지금 주택 가격, 버블일까 상승일까 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2022.07.04 07:48 수정2022.07.04 10:14

한경닷컴 더 머니이스트

시장상황 버블 또는 상승 잘 구분해야
잘못된 버블 진단으로 나온 정책들, 되레 버블 초래하기도

부동산거품지수란 현재의 부동산 가격 수준이 향후 큰 폭의 가격 조정이 어느 정도 예상되는지를 나타내는 지표입니다. 세계적으로 활용되는 것은 스위스 투자회사인 UBS에서 발표하는 “글로벌부동산거품지수(Global Real Estate Bubble Index)”가 있습니다. 펀더멘털 밸류에이션과 경제적 왜곡 그리고 개별도시지수 등 5가지 도시별 가격지수를 활용해서 산정합니다.

이 지수 값이 -0.5~0.5 사이이면 적정(fair value)하다고 보며 1.5를 넘으면 거품(bubble)의 단계에 진입했다고 추정합니다. 홍콩의 경우 이 지수가 2021년 1.90을 기록 중이니 버블의 수준을 넘어섰다고 평가할 수 있습니다. 일본의 도쿄는 이 수치가 1.46로 집 값이 고 평가(overvalued)된 상태라고 나타났습니다. 아시아에서 대표적으로 집 값이 높은 싱가포르가 0.52로 일본보다 낮아 적정한 상태로 판단되었습니다. 하지만 연도별 비교에서 특이한 점을 발견할 수 있는데 2021년의 주택가격이 훨씬 높았음에도 불구하고 2018년과 비교해 대부분의 도시들의 버블지수가 그리 높아지지 않았고 어떤 경우는 오히려 줄어들었다는 점입니다. 단순히 가격이 많이 올랐다고 버블인 것은 아니라는 점입니다.

서울은 이 지수 산정에 포함되지 않았는데 평가를 해보면 고평가나 적정수준이지 버블 단계는 아닐 것으로 보입니다. 앞에서 언급한 도시들과 비교해도 최근 부동산 가격 상승이 상대적으로는 그리 높지 않았습니다. 특히 펀더멘털 벨류에이션의 주요지표 중 하나인 price to rent(월세대비 부동산가격)가 여타 나라에 비해 극히 낮게 도출되는 것도 한 요인으로 지적됩니다. 전세 위주의 임대차시장으로 인해 월세가격이 상대적으로 저렴한 요인이 작용한 탓입니다. 물론 올해 5월 월세 거래 비중이 50%를 넘어가면서 이 또한 지속되기는 힘들 것으로 예상됩니다.

우리나라도 일부 부동산전문가들이 부동산거품지수를 만들어 투자나 강의에 활용하고 있습니다. 아기곰이라는 필명으로 유명한 부동산 전문가는 매매가 상승률과 전세가 상승률을 동시에 고려한 지수를 만들었습니다. 버블지수가 클수록 특정 지역에 거품이 끼었다고 볼 수 있고, 마이너스면 저 평가지역으로 판단한다는 것입니다. 2022년 5월을 기준으로 서울의 버블지수가 가장 높은 곳은 강동(31.17%), 용산(28.82%), 노원(27.67%) 등으로 나타났습니다. 반면 서초(6.19%)와 송파(6.92%)는 허용범위 내에 들어갔습니다. 심지어 강북(-48.0%), 성북(-33.03%), 종로(-27.57%)는 역 버블지역이었습니다.

미국에서도 버블 논란이 커지는 중입니다. 대형상업용부동산업체인 ‘마커스앤드밀리챕(Marcus & Millichap)’는 각종 데이터를 분석한 결과 현재 주택시장에는 거품이 없다고 선을 그었습니다. 주택시장 거품 형성에 기인한 주요 요인으로 수요를 넘어선 주택 과잉공급을 꼽았는데 현재는 주택 부족이 극심한 상황이라는 겁니다. 이런 분석은 무디스(Moody’s)의 최근 보고서(Macroeconomics-US: Housing Market cools as mortgage rates rise)와도 일치합니다. 무디스에 따르면 주택의 자기자본(equity)이 대출금보다 훨씬 많아서 여차하면 집을 매각할 수 있어 차압 사태가 일어날 확률이 매우 낮다는 지적입니다.

