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재개발아파트 상가 주인, 아파트 분양받을 수 있을까
1. 질문 재개발사업구역내에서 권리가액이 매우 적은 구분상가를 소유한 자들에게 아파트를 분양할 수 있는지 여부가 궁금하다. 2. 각 시·도 조례에 답이 있다. 법 시행령 제63조제1항제3호에 의하면, 원칙적으로 “정비구역의 토지등소유자”에게 분양하되, 다만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 예외적으로 토지등소유자중에서 일정한 경우에 해당하는 자를 분양대상에서 제외할 수 있는 것이다. 따라서 일단 시·도조례가 제한하지 않는 한 시행령상은 상가소유자도 토지등소유자임은 분명하므로 재개발사업에서도 아파트 분양은 일단 가능하다. 다만 조례가 어느 경우에 해당하면 분양대상을 제한하는지를 살펴봐야 하는 것이다. 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. (이하 생략) 도시정비법시행령 제63조(관리처분의 방법
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중소형 빌딩, 어떻게 관리할까
경기부진과 고금리 여파로 자영업자와 중소업체가 주로 임차하고 있는 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이 공실률 상승과 체납금 증가로 위기를 맞고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩을 어떻게 관리하냐는 매우 중요하다.과거에는 빌딩 가격 상승을 기대하며 자산 관리에 크게 신경 쓰지 않는 투자 전략도 유효했지만, 이제는 부동산 시장의 패러다임이 임대 운영 수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인 관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 빌딩투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지시키는 것이 중요하다. 임차인을 유치하는 비용이 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배 더 들어가기 때문에 임차인 유지는 안정적인 현금흐름 확보에 필수적이다. 따라서, 빌딩주는 빌딩의 외관이나 설비 관리에만 집중하기보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인의 만족도와 유지 관리에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 그리고 투자빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 임차인 유치 경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없기 때문이다. 요즘 위기에 처한 꼬마빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형 빌딩이 제대로 관리되지 않고 문제 빌딩으로 전락한 사례를 종종 본다. 서울 역삼동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 70대 건물주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한 번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변 시세보다 약 20~30% 낮았다.서울
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갱신거절사유에 대한 입증, 임대인이 더 신경써야
주택임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있지만, 이는 임차인 갱신요구를 거절할 예외사유이니만큼, 상식적으로나 법리상으로 거절사유에 대한 주장입증책임은 임대인에게 있다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하
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상속받은 빌딩, 어떻게 관리할까?
최근 들어, 상속받은 부동산의 관리에 대한 상담 요청이 눈에 띄게 증가하고 있다. 이는 빌딩주의 세대교체가 가속화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하는 추세와 맞물려 있다. 특히 중소형 빌딩을 중심으로 발생하고 있는 이 현상은, 장기간 한 사람이 관리해 온 빌딩의 관리권이 갑작스러운 사건이나 세대교체로 인해 후손에게 이양되고 있음을 시사한다.상속이나 증여를 통해 부동산을 취득하는 경우, 대부분의 상속자나 수증자는 빌딩 관리에 필요한 경험과 지식이 부족한 상태에서 시작하게 된다. 이로 인해 초기에는 많은 어려움에 직면하게 되지만, 관리 주체를 결정하는 것부터 시작하면 상황은 점차 나아지게 된다.빌딩 관리의 첫걸음은 직접 관리할 것인지, 아니면 전문 부동산 자산 관리 회사에 위탁할 것인지 결정하는 것이다. 이러한 결정은 본인이 빌딩 관리에 전념할 시간, 경험, 노하우의 유무를 고려하여 내려져야 한다. 직접 관리가 가능한 조건을 갖춘 경우에는 직접 관리를, 그렇지 않은 경우에는 위탁 관리를 선택하는 것이 바람직하다.현재 부동산 시장은 고금리가 장기화되고 국내외 경기부진 및 생활패턴 변화 등으로 임차 수요가 줄어들면서 부동산 임대사업이 갈수록 어려워지고 있다.이러한 상황에서는 신규 임차인을 유치하기 어렵고, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이럴 때일수록 소유주는 자신의 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 하며, 이를 위해서는 임차인과의 관계, 빌딩 유지보수업체와의 관계 및 주변 중개업소와의 관계를 관리할 수 있는 관계 관리 능력이 요구된다.상속이나 증여를 통해 빌딩을 취득한 경우, 관리 능력
