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주거용 부동산 시장 전망과 투자 체크포인트
'상저하고' 예상되는 2024년 주거용 부동산 시장…메가시티와 금리 변동은 '뜨거운 감자'2024년 새해 주거용 부동산 시장은 막강한 내외부요인의 소용돌이 속에서 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다. 당장 4월 10일에 대한민국의 국회의원을 뽑는 총선이 예정돼 있는데, 최근 정부, 여당 주도하에 불거진 메가시티 논란은 선거운동기간 내내 수도권 및 지방광역대도시권을 중심으로 뜨거운 감자가 될 여지가 충분하다.실제로 서울과 인접한 경기 김포, 고양, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 과천, 성남, 광명, 부천 등은 주민들의 서울 편입 요구가 적지 않은 것으로 알려져 있다. 또한 일부 지방자치단체를 중심으로 메가시티를 추진하자는 목소리가 점차 커지고 있는데, 한때 추진하다 무산된 부울경 메가시티(부산, 울산, 경남 특별연합)가 되살아나고 있고, 최근 가속도를 붙이고 있는 충청권 메가시티(대전, 세종, 충남, 충북 4개 시도연합) 역시 눈에 띈다.메가시티 논란은 총선을 전후로 대한민국의 정치, 경제, 사회는 물론, 주거용 부동산 시장에도 적지 않은 파장을 몰고 올 것으로 보인다. 지역에 따라 그 위력은 다소 다를 수는 있겠지만 메가시티 효과로 인해 지역인프라 개선 및 지역경제 활성화, 인구 증가, 도심지 주택 공급량 부족, 집값 상승 등 다양한 부분에서 커다란 변화가 예상된다.한편 국내외 다양한 언론매체들에 따르면 2024년 상반기 중에는 지금껏 유지돼왔던 전 세계적 기준금리 인상 기조가 동결을 지나 하락으로 방향을 틀 가능성이 큰 것으로 보인다. 이는 무엇보다 전 세계 기준금리를 뒤흔들 수 있는 미국이 2023년 9월 이후 4연속으로 기준금리를 연 5.25%~5.50
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우리나라 최초의 아파트와 고급 주택단지
35. 미동아파트(경성 대화숙), 현대(개명)아파트와 금화장 주택지 아파트 홍수 시대다. 이곳에는 유독 특이한 아파트들이 많다. 가장 눈에 띄는 것은 녹색 건물, 우리나라 최초의 아파트 '충정 아파트'다. 2030년이면 지어진 지 백년이 되는데 아쉽게도 28층의 주상복합 건물로 다시 태어난다고 한다. 입주민들은 이 허름한 아파트에 사느라 고생이 많으셨다. 그러나 한편으로는 일제강점기, 6.25 전쟁, 개발 시대를 지나온 역사의 흔적을 그대로 간직한 이 아파트가 사라진다고 하니 진한 아쉬움이 남는다.경찰청 옆의 물길 위에 세워진 서소문 아파트도 재건축으로 사라진다. 만초천의 휘어진 물길을 아파트의 곡면으로 짐작할 수 있는 흔치 않은 건물이다. 아쉬움이 남는 분들은 이 아파트들이 사라지기 전에 서둘러 돌아보시라. 시멘트 덩어리에 불과한 건물이지만 시간이 흐르다 보니 굴곡진 세월을 따라 울고 웃는 생명체가 아닌가 하는 착각이 든다. 일부분은 잘리기도 했고 금가기도 했다. 상처가 깊은 피부, 늙어서 주름이 깊게 패인 어르신, 딱 그 모습이다. 다소 위안이 되는 것은 중림동 약현성당을 길게 감싸고 있는 성요셉 아파트이다. 1971년생인 서소문 아파트와 비슷한 나이의 성 요셉 아파트는 중림동 일대가 재단장을 하면서 젊은이들이 자주 찾는 명소가 되었다. 굴곡진 약현의 경사면을 밀어내지 않고 지어 아파트 남북 면의 층수가 다르다. 지금이라면 당연히 높은 언덕을 걷어낸 후 지었을 것이다. 성문 밖에는 이처럼 나름대로 개성 있고 사연 있는 아파트들이 많다.충정 아파트 건너편에서 서대문 사거리 방향으로 100m쯤 내려가면 도로 안쪽에 있는 한 동짜리 아파트가 보인다. 미동 아
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집합건물 공용부분은 오래 점유해도 시효취득 불가
