민간 건설사가 사전청약 참여하려면 '인센티브' 줘야 [이은형의 부동산 돋보기]
그렇지만 후분양을 통해서 건축물의 품질을 확보하고 건설사들이 선분양제로 얻는 부당한 이익을 줄이겠다던 것이 불과 몇 년 전이었기에 자못 아쉬운 느낌은 남습니다. 여기에 더해 다소 유의할 부분도 있어 보입니다.
사전청약은 실제 입주까지 소요되는 시간이 짧지 않습니다. 그렇기에 매매시장의 수요를 일부 흡수하더라도 임대시장에 가해지는 부하는 단기에 경감되지 않습니다. 이 부분은 민간의 임대주택공급이 채운다는 점을 먼저 인지해야 합니다.
민간 공급물량의 사전청약확대는 추진에 앞서 민간기업의 참여요인을 높여야만 합니다. 앞서 실시된 3기 신도시 사전청약에서 향후 본청약시의 분양가를 일정수준 범위에서 결정하겠다는 방침이 있었던 것처럼 사전청약단계에서는 분양가가 확정되지 않기 때문입니다.
만약 동일하게 택지를 확보할 수 있다는 전제가 있다면, 민간건설사 등의 입장에서는 굳이 사전청약에 뛰어들 이유가 없습니다. 지금처럼 집값상승 전망이 대세로 굳어진 상황에서는 오히려 분양시점을 늦추는 것이 더 높은 분양가를 적용받을 가능성이 크기 때문입니다.
다만 기존에도 택지입찰과정에서 벌어지던 경쟁은 치열했다는 점을 감안하면 확실한 우대요건, 가령 이정도를 충족한다면 택지를 주겠다는 정도는 민간기업의 참여요인이 될 수 있습니다. 그렇더라도 (사전청약없이) 정식입찰을 통한 택지확보와 비교하면 예상가능한 이익이 줄어들 우려도 있기에 여전히 민간기업들로서는 고민을 거듭할 사안이 됩니다.
택지를 이미 보유한 민간건설사가 분양을 미루는 곳은 각자의 사유가 있기 마련입니다. 개별 기업의 피치 못할 사정이든 경영전략의 일환이든 이유는 다양합니다.
뿐만 아니라 서울 등의 도심에 추진되는 ‘3080+ 공공사업’에 사전청약을 적용하는 방안은 추가적인 고민이 필요합니다. 결코 무리해서 추진할 사안이 아닙니다.
신도시가 계획되는 신규택지와 달리 기존 도시의 구도심은 이미 주거지역 등이 형성된 곳입니다. 토지나 건물의 소유권에 얽힌 이해관계자의 수가 압도적으로 많습니다. 이들 각각이 동일한 면적의 토지 등을 보유한 것도 아닙니다. 예를 들어 동의율이 50%를 훌쩍 넘더라도 정작 찬성자들의 보유토지는 전체 사업지의 20% 수준에 불과한 사례도 있습니다. 이는 재개발사업에서의 전형적인 문제점이기도 합니다.
물론 일정 요건을 충족하면 원칙적으로는 사업추진에 동의하지 않는 이해관계자들을 현금청산으로 내보낼 수도 있습니다. 실제로 집행하는 과정이 순탄하기는 어렵습니다. 그렇다면 사업예정지의 전체 토지확보가 이루어지지 못한 상황에서 사전청약이 이루어진다면, 시간이 지나면서 주거 젠트리피케이션처럼 사전에 예상할 수 있는 문제점들이 불거질 가능성이 높습니다. 때문에 사전청약이 갖는 장점이 아무리 크더라도, 이를 구도심에 적용하기에 앞서 다양한 논의와 의견수렴단계를 충분히 거쳐야만 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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정부가 민간 아파트에도 사전청약 제도를 도입해 2024년까지 10만1000가구를 조기 공급하기로 했다. 내년까지 진행되는 수도권 공공분양 아파트(6만2000가구)까지 더하면 16만3000가구가 사전청약을 통해 풀리게 된다.정부는 25일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 ‘부동산시장 점검 관계장관 회의’를 열어 민간 주택 사전청약 확대와 태릉골프장·정부과천청사 부지 주택공급 계획을 발표했다. 사전청약은 조기 주택 공급 효과를 위해 본청약보다 1~2년 앞서 청약 신청을 받는 제도다. 정부는 하반기부터 2024년 상반기까지 공공택지 내 민간 아파트 8만7000가구의 사전청약을 받기로 했다. 올해 ‘2·4 대책’에 포함된 도심 공공주택 복합사업 후보지에서도 1만4000가구가 사전청약을 통해 공급된다.민간 주택 사전청약 대상지에는 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 평택 고덕, 파주 운정 등 수도권 2·3기 신도시가 포함됐다.