인플레이션, 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2022.04.27 06:46 수정2022.04.27 16:43

한경닷컴 더 머니이스트

인플레, 집값과 이자율 동반 상승
'금리상승'으로 인한 대출부담은 문제
"폭넓게 매물 알아보고 신용점수 관리해야"

물가 상승이 경제 관련 모든 이슈를 집어삼키고 있습니다. 세계에서 가장 부유한 나라들로 꼽히는 OECD(경제협력개발기국) 회원국들의 2월 물가상승률이 7.7%로 나타나 31년 만에 최고 수준을 기록한 것으로 집계됐습니다. 에너지 가격이 26.6% 상승해 물가 급등을 이끌었고 식료품 또한 8.6% 올라 심각합니다. 팬데믹으로 인한 공급망 차질에 우크라이나 전쟁의 공포가 계속되고 있습니다.

인플레이션 시대에는 집값과 이자율이 동반 상승하게 됩니다. 내 집 마련에 나서는 것은 그리 나쁘지 않은 선택지입니다. 다만 인플레이션 시대 내 집 마련은 예전과 다른 방식의 접근이 필요합니다.

전 세계적으로 기준금리 인상은 대세입니다. 미국은 빅스텝(big step)으로 금리를 올린다는 공언까지 한 마당에 주택구매를 미룰수록 손해가 발생할 가능성도 있습니다. 집값은 물가와 소득증가율 수준에서 오릅니다. 따라서 인플레이션이 계속될 전망이라면 미래에 사는 것보다는 지금이 낫다는 말입니다. 월세 가격은 인플레이션에 더 민감합니다. 미국의 렌트비 중간값 상승률은 17%에 달합니다. 우리도 예외는 아닙니다. 월세가격 상승률이 집값과 전세가격 상승률을 훌쩍 넘어선 상태입니다. 따라서 월세에서 전세나 자가로 빨리 이동해야 합니다. 보유세 부담과 금리상승에 따른 집주인의 대출이자를 대신 내주는 우를 범해서는 안 됩니다.

금리상승은 집값에 부정적인 영향을 주기도 합니다. 대출을 일으키기도 힘들지만 대출이자 또한 올라가기 때문입니다. 본인이 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련에 나서야 합니다. 매달 대출로 발생하는 부담의 최대 예산을 계산하고 역으로 접근해보는 방식이 좋습니다. 대출 규제가 풀린다고 하지만 이는 주택담보인정비율(LTV)입니다. 본인 소득을 고려하는 DSR(총부채원리금상환비율)은 아직 확정된 것이 아닙니다. 때문에 DSR은 현재 수준을 유지한다는 관점에서 보수적으로 접근해야 합니다. 이런 점 등을 고려한다면 집값 상승의 밝은 면만을 보고 도전했다가 큰 낭패를 당할 수도 있습니다. 첫 예산을 잘 세워야 하는 이유입니다.

지역과 상품을 폭넓게 살펴야 합니다. 도심의 신축아파트는 접근하기 어렵습니다. 구축이나 도심 외곽도 고려해야 합니다. 베이비부머들도 1기 신도시부터 시작해 현재 도심으로 진입했습니다. 처음부터 강남의 아파트를 구입하는 것은 전혀 현실적이지 않습니다. 건축 관련 비용도 급격히 오르는 중입니다. 앞으로 신축 아파트의 가격인 분양가는 계속 오를 가능성이 큽니다. 새 정부에서는 분양가상한제를 합리적으로 조정한다고 하니 이런 추세는 계속될 겁니다. 따라서 신축만이 좋은 상품이라는 생각은 위험할 수도 있습니다.

신용점수(credit score)가 중요한 시대가 오고 있습니다. 이는 비단 내 집 마련에만 적용되는 것은 아닙니다. 신용카드를 발급하는 데도 필요한 신용점수의 꽃은 '대출'이 대부분입니다. 신용점수가 낮은 경우 대출이 되더라도 한도가 낮거나 금리가 높아지는 영향이 있습니다. 현재는 신용등급제가 아닌 신용점수제로 운영되고 있지만 등급이 한눈에 알기도 쉽고 관리도 가능하니 활용하는 것이 좋습니다. 이를 제공해주는 포털이나 앱도 있으니 신경써서 관리해야 합니다.
기간과 금리를 선택하는 문제도 고민해야 합니다. 주택 소유예정 기간에 따라 변동금리가 유리하기도 하고 고정금리가 유리하기도 합니다. 본인의 인생 계획에 맞는 조건을 선택해야 합니다.

