국민 편 가르기와 부동산 양극화 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2022.02.22 07:53 수정2022.02.22 13:53

한경닷컴 더 머니이스트

정부가 사회적 거리두기를 일부 조정하면서 방역패스는 그대로 두었습니다. 오히려 법원에서 제동을 건 청소년 방역패스를 한 달 연기한 4월부터 시행한다고 밝혀 논란이 예상됩니다. 정부는 방역패스로 인해 불편을 겪는 경우는 성인의 4%에 불과하고, 전체 국민에게 적용되는 거리두기에 비해 더 효과가 있다는 입장입니다. '성인 4%'란 발언을 듣고 '상위 2%'라는 종부세 논리가 떠오른 건 현 정부의 국민 편 가르기에 대한 트라우마일까요.

조금 과한 비유이긴 하지만 건강한 사람 한 명을 죽여서 그 사람의 장기를 불치병을 앓고 있는 다섯 명의 환자들에게 이식해 그들을 살리고자 한다면, 영화에나 나오는 괴기스러운 일이란 걸 누구나 알 겁니다. 개인은 다른 개인의 권리를 존중해야 합니다. 어떤 목적을 이루기 위해 그것이 사람의 생명을 구하는 고귀한 목적이라 해도 타인을 희생시켜 그 목적을 달성할 수는 없습니다. 하물며 정부의 정책은 특정 계층을 희생시켜 모호한 정치적 목적을 달성하기 위해 사용해서는 더더욱 안 됩니다. 하지만 이 정부는 내놓은 정책과 법안마다 국민 편 가르기의 그림자가 드리워져 있습니다. 부자와 서민을 갈라치는 것은 기본입니다. 정규직과 비정규직, 반일과 친일 심지어 방역의 현장에서는 의사와 간호사들마저 편 가르기를 한 사례도 있습니다. 부동산 또한 예외가 아닙니다.

임대인과 임차인, 강남과 비강남, 수도권과 지방 등 부동산 부문에서의 편 가르기는 셀 수가 없을 정도로 많습니다. 대표적인 사례는 종합부동산세(종부세)입니다. 종부세 부과 대상을 공시가 상위 2%로 한정한 것은 국민 편 가르기의 전형적인 사례입니다. 1가구 1주택자마저 부자로 낙인찍어 무주택 서민들의 분노를 달래려는 의도일 겁니다. 아파트 가격 상승에 따라 공시가 상위 2%는 변하고, 때문에 해마다 종부세 납부 대상은 달라질 수 있습니다. 심지어 부동산시장이 하락한다 해도 공시가 상위 2%에 포함되면 종부세를 내야 합니다. 98% 대 2%의 갈라치기는 대표적인 ‘부동산정치’입니다. 2%를 버리면 98%를 얻을 수 있다는 정치공학적 접근일 겁니다.

이러한 국민 편 가르기는 부작용이 큽니다. 가장 큰 부작용은 양극화입니다. 똘똘한 한 채는 국민 편 가르기의 부산물일 따름입니다. 중첩된 규제로 인해 고가아파트는 갈수록 희소해지고 있으며 수요도 줄었지만 주거선호지역의 고가아파트 공급은 더 줄었습니다. 오히려 가격이 오르는 특이한 현상이 발생합니다. KB국민은행에 의하면 2022년 1월 현재 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 간의 매매가격 차이(5분위 배율)는 9.8배로 통계를 집계한 이래 가장 크게 벌어졌습니다.

전 세계적으로도 우리나라의 고가아파트는 높은 상승률을 기록 중입니다. 영국의 부동산정보업체인 나이트프랭크(Knight Frank)에 의하면 2021년 4분기 서울의 고가아파트(상위 5%) 가격은 연간 21.0% 상승하여 세계 4위를 기록했습니다. 2018년 1분기에는 무려 세계 1위를 기록하기도 했습니다.

현 정부의 잘못된 부동산정책을 단순한 실수라고 볼 수는 없을 듯합니다. 전문가들이 이구동성으로 비판과 대안을 제시했음에도 불구하고 실패가 뻔한 정책을 30차례 가깝게 내놓은 것은 '부동산정치'에 기반한다고 보고 있습니다. 가난한 자가 부자들보다 훨씬 많은 상황에서 갈라치기의 수혜자는 오로지 본인들이 될 수밖에 없기 때문입니다. 국민 편 가르기나 갈라치기가 일시적으로 정권의 위기를 모면하고 선거에 도움이 될 수는 있습니다. 하지만 이런 편 가르기는 국민통합을 해치고 국가 운영 시스템에 심각한 저해 요인이 됩니다.

처음으로 돌아가서 만약 방역패스가 계속 유지된다면 2차 접종 완료자의 상당수가 180일이라는 유효기간을 넘기게 돼 불편을 겪는 성인의 비율은 점차 늘어날 전망입니다. 중첩된 규제로 아파트 가격이 너무 올라 벼락 거지가 되어 고통받는 무주택자들은 시간이 지날수록 규제의 대상이 늘어나는 상황을 주목해야 합니다.

