정부 경고대로 부동산 폭락해도…서울서 살아남을 곳은? [최원철의 미래집]
교통망 개선, 인프라 확충 불구 집값 낮은 지역
금천구, 관악구, 구로구 등 눈 여겨 봐야
국내 요인 뿐만 아니라 미국이나 중국의 여러 상황도 부동산에 영향을 끼칠 수 있습니다. 미국은 늦어도 2023년초에는 금리를 인상하겠다고 하는데, 너무 빠르게 인상이 되면 우리도 같이 올려야 합니다. 중국은 경기회복이 잘 되고 있었는데, 코로나 재확산은 물론 미국과의 무역전쟁 2라운드가 시작되어 증시상황도 안좋고 경제전반이 어떻게 될 지 모른다는 우려가 있습니다.
이같은 모든 상황들이 2~3년내에 부동산 가격이 폭락할 가능성을 높이는 요인들입니다. 물론 이는 아파트 매매가격이나 전세가격 상승이 줄어들다는 전제입니다. 하지만 재건축 이주수요 폭발이 계속 일어날 것 같고, 리모델링 이주수요까지 생겨 더욱 많은 전세가 필요하게 될 전망입니다. 최소한 내년까지 별다른 대책이 없다면 수요가 넘치다보니, 전세가격도 오를 것이고 매매가격도 동반 상승할 가능성이 있습니다.
대체로 이렇게 상승하는 지역을 보면 8학군이 있는 강남이나 재건축 내집마련 수요가 급상승하고 있는 노원구, 도봉구, 강북구 등입니다. 이런 곳은 당분간 더 빠른 속도로 가격이 상승할 것으로 보입니다. 반대로 이미 안정되어 있어서 가격변동이 크지도 않고 빠르게 오르지도 않는 지역들이 있습니다. 간단히 얘기하면 부동산이 대폭락하는 경우라도 아직도 폭락한 수준의 가격을 유지하고 있는 지역들 중 이미 교통망이나 생활사회간접자본(SOC) 등이 잘 갖춰진 지역들입니다.
그렇다면 서울의 어느 지역이 이렇게 대폭락해도 멀쩡히 살아 남을 수 있을까요. 일단 교통망도 좋고 삶의 질도 좋은데 거의 안오르고 있는 지역은 금천구, 관악구, 구로구입니다. 금천구의 경우 최근 강남순환고속도로가 뚫렸습니다. 강남까지는 물론 KTX 광명역도 가깝고 주변에 이케아를 비롯해 대형마트가 즐비하게 있습니다. 바로 옆에 위치한 경기도 광명신도시보다도 가격이 저렴한 것으로 유명합니다. 절대적으로 낮은 집값이다보니 지금부터 개발돼도 대폭락할 가능성이 거의 없습니다.
구로구도 그동안 구로공단의 이미지때문에 계속 안올랐고, 이미 개발이 잘 되어진 곳들은 더이상 폭등할 염려도 없는 지역입니다. 학군이 안좋다는 인식이 있다보니 가격상승이 크지는 않을 전망입니다. 교통망은 신도림역을 중심으로 아주 좋은 편입니다. 서부간선도로 지하화로 강북접근성도 매우 좋아지고, 향후 재개발이 되더라도 구로공단의 이미지가 오래 남을 수 있어서 크게 오를 가능성이 없습니다.
고척동의 구로 영등포교도소가 이전한 자리에는 초대형 복합주거단지가 공공지원 민간임대형태로 개발되고 있고, 신도림역 주변 경인로변의 낡은 상가지역은 모두 주상복합아파트와 오피스텔로 개발되고 있습니다. 특히 구로역 주변의 수많은 재개발 지역들이 빠른 속도로 개발중입니다. 대림역 주변은 중국분들이 모여산다는 이미지 때문에 한동안 개발이 안됐지만, 최근에는 구로 디지털 G밸리가 빠른 속도로 성장하면서 청년들을 위한 각종 소형아파트나 오피스텔이 대량으로 공급되고 있습니다. 그래도 아직도 크게 비싸지 않기 때문에 실수요자들은 많이 찾고 있습니다.
