'커피 한 잔' 가격으로 아파트 투자하는 법 [최원철의 미래집]

한경닷컴 더 머니이스트

상장리츠, 안정적 수익에 배당까지 가능
상업용 빌딩·물류창고 등이 기초 자산
공공지원 민간임대, 비주택 리모델링 등 정부사업 연계도 필요

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. /뉴스1

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산과 주식시장, 가상화폐시장에는 유동성이 커졌습니다. 일반인들까지도 SNS를 통해 짧은 시간에 큰 돈을 벌어보고자 영끌은 물론 빚투까지 투자열풍이 불었습니다. 아직도 각종 규제의 헛점을 찾아 투자를 하고 있습니다.

그러나 가계부채의 증가가 심각해지고, 최근 금리인상 및 미국의 테이퍼링이 가시화되면서 많은 전문가들이 우려를 표명하기 시작했습니다. 금융당국에서는 결국 마이너스통장 금리까지도 확 올려버리는 조치를 취하고 있습니다. 가계부채 증가속도를 줄여보자고 하지만 자칫 실수요자들이 어려워질 수 있으므로 옥석을 잘 가려야 할 것 같습니다.

최근 코로나19 델타변이 바이러스의 급속한 확대로 인해 코로나 확진자가 급기야 2000명을 넘어서는 수준이 됐습니다. 국내는 물론 미국 주식시장도 주춤하고 있고, 가상화폐 시장도 9월 거래소 규제를 앞두고 불안불안하게 유지되고 있습니다.

그러나 부동산 시장만은 불장이 이어지고 있습니다. 정부에서는 지금이 집값 고점이라고 경고하고 2~3년 뒤에 예상보다 크게 폭락할 지 모른다고 합니다. 그럼에도 한국부동산원에서 매주 발표하는 서울 아파트 매매수급지수는 107.9로 점차 커지고 있습니다. 즉, 아파트를 사겠다는 수요가 계속 늘어나지만 공급은 따라오지 못하니까 당연히 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다.

강남발 재건축에 따른 이주수요가 급증하면서 전세수급지수도 107.4까지 올라 전세가격도 지속적으로 상승할 것으로 보입니다. 임대차 3법 시행이후 전세 물건 상당수가 증여로 빠져나갔고, 기존 전세시장 자체가 축소되어 물건이 없으니까 당연히 계속 오를 것으로 보입니다.

경기도나 인천지역에서도 지속적으로 아파트 가격이 상승하고 있고 최근 9년 2개월만에 최고치까지 경신했다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 특히 인천지역은 아파트경매 낙찰가율이 사상 최고를 경신했는데, 지난 7월에 118.5%까지 낙찰가율이 상승했다고 합니다. 그만큼 실수요자와 투자자들 모두 부동산 투자에 관심이 아주 큰 상황이니, 이런 부동산 투자열풍을 조금 분산시킬 대책이 필요합니다.

여유 부동산을 직접 사면 투기라고 하는 분위기인데, 만일 주식을 많이 사면 투자를 열심히 한다고들 합니다. 그래서 나온 제도가 부동산을 간접투자하는 리츠(REITS) 상품입니다. 국내에서는 2000년대초에 도입됐지만 미국, 일본, 싱가포르처럼 크게 확대가 안됐습니다. 주로 투자기관들끼리 참여하는 사모펀드 시장이 워낙 잘 운영되고 있었기 때문입니다. 정부에서도 그동안 리츠시장에 대해 큰 지원을 안했었지만, 옵티머스 펀드, 라임 펀드 등 초대형 펀드 사고가 발생하면서 오히려 금융당국의 감시는 물론 증권거래소까지 철저하게 감독되는 '상장리츠'가 최근 급부상하고 있습니다.

정부에서도 2019년 리츠시장 활성화대책을 내놓으면서 시장 분위기는 급격히 좋아지고 있습니다. 롯데그룹이 롯데백화점 4곳, 롯데마트 4곳을 묶어 롯데리츠를 상장하면서 전국민들의 관심이 점차 커지고 있는 분위기입니다. 이지스자산운용이 국내최초로 공공지원 민간임대주택 사업을 이지스레지던스리츠 상품으로 상장을 하게 되니까 이런 초대형 임대주택 사업도 리츠로 상장할 수 있다는 것을 증명해 주었습니다.

