사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
1가구 1주택 비과세를 적용받으려면 가구를 기준으로 1개의 주택을 보유해야 합니다. 주택에 해당하는지 여부는 어떤 용도로 쓰고 있느냐에 따라 다른데, 오피스텔, 폐가, 무허가주택, 생활형숙박시설 등도 사실관계에 따라 주택에 포함될 수 있습니다.

각 세목에 따라 생각하지 못한 부동산들이 주택에 포함돼 비과세가 불가능하거나 중과세율이 적용되는 불이익을 받지 않도록 각별한 주의가 필요합니다.

종류별로 구체적으로 살펴보겠습니다. 먼저 오피스텔입니다. 오피스텔이라도 주거용으로 사용하는 것은 주택에 해당(소득세법 제88조)합니다. 이때 주거용으로 사용하는지 여부의 판단은 임대차계약서, 전입신고 여부, 확정일자 부여, 사업자등록 여부, 수도 사용량, 내부 구조 등으로 판단할 수 있습니다.

그럼 오피스텔을 보유하고 있다면 어떤 방법으로 절세할 수 있을까요. 무주택자는 오피스텔을 주택으로 인정받을 수 있도록 해 1가구 1주택 비과세를 받는 것이 유리합니다. 1주택 이상이라면 오피스텔이 주택에서 제외될 수 있도록 해 다른 주택을 비과세 받는 것이 유리합니다.

다만 실무에서는 조세회피 행위를 방지를 위한 제도들이 마련돼 있습니다. 양도일 현재의 사용 용도 뿐만 아니라 전후 사실관계를 함께 고려해 유리한 방향으로 인정될 수 있도록 사전에 필요한 절차들을 준비해 놓는 것이 필요합니다. 일정 기간 여유만 있다면 충분히 입증할 수 있습니다.
사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
주택 투자가 어렵게 되면서 생활형 숙박시설에도 관심이 커졌습니다. 생활형 숙박시설은 실내에서 취사가 가능한 숙박시설로서 숙박용 호텔과 주거형 오피스텔이 합쳐진 개념입니다. 건축법상 숙박시설 중 생활숙박시설에 해당합니다.

청약 시 제한받지 않고, 생활형 숙박시설을 보유하고 있더라도 전세자금 대출도 가능해 큰 인기를 얻고 있으나 세법에서는 사용 용도에 따라 주택에 포함될 수 있습니다.

생활형 숙박시설이라고 하더라도 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 포함됩니다. 생활형 숙박시설이 소득세법상 주택에서 제외되기 위해서는 숙박업으로 신고가 필요합니다. 숙박업으로 등록하지 않는 경우 공중위생관리법상 벌금이 부과될 수 있고, 각종 세금에서 주택으로 보아 중과세가 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.

소득세법에선 2021년 1월1일 이후 취득한 아파트의 분양권을 주택에 포함하는데, 생활형 숙박시설 분양권은 해당 날짜 이후 취득하더라도 분양권에 해당하지 않습니다. 주택 수에 잡히지 않는다는 뜻입니다.

세컨드하우스에 대한 관심도 높아졌죠. 별장이 주택 수에 들어가는지 살펴보겠습니다. 소득세법에서 '별장'이란 '주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물'이라고 규정하고 있습니다. 하지만 이 조문은 비사업용토지에 대한 것으로서 1가구 1주택 비과세 판단에 있어서 동일하게 적용하기 어렵습니다.

별장은 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있도록 내부구조와 취사 시설이 설비돼 있습니다. 따라서 주거용으로 사용하기 적합한 건물로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물에 해당하기 때문에 주택에서 제외되기 어려울 수 있습니다.

별장을 주택으로 판단할 때 가장 중요한 점은 주거용으로 사용할 수 있는 적합한 기능이 유지·관리돼 있는지입니다. 주택 1가구와 별장을 1가구 보유하는 경우 별장을 주택에서 제외해 1가구 1주택 비과세를 받는 것은 쉽지 않은 일이지만, 실무에서 별장으로 사용하고 있음을 입증하는 방법은 다양하게 있으므로 전문가와 함께 준비한다면 충분히 인정받을 수 있습니다.

고시원도 유의해야 합니다. 고시원은 일반적으로 방마다 취사 시설이 구비되어 있지 않고 공동 취사 시설을 사용합니다. 고시원의 주택 여부를 판단할 때는 방마다 취사 시설 및 화장실 등 독립된 주거 활동이 가능한지, 주택임대차계약서 작성 여부, 공부상 주택 여부, 보증금 여부 등 관련 사실관계를 종합적으로 판단합니다.

고시원이 주택 외 건물로 인정된 사례도 있지만, 사실관계에 따라 주거용으로 보아 주택으로 본 사례도 있습니다. 고시원 건물이 공부상 주택이 아니더라도 사실에 따라 주거용으로 인정되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이라면 다가구주택으로 보아 다주택자 중과세율의 높은 세금이 부과될 수 있습니다.

기숙사는 오피스텔, 고시원과 같이 주택법에 따른 준주택으로서 주택 외 건축물로서 주거시설로 이용 가능한 시설을 말합니다. 기숙사 역시 주거시설로 사용할 수 있는 건물이기 때문에 소득세법상 주택에 해당할 수 있습니다. 특히 기숙사는 고시원과 다르게 아파트 등을 기숙사 등으로 사용하는 경우도 있어 기숙사 형태나 사업주의 형태도 함께 고려해야 합니다.

기숙사의 형태 중 공장 등에 부수된 합숙소인 경우에는 주택에서 제외될 수 있지만, 공장 이외의 장소에 위치한 주택인 경우 주택으로 인정되기 어려울 수 있습니다.

무허가주택은 어떨까요. 소득세법에서 주택이란 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재 여부에도 불구하고 무허가주택을 모두 포함하는 것입니다. 소득세법상 주택 건물과 주택의 부수 토지의 소유자가 다른 경우로서 각 소유자가 별도 가구라면 주택 부수 토지 소유자는 소득세법상 주택에서 제외합니다.

다만, 주택이 무허가주택인 경우에는 소유주를 특정할 수 없습니다. 부수토지만 취득한 경우에도 주택을 함께 취득한 것으로 보아 주택 수에 포함될 수 있으니 유의해야 합니다.

무허가주택을 주택으로 인정받아 1가구 1주택 비과세로 양도하려는 경우로서 무허가주택이 특정건축물 양성화 조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당한다면 '미등기양도자산'에 해당하여 비과세 혜택 적용이 불가능할 수 있으니 유의해야 합니다.
내 부동산은 양도세 해당할까…'세금폭탄' 피하는 비결 [택슬리의 슬기로운 세금생활]
<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com