결국 서울의 부동산 가격은 금리인상이든 유동성 축소든 공급과잉이든 몇년내에 조정을 받을 가능성이 충분히 있습니다. 하지만 아직까지 큰 폭으로 상승하지 않고 앞으로도 폭등할 가능성이 많지 않은 지역들은 폭락할 가능성도 거의 없다는 겁니다. 실제로 2008년 경제금융위기때에도 이 지역들은 별로 조정을 안 받았습니다. 워낙 저렴하니까 그런 것입니다.
지금은 교통이나 생활SOC나 모든 생활여건이 아주 잘 갖춰진 지역으로 탈바꿈 했음에도 대규모 재개발이나 재건축 계획도 없고 이미 어느정도 개발이 되었기 때문에 아파트 가격이 폭등할 가능성도 적습니다. 그렇다보니 은퇴하신 분들이나 1주택자로 내집마련을 꿈꾸시는 분들에게는 이주를 고려할 만한 지역들이 됐습니다.
서울에 집값이 비싸서 경기도로 이사를 가신다는 분들은 꼭 잘 찾아보세요. 서울에는 아직도 살만한 지역들이 많이 있습니다. 이 지역들은 영끌이나 빚투를 할 필요가 없습니다. 폭락할 가능성은 더 없습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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'부모찬스'로 서울 아파트 쓸어담는 '1020'…부의 대물림 증가
20대 이하의 서울 아파트 매수 비중이 두 달 연속 최고치를 경신했다. 이들의 사회진출 기간을 감안하면 금융기관 대출만으로 서울 집값을 감당하기 어려운 만큼 '부모 찬스'를 활용한 부의 대물림이 늘어나고 있다는 지적이 나온다.7일 한국부동산원의 아파트 매입자 연령대별 현황 통계에 따르면 6월 서울 아파트 거래 4240건 가운데 20대 이하가 차지하는 비중은 5.5%(233건)로 집계됐다. 이는 부동산원이 해당 통계를 발표하기 시작한 2019년 1월 이후 가장 높은 수치다.20대 이하의 서울 아파트 매수 비중은 작년 10월 5.1%를 기록하며 처음으로 5%를 넘겼다. 그해 12월 5.3%를 기록한 이후 하향 곡선을 그리다 지난 4월 5.2%, 5월 5.4%로 최고치를 경신했다. 이어 6월 5.5%를 기록하며 2개월 연속으로 역대 최고 기록을 갈아치웠다. 20대 이하의 매수 비중은 영등포구가 11.6%로 가장 높았고 종로구 9.7%, 강남구 8.0%, 금천구 7.8%, 서대문구 7.5%, 도봉구 7.4%, 구로·중랑구 7.1%, 서초구 6.5%, 노원구 6.1%, 관악구 6.6%, 강동구 5.5% 순이었다. 문재인 정부 출범 전 6억원 수준이던 서울의 중소형(전용면적 60㎡∼85㎡) 아파트 평균값은 현재 11억원을 넘겼다. 소득이 없거나 자산이 많지 않은 10대·20대가 서울 아파트를 자력으로 마련하는 것은 현실적으로 불가능하다.서울의 한 공인중개사는 "자산이 부족한 20대가 서울에 아파트를 사려면 일단 대출을 최대한 끌어 목돈을 만들고 전세 낀 물건을 갭투자를 해야 한다"면서 "여기에 부모의 도움이 절대적으로 필요한 상황"이라고 말했다.부모 찬스에는 각종 편법도 동원되는 것으로 알려졌다. 자녀에게 집을 사주려 부모가 자식과 차용증을 쓰고 공증까지 한 뒤 매달 이자를 받는 방식으로 증여세를 회피하는 경우가 많은 것으로 전해졌다.부모가 성인 자녀에게 현금을 증여하면 5000만원까지 비과세 적용을 받고, 그 이상의 금액은 액수에 따라 증여세율이 최저 10%(과세표준 1억원 이하)에서 최고 50%(과세표준 30억원 초과) 적용된다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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9억 아파트 중개수수료 810만원 받았는데…얼마나 낮아질까
