은퇴자 대출, 정부가 갚고 생활비까지 줍니다 [최원철의 미래집]
정부는 이런 분들을 위해 변동금리를 3.7% 고정금리로 전환시켜 드리는 '안심전환대출' 제도를 시행하고 있습니다. 하지만 부부합산소득 7000만원 이하, 주택가격 4억원 이하, 1주택자 조건을 만족해야 하기에 서울의 중산층만 되더라도 신청 자격이 없습니다.
늘어난 주택담보대출 이자에 곤란하신 분들은 기존 주택연금 제도를 활용해보시는 것도 좋은 대안이 될 수 있습니다. 흔히 주택연금은 집을 담보로 평생 연금을 받는 역모기론으로만 생각하는데, 주택담보대출을 일시에 상환해 주는 '주택담보대출 상환용 주택연금'이란 상품도 있습니다.
가입자격은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이면 되고, 둘 중의 한분이 대한민국 국민이면 됩니다. 그리고 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하 다주택자까지도 포함됩니다. 다만 공시가격 9억원 초과 2주택자는 3년이내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입도 가능합니다. 이 조건은 일반 주택연금 종신형 또는 신탁방식 주택연금 모두 동일합니다.
주택담보대출 상환용 주택연금에 가입하면 주택담보대출 상환을 위해 연금지급한도(대출한도)의 90%까지 일시 인출할 수 있습니다. 주택담보대출을 즉시 상환하고 남은 금액은 종신 정액형으로 매달 연금처럼 가입자에게 지급됩니다.
비싼 주택담보대출 이자를 매달 낼 필요가 없고 오히려 일정 금액의 생활비까지 받을 수 있는 것입니다. 대출금리도 1.0% 인하해 주는데, 기준금리가 올라도 이 조건은 유지되기 때문에 금리 부담도 덜어낼 수 있습니다.
주택연금은 가입시점의 주택가격이 중요한데, 최근 전국 주택가격은 하락세이고 정부에서도 10~45% 하락은 문제가 없다고 인식하고 있죠. 향후 집값이 폭등하기는 어려운 상황인 만큼 지금이 주택연금에 가입하기 가장 좋은 시기일 것입니다. 주택연금에 가입하면 재산세도 25% 감면을 받기에 은퇴자들이나 고령층의 경우 안심전환대출보다 나은 선택지가 될 수 있습니다.
주택을 자녀에게 상속하려면 대출잔액을 전액 상환하고 주택연금을 해지하면 됩니다. 다소 부담스러운 액수를 상환해야 하겠지만, 주택담보대출 이자보다는 저렴할 것으로 보입니다. 다만 한 번 해지하면 3년 동안은 동일 주택으로 재가입이 불가하므로 신중하게 처리해야 합니다.
이달 미국이 기준금리를 또 0.75% 올릴 가능성이 높다고 합니다. 국내에서도 연말까지 두 번의 기준금리 인상이 예상되는 만큼 주택담보대출 이자는 계속 늘어날 것으로 보입니다. 늘어나는 이자로 고민하는 은퇴자나 고령자는 주택담보대출 상환용 주택연금을 고민해보시기 바랍니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
-
기사 스크랩
-
공유
-
프린트
-
1
주담대 연 6%대 중반까지 뛰어…예대금리차 공시 효과 '주춤'