인플레이션 시대에도 내 집 마련은 중요합니다. 단지 과거와는 다른 방법과 신경써야 할 부분이 더 크다는 점만 인식하면 됩니다. 무주택자들의 경우 현재 경제환경을 크게 고려할 필요는 없습니다. 하루라도 빨리 집을 마련하는 것이 중요합니다. 만약 아파트 가격이 조정을 받는다면 무주택자는 더 집을 마련하기 힘들 겁니다. 인플레이션 시대 내 집 마련이라는 심리 게임에서 반드시 이기길 기원합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

인플레 대응 나선 日 정부, 저소득 가구 자녀 1인당 50만원

일본 정부가 인플레이션에 대응하기 위해 6조2000억엔(약 60조9000억원) 규모의 긴급지원책을 발표했다.기시다 후미오 일본 총리는 26일 기자회견을 열고 "물가 상승을 고려해 긴급대책을 결정했다"고 발표했다. 일본 정부는 이번 대책의 재원을 예산상 예비비와 추가경정예산으로 확보하기로 했다.긴급대책을 보면 일본 정부는 휘발유 등 에너지 가격 상승을 억제하기 위해 1조5000억엔을 투입한다. 현재 실행하고 있는 유통업체에 대한 보조금 지급을 9월 말까지 연장할 방침이다.저소득 가구와 중소기업에 대한 지원도 강화한다. 인플레이션의 영향을 받는 저소득 가구에는 총 1조3000억엔을 지원하고 자녀 1인당 5만엔을 현금으로 지급한다. 중소기업에도 1조3000억엔을 지원한다.기시다 총리는 6월에 추가 추경을 고려할 수도 있다고 밝혔다.일부 경제학자들은 이번 지원책에 대해 우려의 목소리를 냈다. 블룸버그 산하 경제연구소 블룸버그이코노믹스의 마스시마 유키는 "지원책 마련은 좋지만 이는 일시적인 조치일 뿐"이라며 "기시다 총리는 엔화를 살리고 가계와 기업의 고통을 지속 가능한 방식으로 완화하기 위해 노력을 해야 한다"고 했다.박주연 기자 grumpy_cat@hankyung.com
2