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공동임차인 계약의 장점과 단점
공동임차인인 경우가 많아지고 있다. 공동임차인으로 계약할 경우 임대인 입장에서 장점과 단점을 알아보자. 장점은 임대료를 공동임차인중 누구에게라도 다 받을 수 있다는 점이다. 즉, 임차인이 혼자일 경우보다는 임대료를 뜯길 확률이 그만큼 줄어든다. 공동임차인이 임대인에 대하여 부담하는 목적물반환의무 및 차임 상당의 부당이득반환의무는 불가분채무의 관계에 있다(대법원 1998. 8. 21. 선고 98다22765 판결 등 참조). 단점은 임차인이 여러 명이면 후일 보증금을 반환할 경우 누구에게 얼마씩 반환해야 할지 고민이 되고, 재계약 협상도 여러 명과 해야 한다는 불편이 있을 수 있다. 그러나 이는 정확히 따지면 단점이 아니다. 법원 판례를 분석해보면 공동임차인들의 임대차보증금 반환채권을 분할 채권이 아닌 불가분 채권으로 보는 견해가 존재하고(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다95861 판결, 서울동부지방법원 2023. 6. 15. 선고 2022가합105502(본소), 2023가합192(반소) 판결, 서울중앙지방법원 2022. 5. 3. 선고 2021나30282 판결 참조), 이 견해에 따르면 공동임차인들 중 1인은 자신의 임대차 보증금 부담 비율과는 관계없이 임대차 보증금 전액에 관하여 임대인에게 이행을 청구할 수 있으므로, 반대로 해석하면 임대인은 임차인 중 한명에게 전액을 반환해도 된다는 것이다. 그래도 무엇인가 걸리는 마음이 들면 임차인들에게 보증금을 얼마씩 누구에게 반환할지 합의를 요구하고, 합의가 안되면 공탁을 하면 그만이다. 돈을 반환해 주는 것이므로 임대인 입장에서는 걱정이 없는 것이다. 그런데도 실무에서는 임대인이 공동임차인 계약을 싫어하는 경우가 있다고 한다. 그러나 이는 잘못된 지식에 기
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주거용 부동산 시장 전망과 투자 체크포인트
'상저하고' 예상되는 2024년 주거용 부동산 시장…메가시티와 금리 변동은 '뜨거운 감자'2024년 새해 주거용 부동산 시장은 막강한 내외부요인의 소용돌이 속에서 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다. 당장 4월 10일에 대한민국의 국회의원을 뽑는 총선이 예정돼 있는데, 최근 정부, 여당 주도하에 불거진 메가시티 논란은 선거운동기간 내내 수도권 및 지방광역대도시권을 중심으로 뜨거운 감자가 될 여지가 충분하다.실제로 서울과 인접한 경기 김포, 고양, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 과천, 성남, 광명, 부천 등은 주민들의 서울 편입 요구가 적지 않은 것으로 알려져 있다. 또한 일부 지방자치단체를 중심으로 메가시티를 추진하자는 목소리가 점차 커지고 있는데, 한때 추진하다 무산된 부울경 메가시티(부산, 울산, 경남 특별연합)가 되살아나고 있고, 최근 가속도를 붙이고 있는 충청권 메가시티(대전, 세종, 충남, 충북 4개 시도연합) 역시 눈에 띈다.메가시티 논란은 총선을 전후로 대한민국의 정치, 경제, 사회는 물론, 주거용 부동산 시장에도 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 보인다. 지역에 따라 그 위력은 다소 다를 수는 있겠지만 메가시티 효과로 인해 지역인프라 개선 및 지역경제 활성화, 인구 증가, 도심지 주택 공급량 부족, 집값 상승 등 다양한 부분에서 커다란 변화가 예상된다.한편 국내외 다양한 언론매체들에 따르면 2024년 상반기 중에는 지금껏 유지돼왔던 전 세계적 기준금리 인상 기조가 동결을 지나 하락으로 방향을 틀 가능성이 큰 것으로 보인다. 이는 무엇보다 전 세계 기준금리를 뒤흔들 수 있는 미국이 2023년 9월 이후 4연속으로 기준금리를 연 5.25%~5.50
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내 재산 지키는 부동산계약법
