수도권서 아파트값 계속 오를 도시 어디일까 [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

서울 아파트 단지 밀집지역 전경. /뉴스1

최근 수도권에서 수도권 광역급행철도(GTX)와 연관된 호재로 경기도와 인천시 아파트 가격이 급등을 하고 있습니다. 아직도 GTX 노선에 따른 수요가 증가할 것으로 보여 당분간은 더 오를 가능성이 높습니다. 하지만 서울 내에 공공재개발은 물론 공공재건축까지 빠른 속도로 진행이 될 것 같고, 빠르면 2025년까지 최소 30만호 최고 50만호 정도가 공급될 것 같습니다.

그러면 일자리가 많은 서울로 다시 돌아오는 수요도 급증할 것이고, 올해부터 시작되는 금리인상은 물론 유동성 공급 축소 등의 영향으로 정부 공언대로 2~3년 뒤면 집값이 일부 조정을 받을 수 있습니다. 그러나 일자리가 있는 서울의 경우 수요가 계속 있습니다. 8학군이 존재하는 강남의 경우 아파트 가격이 폭등을 했더라도 수요가 존재하는 한 큰 폭의 조정은 없을 것 같습니다. 예를 들면 테헤란로의 오피스 수요가 급증하여 공실률이 줄어들고 있다고 하는데, 결국 일자리가 많이 늘고 있다는 얘기가 될 수 있습니다.

반대로 경기도나 인천에서 이런 수요가 지속적으로 뒷받침이 안되고, 단순히 GTX 노선이 들어온다는 기대감때문에 급등했던 지역들은 어떨까요. 특히 GTX 노선과 큰 영향이 없는 지역들은 더욱 더 수요가 줄어들 가능성이 높습니다. 그래서 전문가들은 교통이 안좋은 곳부터 집값이 하락할 것 같다고 예측을 하고 있는 것입니다.

반면 일자리 수요가 늘어나는 지역은 어떨까요? 당연히 주거에 대한 수요가 꾸준히 뒷받침되기 때문에 서울과 같이 큰 폭의 조정은 없을 것이고, 오히려 주거수요 폭등에 따라 더 오를 가능성도 있습니다. 그러면 경기도나 인천시에서 지속적인 일자리 창출과 이로 인한 수요가 늘어날 지역은 어디일까요.

최근 인천 송도에 SK바이오사이언스 연구센터 설립이 확정되면서 송도가 '바이오밸리' 메카가 될 가능성이 커져 아파트 가격이 고공행진을 하고 있다고 합니다. 성남 분당에도 '바이오헬스 허브'를 조성하는 사업이 추진 중이고, 화성 동탄에도 '동탄 테크노밸리'가 들어올 예정입니다. 이곳에도 계획은 4500개의 기업을 유치하는 것을 목표로 하고 있어 엄청난 일자리가 생길 예정입니다.

성남 판교권역에는 '아시아실리콘밸리 성남 프로젝트'를 추진하겠다고 발표했습니다. 이미 판교에는 제1, 2테크노밸리 사업이 성공을 거두어 국내 최고의 게임콘텐츠 관련회사들이 자리를 잡았고, 이를 조금 더 확장시킨다는 의미라서 성공적으로 추진될 가능성이 높은 편입니다. 그동안 1기나 2기 신도시들이 주로 베드타운으로 조성이 되었었지만, 판교테크노밸리와 송도 바이오밸리 성공의 영향을 받아 직주근접을 위한 다양한 기업유치 프로젝트들이 진행되고 있습니다.

다만 서울 마곡지구나 판교 테크노밸리와 같이 짧은 시간에 엄청난 성공을 거두기는 쉽지 않습니다. 새로운 형태의 미래사업을 추진하는 기업들을 유치하기가 쉽지 않고, 이미 각종 특구들이 조성되어 있기 때문입니다. 특히 전기차 관련 사업, 신재생에너지 사업, 우주 관련 사업들은 이미 새만금이나 경제자유구역청들이 엄청난 좋은 조건을 내세워 눈독을 들이고 있어서 경기도내에 유치하기가 쉽지 않은 사업들입니다.

최근 이런 대형 사업을 동시에 시작하는 경기도내 도시가 있습니다. 바로 고양시입니다. GTX 킨텍스 역은 이미 공사중에 있고 주변은 49층 초고층 아파트 단지로 엄청난 개발이 완료되었고 이미 일산지역에서는 랜드마크 주거단지로 자리잡고 아파트 가격도 폭등했습니다.

주변으로 엄청난 산업단지들이 속속 들어서고 있습니다. 지난 5월에는 고양방송영상밸리가 3개의 대형 방송사를 유치할 예정으로 기공식을 가졌습니다. 킨텍스 제 3전시장도 확정돼 현재 설계를 진행할 예정이고, 한류월드 사업으로 유명한 CJ 라이브시티도 이미 대형아레나 공사의 인허가가 완료되어 조만간 착공될 예정입니다. 자그마치 4만2000석 규모의 국내 최대 공연장과 함께 최첨단 기술로 만드는 한류 컨텐츠 테마파크까지 같이 추진되고 있습니다.

경기도 고양 일산의 한 아파트 전경. /한경DB

여기에 최근 고양일산테크노밸리 사업이 바로 옆에 추진되는데, 이미 행안부의 중앙투자심사까지 통과하고 빠른 속도로 기업유치에 들어가고 있습니다. 결국 고양시 킨텍스 주변에는 엄청난 프로젝트들이 이미 잘 준비되어 착공들어가거나 설계를 하고 있는데, 향후 이 모든 기업들이 입주하게 되면 오히려 고밀개발된 킨텍스 주변 아파트 단지들은 수요가 넘치기 때문에 다른 지역들의 아파트 가격이 조정을 받는다 하더라도 결코 내려갈 가능성이 거의 없습니다.

단순히 GTX 가 들어온다고 해서 아파트 가격이 폭등하는 것은 기대감에 의한 폭등일 뿐입니다. 바로 이런 수많은 일자리가 만들어 지는 곳은 지속적인 수요가 창출되기 때문에 아파트 가격이 폭락할 가능성은 거의 없다고 보면 될 것입니다. 단순히 GTX 역이 어디에 생기는지만 보지 말고 주변에 얼마나 많은 일자리가 만들어 질 수 있는지도 같이 봐야 합니다. 바로 판교테크노밸리나 송도 바이오밸리가 성공했던 것처럼 말입니다.

지금 영끌하는 것보다는 이렇게 일자리가 많이 만들어지는 계획이 얼마나 잘 진행되는지도 함께 보시면서 '내 집 마련'을 하셔야 향후 아파트 가격이 조정이 되더라도 안전할 것입니다. 대부분 추진한다는 계획만 있고, 제대로 추진되는 곳이 많지 않습니다. 신중하게 선택하십시오. 내 집 마련은 단순한 투기가 아니라 우리 가족들을 위한 장기적인 투자이기 때문입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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