아파트나 상가 등 한 동의 건물이 여러 전유부분으로 나눠 구분 소유되는 ‘집합(集合)건물’의 경우, 구분소유권의 목적인 ‘전유(專有)’ 부분과 그 이외의 부분인 ‘공용(共用)’ 부분으로 나뉩니다. 즉, 아파트 등 집합건물에는, 구분소유권이 인정되는 전유(專有)부분과 전유부분으로 통하는 복도·계단·기타 구조상 구분소유자들의 공용에 제공되는 공용(共用)부분이 있는데, 전유부분만 구분소유권의 대상이고, 공용부분에는 구분소유권이 인정되지 않습니다. 그리고 집합건물의 어느 부분이 공용부분에 속하는지 여부는 구분소유자 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정됩니다. 이에 관해, 대법원은 아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등 ‘공용부분’은 점유 취득시효 대상이 아니라고 보고 있습니다.(2019년 10월17일 선고 2016다32841 본소, 2016다32858 반소 판결) 사례를 보면, 서울 용산구에 아파트를 건설한 C사는 건축과정에서 공사대금 채권변제 명목으로 지하실 일부를 D사에 증여하여 별도로 소유권 보존등기 및 이전등기가 이뤄졌습니다. 그런데 이 공간은 당초 설계상 아파트 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 건축됐고 집합건축물대장에도 공용부분으로 등재돼 있었습니다. 그 후 A가 이 공간 중 일부를 D사로부터 매수해 독립된 공간을 조성한 후 사무실 또는 주거로 사용하자, 아파트 입주자들이 A를 상대로 점유부분의 인도와 사용기간 동안의 임료상당의 부당이득을 반환하라고 소송을 냈습니다. 이에 A는 “해당 공간을 매수해 20년 이상 소유의사로 평온·공연하게 점유해 취득시효가 완성됐으므로 입주자들의 인도 및 부당이득반
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아파트 VS 단독, 日 국민이 선호하는 주택은?
한국에 비해 단독주택이 많은 일본인들의 주택 구입 선호도 조사 결과가 발표됐다.일본 보험회사에서 주택을 구입한 500명을 대상으로 단독주택과 아파트의 장단점을 조사한 결과 전체 주택구입자의 73%가 단독주택을 구입했고 27%가 아파트를 선택했다. 단독주택의 장점은 층간 소음 등 이웃과의 트러블을 피할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트이며 이어서 자신의 스타일대로 집을 설계할 수 있으며 '토지'의 자산 가치가 남는 것을 꼽았다.또 도심 외각의 경우 정원을 만들 수도 있고 전용 주차장과 대부분 2층 구조로 방 수가 많아 가족 간의 프라이 버시가 유지되는 것을 꼽았다.그리고 수납 장소가 많으며 마당에 창고를 만들어 적재 공간을 확보할 수 있고 반려동물과 자유롭게 생활이 가능하며 지진 등의 재해때 즉시 탈출이 가능한 점도 꼽았다.단점으로는 방범 문제와 건물 유지비, 정원 관리와 일단 구입하면 고정자산으로 이사가 힘들다는 것을 꼽았다. 일본은 단독주택도 마치 자동차처럼 신축 이외에는 중고 취급을 받아 매매도 원활하지 않고 자산 가치가 떨어진다. 아파트 선택의 장점은 높은 보안성이 최대 이유로 뽑혔으며 자산으로서의 높은 유용성과 2층을 오르내리는 계단이 없어 고령이 돼도 살기 편하며 쓰레기 등을 관리 회사에서 해결해 주는 것 등이다.일본에서는 단독주택의 경우 당번으로 마을 쓰레기 관리 등을 해야 하는 문제가 있다.이밖에 단독주택에 비해 저렴한 가격과 태풍과 수해 피해 등 자연재해에서 안전한 점을 들었다.반면 아파트의 단점은 이웃과의 층간 소음을 비롯한 생활 소음과 매월 부과되는 주차요금과 관리비, 좁은 적재공간과 방 수가 적은 것 등
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내 집의 주인은 누구인가?