예대금리차(예금금리와 대출금리 차이) 비교 공시 이후 은행들이 대출 금리 인하 경쟁에 나섰지만 금리 상단은 여전히 연 6%를 웃돌고 있다. 예·적금 금리 인상으로 은행의 자금 조달 비용이 늘어난 데다 미국발(發) 긴축으로 금융채 금리도 치솟고 있어서다. 오는 15일 발표되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)도 전달보다 올랐을 가능성이 높아 대출 금리 상승 속도가 빨라질 것이란 관측이 나온다.12일 금융권에 따르면 국민 신한 하나 우리 농협 등 5대 시중은행의 지난 8일 기준 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.07~6.33%로 금리 상단이 6%대에 형성돼 있다. 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리도 연 4.45~6.426%로 상단이 6% 중반에 육박했다. 신용대출(1등급 기준) 금리도 상단이 연 6.46%에 이른다.은행권 주담대는 지난 6월 상단 금리가 연 7%를 넘어섰다가 금융당국이 ‘이자 장사’를 경고한 이후 연 5%대로 내려왔다. 하지만 한국은행이 지난 7월 사상 첫 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행하면서 다시 오르기 시작했다. 지난달 22일 예대금리차 비교 공시 도입 이후 은행들이 대출 금리를 낮췄지만 시장금리가 가파르게 뛰면서 대출 금리 상승 압력은 오히려 커지는 추세다.변동금리 주담대 금리 기준이 되는 코픽스가 가파르게 오르고 있다. 신규 취급액 코픽스는 지난 7월 역대 최대 상승 폭인 0.52%포인트 뛰었다. 신규 취급액 코픽스는 은행이 매달 새로 조달한 자금을 기준으로 삼기 때문에 시장의 금리 변동이 빠르게 반영된다.한국은행이 지난달 기준금리를 0.25%포인트 올리면서 은행 예·적금에 돈이 몰리는 속도는 한층 빨라지고 있다. 5대 은행의 지난 8월 말 기준 정기예금 잔액은 전달보다 17조원 넘게 늘었다. 시중은행의 주요 정기예금 금리는 연 3.5%를 웃돈다. 반면 이자가 연 0.1%에 그치는 요구불예금 잔액은 같은 기간 13조원 줄었다. 은행들의 조달 비용이 늘어날 수밖에 없는 구조다.은행들의 또 다른 자금 조달 수단인 금융채 금리도 오름세다. 고정금리 주담대 기준인 금융채 5년물(무보증·AAA)은 지난달 25일부터 연 4%대로 올라선 이후 지난 2일엔 연 4.282%로 2011년 8월 이후 10년 만에 가장 높았다. 코픽스가 오르면 당장 16일부터 은행 변동형 주담대 금리 상단은 연 6% 후반까지 오를 가능성이 크다.김보형 기자 kph21c@hankyung.com
-
2
출퇴근 하루 1시간 절감…GTX는 경기도민 희망 될 수 있을까
김동연 경기지사는 지난 7일 국회에서 '출퇴근 1시간의 여유 GTX(수도권광역급행열차) 플러스' 토론회가 열었다. GTX 플러스(+)란 수도권 주민의 민선 8기 핵심 공약으로 현재 건설·계획중인 GTX A·B·C를 더욱 연장하고 추가로 D·E·F를 신설해 GTX 노선을 도내 전역으로 확대하자는 것이다.이는 이재명 더불어민주당 대표의 지난 대선 공약을 이 지사가 이어받은 것으로 평가된다. 이 대표는 당시 "GTX로 수도권을 30분내에 연결하겠다"고 공약한 바 있다.토론회에는 60여명의 여야 국회의원들이 공동 추최자로 이름을 올렸다. 토론회 자료집은 160페이지 가량이었는데 이 중 120페이지가 의원들의 축사로 찰 정도였다. 더불어민주당 의원들 말고도 국민의힘에선 노용호, 송석준, 유의동, 정찬민, 최춘식, 한기호 의원이 축사를 했고, 심상정 정의당 의원의 축사도 자료집에 담겼다. 