지드래곤이 현금 164억 주고 산 이유…명품이기 때문입니다 [최원철의 미래집]

최원철 필진

입력2022.06.09 07:39 수정2022.06.09 10:05

한경닷컴 더 머니이스트

최근 국내에 명품 핸드백 열풍이 불고 있습니다. 백화점에서는 명품 핸드백 오픈런(매장이 문 열자마자 달려가서 물건을 사는 행위) 현상도 자주 목격됩니다. 명품 브랜드들은 가치를 더 높이기 위해 1인당 구매 한도를 제한하기도 합니다.

명품 중에서도 돈만 있으면 누구나 살 수 있는 제품은 '매스티지(Masstige)'라고 합니다. 대중(Mass)과 명품(Prestige)의 합성어인데, 명품의 대중화라는 의미이죠. 이와 반대로 누구나 쉽게 가질 수 없는 명품을 오브제(Object)라고 합니다.

이러한 오브제는 부동산에서도 찾아볼 수 있습니다. 최근 대출 규제와 금리인상 때문에 국내 아파트 시장이 보합 또는 하락하는 와중에도 서초, 용산, 강남 지역은 신고가를 기록한다고 합니다. 똘똘한 한 채, 즉 오브제 아파트이기 때문입니다.

서울 시내의 한 백화점 명품관 샤넬 매장에서 시민들이 입장을 기다리고 있다. 사진=뉴스1

똘똘한 한 채는 어떻게 구별할 수 있을까요? 부동산개발 관련 교육에서 항상 강조되는 것이 바로 '입지'입니다. 아파트나 상가나 오피스나 호텔이나 모든 부동산은 입지가 가장 중요합니다. 결국 서울 시내에서도 입지가 가장 뛰어난 곳들이 신고가를 경신하고 있는 것이지요.

최근 서울 아파트 최고가를 경신했다는 '나인원한남'도 마찬가지입니다. 지드래곤이 현금 164억원을 주고 전용 244㎡ 펜트하우스를 구매했다고 하죠. 세월이 흐르더라도 그 입지는 영원하기 때문입니다.

입지의 영향력은 강남에서도 엿볼 수 있습니다. 강남이라도 다 같은 강남이 아니라는 듯 입지에 따라 명확히 성적표가 갈린 것입니다.

송파구 가락동 '헬리오시티'는 최근 가격이 연초에 비해 약 3억원 하락했다고 합니다. 8학군이 위치한 강남4구는 아파트 가격이 하락하지 않는다는 부동산 시장의 믿음이 깨진 것입니다. 제주도 영어교육도시에 미국형 기숙학교인 '세인트존스베리아카데미'가 설립되자 많은 분이 이곳으로 자녀를 보내면서 이 지역 아파트 가격이 고공행진을 한 여파라고 합니다.

결과적으로 강남4구에 대한 관심이 줄어드는 상황이지만, 서초나 강남에서는 신고가 거래가 꾸준히 발생하고 있습니다. 학군은 물론 교통망과 인프라, 자연환경 등 입지 조건을 고루 갖췄기에 '똘똘한 한 채'를 유지할 수 있는 겁니다.

당장은 서초와 강남, 용산, 성수동 서울숲 주변 등이 오브제에 걸맞은 입지를 갖췄습니다. 재건축이 이뤄지면 목동과 잠실도 조건을 갖출 수 있을 것입니다.

경기도에서는 당연히 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동 등 1기 신도시가 똘똘한 한 채로 거듭날 가능성이 있는 지역입니다. 그중에서도 판교테크노밸리, 고양테크노밸리 등 주변에 고급 일자리를 여럿 둔 분당과 일산은 수도권에서도 유일하게 집값이 오르고 있습니다.

모든 사람이 이런 똘똘한 한 채에서 살 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 수도권은 물론 지방 대도시에도 오브제가 될 수 있는 도시계획을 병행해 국토 균형발전을 꾀해야 합니다. 이런 노력을 하지 않으면 집값의 양극화는 점차 심화할 것이고 주거 안정도 추구하기 어려워질 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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"샤넬백 사러 갔는데 판매거부 당했어요"…이유 들어보니 [안혜원의 명품의세계]

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1기 신도시, 친환경 미래도시로 재건축하려면? [최원철의 미래집]