윤성원 국토교통부 제1차관은 “민간 주택 사업자에 공공택지 공급 우선권 등 인센티브를 부여해 사전청약 참여를 유도할 것”이라고 했다. 정부는 이와 별개로 착공을 앞둔 민간 주택 6만4000가구의 조기 분양도 추진할 방침이다.태릉골프장 부지에선 계획(1만 가구)보다 적은 6800가구가 공급된다. 대신 서울 노원구 내 노후 임대주택 재건축 등을 통해 3100가구를 확보할 계획이다. 정부과천청사 부지는 유휴 부지 개발 대상에서 제외하고 과천 3기 신도시 부지 등을 활용해 4300가구를 짓는다.홍 부총리는 “2·4 대책에서 언급한 신규 택지 가운데 미발표 지역을 다음주 초 국토부가 발표할 예정”이라며 “당초 13만 가구에 추가 물량을 더해 14만 가구까지 공급을 늘릴 것”이라고 밝혔다.하헌형/김소현 기자 hhh@hankyung.com
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'패닉바잉' 잠재울까…사전청약 민간분양에서도 10만가구 공급
정부가 집값 안정을 위해 3기 신도시 등 사전청약을 민간분양에도 확대한다. 3년 내 10만가구 이상을 공급할 계획이다. 25일 국토교통부는 이같은 내용의 공공택지 사전청약 확대 방안 및 과천·태릉 개발 계획을 발표했다. 우선 기존에 공공분양으로만 공급했던 사전청약 물량을 민간분양까지 확대해 2024년 상반기까지 10만1000가구 물량을 공급한다. 이 가운데 70%에 해당하는 7만1000가구가 수도권에서 나온다. 기존 사전청약 물량이 6만2000가구라는 점을 감안하면 예정보다 1~3년 정도 앞당겨 조기 공급되는 사전청약 물량만 16만3000가구에 달하는 것이다. 또한 매각된 택지 중 착공·분양이 이뤄지지 않는 6만4000가구의 대기 물량에 대해선 6개월 내에 본 청약을 실시하는 경우 향후 택지 공급 시 인센티브를 제공할 예정이다. 국토부는 “주택 시장 조기 안정을 위해서는 계획된 공급물량의 공급 시점을 최대한 앞당김으로써 단기 수급 불균형을 완화할 필요가 있다”고 말했다.올해 하반기 6000가구를 비롯해 동탄·시흥·평택 등 공공택지 내 민간분양에서 10만1000가구가 추가 공급된다. 정부과천청사 공급 백지화에 따라 과천시 갈현동에 1300가구 물량의 신규 택지가 대체 공급되고, 저밀 개발되는 태릉골프장을 대신해 노원구 하계5단지 등이 서울 북부 공급부지로 추가 확보됐다.10만1000가구는 공공택지 내 민간분양 8만7000가구, 2·4 대책 도심 공급 민간분양에서 1만4000가구다. 공공택지 내 민간분양 공급 부지는 인천 검단, 화성 동탄2, 평택 고덕, 파주 운정3, 양주 회천 등 2기 새도시 잔여택지를 비롯해 안산 장상, 수원 당수, 시흥 거모, 고양 장항 등 주거복지로드맵 상 공공주택지구에서 나올 예정이다. 2·4 대책 도심 공급의 경우 주로 서울 물량인데 주민동의 3분의 2를 통과해 본 지구 지정 요건을 이미 충족한 은평구와 도봉구 쪽에서 내년 하반기에 공급한다는 계획이다.국토부는 민간 시행사업은 중대형 면적 비중이 공공분양보다 상대적으로 높고 다양한 브랜드의 민간 아파트도 공급돼 소비자의 선택 폭이 넓어질 것으로 전망하고 있다. 국토부 관계자는 "주민동의 요건을 충족해 올해 안에 본 지구지정이 가능한 서울 13곳의 후보지는 2022년 하반기부터 사전청약이 시행될 것으로 전망된다"고 설명했다.안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com
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신규택지 민영주택·2·4대책 공공주택 10만1000호 사전청약 공급