김 지사는 "인구 절반 이상인 2600만명이 거주하는 수도권 주민들은 '지옥철'이라고 불라는 전철과 입석이 금지된 광역버스를 타며 하루 81분을 출퇴근에 보내고 있다"며 "대중교통이 고통이 된 사람들에게 GTX는 더욱 절실하다"고 강조했다 '깔자'는 덴 이견 없어…여야 국회의원 총출동 GTX 플러스에서 A·B·C 노선의 핵심은 기존 계획안을 연장하는 것이다. A노선은 동탄에서 평택, GTX-B는 마석에서 가평, C의 북부 구간은 동두천까지, 남부 구간은 병점·오산·평택까지 연장하겠다는 것이 주요 구상이다. D·E·F는 '신설'에 방점이 찍혀 있다. D노선은 김포~부천~강남~하남~팔당을 잇고, E노선은 인천~시흥·광명신도시~서울~구리~포천을 연결한다. 파주~삼송~서울~위례~광주~이천~여주를 잇는 GTX-F를 신설하는 내용도 포함됐다.경기도를 급행열차로 둘러싸자는 게 골자다. 여기에는 이견도 작지 않다. 노용호 국민의힘 의원은 축사에서 "윤석열 정부는 강원 지역 교통망 개선 사업을 차질 없이 수행하고 있고, GTX-B 노선의 '춘천 연장'을 추진 중"이라며 "춘천은 수도권 광역철도의 설치 기준은 충족하지 못했지만, 최근 대도시권 권역별 중심지 반경 기준인 '40㎞'가 삭제돼 (춘천) 연장선에 대한 물꼬를 텄다"고 했다. 비례대표인 노 의원이 향후 고향인 강원지역의 지역구 출마를 계획하는 가운데, GTX-B노선의을 가평까지 연장하는 것을 넘어 춘천까지 이어야 한다는 주장을 나타낸 것이다. 심상정 정의당 의원은 "고양시가 있는 경기 북부지역의 통근 시간은 10분이 더 길고, 교통비용은 2배가 많았다"며 "GTX는 도민의 교통불평등을 해소하고 삶의 질을 높이는 중요한 교통대책"이라고 말했다. 교통 수송을 기본 이동권 차원에서 접근하고 있는 것이다. 경기도 관계자는 "GTX 플러스 공약은 수도권 주민에게 관심이 높고 정치인들의 이목도 쏠리는 사안"이라고 말했다. 출퇴근 할인해주는 최고시속 200km 철도박경철 경기연구원 연구위원은 'GTX 현재와 미래'라는 발제에서 "경기도의 철도 서비스는 런던, 파리, 도쿄 등 도시 광역권과 서울과 비교해 인구대비, 면적대비 매우 부족하다"고 소개했다.서울시의 대중교통 교통 분담률은 65.6%다. 24.0%은 버스가 41.6%철도가 담당하고 있다. 반대로 경기도의 대중교통의 교통 분담률은 38.0%으로 자차 이용률이 높다는 설명이다. 버스가 25.7%를, 철도가 12.3%를 차지한다.GTX가 들어서면 경기도민은 최적의 혜택을 누릴 수 있다. 도로의 정체율은 해소되고, 최대 200km을 내는 속도로 인해 출퇴근 편의는 대폭 올라갈 것이라는 예상이다. 박 연구위원은 속도, 편의성 등을 감안할 때 GTX의 요금을 기존 도시철도의 2.4배, 광역버스의 1.4배 수준이 적정하다고 설명했다. 킨텍스와 삼성역을 잇는 GTX-A 구간(37km)을 이용하면 요금은 약 4350원으로 전망할 수 있다.하지만 배차 간격을 어떻게 조정할 것인지, 역사 조성에 대한 비용 등은 고민일 수 밖에 없다. 서울시가 광화문 GTX 역사를 추진하려다 재정 부담에 결국 포기한 것이 대표적 사례다. 박 연구위원은 "애초에 재정지원을 할 생각이 없다면 민자로 추진해선 안된다"며 "출퇴근 직장인에 대한 할인 등 합리적 가격도 필수"라고 했다. 자칫하면 산으로 갈 GTX '협치가 해법'이어 발제자로 나선 유정훈 아주대 교통시스템공학과 교수는 "GTX 플러스는 올림픽 장애물 달리기 처럼 난관을 넘어 빠르게 추진돼야 한다"며 "길이, 노선, 간격 등에 대한 지역 민원에 대한 효과적 대응이 어렵다는 게 최고 난점"이라고 말했다. 