집값이 가파르게 오르면서 함께 치솟은 부동산 중개수수료 인하 방안이 이달 확정된다. 국토교통부는 국민권익위원회가 권고한 개선안 가운데 최적의 방안을 고민하고 있다. 인하 방안이 정해지면 9억원 초과 고가 아파트가 많은 서울에서 절반 이상 단지의 수수료 부담이 줄어들 전망이다. 고가 주택 중개수수료 낮춘다6일 소비자단체 및 공인중개사 업계에 따르면 국토부는 ‘부동산 중개보수 요율체계 개선안’을 막바지 조율하고 있다. 개선안은 중저가 주택 매매 수수료는 크게 바뀌지 않지만, 그동안 과도하다는 지적을 받았던 9억원 초과 고가 주택은 수수료를 대폭 낮추는 방향으로 검토되고 있는 것으로 알려졌다.국토부는 국민권익위가 지난 2월 권고한 총 네 가지 안 가운데 2안을 뼈대로 일부 수정한 안을 유력하게 검토 중이다. 당시 권고안은 6억원 초과 구간에는 누진 방식 고정 요율을 적용하도록 했다. 또 12억원을 초과하는 주택은 협의 방식으로 수수료를 정하도록 했다. 고가 주택만 놓고 보면 9억~12억원은 0.7%, 12억원 초과 금액에 대해서는 0.3~0.9%의 수수료율을 매기는 셈이다. 현재 9억원 이상은 ‘0.9% 이내에서 협의’로만 규정돼 있는 것을 세분화했다.이 경우 9억원짜리 아파트를 거래할 때 낼 수수료가 현재 810만원에서 480만원 수준으로 줄어들게 된다. 15억원짜리 주택을 거래했다면 과거에는 1350만원을 내야 했다. 하지만 바뀐 안을 적용하면 시장 상황이나 양자 간 합의에 따라 수수료 부담이 780만원부터 960만원까지로 달라진다. 최대 수수료율을 적용한다고 해도 지금보다는 부담이 크게 줄어든다. 권익위 관계자는 “지금도 협의라는 말이 있지만 실제 현장에서는 협의가 제대로 이뤄지지 않았다”며 “12억원 초과에 0.3%라는 하한선이 생기면 다양한 요율 협의가 가능해질 것”으로 평가했다.6억원 이하 주택 거래 수수료는 지금과 같은 0.4%를 유지하는 것으로 가닥이 잡혔다. 당초 권익위는 수년간의 물가 상승률 등을 감안해 이 요율을 0.5%로 올릴 필요가 있다고 권고했다. 이에 따라 6억~9억원은 수수료 부담이 소폭 줄어들 가능성이 높다. 정부 관계자는 “집값이 크게 뛰면서 같은 주택을 거래해도 많은 비용을 내게 됐다는 게 문제”라며 “중개사 입장에서 비용이 상승한 측면은 있지만 소비자 부담 등을 고려하면 저가 구간은 현행을 유지하는 게 바람직하다”고 했다.너무 늦은 중개수수료 개선정부가 중개수수료 체계를 바꾸려는 것은 최근 집값이 크게 오르면서 수수료 부담도 덩달아 커졌기 때문이다. 4년 전 5억원 하던 아파트를 팔면 수수료가 200만원이었지만, 집값이 10억원으로 뛴 현재는 수수료가 900만원이나 된다. 매도나 매수 가격에 연동해 요율을 곱하는 방식이다 보니 “서비스 측면에서 달라진 것도 없는데 수수료만 수백만원 더 내는 구조”라는 소비자들의 불만이 쏟아졌다.국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 중위 가격은 10억2500만원에 달한다. 4년간 가격이 63% 폭등하면서 서울 아파트 중 절반가량이 1000만원에 가까운 중개수수료를 내게 된 셈이다.