현재 부동산의 가격이 버블이냐 아니냐를 판단하는 정확한 기준을 만드는 일은 불가능합니다. 그렇지만 투자의 참고자료로서 이런저런 데이터를 살펴보는 것은 투자자들의 바람직한 자세입니다. 하지만 버블과 상승을 헷갈려서는 안 됩니다. 2014년부터 서울과 강남의 부동산이 상승세에 접어들었는데 당시에는 전혀 버블이 아니었습니다. 제자리를 찾아가는 과정이라 판단하는 게 더 정확할 것입니다.

문재인 정부가 집권한 2017년 당시도 마찬가지였습니다. 8·2부동산대책이 발표되었던 2017년 당시 서울 강남의 아파트 매매가격은 3%대의 상승률을 보이던 중이었습니다. 강남구 아파트 매매가격의 30년 평균 상승률이 5%대이니 정상적인 상승률이었습니다. 당시를 버블로 판단한 문재인 정부는 다양하고 강력한 부동산 규제정책을 사용해 실제로 버블을 만들어 버렸습니다. 버블이냐 아니냐의 판단은 이렇게 중요합니다.

현재의 부동산가격이 버블이냐의 문제도 마찬가지입니다. 단지 특정지역, 특정상품이 많이 올랐다고 버블이라고 판단해서는 안 됩니다. 아기곰의 버블지수에 의하면 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 서초구가 아닌 노원구가 오히려 버블로 판단됐습니다. UBS도 보고서에서 밝혔지만, 자기네 지수도 버블의 복잡성을 완전히 반영시킬 수 없고, 향후 조정이 나타날지 그리고 언제 나올지는 예측할 수 없다고 했습니다. 결국 이 지수는 큰 폭의 가격 조정의 위험성이 널리 퍼져있음을 말하는 수준에 그칩니다. 버블지수 또한 거품인 셈입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

생애 최초 '내 집 마련'은 쉬워야 합니다 [심형석의 부동산정석]

미국에서 생애 최초로 내 집 마련에 나서는 분들의 꿈이 좌절되고 있습니다. 팬데믹의 영향으로 집을 짓지 않아 집값은 높은 수준을 유지하고 있는데 반해 금리 인상에 따른 부담은 많이 늘어났기 때문입니다. 내 집 마련을 하지 않으면 그만이라고 생각하기 쉽지만 이분들이 임대시장으로 몰리면 렌트비가 올라가면서 생활 형편 또한 어려워집니다. 이로 인해 내 집 마련을 위한 종자돈 마련은 더 어려워지고 악순환은 끊임없이 계속되게 됩니다.미 부동산중개사협회(NAR; National Association of Realtor)에 따르면 생애 첫 주택을 마련하는 미국의 구매자는 지난 5월 전체 주택 판매의 27% 비중에 그쳐 지난해 같은 기간(31%)보다 4% 포인트 하락했다고 합니다. 지난해 전체적으로는 생애 최초 주택 매수자의 비중이 34%였다고 하니 첫 집 마련은 갈수록 힘들어지고 있습니다. 매매수요가 줄어들었긴 하지만 재고 부족으로 인해 이런 긍정적인 요인들은 상쇄되고 있다고 합니다. 시장에 나온 매물이 거래 완료되는 데 걸린 시간이 더 줄어들었다고 하니 처음으로 내 집 마련에 나서는 분들에게는 여전히 미국 주택시장이 빡빡하다는 말입니다.