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주택분양권 취득세 유의사항
안녕하세요, 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 오늘은 주택분양권을 취득하는 경우 취득세 유의사항에 대해서 설명드리려 합니다. 보통 주택 취득세의 경우에는 주택을 취득할 때 내는 세금이라고 생각하시는 경우가 많습니다. 주택분양권도 마찬가지로 주택분양권에 의해 주택을 취득할 때 주택취득에 대한 취득세를 부담해야 합니다. 예를 들어, A씨가 2020년 1월에 주택B를 취득하였고, 2020년 2월에 주택분양권 A를 하나 취득하였다고 가정해보겠습니다. 이후, 2022년 1월에 주택B를 양도하였습니다. 2022년도 2월에 해당 분양권 A가 주택A로 완공되면서 A씨는 주택 A 취득에 따른 취득세를 부담해야 합니다. 이경우 분양권A가 주택 A로 완공될 시점에 A주택 이외에 다른 주택이 없으므로 A씨는 주택1차에 대한 취득세를 부담하게 됩니다. 2020년8월 11일까지 취득하는 주택분양권의 경우에는 위의 경우처럼 완공시에 내가 보유하고 있는 주택수에 따른 취득세를 부담했습니다. 그런데, 2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택분양권의 경우에는 완공시점의 주택수를 따져서 취득세를 계산하는게 아니라 주택분양권의 취득일( 분양사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 분양권을 승계취득하는 경우는 계약서상 잔금지급일)을 기준으로 해당 주택 취득시의 세대별 주택수를 산정합니다. 지방세법 시행령 제28조의 4 【주택 수의 산정방법】 ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라
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공공매입임대주택의 세금 혜택
안녕하세요. 부동산 절세시대 김리석 회계사입니다. 이번에는 '공공매입임대주택'의 세금 혜택에 대한 내용을 설명드리겠습니다. 공공매입임대주택이란 ‘민간건설주택 매입약정방식’을 통해 LH 또는 SH 등의 지방주택공사가 민간사업자의 건축예정 또는 건축 중인 주택에 대해 건축완료 전 매입약정을 체결한 뒤 준공 후 매입해 매입임대주택으로 활용하는 사업을 말합니다. 준공된 주택을 매입하는 기존 방식과 달리, 건축 완료 이전에 매입약정을 체결하고 건축 주요 공정에 대해 LH가 점검을 실시합니다. 이를 통해 전반적인 주택 품질 향상을 기대할 수 있으며, 민간사업자는 미분양 위험을 해소하고 LH에서 지급하는 약정금액으로 자금조달 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 매입임대주택으로 건설돼 양도하는 주택의 구조를 다음과 같이 생각하면 될 것 같습니다. (매입임대주택의 거래구조) 당초 토지 또는 토지/건물 소유주(양도자)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에게 본인 소유의 토지 또는 토지/건물을 양도하여 소유권을 이전합니다. 이후 민간사업자는 건물을 철거하고 토지 위에 건물을 다시 짓고 난 다음 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등의 지방주택공사에 토지와 건물의 소유권을 이전합니다. 이 경우 양도자(개인 또는 법인)는 민간사업자(시행사 또는 건설사)에 본인이 소유하는 토지 및 건물을 양도하는 경우 양도세가 발생하며, 민간사업자(시행사 또는 건설사)는 양도자로부터 토지 및 건물을 취득하는 경우 취득세가 발생하고 이후 건물을 철거하고 토지위에 건물을 새롭게 건설하여 취득함에 따른 원시취득세(2.8%) 발생합니다. 이 경우 양도자와
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증여와 상속, 무엇이 유리할까