특히 현행 고가 주택에 대한 수수료 체계가 지나치게 단순하다는 지적을 받아왔다. 서울의 경우 아파트를 중심으로 20억원대 매매 거래가 속출하고 있다. 하지만 고가 주택에 대해서는 ‘9억원 이상’으로만 기준이 제시돼 있어 시장 상황 변화를 제대로 반영하지 못하고 있다는 얘기다.하지만 일각에서는 이미 집값이 오를 대로 오른 상황에서 나오는 ‘뒷북’ 개선안이라는 비판도 있다. 이번 개선안은 주무부처인 국토부가 아니라 소비자들의 민원을 접수한 권익위 권고로 추진됐다. 지난 2월 권고안이 나왔지만 6개월이 지나도록 개선안이 확정되지 않으면서 불만은 더 커지고 있다. 국토부 관계자는 “소비자단체, 중개사협회 등 이해관계자들과 의견을 면밀히 조율하는 데 시간이 소요됐다”며 “이달에는 개선안을 확정할 것”이라고 설명했다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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투자금 쏟아지고 정부도 나서서 키우는 ‘프롭테크(부동산+IT기술)’ 기업 뜬다
[한경잡앤조이=강홍민 기자] 최근 프롭테크 산업이 뜨겁다. 프롭테크는 부동산(property)과 기술(technology)을 결합한 용어로 인공지능(AI), 빅데이터, 블록체인 등 IT기술을 접목한 새로운 형태의 부동산 서비스들이 각광받고 있다.글로벌 시장 조사기관 CB 인사이트에 따르면 2020년 프롭테크에 대한 평균 투자 규모는 약 314억원으로 2019년 대비 59% 급증한 것으로 나타났다. 정부도 프롭테크 미래를 내다봤다. 지난해 국토교통부는 ‘제 1차 부동산서비스산업 진흥 기본계획’을 발표하며 향후 5년간 프롭테크 등 유망 신사업이 고부가가치를 창출할 수 있도록 집중 육성하겠다고 발표했다.프롭테크 산업이 커지면서 기존 매물 중개 영역을 넘어 공간 임대와 IoT(사물인터넷) 기술을 활용한 부동산 관리, VR/AR(가상/증강현실)기반의 고객 서비스, 인테리어 등의 서비스를 운영중인 스타트업이 주목받고 있다. 온다, AI 챗봇과 IoT 기술을 통한 첨단 숙박 경험 제공숙박 B2B 플랫폼 ‘온다’는 최근 한국프롭테크포럼 회원사로 정식 등록을 완료하며 프롭테크 시장을 개척하는 스타트업으로 이름을 올렸다. 온다는 업계 최대 규모인 40만여 개에 달하는 국내 숙박 상품을 IT기술을 통해 유통하고 있다. 현재 △숙박 상품 판매 중개(GDS) △숙박 관리 시스템(PMS) △호텔매니지먼트(HM) 3개 사업 분야를 전개 중이며, 숙박 위탁운영 브랜드 ‘쏘타컬랙션(SoTA : Collection)’을 론칭했다.쏘타컬랙션은 전국 6만여 객실에 이르는 생활형 숙박시설, 이른바 레지던스형 숙박 시설의 운영과 판매를 하는 브랜드다. 생활형 숙박시설은 국내 장기 투숙하는 외국인, 지방 발령 직장인 등이 1개월 이상 1년 이하로 묵을 만한 숙소가 없는 문제점을 해결하기 위해 도입됐다. 쏘타컬랙션이 운영하는 객실에는 IoT 센서들이 탑재돼 있어 투숙객의 상황에 따라 최적의 냉난방을 제공하고, 프론트데스크와 각 층에는 고객용 키오스크를 설치해 운영비와 인건비를 대폭 낮췄다. 뿐만 아니라 고객들은 예약 전 인공지능 챗봇을 통해 24시간 문의가 가능하며 객실에 머물 때도 챗봇과 IoT 기기를 연동해 객실의 조명, 냉난방, 블라인드 등을 손쉽게 제어할 수 있는 시스템을 구축했다.