금리 인상은 현금 부자들에게 유리한 시장을 만들고 있습니다. 지난 5월 거래 완료된 매물 네 개 중 하나가 현금거래로 이루어졌다고 합니다. 주택구매자의 30%는 현금 구매자 때문에 집을 사지 못했으며 60% 넘는 MZ세대는 이로 인해 좌절을 경험했다고 합니다. 임대료 부담은 커지고 있습니다. 렌트닷컴에 의하면 침실 한 개 짜리 매물의 임대료는 전 년 대비 25.5%, 두 개짜리 매물은 26.8%나 올랐다고 합니다.한국도 마찬가지입니다. 금리 인상과 물가상승 등 대외경제 여건이 급격히 악화되면서 올해 5월까지 전국 생애 최초 매수자는 4만 명이 붕괴하면서 2010년 관련 통계 발표 이후 가장 낮은 수치를 기록했다고 합니다. 그 비중 또한 23.9%로 2017년 23.6%를 제외하고 가장 낮은 것으로 나타났습니다. 미국의 27%에 비해서도 높지 않습니다. 미국과 다르게 부동산 규제로 인한 어려움으로 우리나라 MZ세대의 어려움이 상대적으로 큽니다.기존에 주택을 가지고 있는 유주택자의 경우에는 활용할 수 있는 자산이 많아 집을 구입하기가 쉬운 데 반해, 무주택자는 대출 외에는 자금조달이 쉽지 않아 시장 진입이 어렵습니다. 따라서 현재 우리나라도 유주택자의 갈아타기 수요가 대부분으로 '똘똘한 한 채'에 대한 수요는 더욱 늘어나고 있습니다. 하지만 무주택자는 대외여건이 어려워지면서 주택매수심리도 크게 낮아져 더 큰 어려움을 겪고 있습니다. 경험이 전혀 없는 무주택자가 주택을 마련한다는 것에 엄청난 부담을 느낄 수밖에 없습니다.생애최초 주택 구입자에게 많은 혜택을 줘야 하는 상황이 다가왔습니다. 대출만이 아니라 세제상의 혜택과 함께 사회적으로 이를 권장하는 문화를 만드는 것이 중요합니다. ‘영끌’과 같은 단어에서 나타나는 구세대의 시각은 버리는 것이 좋습니다. 이런 측면에서 윤석열 정부가 발표한 6·21대책에서 취득세 200만 원 감면을 무조건적으로 적용하는 것은 좋은 대책이라고 볼 수 있습니다.생애최초 주택 구입자들이 줄어들면 부동산시장이 안정을 찾을까요. 꼭 그렇지는 않습니다. 집은 어차피 있어야 하기에 무주택자들이 대거 임대차시장으로 몰리면서 미국처럼 20%가 넘는 월세 가격 상승이 발생할 수도 있습니다.한국부동산원에 의하면 올해 5월까지 전국 전세가격(-0.13%)이 안정된 것처럼 보이지만 월세는 1.03% 올랐습니다. 이는 전세가 월세로 급격히 전환된 데 따른 것으로 보입니다. 지금은 이렇게 전세 가격과 월세 가격을 통합해서 임대차시장으로 함께 봐야 합니다. 월세의 나 홀로 상승은 지난 정부의 임대차 규제와 금리상승이 낳은 결과입니다. 이렇게 계속 월세 가격이 올라가면 다시 전세 또는 매매수요를 자극할 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 생애최초 주택 구입자들에게 유리한 환경이 조성될 수 있도록 정부의 정책지원이 계속되기를 기대해 봅니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2