1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 2. 매도인이 다운계약서를 써 달라고 하는데, 효력이 있나요? 3. 양도소득세는 매수인 부담으로 한다는 계약은 유효한가요? 4. 전세사기를 당하지 않는 방법을 알려주세요? 5. 전세계약 연장 시 전세보증금을 증액할 경우 증액보증금을 지키기 위해 어떻게 계약해야 하나요? 6. 세입자가 새롭게 임차하고자 하는 자에게 집을 보여주지 않는데, 어찌해야 하나요? 7. 전세 대출을 받겠다고 하는 임차인에게 주택을 임대할 때 주의할 점은 무엇인가요? 8. 세입자가 반려동물을 키운다는데 어떻게 하여야 하나요? 9. 집주인이 '실거주 사유'로 임대차계약 갱신을 거절할수 있나요? 10. 끝으로 부동산 계약시 제일 주의하여야 할 점 한가지만 말해주시죠? 1. ‘가계약금’을 돌려받을 수 있나요? 가. 사례임차인이 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 임대인에게 가계약금 300만 원을 지급하였다가 개인사정으로 임대차계약 체결을 중단한 후 가계약금의 반환을 구하자, 임대인이 반환을 거부하는 경우입니다.나. 사례의 해결이에 대해 그동안 일부 하급심은 반환을 거부할 수 있다는 취지이었습니다. 그러나 이에 대해서, 대법원은 “정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다.”라고 판시하였습니다(2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결).결론적으로 이 사안에 대해서는 당사자 간에 가계약금 처리에 대해 명확히 계약하지 않았으므로, 즉, 만일 계약이 체결되지 않으면 300만원은 어떻게 할 것인지에 대해서 합
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가격배상에 의한 공유물분할이 불편한 이유
최근에 대법원 사건을 소송대리하여 파기환송 승소한 사례를 소개한다(지분구조가 복잡하고 당사자가 다수인 관계로 사안을 간략화하기로 한다). 甲, 乙은 지상에 丙 건물이 건축되어 있는 토지지분을 취득한다. 甲, 乙의 토지지분 합계는 과반수를 초과하는데, 나머지 토지지분은 丙 소유이다. 결국, 丙은 건물의 단독소유자이지만, 토지에 대해서는 소수지분을 보유할 뿐이었다. 甲은 乙과 丙을 상대로 공유물분할소송을 제기했는데, 경매분할을 주장했다. 건물주인 丙을 압박하여 토지지분 매각 등 유리한 합의를 유도하기 위한 포석이었을 것이다. 재판에서 乙은 경매분할에 찬성했다. 하지만, 丙은 가격배상 즉, 시가 상당의 금전으로 甲, 乙 지분을 丙이 취득하는 방식을 주장했다. 1심 소송 결과, 丙 주장이 대부분 채택되어 다음과 같은 취지의 판결이 선고된다. 가. 원고, 피고 乙은, 피고 丙으로부터 별지1 표의 보상액란 기재 각 돈을 지급받음과 동시에 피고 丙에게 창원시 00구 00동 00 대 502.1㎡ 중 위 표의 이전지분란 기재 각 해당 지분에 관하여 이 판결 확정일자 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 각 이행하라. 나. 피고 丙은, 원고, 피고 乙로부터 위 가.항 기재 이전등기절차를 각 이행받음과 동시에 원고, 피고 乙에게 에게 별지1 표의 보상액란 기재 각 돈을 지급하라. 하지만, 1심 판결은 항소심에서 변경된다. 피고 乙의 지분에 설정된 가등기 때문이다. 항소심법원은, 1심 판결대로라면 피고 丙이 대금을 지급하고 이전등기를 받더라도, 피고 乙 지분에 설정된 가등기를 그대로 인수하게 되면 부당할 수 있어, 1심 판결을 취소되고 다음과 같이
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조합장 출마 자격
1. 최대 지분자가 조합 임원 자격을 가지는 것으로 법 개정 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 한다)은 2023. 7. 18. 개정되면서, 정비구역에서 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 자는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 조합의 임원이 될 수 있도록 하였습니다(제41조제1항). 한편 도시정비법 제41조제1항제1호는 지분을 소유한 자 중 가장 많은 지분을 소유한 자가 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것’, 또는 “정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것”이라는 요건을 갖추어야 조합장 자격이 있는 것으로 규정하고 있습니다. 이 규정은 공포 후 즉시 시행되므로, 2023. 7. 18.부터 시행되고, 개정 도시정비법 부칙 제2조에 의하면 제41조제1항의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 조합임원을 선임(연임을 포함한다)하는 경우부터 적용합니다. 2. 최대 지분 상태로 5년을 소유하여야 하는지 예를 들어 현재 조합장에 출마하려는 남자가 2013년 1월 1일부터 구역 내 주택을 부인이 60%, 본인이 40% 지분등기가 되어 있었는바, 2024. 1. 22. 남편이 70%, 처가 30% 지분등기가 경료된 상태이고, 법 제41조제1항제2호의 ‘1년 이상 거주요건’은 갖추지 못한 상태에서, 2024년 5월경에 개최되는 총회에 조합장으로 출마하려고 하는바, 법 제41조제1항제1호(비록 소지분이라도 5년 이상 소유요건은 갖추었음)에 의하여 조합장 자격이 있는지가 문제됩니다. 즉, 개정 도시정비법 제41조제1항을 적용함에 있어서, “정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5
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일본 부동산 투자 수익 극대화하기
일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비
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경공매 유찰시 최저매각가격, 법원경매 20%, 공매 10%?