'우크라·中봉쇄' 반영도 안됐는데…내수 꺾이고 설비투자 3년來 최저

올해 1분기 경제성장률이 0%대를 기록하면서 한국 경제에 ‘경고등’이 켜졌다. 내수와 투자 모두 부진한 상황에서 수출만 가까스로 경제를 떠받치는 ‘불안한 성장’을 보이면서다. 한국은행과 정부에서 “예상보다 선방했다”는 반응도 나왔다. 하지만 대내외 상황과 수치를 따져보면 낙관할 수 없다는 게 경제 전문가들의 지적이다. 수출 늘긴 했지만…한은이 26일 발표한 올 1분기 실질 국내총생산(GDP·속보치)은 전분기 대비 0.7% 증가했다. 1년 전과 비교하면 3.1% 성장한 수치다. 황상필 한은 경제통계국장은 “단순 숫자상으로 보면 올해 1분기에는 상반기 전망치인 2.8%보다 잘 나왔다고 본다”고 말했다. 기획재정부 관계자도 “전분기 대비 0.5%를 밑돌 것으로 봤는데 예상보다 높아 놀랐다”고 했다.한국 경제가 성장세를 이어간 건 수출 덕이 컸다. 반도체, 화학제품 등을 중심으로 수출이 4.1% 증가했기 때문이다. 순수출(수출-수입)은 경제성장률을 1.4%포인트 높이는 데 기여했다.하지만 이런 수출 호황은 수출 회복이 아니라 단가 상승에 더 큰 영향을 받은 것으로 분석된다. 예컨대 지난 2월 수출액은 전년 같은 기간 대비 20.6% 늘었지만, 수출량은 3.6% 증가하는 데 그쳤다.여기에 우크라이나 사태와 중국 대도시 봉쇄 등 대외적 악재는 1분기에 제대로 반영되지 않은 상황이다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 “순수출을 빼면 성장률은 마이너스”라며 “세계 경제 성장이 둔화하면서 2분기에는 순수출이 더욱 줄어들 것으로 예상한다”고 말했다. 이승석 한국경제연구원 부연구위원은 “작년 1분기는 마이너스 성장이었다”며 “기저 효과로 인해 전년 동기 대비 3%를 넘긴 것이기 때문에 큰 의미가 없다”고 지적했다. 소비 회복 기대하지만…올해 1분기 경제 성장의 발목을 잡은 내수와 투자 역시 회복이 불투명하다. 올 1분기 민간 소비는 전 분기보다 0.5% 감소하면서 경제성장률을 0.2%포인트 갉아먹었다. 일각에서는 사회적 거리두기가 해제되면서 수요가 본격적으로 회복될 것이란 기대도 나온다.황 국장은 “방역 조치 완화 영향으로 회복 흐름을 보일 것으로 기대된다”며 “이달 들어 음식·숙박, 오락, 운수 등 대면 서비스업을 중심으로 소비가 늘고 있고, 온라인 소비도 양호하다”고 말했다.하지만 물가 급등과 향후 금리 인상에 따라 소비심리가 얼어붙을 수 있다는 전망도 적지 않다. 이창용 한은 총재는 전날 기자간담회에서 “성장 둔화보다 물가가 더 걱정”이라며 금리 인상을 기정사실화했다. 이 부연구위원은 “4월 금리 인상에 따라 가계의 이자 부담이 50조원에서 56조원으로 확대됐다”며 “이는 민간 소비 회복에 제약 요인이 될 것으로 보인다”고 했다.3년 만에 최저치를 기록한 설비투자(-4.0%)와 건설투자(-2.4%) 역시 글로벌 공급망 차질, 원자재값 상승 등이 이어지면서 향후에도 크게 늘기는 어려울 것으로 관측된다.이에 따라 연 3% 경제성장률은 물건너갔다는 분석에 힘이 실린다. 이런 상황에서 물가는 고공행진을 이어가면서 슬로플레이션(저성장 속 물가 상승)에 대한 우려가 커지고 있다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “지난해 기저효과를 감안하면 경제성장률은 높은 수치가 아니다”며 “물가 상승이 빠르게 이뤄지고 있는 점을 고려할 때 경기 침체는 진행 중으로 봐야 한다”고 말했다.조미현/황정환 기자 mwise@hankyung.com
3

“물가 우상향 지속…기준금리, 연내 2%대 넘을 것”