거주인구 줄어들고 생활인구 늘어나는 서울 [심형석의 부동산정석]

행정안전부 주민등록 인구 및 세대 현황에 따르면 올해 5월 서울에 거주하는 인구는 950만 명 아래로 떨어졌습니다. 2016년 5월 처음으로 서울 인구 1000만 명이 깨진 이후 6년 만입니다. 매년 평균 8만 명이 넘는 인구가 줄어들었으니 심각한 문제입니다. 김포 규모의 도시가 6년 만에 없어진 겁니다.오랫동안 서울에 거주하다가 경기나 인천 등 서울 인근으로 거주지를 옮긴 분들은 서울의 집값 문제, 취업난 때문에 서울 거주를 포기했다고 합니다. 서울에 일자리가 다른 지역에 비해 많지만 경쟁이 너무 심한 점도 문제입니다. 서울의 집값이 높은 것도 큰 요인이지만 종합부동산세 등 보유세 부담도 탈서울의 한 요인이라고 합니다.부동산 시장의 가장 중요한 수요 요인인 인구가 준다면 서울 부동산시장의 경쟁력이 줄어들지 않을까요? 인구가 줄면 부동산 수요가 줄어들고 늘어나는 공급을 감당할 수 없게 될 수 있습니다. 최근 서울의 미분양이 늘어나면서 이런 의견을 이야기하는 부동산 전문가들도 꽤 됩니다. 지방 부동산시장에서 이미 겪었던 현상이라 이를 서울에도 적용하는 걸로 보입니다.통계청의 주민등록 인구통계에 의하면 작년 서울의 인구는 10만 명이 넘게 줄었습니다. 하지만 작년 서울로 전입한 인구 또한 무려 140만 명이 넘습니다. 떠나는 인구도 많지만 들어오는 인구도 적지 않습니다. 물론 그 차이로 인해 인구는 줄어들었지만 어떻게든 서울로 진입하려는 인구가 140만 명 이상이나 된다는 점을 명심하는 것이 좋습니다. 떠나는 분들은 안타깝지만 이렇게 많은 분들이 서울 입성에 성공했다는 사실이 더 큰 의미가 있다는 말입니다.전입인구를 연령별로 살펴보면 더 큰 의미가 있습니다. 15~34세의 서울 내 거주인구는 1.8만 명이나 증가했지만, 35~54세의 인구는 무려 6만 명 이상 서울을 떠났습니다. 서울은 지방과는 정반대로 젊은 인구는 계속 유입되지만 나이 든 인구는 떠나고 있습니다. 이런 추이가 계속된다면 미래 서울은 젊은 인구로 탈바꿈할 것이며 지방은 고령화로 몸살을 앓을 것으로 보여 집니다.서울에서 이동한 인구들이 가장 많이 정착하는 곳은 경기도입니다. 작년 경기도로 순 전입한 인구는 무려 15만 명이 넘습니다. 하지만 이들이 경기도에 삶의 터전을 마련한 것은 아니고 다시 서울로 출퇴근하는 등 생활기반은 여전히 서울에 있습니다. 서울에 거주하는 인구가 줄어든 것이지 서울에서 생활하는 인구가 줄어든 것은 아닙니다.서울열린데이터광장에 의하면 올해 6월 3일 기준으로 서울의 생활인구는 1116만 명입니다. 서울의 생활인구란 서울시와 KT가 공공빅데이터와 통신데이터를 이용해 추계한 서울의 특정 지역, 특정 시점에 존재하는 모든 인구를 말합니다. 주간(9시~18시) 생활인구는 1143만 명으로 야간 생활인구(1096만) 보다 훨씬 많습니다. 생활 터전이 서울인 분들이 주민등록상의 서울 인구보다 월등히 많다는 말입니다. 역설적이게도 더 많은 사람들이 서울을 떠나지만 더 많은 생활인구가 서울을 터전으로 삼고 있습니다.'서울의 인구가 줄고 있다'고 도시의 미래를 어둡게 보는 분들은 서울의 경쟁력을 잘못 판단하고 있는 겁니다. 인구수는 특정 지역의 부동산시장을 판단하는 중요한 변수이긴 하지만 부동산 수요를 구성하는 하나의 요소일 따름입니다. 부동산 수요를 파악하기 위해서는 인구수와 같은 양적인 변수와 함께 소득, 범위, 연령 등 다양한 질적인 변수들을 함께 살펴야 합니다. 소득 수준이 높은 지역은 인구수가 적더라도 상대적으로 부동산 수요는 더 많을 수가 있습니다. 주택수요자들이 선호하는 상품은 대부분 신축 아파트입니다. 기존의 아파트보다 가격이 높은 신축 아파트를 매입할 수 있는 소득 수준이 높은 주택수요자들이 필요합니다.외부에서 유입되는 인구와 함께 그 지역에 생활 터전을 가지고 있는 생활인구도 의미가 큽니다. 이들도 여건만 되면 서울로 다시 진입하려는 서울주택의 주된 수요층이기 때문입니다. 이렇게 ‘인구의 범위’가 중요한 것은 일자리 있는 곳에 집이 있어야 한다는 ‘직주근접’이 부동산시장의 가장 중요한 격언이기 때문입니다.주택매입은 2030세대가 주도합니다. 영끌이란 말은 기성세대의 시각에서 바라본 주택수요자들에 대한 평가일 따름입니다. 젊은 연령층이 많은 지역은 주택시장이 긍정적일 수밖에 없습니다. 따라서 인구의 연령대도 부동산시장에서는 중요한 변수입니다. 주택수요자들이 서울의 인구가 줄어든다고 마음 놓고 있으면 안 되는 이유는 이런 다양한 변수가 부동산 수요를 구성하기 때문입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
3

'똘똘한 한 채'로 갈아타기, 지금이 최적기인 이유 [심형석의 부동산정석]