부동산 경공매진행이 유찰될 경우 최저매각가격을 낮추게 되는데, 일반적으로 법원경매는 20%, (압류재산) 공매의 경우는 10%로 알려져있지만, 반드시 그렇지는 않다. 그 이유는 다음과 같다.# 공매의 70% 이상은 압류재산공매라는 점에서 아래에서의 공매는 압류재산공매만을 의미. 나머지 국유재산공매와 수탁재산공매는 개별계약법리를 적용. 일반 법원경매의 관련 규정을 살펴보자. ★ 민사집행법 제119조 (새 매각기일) 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도에서 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하여야 한다. 그 기일에 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에도 또한 같다. 유찰시 최저매각가격 저감근거는 두고 있지만, 구체적인 수치에 대해서는 관련 규정이 없다. 결국, 집행법원의 재량에 맡겨져있는 셈이다. 때문에, 우리가 일반적으로 알고 있는 비율 20%는 일부 법원에서 시행하고 있을 뿐 전국법원의 공통기준은 아니다. 저감비율을 낮추게되면 잦은 유찰로 절차가 지연되면서 집행비용이 증가하게되는데, 이는 결국 채권, 채무자 모두에게 도움이 되지 않을 수 있다는 점을 고려하여, 지역 법원마다 상황에 맞게 정하고 있다. 예를 들어, 서울 소재 법원에서는 유찰이 될 때마다 20% 비율로 가격이 저감되지만, 인천 소재 법원은 30% 비율로 저감되며, 광주지법의 경우 1회 유찰시 30%, 2회 이후 유찰시 20%의 비율로 가격이 저감되기도 한다.또한, 과거에는 저감비율 10%가 경매법원의 대세였지만, 금융위기과정에서 경매물량이 증가하면서 신속한 진행차원에서 저감비율을 더 높이는 추세
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계약 종료 시 상대방 계약서 회수할 수 있나
계약을 종료하면서 상대방이 소지하던 기존 계약서 원본을 회수하겠다고 하거나 함께 파기하자고 요청하는 경우가 적지 않다. 이 문제 때문에 서로간에 신경전이 벌어지기도 한다. 주로 임대인이 임차인에게 요구하게 되는데, 임대인의 입장에서는 자칫 계약서 원본으로 인한 담보제공 등의 분쟁을 우려하기 때문이다. 하지만 임대인에게 이런 권리는 없다. 계약서 소유권은 엄연히 임차인에게 있는데 계약이 종료되었다고 해서 소유권에 변동이 생기는 것이 아니고 회수 내지 파기할 계약상 의무도 없다. 때문에, 임대인으로서는 이를 무리하게 요구해서는 안되고 임차인에게 양해를 구해 합의를 통해 계약서를 처리하는 것이 바람직하다. 오히려 향후 분쟁을 미연에 방지하는 차원에서는 단순히 계약서 회수나 파기 보다는 '임대차 종료 합의서'라는 정도의 문서 작성으로 계약종료와 보증금 정산이 완료되었음을 명확히 확인해 두는 것이 더 적절할 수 있다. 이런 구체적인 합의 없이 계약서만 회수하게 되면 정확한 계약종료 여부와 조건 등에 대해 불필요한 오해와 주장이 가능할 수 있다. 만약, 굳이 계약서 회수를 원한다면 임대차계약서상에 ‘임대차계약 종료시 임차인이 소지하던 계약서 원본은 임대인에게 교부한다’는 취지의 약정을 삽입하는 것으로 정리해야 할 것이다.<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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서울시 시공자 선정기준 해설
Ⅰ. 머리글 서울시는 2023. 12. 28. ‘서울특별시 고시 제2023 – 608호’로 「서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준」을 고시하였다. 이하에서는 국토교통부가 발표한 「정비사업 계약업무 처리 기준」과 비교하여 특이점을 살펴보고자 한다. 한편 헌법재판소는 “헌법이 인정하고 있는 위임입법의 형식은 예시적인 것으로 보아야 한다. 법률이 일정한 사항을 행정규칙에 위임하더라도 그 행정규칙은 위임된 사항만을 규율할 수 있으므로, 국회입법의 원칙과 상치되지 않는다. 다만 고시와 같은 행정규칙에 위임하는 것은 전문적·기술적 사항이나 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 사항에 한정된다. 심판대상조항(조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.)은 정비사업의 시공자 선정과정에서 공정한 경쟁이 가능하도록 하는 절차나 그에 관한 평가 및 의사결정 방법 등의 세부적 내용에 관하여 국토해양부장관이 정하도록 위임하고 있는바, 이는 전문적·기술적 사항이자 경미한 사항으로서 업무의 성질상 위임이 불가피한 경우에 해당한다.”라고 판시하고 있다(헌법재판소 2016. 3. 31. 선고 2014헌바382 결정 [구 도시 및 주거환경정비법 제11조 제1항 위헌소원]). Ⅱ. 서울시 시공자 선정 절차 특이점 1. CM회사 선정 및 자문(제5조제3항)○ 건설엔지니어링사업자로부터 「건설산업기본법」제2조제8호에 따른 건설사업관리 업무 등에 관하여 자문할 수 있다. 2. 설계도서의 작성 등(제4조)○ 이사회 개최 전에 조합이 정
