세계에서 가장 비싸기로 유명합니다. 3.3㎡에 1억원은 기본이고 4억원이 넘는 아파트도 즐비합니다. 밤에는 멋진 야경도 선보입니다.그렇기에 처음 홍콩으로 견학을 가는 우리나라 정부나 건설사 관계자 중에는 야경 사진으로만 보던 멋진 아파트를 둘러볼 생각에 큰 기대를 품는 분들이 많습니다. 하지만 정작 현장에 도착하면 경악하는 경우가 대부분입니다. 가까이서 보면 우리나라 1기 신도시 아파트 보다 더욱 노후됐기 때문입니다.현지 규제 때문에 에어컨 실외기도 아파트 외벽에 설치합니다. 그렇기에 홍콩에선 오래된 아파트 외벽에 에어컨 실외기가 다닥다닥 붙어있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 새로 짓는 55층 아파트도 이러한 규제에서 예외가 아니기에 외벽이 에어컨 실외기로 장식될 전망입니다.조금 더 자세히 살펴보면 배관설비도 외벽에 그대로 노출하는 경우가 많습니다. 여러 설비들을 쉽게 교체할 수 있도록 만든 것입니다. 건물 수명과 비교하면 소모품이나 다름없는 설비가 많으니, 필요할 때마다 간편하게 교체하라는 실용주의를 느낄 수 있는 부분입니다.그렇다면 국내는 어떨까요. 우리 정부는 지은 지 30년이 지난 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축을 할 수 있도
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'강남 쪽방'이라더니…"15억짜리 金방 됐다" 반전
'원룸 아파트'로 불리기도 했던 '초소형 아파트'가 주목받는 중입니다. 아파트 가격이 조정을 받는 부동산시장 침체기에도 초소형 아파트의 인기는 식지 않았기 때문입니다. 주거선호지역인 강남과 성수동에서는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 매매 거래되는 초소형 아파트가 계속 늘어나는 중입니다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 삼성힐스테이트2단지 전용 40㎡는 지난 10월 15억5000만원에 거래됐다고 합니다. 송파구 가락동 헬리오시티 39㎡는 지난 9월 11억9000만원에 매매됐고, 잠실동 리센츠 27㎡는 최근 10억원에 거래됐습니다.초소형 아파트란 전용면적 30~50㎡로 방 1~2개인 신축아파트를 얘기합니다. 옛날 주공아파트는 대부분 이 면적으로 지어졌지만 2010년 이후 이런 아파트는 드뭅니다. 소형주택의무비율 등 규제의 영향으로 강남지역 특히 송파구에는 제법 많은 편입니다. 초소형 아파트는 방이 1개 정도 밖에 없다보니 '원룸 아파트', '강남 쪽방'이라는 불명예스러운 이름으로 불리기도 했습니다. 지금은 '강남 금방'으로 불러야 할 정도로 인기가 높습니다.일본에서는 이런 아파트를 콤팩트 맨션(compact mansion)이라고 부릅니다. 전용면적 30~50㎡로 우리의 20평대 아파트보다 작고, 원룸보다는 큰 면적입니다. 일본에서는 이보다 적은 맨션은 싱글(single)형이라고 부르며, 큰 경우를 패밀리(family)형이라고 합니다. 방이 1개 내지는 2개 정도 있는 내부구조(unit)를 가지며 가장 인기있는 주택의 면적입니다.과거에는 초소형 아파트가 인기 있는 이유를 수요 측면에서 찾았습니다. 국민소득이 3만달러가 넘어서고 부동산 시장이 양에서 질로 변
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"아파트 거래량 증가, 주거선호지역부터 시작"