많은 분들이 생전에 증여를 통해 자녀에게 재산을 물려주려고 합니다. 이것이 과연 절세가 되는지 설명드리려 합니다. 우선, 증여세의 경우 증여받는 자가 부담하는 세금이고, 상속세의 경우에는 돌아가신 분의 재산에 대해서 내는 세금에 입니다. 아버지가 재산 50억원을 보유하고 있는데 그 중 시세 30억 상가를 돌아가시기 15년 전에 아들에게 증여한다고 가정해 보겠습니다. 아버지가 증여를 하지 않고 돌아가셨다면 아버지는 재산 50억에 대한 상속세를 부담하게 됩니다. 상속 재산이 30억원을 초과하면 최고세율이 50%이니 50억 가운데 절반 정도는 상속세로 내야 합니다. 만약 아버지가 돌아가시기 15년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다면 아버지는 아들에게 주고 남은 재산인 20억에 대한 상속세를 부담하고, 아들은 증여받은 30억에 대한 증여세를 부담합니다. 50억에 대한 상속세 전체를 부담하는 것보다는 동일한 소득에 대해서 20억, 30억씩 소득을 나누어 세금을 부담하는게 누진세율 측면에서는 유리하겠죠. 돌아가시기 전 10년 이내에 한 증여가 상속재산가액에 포함되기 때문에 10년이 지나서 증여한 가액은 상속재산에 포함되지 않아 미리미리 사전에 증여하라는 의미가 있습니다. 그렇다면, 과거 10년 이내에 사전 증여한 재산의 경우에는 절세 목적으로 불리한 것일까요? 앞의 사례에서 아버지가 돌아가시기 10년 전에 아들에게 30억짜리 상가를 증여했다고 가정해보겠습니다. 이번에는 상속일 이전 10년 이내에 증여를 했기 때문에 아들에게 한 증여에 대해 아버지의 상속세를 계산할 때 아버지의 남은 재산 20억이 아닌 사전에 증여한 상가 30억짜리를 합친 50억에 대한 상속재산에 대해
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주류 면세 한도, 각각이 아니고 총합으로 기억하세요
코로나 19 확산이 완화되고 규제가 자유화됨에 따라 많은 분들이 가까운 동남아 또는 일본여행을 많이 가고 있는데요. 여행은 관광지를 구경하거나 현지 음식을 먹는 경우가 대부분인데 음식을 먹는 경우 와인 또는 사케 등 주류도 같이 곁들여서 마시는 경우가 많이 있습니다. 이 경우 주류가 국내에서 판매되지 않는 종류이거나 국내에서 판매되는 가격보다 저렴한 경우 구매하는 경우가 많은데요. 매년 여행자가 해외 또는 면세점에서 구매한 와인이나 위스키등 주류 구매 반입이 크게 증가하고 있습니다. 여행자가 입국시 적용되는 주류의 면세한도는 어떻게 되는지 알아보고 잘못된 정보로 세금을 납부하지 않도록 주의해야 하는 사항은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다. 여행자가 입국시 해외에서 구매한 물품에 세금을 면제받을 수 있는 한도는 1인당 미화 800달러이하로 이와는 별도로 주류는 추가 면세를 받을 수 있습니다. 다만, 여행자들이 구매하는 주류 가격은 대부분 미화$200 내외였는데도 불구하고 면세로 구매할 수 있는 수량이 주류 1병으로 제한되어 있어 주류에 대한 면세한도 금액(미화$400)을 충분히 활용하지 못하는 측면이 있었는데요. 최근 이 부분을 반영하여 주류의 면세한도는 주류 1병(1L이하로서 미화 400달러 이하)에서 2병(2L이하로서 미화 400달러 이하)으로 상향되었습니다.여기서, 면세한도가 2병이라고 해서 각 병당 2L이하로서 미화 400달러이하이면 2병까지 면세를 받을 수 있다고 생각하기 쉬운데 주류 면세한도는 2병의 전체 용량 합계가 2L이하로서 총 가격이 미화 400달러 이하인 경우 면세되는 것으로 구매한 2병의 총 합계를 기준으로 판단해야 한다는 점을 주
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2023년도부터 적용되는 부동산 세금