대선과 지방선거를 거치면서 GTX A~C 사업에선 추가 정차역 요구가 빗발쳤고, 설계 반영 여부를 놓고 지역 주민간 첨예한 갈등도 벌어질 가능성이 높다. 그런데 무분별하게 추가 정차역을 짓다간 비효율적이라는 비판을 받는 KTX 역의 재편이 될 가능성도 있다. 플러스가 꼭 GTX역 신설을 의미하는 건 아닐 수도 있다. 유 교수는 "A, B, C 서비스의 혜택을 받지 못하는 지역을 중심으로 플러스(+)가 고려돼야한다"며 "급행이 아닌 기존 도시, 광역철도 서비스와 상충을 고려하는 면밀한 설계가 필요하다"고 말했다. 철도 건설에 들어가는 막대한 재정과 이후의 운영 적자도 고려해야할 과제다. 유 교수는 계획 중인 GTX 플러스가 모두 추진될때 총 18조4000억원의 비용이 들어갈 것으로 추산했다. 그는 R+P(rail + property development)도 대안으로 제시했다. 유 교수는 "프랑스, 홍콩 등에선 철도와 역세권 개발을 동시에 진행하는 R+P가 철도 개발의 기본임에도 아직 국내에선 제대로 실행된 적이 없다"고 했다. 다행히 신안산선 영등포역과 GTX-C 창동역 등이 R+P 방식으로 개발될 전망이다.유 교수는 "GTX 플러스와 관련된 문제를 풀려면 중앙정부와 국회의 도움이 불가피하다"며 "전문가와 지자체, 시민 모두의 컨센서스를 이뤄내는 협치가 GTX 성공의 열쇠"라고 말했다.김대훈 기자 daepun@hankyung.com
-
3
"이러다 월급 몽땅 들어갈 판"…치솟는 금리, 이자 줄이려면?
"무리해서 집 사다보니 주택담보대출(주담대)에 신용대출까지 있습니다. 월급 받아서 3분의 1 넘게 대출 이자로 나갑니다. 신용대출금은 주식, 코인에 분산해 넣었는데 하락장이라 뺄 수도 없는 상황입니다. 앞으로 금리까지 더 오른다고 하니 걱정입니다. 이러다가 월급 몽땅 이자로 들어가는 게 아닐까요."(서울에 사는 38세 직장인)대출금리가 하늘 높은 줄 모르고 치솟으면서 가계의 이자 부담이 눈덩이처럼 불고 있다. 주요국의 금리 인상 기조가 내년까지 이어질 것으로 예상되면서 시장금리도 당분간 오를 전망이다. 대출을 준비하거나 대출 갱신을 앞둔 차주들의 근심도 깊어지고 있다. 계속 오르는 '금리'…부담 커지는 대출 '이자'11일 금융권에 따르면 주택담보대출 혼합형 상품의 지표금리인 금융채(무보증 AAA) 5년물이 지난달 말 연 4.295%를 기록했다. 2011년 8월 이후 최고치다. 연초만 해도 2%대에 머물렀지만 주요국 금리인상과 함께 빠르게 상승세를 타는 모습이다. 신용대출의 기준이 되는 금융채 1년물도 비슷한 흐름을 보이며 지난달 말 3.769%를 기록, 11년만에 최고 수준을 기록했다. 통상 채권금리는 기준금리 인상을 선반영한다. 금융채는 금융사가 대출 재원을 마련하기 위해 발행하는 만큼 조달금리가 오르면 상승할 수 밖에 없다. 최근 은행들이 과도한 '이자장사' 비판에 대출금리를 일부 낮췄지만 대출 원가 상승으로 인해 추가 금리 인상은 불가피하다는 의미다. Fed는 이달에도 연속 자이언트 스텝(0.75%포인트 인상)을 예고한 상태로, 한국은행도 연말까지 기준금리를 더 올릴 예정이다. 한은이 연말 기준금리를 연 3%까지 올리면 시중은행 주담대 금리가 8%를 넘어설 것이란 전망도 나온다. 한 은행 관계자는 "예대금리차 공시 눈치에 수신금리를 올리면서 조달비용은 더 늘어났다"며 "대출금리 인상은 불가피한 상황"이라고 설명했다.대출금리 상승이 불가피한 상황에서 이자 부담을 조금이라도 덜 수 있는 방법은 없을까. 