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사는 집과 살 집 구분해 관리
주거와 미래 자산성장 위해 아파트로 결정해야
10년 정도 장기계획 세워야
사진=게티이미지뱅크

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천정부지로 오르던 집값이 금리 인상과 경기불황으로 하락세를 보이고 있습니다. 강남 일부지역을 제외하고는 거래량도 줄었고 호가도 많이 내려갔습니다. 직장에서 신혼 부부나, 결혼을 준비하는 젊은 친구들과 이야기를 해 보면 집 사는 것을 포기했다고 하는 것을 자주 듣습니다. 부부가 맞벌이를 해 10년 이상 자금을 꼬박 모아도 이미 올라버린 비싼 집 값을 감당하기 힘들고, 물가상승률 이상 오르는 부동산 가격을 충당하기도 어렵다는 것입니다.

금융전문가인 필자가 보기에는 주거 안정이 돼야 금융투자도 안정적으로 할 수 있다고 생각합니다. 집을 살 때 '부모님 찬스'를 이용할 수 있는 경우는 흔치 않습니다. 금융자산이 많지 않은 젊은 직장인이나 소상공인들이 비교적 적은 금액으로 내집 마련을 하는 방법에 대해 이야기해 보겠습니다.

먼저 '사는 집'과 '살 집'을 구분해 결정하고 관리합니다. 2030세대 MZ세대는 아파트를 살 수 있는 재정적 여건이 충분하지 않습니다. 그렇다고 마냥 자금이 모일 때까지 기다리면 내 월급 이상으로 올라가는 아파트 가격을 따라가기 어렵습니다. 따라서 미래에 아파트가 될 수 있는 부동산 물건을 전세를 끼고 매입합니다. 그리고 내가 사는 집은 직장에서 1시간 내에 출근할 수 있는 주거용 건물을 전세, 또는 월세로 거주합니다. 이렇게 하면 향후 오르는 집 값은 일단 멈추어 놓고, 주거도 비교적 좋은 환경에서 할 수 있습니다.

필자는 결혼해 10년이 지날 때까지 살 집과 사는 집을 동일시해 부동산 매입을 검토하다 보니 주거환경이 좋은 집은 살 형편이 안 되고, 보유한 금융자산에 맞추다 보니 수도권의 작은 평수의 아파트도 살 수 없었습니다.

그래서 생각을 바꿔봤습니다. '지금은 아파트가 아니지만 5년 뒤, 10년 뒤에 아파트가 될 지역의 부동산을 내가 감당할 수 있는 범위에서 매입하자. 그리고 내가 거기에서 꼭 살 필요는 없다. 전세제도를 활용하면 부동산 가격의 50% 수준으로도 매입이 가능하다. 그리고 직장과 자녀교육을 생각해 거주하는 부동산은 주거여권이 양호한 지역에 전세로 들어가자'입니다.

이렇게 부동산 매입을 결정하고 전세를 몇번 옮기는 10여년이 지나고 나서, 30년 이상 낡았던 빌라는 아파트로 재개발 됐습니다. 그렇게 전용면적 85㎡ 아파트에 입주할 수 있었습니다. 만약 그 때, 사는 집(living)과 살 집(buying)의 구분을 두고 의사결정을 하지 않았다면 지금도 아파트를 사는 데 어려움이 있었을 것입니다.
사진=게티이미지뱅크

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두 번째, 부동산을 사는 데 현재의 상황보다 미래의 그림을 그리는 상상력이 필요합니다. 현재는 오래 됐고 기반시설이 좋지 않은 주거환경이지만, 10년 뒤에 개발이 진행돼 아파트 촌으로 바뀔 수 있는 지역이라면 비교적 싼 가격에 부동산을 매입할 수 있습니다.