한국은행이 4월 금융통화위원회에서 우리나라 기준금리를 기존 1.25%에서 1.5%로 인상했다. 임기 문제로 한은 총재가 부재한 상황이지만, 금통위 의결권자들은 만장일치로 금리 인상을 결정했다. 국내 기준금리는 팬데믹 이후 0.5%까지 인하됐다가 지금까지 총 4번의 인상을 거쳐 1.5%에 도달하게 됐다.한국은행이 초유의 총재 부재 상황에서 기준금리를 인상한 배경에는 인플레이션이 자리한다. 우리나라 3월 소비자물가 상승률은 전년 동기 대비 4.1%로, 2011년 이후 처음으로 4%대 물가를 기록 중이다.지난해 4분기부터 3%대 중후반에 안착하기 시작해 지난 3월에 4%대를 넘기게 됐다. 유가 상승의 영향이 가장 크고, 글로벌 공급 병목에 따른 상품 가격 상승이 함께 영향을 줬다. 최근에는 국내 경제 활동 재개를 기반으로 외식 물가가 상승, 개인서비스 품목의 물가도 큰 폭으로 올랐다. 문제는 이러한 물가 상승 압력이 연말까지 지속될 가능성이 높다는 점이다. 러시아의 우크라이나 침공으로 국제유가가 평년 대비 높은 수준을 기록하고 있다. 산유국의 원유 생산 확대 등을 기대해볼 수 있지만, 적극적인 공조 실현은 어렵다.올해 연말쯤 배럴당 80달러 선이면 낙관적 희망을 담은 숫자라고 볼 수 있다. 가장 낙관적인 숫자를 이입해봐도, 전년 동기 대비 기준으로는 여전히 높은 수준이기 때문에 물가의 하향 안정에 영향을 주기 쉽지 않다. 대내적으로는 개인서비스 품목의 가격 상승 압력이 지속될 것이다. 4월 18일부터 시작된 거리 두기 해제 영향으로 미용, 숙박, 외식 등이 포함된 개인서비스 물가가 우상향을 지속할 공산이 크다.연간 물가상승률, 한은 기존 전망치 크게 상회연간 물가상승률은 한은의 기존 전망치를 크게 상회할 것으로 전망된다. 한은은 올해 연간 물가 상승률을 3.1%로 제시한 바 있다. 다만, 금통위에서 주상영 총재 대행인은 연 물가 4%대 초반 가능성을 언급했다. 2분기 중 국내 물가상승률이 5~6%에 이를 가능성을 고려해야 한다. 다음 회의인 5월 금통위 때 한은의 전망치를 명확하게 알려주겠으나, 우선은 한은 역시 높은 물가 압력을 우려하고 있다는 점을 확인했다.이에 기준금리가 5월에 추가로 인상되고(1.5%→1.75%), 3분기 중 한 차례 더 추가 인상(1.75%→2%)될 것으로 예상된다. 현 수준 대비 2회 정도는 추가로 인상돼야 국내 물가 안정에 일부 기여할 수 있고, 차후 한은의 정책 여력을 확보하는 차원에서도 유리한 레벨이라고 보기 때문이다. 두 차례 인상은 국내 중립금리를 기준으로 했다.중립금리란 경제가 잠재성장률 수준으로 안정된 상태에서, 인플레나 디플레이션을 유발하지 않는 균형금리를 뜻한다. 직관적으로 ‘현실 경제가 감내할 수 있는 최적의 금리’로 이해할 수 있다. 이는 통화정책 준거금리로 사용된다. 경기가 둔화되거나 물가가 낮을 때는 중립금리보다 낮게 유지하고(완화적), 경기가 과열됐거나 물가가 높을 때는 중립 수준보다 높여(긴축적) 경기사이클의 변동 폭을 안정시킨다.2022년 기준 국내 중립금리는 2% 중후반으로 추정한다. 추정의 불확실성이 있지만, 그동안 한은이 발간한 논문에서 2017~2018년 사이 우리나라의 (실질) 기준금리가 중립 수준에 부합한다고 평가한 바 있다. 당시의 성장과 물가[2017년 국내총생산(GDP) 3.2%·소비자물가지수(CPI) 1.9%, 2018년 GDP 2.9%·CPI 1.5%]를 감안했을 때 한국의 중립적 실질 기준금리는 -0.5 ~ 0.25% 범위로 추산할 수 있다.이를 2022년 현재 경기 수준에 맞춰 치환하면, 한국 (명목) 기준금리 2.5~3%가 중립금리에 부합한 범위로 판단된다. 다만 한은은 현재 딜레마에 처해 있다. 물가를 감안하면 기준금리를 중립 수준보다 높여야 하지만, 경기 여건을 감안하면 금리를 크게 올릴 수 없다. 세계 교역량이 정점을 기록한 후 점차 둔화되고 있어 국내 수출에 부정적 영향을 줄 수 있고, 원자재 가격 상승과 환율 상승 영향으로 수입 가격은 되레 상승해 무역수지가 적자를 나타내고 있다.