2023년 초부터 수도권을 중심으로 아파트 매매거래량이 증가하면서 아파트 가격이 반등했습니다. 상승을 예측한 모든 전문가들의 예상보다 가격이 빠르게 반등하면서 주택 수요자들 또한 주택시장에 적극 참여하기 시작했습니다. 수도권의 아파트 매매거래량은 많이 늘었습니다. 한국부동산원에 의하면 작년 같은 기간과 비교하면 올해 1월에서 8월까지 경기가 1.66배, 인천이 1.85배, 서울은 2.14배나 증가했습니다. 수도권 모든 지역에서 아파트 매매거래량이 증가한 것은 아닙니다. 지역별 편차는 꽤 큽니다. 가장 많이 증가한 지역은 7배가 넘게 증가했지만, 오히려 감소한 지역도 있습니다. 작년 같은 기간과 비교해서 2023년(1~8월) 수도권에서 아파트가 가장 많이 매매 거래된 곳은 경기는 과천시, 인천은 연수구, 서울은 송파구였습니다. 보통 아파트 매매가격 상승은 주거선호지역부터 시작됩니다. 올해 수도권 아파트 매매거래 건수를 분석한 결과 지역별 최다 거래지역은 모두 주거선호지역으로 지역에서 아파트 평균가격이 가장 높은 곳이었습니다. 가장 눈에 띄는 지역은 과천시입니다. 작년 같은 기간과 비교해 7배 이상 증가했습니다. 과천시는 판교와 함께 경기도에서 선두를 다툴 정도로 아파트 매매가격이 높은 곳입니다. 실제로 판교가 속한 성남시 분당구의 아파트 평균 매매가격과 비교하면 과천시는 3억원 이상 가격이 높은 곳입니다. 우리나라 최초의 국제도시인 송도가 포함된 인천 연수구도 주목됩니다. 아파트매매거래 건수는 무려 4배 이상 증가했습니다. 판교와 마찬가지로 인천에서 두 번째로 평균 아파트 매매가격이 높은 서구와 비교하면 2억원 이상 높은 가격을 기록한 곳입니다.
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수영장·영화관…호텔 뺨치는 '아파트 커뮤니티' 부작용은
아파트를 고를 때 여러 요소를 파악해야 하지만 커뮤니티시설도 중요한 변수가 되고 있습니다. 피트니스센터와 골프 연습장은 기본이고 수영장, 영화관, 클라이밍 등 고급 호텔을 뺨치는 시설까지 설치되고 있습니다. 아파트 단지를 벗어나지 않아도 어지간한 생활이 가능해 단지내에서만 움직여도 큰 문제가 없게 됐습니다. 입주자라면 이 모든 커뮤니티 시설 대부분을 무료로 이용하거나 비용을 부담해도 외부시설과 비교하면 훨씬 저렴합니다. 바야흐로 커뮤니티 전성시대라고 할 수 있습니다. 아파트 커뮤니티 시설(주민공동시설)은 법적 의무화 때문에 설치되기 시작했습니다. 우리나라에서는 150세대 이상은 경로당과 어린이 놀이터를, 300가구 이상은 어린이집이 추가로, 500가구 이상은 주민운동시설과 작은 도서관을 추가로 설치해야 합니다. 최근에 입주하는 아파트 단지를 살펴보면 법에 정한 최소한의 주민공동시설 이외에도 다양한 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하고 있습니다. 비용이 들어 감에도 불구하고 왜 추가 공간에 추가비용을 지출하면서까지 커뮤니티시설을 짓는 걸까요? 사실 아파트란 상품은 획일적이어서 차별화하기가 쉽지 않습니다. 잘 짓는다는 기준도 애매합니다. 따라서 차별화된 커뮤니티 시설을 보유한다는 것은 청약시장에서도 우선적으로 선택을 받을 수 있는 가장 획기적인 강점이 될 수 있습니다. 사실 커뮤니티 시설의 고급화가 시작된 시점은 2010년대라고 볼 수 있습니다. 글로벌 금융위기 상황으로 분양이 어렵게 되자 커뮤니티 시설을 특화하게 됩니다. 현재는 커뮤니티 시설이 입주민들의 사회적 지위를 상징하는 아이콘이 되어 갑니다. 고급화된 커뮤니티 시
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아이 낳으면 집 살 때 혜택…저출산 해결책 될까