1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 특별법 제정을 통해 그간 1기 신도시의 발목을 잡던 용적률 한계와 안전진단 문제를 해결할 것으로 보이기 때문입니다. 1기 신도시 재건축 논의가 활발해지면서 마스터플랜 마련에 나선 정부는 물론, 각 지자체도 재건축 방향 등을 두고 다양한 논의를 하고 있습니다.최근 한 지자체의 관련 회의에서는 1기 신도시 재건축이 단순한 아파트 재건축이나 신도시 조성과 다른 문제라는 점이 언급됐습니다. 정부가 계획하고 토지 보상을 한 뒤 판매했던 기존 신도시 조성과 달리, 1기 신도시 토지의 주인은 재건축 단지의 주민이고 재건축을 준비하는 조직은 조합이 될 것입니다. 주민과 조합을 중심으로 시공사와 신탁회사 등이 참여해 개발에 나서야 합니다.그러다 보니 기반 시설을 확충하는 비용도 주민들이 분담해야 합니다. 일반적인 신도시는 한국토지주택공사(LH)가 토지를 판 수익금으로 기반 시설을 만듭니다. 하지만 이제는 수익자 원칙에 따라 각 조합이 용적률 상향에 맞춰 기반 시설 비용을 내는 것이죠. 이렇게 마련된 재원을 바탕으로 정부의 마스터플랜을 참고해 도로, 상하수도, 전기 등의 기반 시설을 확충해야 합니다.기반 시설은 2030년 이후 미래형 도시에 걸맞도록 갖춰야 합니다. 문제는 도로입니다. 상하수도나 전기, 통신 등의 기반 시설은 지하에 통합 관로를 대형화하면 해결되지만, 도로는 확장의 여지가 많지 않습니다. 이미 수도권 광역 급행열차(GTX)나 지하철 노선 확장 계획은 대부분 확정돼 변경 가능성도 작습니다. 도심항공교통(UAM)이 대안으로 부각되는 이유도 여기에 있습니다.이미 선진국에서는 도심 교통체증을 해소할 방법으로 UAM을 채택하고 있습니다. 국내 대기업들도 기체 개발을 서두르고 있기에 2030년 이후에는 대중교통으로 활용될 가능성이 높습니다. 1기 신도시도 UAM 스테이션이나 고층 아파트 옥상을 활용한 UAM 버티포트가 설계 단계부터 반영되어야 할 것입니다.또한 이번에 재건축을 하게 되면 100년 이상 가는 1급 장수명 아파트이자 친환경 아파트로 만들어야 합니다. 30~40년 뒤에 다시 허물 수는 없으니 말입니다. 이를 위해서는 기존 벽식 구조를 탈피해 라멘구조를 활용해야 합니다. 국토부 연구에 따르면 라멘구조의 1급 장수명 아파트는 벽식구조 아파트에 비해 건설 폐기물이 85% 줄어듭니다. 향후 리모델링이 쉽다는 것도 장점입니다.라멘 구조의 장점은 여기서 그치지 않습니다. 위·아래층의 소음이 벽을 타고 전달되지 않고, 층과 층 사이에서 무게를 떠받치는 보가 완충 역할을 해 층간소음에도 강하다는 장점이 있습니다. 싱가포르 등의 도시와 같이 주거용 건물이 멋진 외형을 갖추는 것도 가능해집니다.단점은 비용입니다. 벽식 구조 아파트에 비해 공사비가 3~6% 더 들어갑니다. 다만 벽식구조 아파트가 40년마다 재건축을 하는 것과 비교하면 라멘 구조 아파트는 100년 동안 생애주기비용이 11~18% 절약된다고 합니다. 여기에 온실가스배출은 17% 줄고, 건설폐기물은 약 85%나 절감할 수 있습니다.미래형 도시에 어울리는 디자인과 구조도 갖춰야 합니다. 용적률 인센티브를 제공해 공사비가 약간 증가하더라도 모든 조합이 다양하고 멋진 디자인의 주거단지를 만들도록 유도해야 합니다.참고할만한 현장도 있습니다. 말레이시아 조호바루주에 조성되는 미래 신도시 '포레스트 시티'입니다. 말라카해협 약 600만 평(1983만4710㎡)을 매립해 건설하는 곳인데, 첨단 기술과 미래적인 디자인으로 세계 각국의 주목을 받고 있습니다.한국 건설 업체들은 세계 최고 수준의 건축설계 능력을 갖추고 있습니다. 두바이 부르즈 할리파, 싱가포르 마리나베이 샌즈 호텔 등 세계적인 랜드마크를 만든 한국 업체들이 마음껏 능력을 펼치게 한다면 1기 신도시도 성냥갑 아파트만 보인 도시가 아닌, 멋진 미래 도시가 될 수 있습니다. 지금부터 잘 준비한다면 미래 세대에게 선물로 남겨줄 신도시가 탄생할 것입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com