'종부세 폭탄' 나는 상관 없다?…무주택자들의 착각 [심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

종부세 논란…폭탄 수준 vs 겨우 인구 2% 수준
종부세율, 공정시장가액비율, 공시가 등 상승중
세부담, 임대차 시장으로 전가되면…무주택자 더 힘들어

서울의 종합부동산세가 지난해 1조1868억원에서 올해 2조7766억원으로 2.3배로 높아졌다. 인천과 경기는 각각 5.3배와 4.4배로 늘었다. 충북과 광주도 각각 8.8배와 7.5배 규모로 뛰었다. 서울 강남의 한 공인중개사 사무실에 ‘양도세 종부세 상담’ 문구가 붙어 있다. 뉴스1

종부세(종합부동산세)에 대한 논란이 뜨겁습니다. 한쪽에서는 폭탄이라고 분개하고 다른 한편에서는 ‘겨우’라는 비아냥도 들립니다. 종부세에 대한 평가를 차치하고라도 종부세로 인해 생각지도 않았던 세금을 내는 유주택자들은 상당히 불편합니다. 종부세의 대상이 국민의 2%라고 하지만 이것은 명백히 잘못된 통계 해석입니다.

한 언론의 분석에 의하면 종부세를 내는 유주택가구는 전국에서 8.1%에 이른답니다. 서울로 한정하면 유주택가구 4가구 중 1가구나 종부세를 부담합니다. 이 통계가 모집단과 표본을 정확하게 계산한 숫자입니다. 무주택자들은 재산세 조차도 내지 않는데 이들을 모두 모집단으로 계산한 방식은 전형적인 통계 마사지입니다. 도출된 통계 결과를 본인들에게 유리하게 해석하는 겁니다.

이 정부의 부동산 통계 마사지는 일상화되어 있습니다. 이렇게 통계를 조작하고 왜곡하는 이유는 뻔합니다. 제대로 성과가 나지 않으니 치적을 만들고 싶어 과대 포장하거나, 반대로 나쁜 결과가 도출되니 이를 숨기기 위해 터무니없는 해석을 하는 겁니다. 신뢰를 잃은 정부는 미래가 없습니다. 이런 정부를 믿고 3기 신도시가 입주할 때까지 5년, 10년을 기다릴 주택 수요자는 많지 않을 겁니다. 주택공급에 사활을 걸고 있는 정부에서 부동산시장에 신뢰를 잃는 발표를 계속 하는 상황은 참으로 안타깝기만 합니다.

부동산의 가격 흐름을 전망하는 가장 일반화된 방식은 갭(Gap) 메우기입니다. 대부분 선도아파트가 먼저 오르고 이후에 다음 순위의 아파트가 따라갑니다. 비슷한 수준으로 따라가느냐 아니냐는 다음 순위 아파트가 가지는 미래가치에 좌우됩니다. 종부세가 부담이 되어 집을 팔겠다는 분이 많지 않은 걸로 봐서 종부세로 인한 전가 현상은 더 심해질 겁니다.

두 가지 방향이 되겠죠. 첫번째는 가격에 전가될 겁니다. 주거선호지역의 경우 수요가 받쳐주니 가격이 조정을 받지는 않을 것이고 오히려 내는 세금 부담만큼 가격에 반영하겠지요. 자연스럽게 종부세만큼 가격이 오를 겁니다. 두번째는 임차인에게 전가됩니다. 최근 전세에서 월세로의 전환이 급격히 증가하는 현상은 기존의 임대차법과 전세대출 규제의 영향도 있지만 종부세 등 보유세가 급격히 높아지는 현상과도 무관하지 않습니다.

발송 전 분류되는 종부세 고지서. / 사진=뉴스1

이 정부가 출범하기 전에는 종부세를 전혀 걱정하지 않았던 주택 소유자들도 현재는 종부세를 내고 있습니다. 이미 경고했다고 의기양양한 청와대와 정부는 종부세 폭탄의 책임자입니다. 현 정부의 잘못된 정책으로 오른 집값에 대한 책임을 국민에게 뒤집어 씌우는 겁니다. 종부세를 내지 않아 나는 관심이 없다는 분들도 종부세의 대상이 되는 시기가 곧 다가옵니다. 왜냐하면 종부세는 종부세율, 공정시장가액비율, 공시가 등 3가지를 모두 올려서 부과기준을 정하기 때문입니다. 1월1일 기준으로 계산되는 공시가와 현재와 같은 아파트 가격 상승세를 고려한다면 내년의 종부세 부과대상은 올해보다 훨씬 더 늘어날 수 밖에 없습니다. 조만간 서울에서 아파트를 보유한 세대는 대부분 종부세를 내게 될 거라는 말입니다.

'나는 무주택자라서 별 상관이 없다'는 분들은 정말 그럴 건지를 다시 생각해야 합니다. 무주택자는 주식을 하지 않아 주식시장과 관련이 없는 사람들과는 다르게 주택시장에 깊숙이 참여하고 있습니다. 왜냐하면 우리는 무조건 집에서 살아야 하기 때문입니다. 이들은 임차인으로 전세나 월세 또는 그 중간(반 전세, 보증부 월세)의 위치과 역할로 주택시장에 참여하는 중입니다. 따라서 이런 무주택자는 중립포지션이 아닌 숏 포지션(short position: 주식이나 통화 또는 선물이나 옵션 등을 매도한 상태)이 되는 겁니다. 주택가격이 오르는데 따라 그 피해를 고스란히 떠안을 수밖에 없습니다. 전세에서 월세로 급격하게 바뀌어 가는 임대차시장의 가장 큰 피해자는 임차인들입나다. 전세임차인이 주택소유주가 되는 비중은 절반이 넘어가지만 월세임차인이 주택소유자가 되는 경우는 많지 않습니다. 그만큼 월세는 자산축적을 어렵게 만듭니다. 전세에서 월세로 바뀌는 임대차시장은 무주택자들의 주거사다리를 없애는 중입니다.

이 정부를 지지한 계층들이 가장 큰 어려움을 겪을 겁니다. 이는 정부도 이미 알고 있는 듯합니다. 전세가격 폭등과 전세에서 월세로의 전환은 집주인이 아닌 무주택 세입자들이 더 크게 느끼는 고통입니다. 그럼에도 불구하고 정책기조를 바꿀 생각이 없는 정부의 마지막 수단은 통계 마사지입니다. OECD 주요국은 코로나19 이후 부동산 보유세와 거래세 등 부동산 관련 세금을 대폭 감면했다고 합니다. 캐나다의 경우 작년 재산세 감면 폭은 평균 25%에 이릅니다. 전 세계가 고통분담을 위해 부동산 세금을 낮추는 중인데 우리나라만 거꾸로 가고 있습니다. 현 정부의 부동산정책은 도대체 어디로 향하는 걸까요?

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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