업계 관계자들은 달라진 정부정책금융이나 일정기간 금리 상승폭이 제한되는 금리상한형 주담대를 눈여겨 볼 것을 조언한다.금리상한형 주담대는 금융당국과 은행권이 지난해 7월 내놓은 상품으로, 출시 당시엔 저금리 상황이라 큰 인기를 끌지 못했다. 올해 당국은 금리상승 제한 폭을 낮추고 가입비용을 인하하는 등 상품을 손질한 후 다시 내놨다. 금리 상승 제한 폭은 연간 0.45~0.75%포인트 내린 상태다. 변동금리 주담대를 이용하는 대출자들도 기존 상품에 특약을 추가하는 방식으로 가입할 수 있다. 신규 주담대를 받는 경우에도 가입할 수 있으나, 전세자금대출, 집단대출 등은 포함되지 않는다. 금리 상승 제한 폭은 은행별로 다르니 별도로 확인해봐야 한다. 금리상한형 주담대 관심…안심전환대출, 오는 15일부터 신청안심전환대출도 눈여겨 봐야할 상품이다. 안심전환대출은 제1·2금융권에서 받은 변동·혼합형금리 주택담보대출을 한국주택금융공사(주금공·HF)의 장기·고정금리 정책모기지로 바꿔주는 상품이다. 정부가 이자부담에 허덕이는 차주들의 부담을 덜어주기 위해 25조원 규모로 공급한다. 오는 15일부터 주금공의 홈페이지와 앱을 통해 신청을 받는다. 사전에 공개한 안내 사이트 방문자가 35만명을 넘어선 것으로 알려지는 등 관심이 벌써부터 뜨겁다.안심전환대출은 부부 합산 소득 연 7000만원 이하 1주택자면 신청할 수 있다. 다만 주택 가격은 4억원 이하여야 하고, 사전안내가 실시되는 8월 17일 이전에 1금융권이나 2금융권에서 변동금리나 준고정금리로 주담대를 받은 차주를 대상으로 한다. 만기가 5년 이상이면서 금리가 만기까지 고정돼 있는 주택담보대출을 받고 있는 차주와 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지를 이용 중인 차주는 대상에서 제외된다. 금리는 만기(10~30년)에 따라 연 3.8~4% 수준이고, 소득 6000만원 이하의 저소득 청년층의 경우 금리는 연 3.7~3.9%로 적용된다.이달부터 보금자리론 금리가 낮아지는 점도 주목할 만하다. 보금자리론 금리는 지난달 17일부터 최대 0.35%포인트 낮춰 연말까지 동결된 상태다. 보금자리론의 금리는 연 4.25%~4.55%로 낮아졌다.보금자리론은 시세 6억원 이하 주택을 구매할 때 이용할 수 있는 상품으로, 부부 합산 소득 7000만원 이하 가구(신혼부부는 8500만원 이하)를 대상으로 한다. 최대 대출 한도는 3억6000만원까지다.여기에 보금자리론 고객의 경제적 재기를 지원하기 위해 개선된 원금상환 유예 제도도 도입됐다. 원금상환 유예 제도는 본인 또는 배우자가 일시적으로 상환능력이 떨어졌을때 일정 기간 이자만 상환하도록 하고 있다. 사유는 실직, 휴직, 폐업, 휴업, 소득감소, 가족사망 등이며 이번에 본인이혼이 추가됐다. 이전까지는 총 대출 기간 중 1회(최대 1년) 원금 상환을 미뤄줬지만, 앞으로 원금상환 유예는 대출기간 중 3회까지 신청할 수 있게 됐다. 최대 3년으로 늘어나는 셈이다.한편 시중은행들의 금리상한 상품들도 살펴볼만 하다. 은행들은 지난달부터 예금금리와 대출금리 차(예대금리차)가 매월 공시되고 있다. 시중 은행들은 당국의 '이자장사' 압박에 공시까지 눈치가 보이는 상황이다. 일부는 성실하게 대출 상환에 임한 차주에 대해 금리를 낮춰주거나 원금까지도 감면해주는 지원프로그램을 내놓고 있다. 다만 차주별 상황에 따라 감면폭이 다르다보니 큰 혜택을 기대하기는 어렵다는 평가도 있다.채선희 한경닷컴 기자 csun00@hankyung.com