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지역주택조합 조합원의 제명
지역주택조합 표준규약 제12조제3항은 다음과 같이 규정하고 있다. 제12조 ③ 조합원이 다음 각호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합에 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당조합원에 대해 소명기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다. 1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우 2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업추진에 막대한 피해를 초래하였을 경우 【주】소수의 조합원이 의무를 불이행하여 조합에 피해를 주는 경우에는 해당조합원을 제명할 수 있도록 하되, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 소명기회를 부여토록 한 것임. 그러나 위 표준규약 중 대의원회에서 제명한다는 부분은 반드시 개정되어야 한다. 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인하여야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다31884 판결, 대법원 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결, 대법원 2007. 7. 24.자 2006마635 결정 등 참조).주택법에는 대의원회에 구성에 대한 명문 규정이 없다. 다만 주택법 제12조제2항제4호는 총회 및 이사회, 대의원회의 의사록을 공개하여야 한다고 규정하고 있고, 규칙 제7조는 반드시 총회 의결을 거쳐야만
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상가지분쪼개기 금지 법 통과
그동안 재건축에 걸림돌로 작용하였던 상가 지분쪼개기가 금지되었다. 이는 당연히 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축에도 적용된다. 2024. 1. 9. 의결된 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고만 한다) 제77조는 권리산정기준일 대상에 “집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우”(동조제1항제2호), “전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우”(동조제1항제5호)를 추가하였다. 즉, 위 2가지에 해당하는 경우(단독을 집합건물로 전환하거나, 지분을 쪼개는 경우)에는 권리산정기준일 다음날을 기준으로 분양권을 주지 않겠다는 것이다. 이런 집합건물을 매수해도 현금청산 대상이다. 또한 권리산정기준일을 '기본계획 수립'에서 '기본계획 수립을 위한 주민공람공고일'로 당겼다. 나아가 행위제한 대상에 위 2가지 경우도 포함시켰다(법 제19조제7항제3호,제4호 신설). 따라서 이 행위제한 개정은 공포 후 즉시 시행한다. 법 제77조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정은 이 법 시행 이후 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고가 있은 경우부터 적용하고(부칙 제3조제2항), 법 제77조제1항제2호의 개정규정은 이 법 시행 이후 집합건물이 아닌 건축물이 아닌 건축물이 집합건물로 전환되는 경우부터 적용하고(부칙 제3조제3항), 법 제77조제1항제5호의 개정규정은 이 법 시행 이후 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다(부칙제
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임차인 유지가 중요한 5가지 이유