얼마전 국회에서 법인세법, 소득세법, 조세특례제한법 등의 법률이 통과되어 공포를 앞두고 있습니다. 이번시간에는 2023년도부터 적용되는 부동산 세금에 대한 내용을 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 많은 분들께서 향후 부동산 세금을 적용할 때 어떻게 적용받아야 할지 잘 숙지하시면 좋을 것 같습니다. (1) 법인세율 세율 변경 기존 법인세율과 개정된 법인세율은 다음과 같습니다. 과세표준 현행세율 변경세율 2억원 이하 10% 9% 2~200억원 20% 19% 200~3,000억원 22% 21% 3,000억원 초과 25% 24% 2023년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분 부터 적용하도록 하였습니다. 따라서, 부동산 법인이 임대하여 발생하는 수입, 양도함에 따른 법인세율 적용시 2023년도부터는 변경된 세율을 적용하여 부동산 법인의 세금 부담이 조금 완화되었다고 생각하시면 되겠습니다. (2) 소득세 과세표준 구간 조정 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 소득세 과세표준의 조정 내용이 발표되었고, 해당 내용대로 12월 국회에서 통과되었습니다. 23년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용하도록 하고 있습니다. 양도세율은 소득세율을 기반으로 하고 있어 23년 이후 부동산을 양도하시는 분께서는 달라진 과세표준에 따른 세율을 적용받는다고 생각하시면 되겠습니다. (3) 주택임대소득 과세 고가주택기준 인상 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 1주택 중 고가주택 보유자(기준시가 9억원 초과)의 월세 임대소득에 대해서 고가주택의 기준을 기준시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정하였습니다. 해당 내용 또한 12월 국회에서 통과되어 23년부터 적용하도록 되었습니다. (4) 주택분 종합
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조정대상지역 지정·해제에 따른 부동산 세금
조정대상지역은 정부정책에 따라 수시로 지정되며 해제되고 있는 상황입니다. 문제는 조정대상지역의 지정여부에 따라 부동산 세금도 같이 변동되고 있어 납세자들이 혼란을 느낀다는 것입니다. 첫시간 부동산세금과 관련된 내용은 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금과 유의사항에 대하여 알려드리고자 합니다. Ⅰ. 조정대상지역 지정과 해제에 따른 부동산 세금차이 (1) 취득세 ① 유상취득 취득세법에서는 개인이 1세대 2주택이상을 유상으로 취득할 때 취득하는 주택이 조정대상지역인지 아닌지 여부에 따라 취득세율에 차등을 두고 있습니다. < 적용세율 > 구분 1주택 2주택 3주택 4주택* 조정대상지역 1~3% 8% ※ 일시적 2주택 제외 12% 12% 비조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12% 법인의 경우에는 주택수와 관계없이 주택 취득세율은 12% 적용 (출처 : 행정안전부) 예를 들어, 내가 1세대 2주택자였는데 이번에 A지역(조정대상지역)에 있는 주택을 1채 구입한다면 12%의 취득세율을 적용받습니다. 반면, A지역이 조정대상지역에서 해제된다는 정부발표 이후 주택 1채를 구입한다면 8%의 취득세율을 적용받게 됩니다. ② 무상취득 조정대상지역에 있는 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득 당시 지방세법 제4조에 따른 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이라면 해당 주택에 대한 취득세율은 12%를 적용받습니다. 구분 취득세율 조정대상지역 공시가격 3억원 이상 * 12% 공시가격 3억원 미만 3.5% 비조정대상지역 3.5% * 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등일정한 사유의 경우 예외적으로 3.5% 적용 따라서, 1세대 2
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ICO 금액의 허와 실