정부 사전청약 확대 방안 발표…민간 건설사 사전청약 참여하면 인센티브태릉CC에선 6800호 공급하고 노원구 다른 사업으로 3천100호 보충정부가 수도권 신규택지 민영주택과 2·4 대책을 통해 공급되는 공공주택 등 10만1천호를 올해 하반기부터 사전청약 방식으로 조기 공급한다.이를 위해 앞으로 신규택지 중 민간에 매각하는 토지는 사전청약에 참여하는 건설사에만 공급하고, 이미 토지를 매입한 건설사에는 사전청약하면 인센티브를 제공한다.서울 노원구 태릉CC에선 공급 주택을 당초 1만호에서 6천800호로 줄이는 대신 노원구 내 다른 주택 사업으로 3천100호를 확보해 총 공급 수준을 맞춘다.정부는 25일 부동산관계장관회의에서 이같은 내용의 민간주택 사전청약 확대 및 태릉CC, 과천 정부청사 부지 주택공급 방안을 발표했다.정부는 올 하반기부터 2024년 상반기까지 수도권 신규택지에서 공급되는 민영주택과 2·4 대책 사업인 도심 공공주택 복합사업·주거재생혁신지구사업에서 나오는 공공주택 일반분양분의 85%인 10만1천호를 사전청약으로 공급하기로 했다.신규택지 민영주택은 8만7천호, 2·4 대책 사업 주택은 1만4천호다.10만1천호 중 수도권에서 공급되는 물량은 7만1천호다.당장 올 하반기에 신규택지 민영주택 6천호가 사전청약으로 공급될 예정이다.현재 후보지로 인천 검단, 고양 장항, 양주 회천 등지가 예상된다.2·4 대책 주택은 내년 하반기 4천호부터 사전청약으로 나온다.이미 지구지정 요건을 충족한 은평구 증산4, 도봉구 방학역 일대, 영등포구 신길2 등 서울 도심 공공주택 복합사업 후보지 13곳이 대상이다.사전청약은 본청약 2~3년 전에 조기 공급하는 제도다.앞서 정부는 3기 신도시 등 수도권 공공택지 공공주택 6만2천호를 사전청약 방식으로 공급하기로 했는데, 이를 민영주택 등 다른 유형의 주택으로 확대한 것이다.청약 희망자는 사전청약 단계에서 세대 수, 평형별 타입, 추정분양가 등의 정보를 바탕으로 청약 여부를 결정할 수 있다.주택도시보증공사(HUG)가 건설사의 추정분양가를 검증하고 지자체가 예비 입주자 모집 승인을 해야 사전청약이 가능하게 된다.당첨 시 시행자와 사전 공급계약을 체결하지만 계약 체결 단계에서는 별도로 분양대금을 내지 않아도 된다.사전청약을 확대하기 위해 앞으로 2023년까지 모든 공공택지는 계약 6개월 내 사전청약을 하는 조건부로 공급된다.앞으로 LH가 매각할 땅에서 공급되는 주택은 총 8만8천호인데, 이 중 85%인 7만5천호가 사전청약으로 공급될 예정이다.이미 매각된 택지를 보유한 업체가 제도개편 후 6개월 내 사전청약을 시행하면, 다른 공공택지 공급 시 우선 공급해 주거나 가점을 부여하는 등 인센티브를 제공한다.민간에 이미 매각된 토지는 3만호 규모로, 이 중에서 85%인 2만5천호를 대상으로 하면 절반가량인 1만2천호가 실제 사전청약으로 나올 수 있을 것으로 국토부는 예상한다.사전청약을 한 사업장에서 추후 본 청약 시 사전청약 당첨자 이탈로 미분양이 발생하는 리스크를 방지하기 위해 공공이 분양물량 일부를 매입하는 제도도 운용한다.민간 건설사가 공급한 사전청약 물량의 70%까지는 LH와 주택도시보증공사(HUG), 리츠 등이 매입할 예정이다.이와 함께 공공택지에서 이미 민간에 매각됐으나 아직 착공이나 분양이 이뤄지지 않은 토지(6만4천호)의 경우 6개월 내 본 청약을 시행하도록 유도하기 위해 택지 공급 시 인센티브를 제공한다.윤성원 국토부 1차관은 "수도권에 공급되는 사전청약 물량은 공공분양 물량까지 합하면 총 13만3천호로, 수도권 전체 아파트 1년치 일반분양 규모를 넘어선다"며 "다채로운 브랜드, 중대형을 포함한 다양한 주택형의 아파트가 시세의 60~80% 수준의 저렴한 가격으로 공급되는 만큼 시장안정에 크게 기여할 것"이라고 말했다.국토부는 이날 작년 8·4 대책에서 발굴한 신규택지인 서울 노원구 태릉CC와 과천정부청사 부지는 지자체 협의를 끝내고 이날부터 주민공람 등 본격적인 개발 절차에 착수한다.태릉CC 내 물량은 6천800호로 조정하되 노원구 내 도심복합사업, 노후 영구임대 재건축 등을 통해 3천100호 이상 대체 물량을 확보하고 인근에 9천호 수준의 공공택지 지구를 추가로 발굴할 예정이다.과천정부청사 부지의 경우 인근 과천지구 자족용지 전환 등을 통해 3천호를 공급하고 갈현동 일대에 1천300호 규모 신규택지를 조성해 당초 목표보다 300호 더 많은 총 4천300호를 공급한다./연합뉴스
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