정부가 '저출산 극복을 위한 주거지원 방안'을 발표했습니다. 출산 가구를 대상으로 공공·민간분양과 공공임대를 포함해 연 7만가구를 특별공급하겠다는 것입니다. 주택구입자금과 전세자금 대출에 적용되는 소득, 자산요건, 대출한도 등도 크게 완화됩니다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내에 임신·출산이 증명되면 특별공급 자격이 부여됩니다. 이는 '혼인 여부와 무관'합니다. 기존에 없던 파격적인 조건입니다. 적극적인 정책 의지로도 볼 수 있습니다. 현 상황에 비춰보면 긍정적입니다. 저출산 극복(출산율 상향)이라는 명확한 정책목표에 수반되는 가시적인 지원사항이기 때문입니다. 출생인구의 급격한 감소에 따른 지방᠂국가소멸에 대한 우려가 마치 정해진 미래처럼 다가오는 시점에서, 출산을 장려하는 홍보캠페인 등으로 예산을 지출하는 것보다는 보다 현실적인 내용이 제시되는 것이 필요합니다. 출산을 기피하는 주요 사유가 '현재든 미래든 주로 경제적 여건에 따른 불안정·불안감'이라면 해당 부분을 지원하는 것은 바람직한 접근입니다. 이번 조치는 다자녀 요건을 2자녀로 완화한 최근의 '다자녀 공공주택 특공 확대'와도 동일선상으로 평가할 수 있습니다. 다만 다자녀 가구에 대한 지원에 더해 신생아 가구까지 지원하는 것은, 현재의 사회적 상황을 반영해서 적절히 주어질 필요가 있습니다. 아니라면 적극적인 정부투자가 수반돼야 합니다. 지금의 청약제도에서는 시세보다 낮은 가격(분양가) 등의 요인으로 인해 모든 지역의 수요를 맞출 만한 공급이 쉽지 않은데, 이는 필연적으로 지난 몇 년간 부각된 청년·신혼부부에 대한 주택공급 및 일반분양물량에 영향을 미칠 수밖
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신발 못 넣는 신발장?…입주 전 사전점검 꼼꼼히 해야
최근 주차장이 붕괴한 인천 검단 아파트 후폭풍이 거셉니다. 그간 실수요자들은 '대기업이면 완벽하게 아파트를 짓지 않을까'라는 막연한 믿음이 있었습니다. 하지만 광주 서구 화정아이파크, 인천 검단아파트 등 일련의 사태들도 소비자들의 믿음이 한순간에 무너졌습니다. 오는 9월 입주를 앞둔 경남 사천의 한 아파트에서도 이슈가 불거졌습니다. 새 아파트인데 누수는 기본이고 곰팡이가 폈고, 창틀에 금이 갔다고 합니다. 신발장엔 240mm 이상 신발도 들어가지 않는 등 크고 작은 하자가 쏟아지고 있습니다. 아파트 하자. 갑자기 왜 이렇게 쏟아지는 걸까요. 여러가지 원인이 있겠지만, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에서 시작된 문제도 있습니다. 코로나19 사태가 터지자 금리가 하락하면서 시장에 돈이 풀리기 시작했습니다. 풀린 돈은 자산시장으로 급격하게 흘러들었습니다. 아파트값이 오르는 것은 물론 아파트 대체재인 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 투자용 부동산 가격도 천정부지로 치솟았습니다. 가격이 오르고 상품이 팔리니 시장에선 건물을 더 짓기 시작합니다. 너도나도 착공에 들어가 공사 현장이 늘었고 사람이 더 필요하게 됐습니다. 코로나19는 전 세계 사람들의 발을 묶었습니다. 건설 현장에선 노동자 부족 현상에 시달렸습니다. 외국인 전문 건설 노동자들이 한국에 들어오지 못했기 때문입니다. 집은 한 사람이 짓는 게 아닙니다. 공사별로 전문가가 따로입니다. 콘크리트를 타설하는 전문가가 있고 타일을 붙이는 타일공, 도배를 하는 도배장이 등 중요한 작업부터 세부적인 작업에 이르기까지 모두 전문가가 필요합니다. 노동자 부족 현상은 결국 공사 현장
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"재건축 아파트 투자, 세제혜택 고려해야"