정권 초기에는 편 가르기의 대상이 단지 다주택자였습니다. 다음은 1주택자, 이제는 무주택자들을 포함한 모든 국민들을 고통 속에 몰아넣고 있습니다. 나는 상관없다는 인식은 편 가르기 정권에서는 통할 리가 없습니다. 부동산 양극화의 덫에서 하루라도 빨리 벗어나는 것만이 유일한 해결책일 겁니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
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한국의 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 최고라는 분석이 나와 주목됩니다. 회원국들의 국내총생산(GDP) 규모에 견줘서입니다. 한국개발연구원(KDI) 출신 유경준 국민의힘 의원이 발표한 자료인데 재산세 비중은 1위, 자산거래세 1위, 상속증여세 3위 등 종합 1위를 기록했습니다.“부동산 세금이 외국보다 적다”라는 현 정부의 여론몰이로 시작된 증세가 실제로는 엉터리라는 지적은 수도 없이 제기되어 왔습니다. 결론적으로 현 정부의 통계 마시지가 또 한 번 증명되는 순간입니다. 높은 부동산세율도 문제지만 세금의 증가 속도는 더 큰 걱정거리입니다. 2017년 OECD 8위였던 자산세의 비중은 불과 3년(2020년) 만에 1위가 되었습니다. 부동산 세금이 폭증한 2021년 통계를 반영하면 아마도 압도적 1위로 2위와의 격차를 더 크게 벌릴 겁니다.현 정부의 증세는 2가지 논리에 기반합니다. 첫 번째는 '세금이 상대적으로 낮다'는 것이고 두 번째는 '주택가격을 안정화 시키겠다'였습니다. 첫 번째 세금이 낮다는 건 본인들에게 필요한 통계만을 반영하는 포퓰리즘의 결과이며 각국의 통계 생산방식과 용어의 차이를 무시하는 해석입니다.대표적인 것이 주택보급률과 같은 통계입니다. 주택보급률이란 일반가구 수에 대한 주택 수의 백분율로 산정합니다. 하지만 주택 수와 일반가구 수를 계산하는 방식이 전 세계적으로 다양합니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라에서는 비주택이지만 다른 국가에서는 주택에 포함하기도 합니다. 우리도 급격히 늘어나고 있는 1인 가구를 주택보급률에 포함시킨 것이 불과 15년 정도밖에 되지 않습니다. 그동안의 주택보급률은 당연히 과다 계상될 수밖에 없었던 겁니다. 주택 공급이 적절하냐 부족하느냐의 논란이 계속 일어나고 있는 상황에도 이런 문제가 포함되어 있었던 겁니다.사실 통계 마사지라고 부르는 이런 현상은 현 정부 들어 너무 자주 발견됩니다. 한국부동산원과 KB국민은행과의 통계가 일치하지 않은 경우를 자주 접하게 됩니다. 심지어 한국부동산원이 부동산시장 전망을 발표하지 않은 지가 벌써 2년이 넘었습니다. 정부의 눈치를 보는 통계전문가들도 문제이지만 근본적인 원인을 제공하는 것은 정부일 겁니다. 억지로 만들어진 통계는 정책 입안을 방해해 시장 상황을 더 악화시키는 역할을 합니다. 대외신뢰도의 하락은 덤입니다.부동산 증세의 또 다른 근거는 주택가격의 안정이었습니다. 현 정부 들어 증세를 포함한 30차례에 가까운 부동산정책을 도입했지만 주택가격 상승은 그 어떤 정부 때보다 높았습니다. 특히 유사한 좌파 정권인 참여정부와 비교해도 주택가격이 더 높았다는 것은 아주 특이한 사례로 볼 수 있습니다. 주택가격은 물가와 소득 수준에서 상승을 하는 것이 일반적인데 국민소득 증가율이 5~6%에 이르던 참여정부보다 주택가격이 더 올랐다는 것은 정책실패의 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다. 주택가격 안정이 아니라 주택가격 폭등을 불러온 요인은 여러 가지를 지적할 수 있지만 정부의 규제도 상당한 역할을 했다는 것은 부인할 수 없는 사실입니다. 양도소득세는 시중에 주택 매물을 사라지게 만드는 동결효과를 낳고 보유세(재산세, 종합부동산세)의 급격한 상승은 전가효과를 낳아 가격과 임대료가 올라가는 주요 요인이 되었습니다.팬데믹 상황에서 어려운 가계 여건을 고려하지 않고 전가의 보도처럼 휘두른 부동산 증세는 이제는 속도 조절 또는 원상회복이 필요합니다. 증세 도입의 가장 큰 배경이었던 2가지 논리 모두 쓸모가 없었다는 결론이 난 상황에서 공시가를 현실화한다는 명분으로 계속될 부동산 증세는 더 이상 없어야 합니다. 오히려 현재와 같이 공시가, 공정시장가액 등으로 다단계화되어 있는 부동산 세금의 구조를 간단하고 이해하기 쉽게 고치는 것이 바람직합니다. 미국과 같이 취득 당시의 가격에 기반한 보유세 부과를 심각히 고민해야 할 시점입니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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영국·캐나다도 금리로 집값 떨어진다는데…한국은 예외인 이유[심형석의 부동산정석]