GTX(수도권 광역급행철도)나 지하철역이 들어설 예정 지역이거나, 신설 도로 발표가 돼 있는 호재지역은 현재도 사기에 너무 비쌉니다. 3년 내 단기 호재보다 5년 또는 10년 정도 중장기 호재를 보고 지역을 선택합니다. 지하철 호선 연장 예정 지역이나 혐오시설 이전이 예상되거나 대형병원 등 공공시설이 들어설 것으로 예상되는 곳 등입니다. 중장기 호재뉴스가 나오는 지역에 주목해 관심을 가집니다. 이런 정보는 그 지역에 거주하는 사람들은 대부분 아는 정보지만, 현실화 되려면 5년 내지 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트로 부동산 가격에 제대로 반영돼 있지 않아, 상대적으로 저렴한 가격에 매입할 수 있습니다.

이 조건에 맞는 부동산을 매입하는 가운데 실수를 줄이고 좋은 조건에 매입하고자 한다면 ▲본인이 거주하는 지역을 먼저 살펴보고, 지역을 점차 확대해 검토합니다. ▲부동산 앱으로 먼저 지역과 물건을 검토하고 현장을 여러 번 방문합니다. ▲부동산 중개사무소는 한 곳만 방문하지 말고 반드시 여러 곳을 방문합니다. 이렇게 방문해보면 부동산을 보는 안목이 좋아지고 믿을만 한 부동산 사장님도 만날 수 있습니다.

필자의 경우 약 15년 전에 경기도 안양지역의 대단위 주공아파트 단지를 눈여겨 보고 있었습니다. 세대수가 크고 지은지 30년 정도 됐기 때문에 나중에 재건축을 하게 되면 좋은 아파트에 거주할 수 있다고 판단했습니다. 그러나 그 때 보유한 금융자산이 많지 않아 선뜻 매입할 수 없는 형편이었습니다. 그래서 이 아파트와 인접한 2층짜리 다세대 연립주택을 봤습니다. 건물이 지어진 연도도 비슷하고 주공아파트 단지와 담 하나로 붙어있어서 재건축을 하게 되면 같이 묶어서 재개발을 할 수 있겠구나 하고 그림을 그려봤습니다. 그리고 주공아파트의 반 가격에 전세를 안고 매입했습니다. 결국 이 다세대 건물은 주공아파트와 재개발을 같이 했고 필자는 10여년이 훨씬 지나 대기업이 건설한 새 아파트에 입주할 수 있었습니다.

요즘은 저층의 오래된 아파트 단지가 좋아 보입니다. 기반시설이 좋지 않은 주거지역에서 건축한 지 얼마되지 않은 새 아파트보다 말이죠. 이미 가치가 상당부분 반영돼 있는 새 아파트보다, 오래된 주거지역의 부동산은 미래가치가 더 크다는 것을 경험했기 때문입니다. 주거를 목적으로 하더라도, 미래가치가 상승하면 더 좋습니다. 따라서 내가 보유해야 하는 부동산의 첫번째는 아파트가 돼야 합니다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "MZ세대는 대부분 콘크리트로 만든 아파트에서 태어났고 자연의 물소리보다는 도심의 차소리에 익숙한 세대"라고 얘기했습니다. MZ세대가 선호하는 부동산은 아파트이고, 따라서 앞으로의 부동산 투자의 첫번째는 아파트가 돼야 한다는 겁니다.

필자는 내집 마련이 되고, 그때부터 안정적으로 금융자산을 모으고 운용하는 것이 가능해 졌습니다. 지금 당장 새 아파트가 아니지만, 내 이름으로 주거용 부동산이 매입을 빨리 하면 심리적 안정감과 금융자산 운용 및 계획을 체계적으로 할 수 있습니다.

금융자산이 많지 않은 MZ세대가 당장 새 아파트를 사는 것은 불가능에 가깝습니다. 거주할 부동산에 대한 꾸준한 관심을 가지고 현명하게 부동산을 빨리 사게 되면, 금융자산의 투자도 안정적으로 시작할 수 있습니다. 10년 이상의 장기간 계획과 미래에 내가 들어갈 아파트의 그림을 그려보고 지금 현명하게 주거용 부동산을 매입하도록 하십시오. 10년 뒤 자녀들과 확 바뀐 좋은 주거환경의 아파트에 입주할 수 있을 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 하준삼 신한은행 산본지점 WM 프리미어 팀장, 경영학 박사

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