2분기부터 정부의 재건축 사업 활성화 정책에 힘입어 서울과 수도권의 부동산 거래량이 서서히 늘어나며 실거래가도 상승하고 있습니다. 특히나 대치쌍용1·2차, 우성 1차아파트, 도곡동의 '개포한신', 서초동 신동아아파트 등 강남의 재건축 소식이 전해지면서 이 기회에 강남으로 입성하려는 투자자가 늘고 있습니다. 부동산 투자에서 세금은 수익률을 결정짓는 중요한 요소입니다. 특히, 재건축 아파트의 세금은 일반 주택과 다르기 때문에 사전에 꼼꼼히 살피고 투자를 결정해야 합니다. 재건축 사업은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거, 건축의 과정을 거칩니다. 이 과정에서 세법은 관리처분계획인가일을 기준으로 주택이 조합원입주권으로 바뀌는 것으로 판단합니다. 조합원입주권은 주택과 동일하게 양도소득세 과세대상입니다. 하지만 부동산이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 주택과는 다르게 과세됩니다. 1주택자가 살고 있던 주택이 재건축 사업으로 조합원입주권으로 변경된 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리이지만 과세형평을 위해 동일한 세제 혜택을 주고 있습니다. 조합원입주권이 누릴 수 있는 가장 큰 세제 혜택은 양도소득세 비과세 혜택입니다. 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하는 등(2017년 8월 이후 취득한 조정대상지역의 주택은 2년 이상 거주요건 추가) 비과세요건을 갖추면 양도가액 12억원까지는 양도소득세를 비과세 처리되고 있습니다. 이렇게 요건을 갖춘 1주택자가 재건축 사업으로 주택 대신 조합원입주권을 보유했을 때, 주택이 아니라는 이유로 비과세 혜택을 주지 않는다면 과세형평에 어긋납니다. 이런 경우 조합원 입주권을 양도
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장마기간에 아파트 콘크리트 타설이 위험한 이유
콘크리트는 압축력을 책임지고, 철근은 인장력을 책임집니다." 필자가 매 학기 열리는 부동산기술론 수업 첫날에 항상 하는 얘기입니다. 부동산, 특히 건물을 건설하는 개발사(디벨로퍼), 설계자, 금융사는 물론 건설회사 임직원까지도 가장 기본을 알아야 제대로 된 건축물을 지을 수 있습니다. '아파트 공화국'인 우리나라. 아파트에서 가장 많이 사용하는 구조는 철근콘크리트입니다. 19세기 말 개발돼 전 세계적으로 가장 많이 쓰이고 있습니다. 건축 구조 재료로 장점이 많아서입니다. 내진, 내화, 내구, 내풍 성능이 뛰어나고 설계와 형태를 자유롭게 할 수 있습니다. 세계적인 건축가가 철근콘크리트 재료만 가지고 멋진 건축물을 국내외에 시공해 유명해질 정도로 다양한 형태를 만들어 낼 수 있습니다. 최근엔 고층 아파트에도 철근 콘크리트를 많이 사용합니다. 철골에 비해 비용이 저렴하고 대규모 슬라브를 만들어도 울림이나 처짐이 없어서입니다. 제대로 시공만 된다면 100년 이상 수명을 자랑합니다. 물론 단점도 있습니다. 자체 중량이 무거워 저층 부분의 기둥 사이즈는 철골에 비해 훨씬 커야만 하고, 콘크리트 타설 과정에서 균질한 시공이 잘 안될 수 있습니다. 숙련된 노동자가 반드시 타설을 해야 하는데 비숙련자가 타설할 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 철골에 비해 저렴하지만 공기가 길고 철거하면 대부분 건설폐기물로 분류됩니다. 재활용이 안 된단 얘기로 산업계 전반적으로 불고 있는 환경·사회·지배구조(ESG)에 역행하는 재료입니다. 그런데도 대부분의 건설회사는 철근 콘크리트로 아파트를 건설하고 있습니다. 때문에 단점을 제대로 관리하지 않으면 이번에 주차장이 붕