세계 주요국들이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리 인상에 나서는 중입니다. 금리가 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않기에 그동안 지속적으로 상승한 각국의 주택시장에 미칠 파장이 주목됩니다. 세계 주요국들의 주택가격이 올랐던 가장 큰 이유가 쉽게 모기지(주택담보대출)가 가능했고 금리 또한 저렴했기 때문입니다. 반대로 금리가 오르면 주택시장의 과열된 열풍이 사라지고 주택가격 또한 안정화될 것으로 기대하는 중입니다.캐나다 금융기관감독국은 최근 팟캐스트에 출연해 일부 시장의 주택가격이 20%까지 하락할 수 있다고 전망했습니다. 캐나다는 12년 연속 주택가격 상승률이 최고를 경신한 바 있습니다. 토론토의 경우 지난해 18% 상승하여 평균 매매가격이 한화로 10억 원을 훌쩍 넘었습니다.지난 2년간 18%로 주택가격이 상승한 영국도 마찬가지입니다. 영국중앙은행은 팬데믹 이후 세계 주요 국가 중에는 최초로 작년 12월 기준금리를 올렸으며 2월에도 재차 금리를 인상했습니다. 영국중앙은행이 금리를 연달아 올린 사례는 2004년 이후 처음입니다. 호주에서도 지난 1월 주택가격이 1989년 이후 가장 급격히 상승하여 1년 전과 비교하면 한화로 1억 원이 넘게 비싸졌다고 합니다. 호주중앙은행이 조기 금리 인상에 나설 경우 주택시장이 둔화되고 연말쯤이면 가격 하락이 일어날 수 있다고 호주경제매체인 파이낸셜리뷰는 전망하고 있습니다.우리나라는 어떨까요. 대출규제와는 다르게 금리 인상이 주택가격을 급격히 끌어내릴 가능성은 크지 않습니다. 왜냐하면 우리나라와 세계 주요 국가와는 금융환경이 다르기 때문입니다. 세계 주요 국가들은 대략 LTV(담보인정비율) 80% 수준에서 모기지(mortgage)를 일으켜 주택을 구입합니다. 심지어 1%의 계약금(downpayment)만 내고 주택을 구입할 수 있는 모기지 상품들도 존재합니다. 이런 금융환경이라면 금리인상이 큰 영향을 발휘합니다. 가계부채 수준이 과거보다 훨씬 높은 상황에서 주택수요자들이 대규모 자금을 추가로 빌려서 주택을 구입하기가 만만치 않습니다.하지만 우리나라의 경우 대부분의 주택담보대출이 40% 미만에서 유지되고 있고, 1월부터 강화된 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 본격적으로 적용되면서 대출을 받기는 더 어려워졌습니다. 이 규제는 올해 7월에는 대상이 더욱 확대되기 때문에 금융과 부동산과의 관련성은 계속 멀어지고 있습니다. 세계 주요 국가의 경우 주택가격에서 모기지가 차지하는 비중이 커지면서 ‘부동산의 금융화’가 급속하게 진행되고 있지만 우리의 경우 오히려 부동산과 금융이 분리되는 현상이 벌어지고 있는 겁니다. 이런 상황에서 금리 인상은 어느 정도 주택시장에 영향을 미칠 수 있겠지만 LTV를 80% 선에서 빌려주는 세계 주요 국가들과는 다른 양상을 보일 가능성이 큽니다.금리 인상이 계속될 경우 고가주택보다는 중저가 주택이 영향을 받을 것으로 보입니다. 이 또한 외국과는 다른 현상으로 우리나라는 15억원 이상 주택의 경우 담보대출 자체가 불가능하기 때문입니다. 서울의 평균 아파트 매매가격이 12억6000만원(KB국민은행 2022년 1월 기준)에 이르기 때문에 올해 안으로 서울 아파트의 평균 매매가격은 대출금지선에 가깝게 오를 겁니다. 금리 인상과 대출 규제의 여파가 부동산의 금융화가 진전된 세계 주요 국가와는 다를 것으로 예상하는 이유입니다.미국의 연방준비제도도 3월 금리 인상을 예고했지만 아직 주택가격 하락의 조짐은 보이지 않습니다. 미국의 공인중개사협회(NAR: National Association of Realtor)에 의하면 지난해 미국의 중위 주택가격은 34만6900달러로 전년보다 16.9%로 올랐습니다. 금리 인상으로 미국 주택가격이 내려갈 기대는 많지 않지만 가격 상승은 느려질 것으로 보입니다. 우리나라도 금리 인상으로 주택가격이 조정을 받을 수 있도록 담보대출을 많이 해주기를 바랍니다. 무주택자들이 집을 구입할 수 있는 방법이 갭투자만은 아니었으면 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com