수출 경기가 안 좋을 때마다 건설경기를 통해 내수를 진작했지만 선제적으로 상승한 주택 경기를 감안하면 이마저도 쉽지 않다. 따라서 인상 기조를 지속하되, 앞서 예측한 중립금리보다는 약간 낮은 2~2.25%로 올해 통화정책 회의를 마무리할 것으로 판단한다. 물가 안정을 도모함과 동시에 경기 모멘텀도 꺼뜨리지 않아야 하기 때문이다.Fed 금리 정상화 속도…외국인 자금 유출 과한 우려미국 연방준비제도(Fed)의 정책금리 경로를 근거로 한은 기준금리가 더 큰 폭으로 인상돼야 한다는 주장도 점검해볼 필요가 있다. 일각에서는 미국 정책금리가 공격적으로 인상되고, 이로써 한·미 간 기준금리 역전이 나타나게 되면 외국인 자금 유출 문제가 발생, 국내 자산 시장에 신용 리스크를 유발할 수 있다는 우려를 제기한다.Fed의 정책 경로를 점검해보면, 현행 0.5%인 정책금리를 5월과 6월에 각각 50bp(1bp=100분의 1%)씩 인상하고, 남은 회의에서 연속적으로 인상해 연말 정책금리 상단이 2.25~2.5% 선에서 형성될 것으로 본다. 미국은 한국보다 물가 상승 압력이 훨씬 크다. 대외 이벤트의 영향력이 오롯이 반영되는 지역적 특성이 있고, 내부적으로는 근로자의 임금이 빠른 속도로 상승하고 있어 서비스 이용료의 가격 상승이 가속화되고 있다.이해를 위해 국내와 비교해보면, 우리나라는 정부 차원의 관리물가 비중이 크고, 유류세 인하 등을 통해 유가 상승분을 억제하는 경향이 있다. 반면 미국은 주거비 비중이 절대적으로 높고, 가격 전가가 용이한 서비스업 비중 또한 높다.따라서 미국 3월 물가상승률은 8.5%(CPI 기준)를 기록했다. 대체로 1분기를 정점으로 인식하는 듯하나, 일부 시장참여자들은 미국 물가 상승 압력이 2분기 혹은 3분기까지 지속돼 해당 시점에 고점을 형성할 가능성을 언급한다.이 경우 연간 물가상승률은 7~8%가 될 것이다. 이 역시 Fed의 기존 예상치[2022년 개인소비지출(PCE) 기준 4.3%]을 크게 상회한다. 더군다나 미국은 고용 시장에서의 구조적 변화가 발생해 물가 상승에 취약한 여건을 보여주고 있다. 팬데믹 이후 실업자들이 높은 실업급여를 받았던 경험, 이 과정에서 근로에 대한 인식의 변화, 자산 시장 호황에 따른 부의 효과 등으로 근로자들이 높은 임금을 요구하고 있다.코로나19 팬데믹 특유의 노동 공급 부족으로 이러한 임금 인상 요구가 적극 반영되고 있다. 이때 현실 경제에서의 물가 상승 압력이 근로자로 하여금 물가 상승 공포를 자극, 재차 임금 인상 요구로 이연되면서 임금 스파이럴 인플레이션(wage spiral inflation) 압력이 형성되는 것이다. Fed는 이러한 물가 상승 압력과, 궁극적으로는 인플레 기대치를 하향 안정시키기 위해 그 어느 나라보다 빠른 속도로 금리 정상화를 시행할 전망이다.Fed는 점도표를 통해 미국의 중립금리가 2.4%임을 암시하고 있다. 따라서 Fed는 중립 수준에 부합하거나 약간 못 미치는 정도로 금리를 올릴 계획이다. 현재 정책금리 수준이 0.5%로 지나치게 낮기 때문에, 제한된 회의 속에서 빅스텝(50bp) 인상을 강행해 연말에 2.25~2.5% 레벨을 만들 것으로 본다.Fed 정책금리를 감안해 하반기부터 한·미 간 금리가 역전되면 국내 외국인투자자의 자금이 이탈할 수 있다는 우려를 점검해보자. 설득력이 있기는 하나, 한·미 금리 역전에도 불구하고 외국인 자금이 순유입됐던 경험적 근거가 있다. 2018년 사례가 대표적이다. 미국의 분기당 인상 행보로 한·미 금리 역전이 확대됐으나 외국인 자금이 지속적으로 유입됐다.단기 자금의 경우 스와프 레이트를 통해 보전한 덕분에 되레 국내 채권 투자 수익률이 컸고, 장기물 자금의 경우에는 한국의 거시건전성을 고려해 투자한 자금이었다. 외국인은 단순 금리 차보다는 펀더멘털 여건을 고려한 신흥국의 안전성을 가장 중시하기 때문에, 해당 논리라면 한은은 선택의 기로에 섰을 때 대내 경기 여건을 비중 있게 고려하는 것이 타당하다.따라서 한은이 한국의 성장과 물가, Fed의 정책 경로까지 종합적으로 고려해 기준금리를 2%까지 인상할 것이라고 전망한다.글 허정인 다올투자증권 연구원 | 사진 한국경제DB