한경닷컴 더 머니이스트

신축 아파트값 상승 지속력, 갈수록 떨어져
결국엔 입지가 관건…강남 중심의 집값 강세 전망
최근 강남에 신축된 아파트 전경. / 자료=한경DB

최근 강남에 신축된 아파트 전경. / 자료=한경DB

신축 아파트, 새 아파트가 대세입니다. 입주한지 5년 이내의 아파트를 신축이라고 부르는데 공급이 부족하다 보니 서울 신축 아파트의 비중은 이제 10% 이하로 떨어졌습니다. 서울은 정부의 규제로 신축 아파트들이 부족하지만 경기도에는 신축 아파트가 꽤 많습니다. 서울에서는 정비사업(재건축·재개발사업)을 통해서만 신축이 가능하지만 경기도는 여전히 신도시가 많이 개발되기 때문입니다. 정비사업의 규제도 서울보다는 덜합니다. 신축에 교통호재까지 겹치면서 서울에서 멀리 떨어져 있는 경기도 신축아파트들도 서울의 도심 배후주거지역과 매매가격에서 큰 차이가 없어졌습니다.

최근과 같이 신축 아파트를 중심으로 집값이 오르는 현상이 계속될까요? 필자의 대답은 "그렇지 않을 가능성이 크다"입니다. 이유는 3가지가 있습니다.

첫번째, 신축도 곧 구축이 된다는 필연적인 사실입니다. 지금은 신축 아파트지만 신축으로서 주변의 관심과 가격 상승의 혜택을 누리는 기간은 5년으로 비교적 짧습니다. 특히 아파트는 10년이 경과하면 고장이 나기 시작합니다. 큰 고장은 아니지만 불편해지기 시작한다는 의미입니다. 신축이라는 장점이 사라지면 그동안 보이지 않던 주변의 인프라 부족들도 눈에 띌 겁니다.

일본의 신도시들이 대부분 소멸 위기에 처해있는데 그 이유는 도심회귀 때문입니다. 불편한 신도시의 맨션(아파트)을 팔고 동경 도심으로 이전한 세대들이 많았습니다. 소득이 높은 젊은 세대들이 이전하면서 신도시는 노인들 위주의 유령 아파트촌으로 변했습니다. 반면 젊은 세대와 자산가들이 선호하는 동경 도심의 타워맨션(주상복합)은 계속 가격이 오르는 중입니다. 도심의 편리한 인프라를 마음껏 누릴 수 있기 때문입니다.

두번째, 주거선호지역은 쉽게 바뀌지 않습니다. 강남 아파트가 인기가 높은 지는 수십 년이 지났습니다. 강남 내에서도 반포동, 개포동, 압구정동 등 미세 변화는 있지만 궁극적으로는 강남입니다. 되레 강남이 가진 경쟁력이 주변으로 파급되는 모양새입니다. 강남3구로 송파구를 포함한 것이 엊그제 같은데 이미 강남은 강남4구로 불립니다. 강동구마저 강남권역으로 흡수하는 중입니다.
새 아파트 인기가 계속될까요 [심형석의 부동산정석]

수도권의 신축 아파트들은 신도시 또는 새로운 택지개발지구에 있는 경우가 대부분입니다. 상권이 안정화되기까지 많은 시간이 필요하 듯 이런 지역들은 생활인프라가 갖추어 지기까지는 상당한 시간이 걸립니다. 5년 길게는 10년이 소요됩니다. 교통여건은 더욱 문제입니다. 기존의 철도가 연장되면 그나마 다행이지만 새로운 노선이 계획된다면 족히 10년 이상을 각오해야 합니다. 이 기간 동안을 견딜 수 있는 사람은 소수이고 오히려 여건이 괜찮은 수요자들은 다시 도심으로 회귀합니다. 주택문제로 서울을 떠나는 사람도 많지만 2021년 들어 5월까지 서울로 전입한 사람은 무려 63만8410명이나 됩니다.

세번째는 철도 포퓰리즘입니다. 수도권 광역급행철도(GTX) 사업이 대표적입니다. 역을 신설한다는 발표가 들리면 몇 억원은 우습게 가격이 오릅니다. 하지만 현 정부에서 확정된 수도권 노선만 20개가 훌쩍 넘습니다. 계획 단계인 노선까지 포함하면 그 수를 헤아리기조차 쉽지 않습니다. 1년에 2~3개 노선을 착공하기도 힘든데 집권 기간 동안 이렇게 많은 대규모 철도사업은 장기적으로 문제가 될 겁니다. 정부의 재정 건전성과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따라 남발된 재난지원금 등을 고려하면 철도사업에 투자할 돈도 많을 겁니다.

GTX 노선들은 서울 도심과의 접근성을 개선하기 위한 목적으로 계획됐습니다. GTX 역사 30여 개 중 2개 노선이 경유하는 결절점(Hub)은 3곳입니다. GTX A·B노선의 결절점은 서울역, GTX A·C는 삼성역, GTX B·C는 청량리역입니다. 이 세 개의 결절점을 중심으로 정부는 수도권 광역철도망의 새 판을 짜 나갈 것입니다. GTX로 인해 가장 큰 혜택은 수도권 외곽이 아니라 도심입니다. 다시금 도심의 집중화 현상을 더욱 강화할 가능성이 큽니다.

GTX로 인해 현실적인 교통 여건이 개선됐다고 하더라도 물리적인 거리는 어쩔 수 없습니다. 사람들이 생각하는 물리적인 거리는 심리적으로도 굉장히 중요합니다. GTX를 제외하면 서울 도심으로 이동할 수 있는 변변한 교통수단이 없을 경우 교통비 부담이 상승작용을 하면서 다시 도심으로 회귀하는 수요가 증가하게 됩니다. 일본 신도시는 전세계에서 가장 철도가 잘 놓여있음에도 유령도시로 전락했습니다. 저출산의 세계신기록을 경신하면서 인구가 줄고 있는 우리나라의 경우 이런 상황은 더욱 빠르게 발생할 가능성이 큽니다.

주택을 선택하는 가장 중요한 기준은 입지입니다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 세번째도 입지입니다. 부동산 관련 SNS에 돌아다니는 1990년대 중반 서울 핵심지역과 경기도 신축 아파트와의 가격 비교를 참조하면 좋겠습니다. 당시 청담동 삼익아파트 전용면적 84㎡(약 35평)의 시세는 1억7500만원이었는데 경기도의 G아파트도 같은 금액이었습니다. 현재 재건축중인 청담 삼익아파트 바로 옆 청담자이의 같은 면적 최근 실거래가는 35억입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 (우대빵부동산연구소장, 美IAU 교수)

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지