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단지 내 상가 무조건 대박?…'이것' 모르면 쪽박
최근 위례신도시 등 대규모 아파트 단지들이 준공돼 입주했는데 단지 내 상가는 텅텅 비었다고 합니다. 아파트 내 상가는 단지 항아리 수요로 분양만 받으면 '대박'이 난다고 알고 있습니다만 이건 잘못된 인식입니다. 단지 내 상가가 잘 될지 여부를 판단하려면 사업자가 단순히 분양만 하는 곳인지, 직접 자산을 소유하면서 임대를 놓는 곳인지를 확인하면 됩니다. 아파트 내 상가가 활발하게 운영되는 곳을 살펴보겠습니다. 대표적으로 경기 수원시 영통구 광교신도시에 있는 '광교 앨리웨이'입니다. 이곳을 운영하는 시행사는 개인들에게 상가를 분양하지 않고 직접 소유하고 있습니다. 세입자를 찾아 '임대'만 놓은 것입니다. 시행사는 상가 임대료를 유동적으로 조정해 상가 전체가 활기차게 운영되도록 노력합니다. 일반 상가 분양을 했는데도 성공했던 사례가 있습니다. 경기도 고양시 일산에 있는 '라페스타'입니다. 분양과 입주 이후 시행사에서 '라페스타 관리 시스템'을 운영해 각종 공연, TV 촬영 등 행사를 유치해 고객을 유지했습니다. 하지만 최근엔 상가 활성화 조직이 사라지면서 어려움을 겪고 있다고 합니다. 결국 상가가 성공하기 위해선 끊임없이 '관리'를 해줘야 한다는 얘기입니다. 다시 단지 내 상가로 돌아와 과연 아파트 가구 수가 많다고 해서 상가가 활성화될 것이라고 생각한다면 큰 오산입니다. 정부는 이런 상황을 고려해 주상복합에서 상가 비중을 낮추고 있습니다. 필자가 보기엔 이 비중은 더 낮아져야 합니다. 단지 내 상가는 정말 필요한 업종만 입주하도록 하고 주민 편의 시설이나 노유자시설 등을 집중적으로 배치하도록 인센티브를 줘야 합니다. 노유자시설이란 교
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전매제한 완화됐다고 시장이 살아나진 않습니다
지난 7일 분양권 전매제한이 완화됐습니다. 주택법 시행령 개정에 따라 공공택지 또는 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구) 및 분양가 상한제 적용지역은 전매제한 기간이 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 줄었습니다.분양권 전매제한이 완화됐더라도 곧바로 거래량이 증가하는 등 분양권 시장이 활기를 되찾기는 부족할 전망입니다. 제도개선의 효과를 극대화하려면 추가적인 법령개정 등이 필요하기 때문입니다.우선 국내에서 청약 아파트 인기가 높은 이유는 분양가가 인근 시세보다 저렴해서입니다. 청약에 당첨되는 순간부터 사실상의 시세차익이 발생하는 겁니다. 분양권 자체에 차익을 붙여 타인에게 매도함으로써 이익을 얻는 것도 가능합니다.이렇게 분양권에 웃돈을 붙여 파는 행위를 불로소득 또는 실수요가 아닌 자들의 이익 창출 수단, 즉 투기로 본다면 이를 규제하는 것도 합리적입니다. 그렇기에 분양권, 더 나아가 주택 전매 기간을 설정해 투기수요를 억제하는 의도를 정책으로 구현합니다. 여기서 한 걸음 더 나아간 것이 '분양받은 아파트에 최초 입주하지 않는다면 실수요가 아닌 것으로 보겠다'는 실거주 의무기간입니다.물론 명분도 있고 필요한 측면도 있지만, 규제는 과하게 적용할수록 문제의 소지나 반발도 커질 수밖에 없습니다. 지난해부터 정부 정책으로 추진된 '과도한 규제의 정상화'가 괜히 나온 것이 아닙니다. 따라서 이번 전매제한 완화도 정책목표에 부합하는 사안으로 평가할 수 있습니다.다만 이번 조치로 분양권 시장 등이 가시적으로 활성화될 것으로 보긴 어렵습니다. 정책목표와 수단은 시장 활