갈아타기란 주식시장에서도 회자되는 전략 중 하나입니다. 보유하고 있는 종목보다 상승잠재력이 높은 종목을 발견해 보유주식을 매도하고 상승잠재력이 높은 종목으로 전환하는 전략이니 말입니다. 주식시장에서 갈아타기를 할 때 유의할 점은 주가의 등락이 엇갈리는 상황에서 매도한 종목의 주가가 상승하고 매수한 종목의 주가가 하락할 경우에는 이득이 아닌 손실을 자초할 수도 있다는 겁니다. 따라서 주식시장이 보합이나 약세권에 있을 때 갈아타기가 유리합니다.아파트시장에서도 이런 논리는 정확히 적용됩니다. 현재 부동산시장의 최대 화두는 '똘똘한 한 채'입니다. 새 정부가 들어서면서 문재인 정부의 잘못된 부동산정책을 해소하기 위해 노력하고 있지만 법을 바꾸는 것은 어렵기에 한계가 많습니다. 따라서 당분간 똘똘한 한 채에 대한 수요는 늘어날 가능성이 큽니다.KB국민은행에서 발표하는 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 간의 가격차이인 5분위 배율은 2022년 5월 현재 10.14배입니다. 관련 통계를 작성한 이래 가장 크게 벌어졌습니다. 문재인 정부 출범 당시 5분위 배율은 4.74배에 불과했습니다. 지난 5년간 아파트시장의 양극화는 2.14배나 더 크게 벌어진 겁니다. 쉽게 말해서 똘똘한 한 채는 많이 올랐지만 그렇지 않은 아파트는 적게 오르거나 오히려 떨어졌다는 말입니다. 왜 주거선호지역의 똘똘한 한 채로 갈아타야 하는지를 통계적으로 증명해주고 있습니다.이러한 분위기는 우리만의 관심 사항은 아닙니다. 세계적으로 똘똘한 한 채에 대한 수요는 증가하는 중입니다. 영국부동산정보업체인 나이트프랭크(Knight Frank)가 전 세계 주요 43개 도시의 상위 5% 주택가격을 비교 분석한 자료에 의하면 팬데믹 기간 중 단 한 번도 주택가격이 하락한 적이 없었습니다. 2022년 1분기 현재 서울의 경우에는 지난 1년간 상위 5% 주택의 가격이 무려 20.2%나 상승해 전 세계 6위를 기록했습니다. 미국의 상황은 더욱 심각합니다. 지역 집값 평균이 100만 달러인 도시($1 million cities)가 3배나 급증했다고 합니다.부동산정보업체 ‘질로(zillow)’에 의하면 2021년 146곳이 100만 달러 도시에 새로 이름을 올렸다고 합니다. 통계 집계 이래 사상 최대 규모이며 무려 지난 6년 동안의 도시 수를 모두 합친 것보다 많았다고 합니다. 미국의 100만 달러 도시 대부분은 큰 해안지역에 모여 있습니다. 전체적으로 100만 달러 도시의 60%가 8개 대도시 지역 내에 있으며 거의 절반(44%)이 캘리포니아에 있어 지역 집중도를 심화시키는 중입니다.이렇게 똘똘한 한 채에 대한 수요가 증가하는 가장 큰 원인은 소득의 증가와 소득의 양극화입니다. 우리나라처럼 터무니없는 정부의 규제로 똘똘한 한 채에 대한 수요가 늘어나기도 하지만 기본적으로는 소득 증가와 양극화가 이런 현상을 발생시키는 주요 원인으로 지적됩니다. 특히 펜데믹 이후 소득의 양극화는 심화되고 있어 똘똘한 한 채에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 예상됩니다. 우리나라의 경우에도 상위 10% 소득을 하위 10%의 소득으로 나눈 10분위 배율은 2020년 42.4배로 지난 4년 내 가장 크게 벌어졌습니다. 근로소득 상위 1%의 소득점유율 또한 7.5%로 높아졌습니다. 자산의 증가 속도는 더 빠릅니다. KB국민은행의 2021 한국부자보고서에 의하면 한국 부자의 금융자산은 2020년말 기준 2618조원으로 전년 대비 무려 21.6%나 증가했다고 합니다. 일반 경제성장이나 자산증가 속도와는 확연히 다릅니다. 총자산 100억 원이 넘는 부자들의 숫자 또한 39만9000명으로 전년 대비 10.9%나 증가했습니다.서울 주거선호지역의 아파트는 전국 상위 5% 내외의 자산가 분들이 매입할 가능성이 큽니다. 문제는 이분들의 자산규모가 상당하다는 점입니다. 투자 상담을 해보면 상상을 초월하는 자산을 보유한 분들도 꽤 되는데 대부분 똘똘한 한채를 선호합니다. 자산가들의 말과 행동을 유심히 살피는 것이 여러분들의 투자의사결정에는 가장 중요합니다. 입으로 투자하는 소위 부동산전문가들과 현실을 도외시하고 편향된 정보만을 제공하는 학자들 모두 투자자들의 롤모델(role model)은 아닙니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com