최근 언론에 오르내리듯 ICO에 엄청난 돈이 몰리는 것으로 보도되고 있습니다. 전 세계 2억명 가까운 사용자를 보유한 텔레그램은 우리나라 돈으로 거의 2조원에 가까운 자금을 이른바 적격 투자자들에게서 순식간에 모집을 했습니다. 그리고 어지간한 프로젝트의 ICO는 100억, 200억을 손쉽게 넘고 있습니다.？그런데 이들이 모집한 자금이 온전히 개발비등 생태계 구축과 사업 자금으로 사용할 수 있을까요? 하지만 ICO의 속내를 들여다보면 전혀 그렇지 않다고 말씀드릴 수 있습니다. 언론에 보도된 금액에서 이것 빼고 저것 빼고 실제로 사업에 투입할 수 있는 실질 자금은 모집했다고 하는 금액과 상당한 괴리가 있다 애기할 수 있습니다. 그 이유는 먼저 대다수의 ICO 기업들은 상당한 마케팅 비용을 투입하고 있습니다. 즉,？ ICO 이전에 상당한 비용이 여기 저기로 새어 나갑니다.？ 특히 마케팅 대행사를 활용할 경우, 적게는 3%(텔레그램과 같이 유명한 기업이 여기에 해당)에서 많게는 15% 이상(일반적인 기업)의 마케팅 수수료를 지급합니다. 여기에 홍보 대행사에게 지급되는 비용과 값비싼 호텔에서 진행되는 각종 밋업 행사에 지출되는 금액, 그리고 부풀대로 부풀어진 개발자 스카우트 비용 등을 감안하면 실제로 조달되었다고 하는 금액보다 적어도 20% 이상의 비용이 낭비되는 것으로 예상됩니다. 이는 미국 서부 개척시대, 골드러시 시대의 금 캐는 사람보다 청바지 파는 사람이 더 수지를 봤다는 얘기와 겹쳐 보이며, 이보다 더 무서운 요람에서 무덤까지 따라다니는 세금이라는 강적에 대한 진지한 검토는 거의 하지 못하고 있는 것 같습니다. ICO는 대부분 암호화폐로 투자를 받으
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편의점에서 부동산을 사시나요?
편의점에서 부동산을 사시나요? '선생님…오늘 오전에 연락받은 물건인데요…급하게 진행되다 보니 지금 계약서를 쓰러 왔는데 xx동의 oo아파트를 대출 7억을 끼고 13억에 사려고 하는데 괜찮을까요?' 얼마전 필자가 집에 퇴근을 하고 옷을 갈아입고 욕실로 씻으러 들어가는데 온 문자의 내용이다.그때 시간이 밤 10시 40분이 조금 지난 시간이었다. 공인중개사에서 정말 괜찮은 급매물로 빨리 잡으라고 독촉을 많이 했겠지만 너무 ...
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네가 사는 곳은 어디니!!!
몇해 전 프랑스의 유명 영화배우인 제라르 드파르디외가 프랑스의 과중한 세금부담 때문에 프랑스 국적을 포기하고 러시아로 망명한, 일명 '세금망명'으로 내외신 매스컴에 크게 보도된 적이 있다. 세금부담이 과중하다면 자신의 국적까지도 바꾸는 것을 보면서 세금이라는 것이 우리 삶의 의사결정에 얼마나 큰 영향을 미치고 있는지를 새삼스럽게 재인식하게 되는 계기가 되었다. 그렇다면 낮은 소득세율이 적용되는 국가로 국적만 바꾸고 한국에서 살더라도 세금부담이...
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사랑과 세금은 타이밍이 관건!
(출처 = 프리큐레이션) 사랑은 타이밍이라는 이야기를 많이 듣는다. 그리고 수많은 연인들의 사랑을 그려내는 멜로영화에서도 예기치 않게 어긋나는 만남의 순간과 인연으로 안타까움을 자아내는 커플들을 보고 있노라면 그 말에 크게 공감이 간다. 일례로 '러브어페어'의 아네트베닝과 워렌비티의 안타까운 엇갈림의 순간은 아직도 가슴을 찡하게 만든다. 이처럼 사랑에 타이밍이 중요하듯이 세금도 무엇보다 타이밍이 중요하다. 세금과 관련된 타이밍을 결정하는 ...
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지금 투자자들이 챙겨야 할 세가지
올해는 '미국의 금리인상'으로 시작해서 '금리인상'으로 끝이 날 듯 싶다. 연초부터 미국의 경기 회복에 대한 기대감으로 '금리인상'의 기정 사실화와 그 시기에 대해서 논란이 많았고 매월 '곧 할 것이다','조만간 하는 것도 어떨까 싶다' 식의 멘트에 전 세계 주식시장이 하락하는 모습을 보였다. 하지만 중간 중간에 미국의 경제 지표로 실업률이나 고용지표 등이 좋지 않게 발표되어 관련 기관의 대표나 저명한 경제학자나 비중 있는 사람이 '당장 금...