요즘 가장 각광받는 부동산 투자물건인 '물류창고'도 켄달스퀘어에서 '이에스알켄달스퀘어리츠'로 상장해 많은 관심을 끌고 있습니다. 이들 실물 부동산을 기반으로 하는 상장리츠는 부동산 자산의 큰 변화가 없기 때문에 주식 가격의 등락으로 인한 큰 이익보다는 평균 6~10%에 이르는 안정적인 배당수익이 반기별로 이루어지기 때문에 오히려 장기 투자상품으로는 최적화된 상품입니다.

특히 퇴직연금 등도 안정적인 투자가 가능해져서 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다. 예를 들면 예전에 분양형 호텔이 한참 인기를 끌 때 호텔에 투자하면 매년 8% 정도의 수익을 돌려줄 수 있다고 했습니다. 그러나 실제로 투자수익을 내기가 아주 어려워서 투자자들과 시행사간의 큰 갈등이 커져서 결국 거의 자취를 감췄습니다.

상장리츠는 금융당국과 증권거래소의 감독이 철저하기 때문에 매년 안정적인 배당도 가능하여 많은 은퇴자나 고령층에서 선호하는 상품이 되가고 있습니다. 최근에는 디앤디플랫폼리츠가 공모주 일반 청약을 받았는데, 경쟁률이 36.43 대 1까지 올라가고, 청약증거금만 1조5939억원이 될 정도로 상장리츠에 대한 관심이 높습니다.

디앤대플랫폼리츠는 오피스와 물류센터를 기초 자산으로 하는 멀티섹터 리츠입니다. 임대주택이나 오피스, 상업시설, 물류센터, 주유소 등을 기초자산으로 하는 상장리츠가 점차 늘어나고 있습니다. 이를 조금 더 활성화 한다면 많은 부동산 투자자들이 좀더 안정적인 상품에 가입, 부동산 투자에 대한 분산을 유도할 수 있게 될 것입니다.

그러면 어떤 상품들이 더 개발되어야 할까요. 일단 이지스레지던스리츠처럼 '공공지원 민간임대주택' 상품을 적극 발굴해야 합니다. LH 공사에서 공모를 할 때 상장리츠로 운영하는 회사에 가점을 준다면 조금 더 많은 자산운영사나 건설회사 리츠AMC 들이 적극 참여를 하게 될 것입니다.

최근 비주택 리모델링 임대주택자금 지원사업에도 적극 리츠화를 유도해야 합니다. 즉, 오피스나 상가 등 비주택을 리모델링해 '공공지원 민간임대주택'으로 운영하고자 할 때 많은 물건을 한꺼번에 '기초자산'으로 합산해 상장리츠로 추진할 때 정부에서 적극 지원해 준다면 어떻게 될까요? 수많은 오피스와 상가가 공실이 아닌 임대주택으로 리모델링 되어 짧은 시간내에 서울이나 수도권에 많은 임대주택이 공급이 될 것입니다.

이를 위해서 매입임대에 대한 세제지원도 적극 고려해야 합니다. 현재 서울에는 향후 5년간 50만가구 가까이 신규주택을 공급할 예정이기는 하지만 동시에 공사기간 동안 이주수요도 엄청나게 늘어나기 때문에 이를 받아줄 수 있는 임대주거가 필요합니다. 5년뒤 새 아파트에 입주하더라도 청년들이 더이상 영끌이나 빚투을 안하고 저렴한 임대주거에서 저비용으로 거주할 수 있도록 해주고 3기신도시와 같이 청년이나 신혼부부들에 대한 안정적인 청약제도를 운영하면 좋을 것입니다. 이렇게 만들어진 기초자산들은 전국민들이 '커피 한 잔 가격으로 부동산에 투자'하는 상품으로 계속 유지가 될 것이고, 고령층이나 은퇴자들의 안정적인 투자수익까지도 보장될 수 있을 겁니다.

지금이라도 말로만 공급대책 외치지 마시고 실질적으로 전세난도 해결하고 부동산 투자열풍을 분산시킬 수 있는 이런 제도를 적극 활용해야 할 것입니다. 이런 제도가 어떤지 잘 모르시면 지금 당장 스마트폰으로 주식종목 검색을 해보세요. '리츠'라고 총 13개가 나옵니다. 주택정책은 땜질이 아닌 100년을 내다보고 만드셔야 전국민들에게 안정된 주거복지를 실현시켜 줄 수 있습니다. 커피 한 잔 가격으로 리츠 주식 사보세요.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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