사진=게티이미지뱅크
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지난 7월에는 1세대1주택 고가주택 기준을 12억원을 상향한다는 소식이 있었습니다. 해당 개정안은 현재 의원입법 형태로 국회 기획재정위원회에 제출되어 있습니다. 이 개정안에는 고가주택 12억원 상향안과 더불어 장기보유특별공제를 양도차익 구간별로 차등 적용하는 규정을 신설하고, ‘최종 1주택 보유기간 기산일’에 대한 규정을 장기보유특별공제의 보유기간 및 거주기간 계산에도 적용한다는 내용을 포함하고 있습니다.

그렇지 않아도 복잡한 세법인데 개정안의 내용이 그리 쉽게 이해되는 내용은 아닙니다. 여기에 시행시기도 각각 달리하고 있습니다. 그래서 앞서 언급된 개정안의 내용을 구체적으로 살펴보고자 합니다.

다만 개정안으로서 현재 국회 논의 과정에 있을 뿐이지 국회를 통과한 법률은 아니라는 점은 명확하게 이해하시기를 당부드립니다.
고가주택 12억원으로 상향
1세대가 1주택을 보유하다 양도하면 일정한 조건을 충족시 양도차익에 대해서 비과세를 적용하고 있습니다. 이때 매매가액 기준으로 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 9억원 이하분의 차익에 대해서만 비과세를 받습니다. 9억원을 초과하는 부분의 차익에 대해서는 비과세를 적용받지 못합니다. 이 규정에 대한 이해를 돕기 위해 사례로 풀어서 설명해보겠습니다.

취득가액 6억원, 매매가액 12억원인 1세대1주택의 예입니다. 양도차익은 6억원(12억-6억원)입니다. 매매가액이 12억원을 초과하기 때문에 고가주택에 해당이 되고, 고가주택이므로 9억원 이하분의 차익에 대해서는 비과세, 9억원 초과분의 차익에 대해서는 과세대상이 됩니다.

여기서 양도차익 6억원을 ‘과세되는 9억원 초과분의 차익’과 ‘비과세되는 9억원 이하분의 차익’으로 어떻게 구분할까요? 양도차익 6억원에 전체 매매가액 중 9억원을 초과하는 매매가액이 차지하는 비율을 곱해서 산정하는데 아래의 그림과 같습니다.
다주택자들이 양도소득세 개정안으로 겪게 될 변화 [강주배의 절세abc]
이를 산술적인 식으로 나타내면 '과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 – 9억원)/양도가액'으로 표현됩니다. 이 식을 보면 양도가액이 9억원 이하라면 과세대상 양도차익은 0 또는 (-)금액이 되어 과세할 금액이 산출되지 않게 됩니다.

여기서 9억원이 12억원으로 상향이 되는 개정안이 통과된다면 식은 이렇게 변화됩니다. '과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액-12억원)/양도가액' 입니다. 1세대1주택자가 12억원 이하로 주택을 매도할 경우 과세되는 양도차익이 산출되지 않게 됩니다.

해당 규정은 올 연말 국회를 통과한다고 가정하면 2022년부터 적용될 것으로 예상됩니다.

2022년 1월1일 이후 양도하는 1세대1주택에 대해서는 12억원까지는 양도소득세 비과세가 적용된다는 것이죠. 그렇다면, 2021년에 양도하는 경우와 2022년에 양도하는 경우는 세금에 있어 얼마만큼의 차이가 날까요?

매매가 15억원, 취득가 5억원. 2021년 기준 보유기간 10년, 거주기간을 각각 3년(A), 6년(B), 9년(C)인 1세대1주택을 예로 들어 계산해보겠습니다. 현재 거주하고 있는 주택의 매도 잔금 시기를 2021년으로 하는 경우와 2022년으로 하는 경우의 양도소득세 부담 차이를 비교해 왔습니다.

해당 주택을 2021년이 아닌 2022년에 처분한다면 거주기간이 각각 4년, 7년, 10년으로 늘어나는 것으로 보고 계산했습니다. 기타 필요경비, 양도소득기본공제, 지방소득세는 계산에 반영하지 않았습니다. 그러면 다음과 같은 <표>로 정리할 수 있습니다.
다주택자들이 양도소득세 개정안으로 겪게 될 변화 [강주배의 절세abc]
양도차익별 장기보유특별공제 차등 적용…법 시행 이후 취득분부터 적용
1세대1주택의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간별로 각각의 공제율을 두고 있었습니다. 보유기간별로는 최저 12%에서 최고 40%, 거주기간별로는 최저 8%부터 최대 40%의 공제율을 적용하고 있습니다. 개정안은 양도차익의 규모에 따라 보유기간별 공제율을 차등적용하도록 안이 제출되어 있습니다. 구체적인 공제율보다는 해당 규정의 적용시기에 대한 부분을 언급하고자 합니다.

양도차익별 보유기간의 공제율을 달리 적용하는 개정안이 통과된다면 해당 법의 적용시기는 시행 이후 취득하는 분부터 적용하도록 하고 있습니다. 현재 보유하고 있는 주택을 처분하는 경우에는 이번 개정안은 적용되지 않는다는 얘깁니다. 기존의 보유기간별 12%에서 40%의 공제율을 적용받게 됩니다.
최종 1주택 보유기간 기산일 규정, 장기보유특별공제에도 적용
해당 개정안에 포함된 내용 중에서 다주택들에게 상당한 부담으로 작용될 것으로 보이는 규정이 포함되어 있습니다. ‘최종1주택 보유기간 기산일’에 대한 규정을 장기보유특별공제의 보유기간 및 거주기간 계산에도 적용한다는 내용입니다.

예를 들어 A, B 2주택을 보유하고 있다가 A주택을 처분한 이후 B주택 1채만 보유하다가 B주택을 처분했다고 가정해보겠습니다. 이때 B주택의 장기보유특별공제를 적용할 때 B주택의 보유기간과 거주기간을 A주택을 처분하므로서 B주택 1채만 보유하게 된 그 시점부터 새롭게 계산한다는 규정입니다.

2023년초 A주택을 처분한 이후로 B주택(조정대상지역소재. 거주요건필요 가정)만 보유하고 있다고 가정하겠습니다. 우선 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 B주택을 A주택 처분 이후로 2년 보유해야 하며, A주택 처분이후로 2년 이상을 B주택에서 거주해야 합니다. 2년 보유 2년 거주요건을 충족하고 B주택을 처분할 경우 개정 전과 후의 양도소득세의 부담은 다음과 같습니다.
다주택자들이 양도소득세 개정안으로 겪게 될 변화 [강주배의 절세abc]
이 개정안이 국회를 통과한다면 2023년부터 적용되는데, 앞선 <표>에서 처럼 상당한 세금 부담으로 돌아올 수 있는 내용이므로 주의를 해야만 합니다. 일시적 2주택, 상속주택 등 불가피하게 2주택을 보유하게 되는 경우에는 해당 규정이 적용되지 않도록 하고 있습니다. 해당 개정안이 적용되지 않으려면 2022년말 이전에 매각이나 증여 등을 통해 다주택 상태를 정리해야 합니다.

이번 개정안은 양도소득세 부담에 상당한 변화를 가져오는 내용입니다. 여당의 당론으로 제출된 법안인만큼 그 통과가 유력하게 예상되고 있습니다. 향후 국회 논의과정을 면밀히 지켜본 후 전문가와의 상담을 통해서 합리적 절세 방안을 준비하시길 당부드립니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 강주배 케이텍스서비스 대표 세무사

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