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  • 실거주 이유로 계약 갱신 거절 후 타인에게 임대한 경우

    상가건물임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권행사에 대한 거절사유로 임대인의 '실거주'를 인정하고 있다. 이 때문에 “실거주한다”는 이유로 갱신거절하여 기존 임차인을 내보낸 후, 얼마 지나지 않아 다른 임차인에게 임대해버리는 경우가 적지 않아 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 재판에서는, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대한 임대인 행동이 과연 정당했는지 여부에 대해 다투는 경우가 많은데, 아래 판결에서 보는 바와 같이 임대인의 '정당한 사유' 주장은 인정되기 쉽지 않다. ★주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건

  • 서울 신통기획 대상지, 모아타운 내 신축건물 현금청산 여부

    1. 신통기획 권리산정기준일 서울시 신속통합기획 관련 권리산정기준일 1차 주택재개발 선정구역은 2021. 9. 23.이고, 2차공공재개발선정구역은 2021. 12. 30.이다. 아직 미선정된 구역은 서울시는 2021. 12. 28. 주택재개발 후보지 선정결과 발표를 통해, 2022년 이후 (민간/공공) 재개발 공모시부터 선정되는 후보지의 권리산정기준일은 공모시기와 관계없이 2022. 1. 28.로 지정하며, 이는 '23년말까지 적용할 예정이다. 2. 모아타운 권리산정기준일 현재 서울시 모아타운 대상지는 24개 자치구 총65개소 면적 4,357.756㎡이다. 모아타운의 권리산정기준일은 ①2022. 1. 20., ②2022. 6. 23., ③2022. 10. 27.로 65개소 별로 각각 지정되어 있다. 상세사항은 법무법인강산 홈페이지에 게재되어 있다. 3. 권리산정기준일의 의미 지분쪼개기 등 투기 억제를 위해 권리산정기준일의 다음날 아래 행위는 현금청산 대상이다. 단, 모아타운의 경우에는 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 득했을 경우 분양대상으로 인정한다(신속통합기획은 예외) 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지 및 주택 등 건축물을 토지 및 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 아울러, 권리산정기준일까지 착공신고를 득하였을 경우라도 개별 소규모주택정비사업 조합설립인가 전까지 소유권을 확보하고 관련 법률과 서울시 조례규정에 충족되어야 분양대상이 될 수 있

  • 2023년도부터 적용되는 부동산 세금

    얼마전 국회에서 법인세법, 소득세법, 조세특례제한법 등의 법률이 통과되어 공포를 앞두고 있습니다. 이번시간에는 2023년도부터 적용되는 부동산 세금에 대한 내용을 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 많은 분들께서 향후 부동산 세금을 적용할 때 어떻게 적용받아야 할지 잘 숙지하시면 좋을 것 같습니다. (1) 법인세율 세율 변경 기존 법인세율과 개정된 법인세율은 다음과 같습니다. 과세표준 현행세율 변경세율 2억원 이하 10% 9% 2~200억원 20% 19% 200~3,000억원 22% 21% 3,000억원 초과 25% 24% 2023년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도분 부터 적용하도록 하였습니다. 따라서, 부동산 법인이 임대하여 발생하는 수입, 양도함에 따른 법인세율 적용시 2023년도부터는 변경된 세율을 적용하여 부동산 법인의 세금 부담이 조금 완화되었다고 생각하시면 되겠습니다. (2) 소득세 과세표준 구간 조정 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 소득세 과세표준의 조정 내용이 발표되었고, 해당 내용대로 12월 국회에서 통과되었습니다. 23년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용하도록 하고 있습니다. 양도세율은 소득세율을 기반으로 하고 있어 23년 이후 부동산을 양도하시는 분께서는 달라진 과세표준에 따른 세율을 적용받는다고 생각하시면 되겠습니다. (3) 주택임대소득 과세 고가주택기준 인상 지난 7월 정부의 세법개정안을 통해서 1주택 중 고가주택 보유자(기준시가 9억원 초과)의 월세 임대소득에 대해서 고가주택의 기준을 기준시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정하였습니다. 해당 내용 또한 12월 국회에서 통과되어 23년부터 적용하도록 되었습니다. (4) 주택분 종합

  • 주택 가격 상승과 정치 공학

     주택 소유자가 집값이 오르면 싫어할까? 어리석은 질문이다. 당연히 좋아한다. 그렇다면 몇천만 원도 아닌 수억 원씩 집값을 올리게 한 정부·여당은 주택 소유자한테는 열광적이고 지속적인 지지를 받아야 마땅한 것 아닌가? 대한민국 임금근로자의 월평균 소득이 297만 원이다. 연간 약 36백만 원 월급 받아서 세금 내고, 생활비 쓰면서 일 년에 단 돈 천만 원 모으기도 힘들다. 그런데 아무것도 안 하고 몇억 원씩 재산이 늘면 횡재한 것이나 다를 ...

  • (129) 시장변화에 맞는 맞춤식 실행전략 부재가 문제를 키운다.

    3년간 18번의 부동산 정책. 그래도 오른다. 왜 그럴까? 한마디로 근본 원인과 문제점 파악, 그리고 시장변화를 정확히 예측하고 대응하는 맞춤식 실행전략이 부족하기 때문이다. 첫째, 낮은 경제성장률과 낮은 금리가 부동산 가격상승의 원인이고, 이에 맞는 전략과 대응이 절실하다. 경제 성장률이 3%대 이상으로 오르고, 그에 따라 금리가 올라가야 시중 유동자금이 부동산 쪽으로 몰리는 현상을 막을 수 있을 것이다. 그리고 이러한 경제성장률을 높이기 위해서는 우리나라 기업수의 99%에 해당하는 절대다수의 중소기업 경쟁력을 높여 중소기업의 경제비중을 높여나가는게 중장기적으로 최선의 전략이다. 즉, 많은 강소기업을 육성하는 정책이 최우선시 되어야 하고, 이를위해 대기업과 중소기업, 그리고 중소기업간의 상생협력과 비즈니스 매칭이 활성화 되도록 정부는 제도와 자금지원을 뒷받침 해주고, 기업은 자사의 성장을 위해 협업활동에 적극 참여해야 한다. 둘째, 수요와 공급의 원칙이 지켜지지 않는 정책이 부동산 가격상승의 원인이고, 이를 빠르게 변화시키는 전략이 필요하다. 기업경영의 가장 중요한 원칙은 시장변화에 따라 고객 수요가 많은 상품을 출시해야 판매가 많이 이루어진다는 것이다. 마찬가지로 부동산 정책도 사람들의 수요가 많은 지역에 주택 공급을 늘려야 한다. 강남에 주택수요가 많으면 강남에 공급을 늘리는게 원칙이다. 강남 재건축 규제를 풀어 공급을 대폭 늘리는게 방법이다. 수요가 별로 없는 지역에 몇십만 호를 공급하고, 수요가 있는 지역은 공급을 늘리는게 아닌 수요를 막는 세금, 대출 규제만으로 부동산 가격을 안정화시키려 하면 그만