최근 중소형빌딩 임차인의 임대료 체납이 급증하고 있다. 이는 경기 침체와 물가 상승, 금리 인상 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보인다. IMF 시절이나 코로나 대유행 때보다도 더 어렵다고 하소연하는 임차인들이 늘어나고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩 건물주는 신규 임차인 유치와 기존 임차인 유지에 총력을 기울이고 있다.상업용 부동산 시장에서 임차인 유지는 단순한 관리 전략을 넘어서 핵심적인 경제적 요소로 자리 잡고 있다. 특히 글로벌화와 디지털화가 가속화되는 오늘날의 경제 환경에서, 임차인 유지는 부동산 포트폴리오의 안정성과 수익성을 향상시키는 중요한 역할을 한다.임차인 유지의 중요성은 다음과 같이 다섯 가지로 요약할 수 있다.첫째, 안정적인 수익 창출기존 임차인을 유지함으로써 상업용 부동산은 안정적인 수익을 보장받을 수 있다. 임대료 수입은 부동산 소유주의 주요 수입원이며, 이는 재테크 및 재투자의 기반이 된다. 반면, 임차인 이탈은 공실률 증가와 수익의 불안정성을 가져올 수 있다.둘째, 운영 비용 절감새로운 임차인을 유치하는 데에는 상당한 비용과 시간이 소요된다. 이는 마케팅, 중개 수수료, 임차공간 개선공사 비용 등 다양한 형태로 나타난다. 기존 임차인을 유지하는 것은 이러한 추가 비용을 방지하고, 장기적으로는 운영 비용을 절감할 수 있다.셋째, 시장 평판과 브랜드 가치임차인을 오랫동안 유지하는 부동산은 시장에서 긍정적인 평판을 얻게 된다. 이는 해당 부동산의 안정성과 신뢰성을 나타내며, 장기적으로 브랜드 가치를 상승시킨다. 이는 새로운 임차인 유치와 더 나은 임대 조건을 협상하는 데에 유리한 위치를 제공한다.넷째, 장
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화재 발생한 방학동 아파트에 얽힌 경매 스토리
성탄절인 2023년 12월 25일 새벽 서울 도봉구 방학동 소재 아파트 3층 어느 호실에서 화재가 발생해, 여러 명이 죽거나 부상당하는 참사로 이어졌다. 화재 사건을 취재하는 기자에게 자문하는 과정에서, 화재 당시 해당 아파트 호실이 경매 진행 중이라는 사실을 알 수 있었다. 등기부등본 등 경매자료에 대한 확인 결과 감정가 약10억원 정도인 해당 아파트에 채권최고액 기준 11억원 이상의 근저당권이 존재하는 등 해당 아파트 소유자는 과도한 부채에 시달리고 있었고, 비록 잔금미납되기는 했지만 두 번의 유찰 끝에 화재발생 두달 전 무렵인 10월 중순 7억4천만원에 김모씨에게 낙찰되어 조만간 집에서 쫓겨날 수 있는 위기까지 몰린 상태에서, 잔금납부하기도 전에 해당 아파트 엘리베이터 게시판에 ‘해당 호실을 특정한 날짜까지 비워달라’는 취지로 낙찰자 명의의 퇴거명령서가 부착되었고, 경제적 문제로 주인 부부가 자주 다툼이 있었다는 아파트 주민의 목격담으로 볼 때, 이번 화재는 소유자의 경제적 어려움과 직간접적으로 관련된 것으로 짐작될 수 있었다. 이를 계기로 해당 아파트 경매과정을 유심히 살펴보면서 다음과 같은 우여곡절을 느낄 수 있었다. 무슨 이유에서인지는 정확히 알 수 없지만, 낙찰자는 잔금 납기일인 11월말까지 낙찰잔금을 납부하지 못하게 된다. 최근 부동산 시장침체 기조에서 고가낙찰을 받았다는 후회 내지 잔금마련의 어려움 때문이 아닌가 짐작된다. 만약, 화재를 예상하지 못한 낙찰자가 잔금을 납부했더라면 낙찰자는 구제될 수 있을까? 잔금납부로 확정적인 소유권을 취득하게 되면, 그 후 화재발생은 경매취소나 대금감액 사유가 될 수 없고
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갱신거절 사유인 '임대인의 실거주'에 대한 입증 책임
주택임대차보호법상 임차인의 갱신요구권에 대한 예외사유인 '임대인의 실거주' 사유를 주장입증해야 할 책임이 누구에게 있는지, 주장입증의 정도는 어떠해야 하는지에 관한 첫 대법원 판결이 선고되었다. 대법원 판결 소개에 앞서 법리논쟁에 대한 이해를 돕기 위해, 갱신요구권 제도 도입 직후인 2020. 8. 7.자로 “갱신거절사유인 임대인의 실거주 입증과 관련하여 예상되는 소송 쟁점”이라는 제목으로 발표한 칼럼을 먼저 소개한다. 주거용 임차인의 갱신요구권 시행을 둘러싼 논쟁과 우려가 적지 않은 가운데, 법시행 후 3일만에 법개정과 관련된 첫 상담을 하게 되었다. 이례적으로 빠른 상담이라고 할 수 있는데, 이번 법개정에 얼마나 광범위한 이해관계가 걸려있는지 반증하는 것으로 보인다.상담내용은, 법 개정 이전에 아파트를 매매계약하면서 거주세입자를 잔금일자 이전에 매도인이 명도하기로 합의한 상태에서 법개정으로 임차인이 2년 갱신요구권을 행사하면서, 매도인의 명도책임이 문제가 된 사안이었다. 상담과정에서 “임대인의 실거주”에 대한 입증책임과 정도, 소송실무에서 예상되는 쟁점을 고민해보게 되었다. 먼저 관련 법조항은 다음과 같다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.<1호 내지 7호 중략>8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우<9호 중략>② 임차인은 제1항