프롭테크 기업으로 도약하는 직방, 메타버스 활용한 3D 모델하우스 서비스 제공부동산 애플리케이션 ‘직방’은 프롭테크로 건설 분야의 혁신을 도모하고 언택트 시대의 주거 문화를 선도하기 위해 롯데건설과 업무협약(MOU)을 맺었다. 직방과 롯데건설은 파트너십을 통해 각 사가 보유한 역량과 인프라를 연계해 △프롭테크 사업 추진 및 경쟁력 강화 △오프라인 디지털 갤러리와 메타버스를 활용한 공간 개발 △분양 광고 디지털 마케팅 강화 △프롭테크 활성화 협력 등의 내용이 담긴 미래지향적인 사업 모델을 구축할 예정이다.직방은 자체 개발한 가상공간인 ‘메타폴리스’에 3D 모델하우스를 만들어 관람하고, 분양 사무소에서 상담사와 대화를 진행할 수 있는 공간을 마련해 고객들이 더욱 편리하게 모델하우스를 관람할 수 있는 서비스를 제공할 계획이다. 뿐만 아니라 직방의 VR, 3D, 빅데이터, 메타버스 등 자체 기술을 통해 롯데건설이 주택 사업 전반에서 디지털 전환에 속도를 높이고 메타버스를 통해 고객과의 소통을 강화할 수 있도록 도울 방침이다.리얼리랩, 수요자 맞춤형 부동산 AI 컨시어지 플랫폼 ‘리얼리’ 앱 개발코오롱베니트의 프롭테크 사내벤처인 부동산 매칭 플랫폼 ‘리얼리랩’은 1일 독립기업으로 분사해 본격적으로 서비스 고도화에 나서고 있다.리얼리랩이 출시 예정인 ‘리얼리’ 앱은 수요자 맞춤형 부동산 인공지능 컨시어지 플랫폼을 지향하는 서비스다. 이 서비스는 거래에 초점을 맞춘 기존 부동산 앱과 달리 부동산 매물을 찾는 매수자의 기준에 가장 적합한 물건을 추천해주는 것이 특징이다. 매수자가 자신의 활동 지역, 대중교통 소요 시간, 선호하는 평형 등을 입력하면 AI 알고리즘을 기반으로 수요자에게 가장 적합한 지역의 매물이 추천된다. 후보 지역 주변에 학원, 공원, 안심귀가거리, 기피시설 등의 유무도 선택할 수 있어 최적의 주거환경을 선택할 수 있다. 리얼리랩은 지난 1년 동안 한국부동산원, 금융감독원, 생활안전지도 등 공공데이터를 포함해 총 77개 기관의 외부 데이터를 분석했으며, 최적 매물 추천, 대중교통 기반 소요 시간 측정, 예상 거래가 도출 등 다양한 알고리즘 서비스도 개발해 특허 및 상표권 출원도 진행 중이다.어반베이스, 3D 공간데이터 플랫폼 개발로 프롭테크 시장 개척3D 공간데이터 플랫폼 어반베이스는 2D로만 볼 수 있었던 건축도면을 3D입체화면으로 자동 변환하는 기술을 개발해 프롭테크 시장을 개척하고 있다. 어반베이스는 올 5월 금융위원회가 산업통상자원부, 중소벤처기업부 등 협업 부처와 함께 미래혁신을 선도할 대표기업을 선정하는 프로젝트 ‘혁신기업 국가대표 1000’에 선정됐다. 정보통신 실감형 콘텐츠 부문에서 기술성과 성장 가능성을 인정받았으며 대표 서비스인 ‘3D 홈디자인’과 ‘어반베이스 AR’이 기술 차별성 및 성숙도, 트렌드 부합성, 글로벌 경쟁력 항목에서 긍정적인 평가를 받았다. 여기에 코로나로 폭발적으로 수요가 늘어난 비대면, 메타버스 등 메가트렌드에 대응 가능한 기업으로도 주목받고 있으며, 2019년 일본 법인 설립 이후 일본 대표 부동산 기업들과의 계약을 체결하고, 싱가포르 굴지의 부동산 플랫폼과도 사업을 논의 중으로 동남아 진출도 엿보고 있다.khm@hankyung.com
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