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예상치 않은 계약갱신청구와 '불안의 항변권'
예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 해당 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하면서, 결국 매수인이 매도인을 상대로 이전등기청구소송까지 제기하게 된 사안이다. 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장했고, 이에 대해 매수인은 예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 잔금지급을 할 수 없게 된 이른바 '불안의 항변권'으로 매도인의 계약해제 주장을 반박했다.1심 법원은 매도인의 계약해제주장을 받아들이지 않고 매수인인 원고의 이전등기청구를 인용했지만, 2심 결과는 정반대였다. 매수인의 불안의 항변권 주장이 부당하다는 이유로 매도인의 계약해제항변을 받아들여 이전등기청구를 기각한 것이다. 반대로 대법원은 2심 판결이 부당하다는 이유로 파기환송판결하였다. 1심에서의 결론이 2심에서 변경되더니, 3심에서 다시 변경되는 우여곡절을 겪을 정도로 법리적으로 매우 흥미로운 사안이라고 할 수 있다.먼저, 사실관계를 소개한다. 1심인 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 소유권이전등기 사건에서의 인정사실로 갈음한다. 1. 인정사실 가. 원고는 2021. 1. 7. 피고로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 1,100,000,000원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 피고에게 2021. 1. 7. 50,000,000원, 2021. 1. 9. 60,000,000원을 각 지급하였다. 나. 원고와 피고는 2021. 1. 13. 이 사건 아파트에 관하여 매매대금을 1,100,000,000원으로 하는 본계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 매매대금 1,100,000,000원 중 500,000,000원은 이
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상가임대차계약 중도해지약정의 효력
재건축 등을 이유로 임대인이 상가점포 임대차계약을 임의로 중도해지할 수 있도록 하는 약정은 유효할 수 있을까? 계약기간 중 해지라는 점에서 계약기간 종료 후 갱신거절과는 차이가 있는데, 바로 그 때문에 이런 약정의 유무효에 대해 논란이 될 수 있다. ★상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <1호 내지 8호 중략>② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ★ 동법 제15조(강행규정)이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.2023. 12. 현재 대법원 판결은 아직 없고, 하급심 판결은 통일되지 못하고 있다. ★ 서울중앙지방법원 2005. 12. 29 선고 2005가단234519 판결☞ 약정이 유효하다는 취지의 판단 1. 기초사실다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1, 3, 4호증, 갑 5호증의 1의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 별지 목록 기재 건물(이하 ′이 사건 건물′이라 한다)의 공유자인바, 2002. 12. 4. 피고에게이 사건 건물 중 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 2,800만원, 월 차임 70만원, 임대기간 2002. 12.11.부터 2004. 12. 10.까지 2년으로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 ′이 사건 임대차계약′이라 한다)을 체결하였고, 피고는 그 무렵 위 임차보증금을 원고에게 지급한 후 이 사건 점포에 입