서울의 아파트값이 평균 10억 정도에 이른다고 한다. 평균 6억 이상의 대출로 집을 장만하고 있다는 소식을 들으며 옛날에 들었던 일화가 생각난다. 어떤 사람이 아침에 출근하기 위하여 서둘러 집을 나왔다가, 놓고 온 것이 있어서 다시 집으로 돌아갔다. 그때, 그 사람은 자기 집에서 일하는 가정부가 쇼파에 앉아서 커피를 마시며 음악을 들으며 거실 너머 정원을 바라보는 모습을 보게 되었다. 신은 집의 대출금과 이자, 세금을 벌기 위하여 아침부터 ...
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설국의 1LDK 리조트맨션은 단돈 5백만원
이곳의 리조트 맨션은 일본 버블의 끝자락에 건설붐이 일어나 현재는 미분양 물건도 많은 상태로 버블경제의 상징물로 전락했다. IT기업에 근무하는 다카나시씨는 최근 재택근무를 계기로 이곳 유자와로 이사해 느린 삶을 즐기고 있다. 아침에 일어나 리조트맨션 내 체육관에서 운동을 하고 최상층의 대욕장에서 온천을 즐기고 하루를 시작한다. 일과를 마치면 강아지와 함께 동네 온천가를 산책하며 하루를 마무리 한다. 주말에는 사방이 스키장이라 도쿄에서 내려온 친구들과 스키를 즐기기도 한다. 아사히신문 이곳 니이가타현 유자와에 최근 이주민들이 증가하고 있다고 보도했다. 수도권에서 이주해 오는 인구 대부분은 코로나를 계기로 재택근무 형태로 바뀐 IT관련 기업인들이 많다고 한다. 특히 일본 기업문화는 교통비를 지급하며 대기업의 경우 월 100만원정까지도 지원이 되기 때문에 신칸센을 이용한 통근도 문제가 없다. 유자와에는 이런 리조트맨션이 57동이나 있다. 80~90년대 스키붐과 버블경기때는 도쿄에서 오는 손님들로 붐볐으나 버블붕괴와 스키인구 감소로 당시 분양가 1억원 전후의 원룸 리조트는 최근 수백만원까지 가격이 떨어졌지만 구매자가 없었던 곳이다. 보도에 의하면 A씨는 1LDK를 약500만원에 구입했으며 60대 남성B씨는 2DK를 250만원에 구입했다. 다만 축조된지 30년이 지난 물건이라 꼼꼼히 조건을 따져봐야 한다고 조언했다. 또한 도시와 달리 대중교통이 없어 수퍼마켓도 차로 이동해야 하며 겨울이면 눈이 많이 내려 이동에 불편함이 있는 점도 고려해야 한다. 부동산 가격은 싸지만 연료비를 비롯한 생활비도 의외로 지출이 많고 취득세 200여
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남북교역과 샌드위치판넬의 북한 판매
(110-99) 남북교역과 샌드위치 판넬 판매업의 사업성 전망 샌드위치 패널은 얇은 컬러강판 사이에 단열재 심재를 부착해 건축물 외장재와 내장재, 지붕재로 쓰인다. 빠른 시공성과 안정성, 경제성으로 산업시설과 상업시설 건축에 수요가 크다. 조립식 판넬은 뛰어난 단열, 보온성을 인정받은 샌드위치 타입의 단열 판넬로써 저렴한 가격 확실한 단열, 반영구적 수명, 다양한 칼라로 선택의 폭을 넓고 시공이 간편하고 건축기간이 단축되어 각종 공장 주택 상가 사무실 등 어떠한 건축물에도 적용된다. 현재 남한의 시장은 포화 상태이지만, 북한과 경제협력이 재개되고, 북한 경제가 대외적으로 개방되면 새로운 커다란 시장이 열릴 것이다. 북한 개방에 대한 기대 ‘건설경제’ 신문에 따르면 ‘건축용 강건재 경쟁력 향상을 위한 시장조사’ 자료에 따르면 현재 국내 패널 시장은 2조 2,000억 원으로 추정된다. 그 중 공장이 1조 7,863억으로 전체 시장의 80.65%를 차지한다. 주거용으로도 846억 원 시장을 형성하고 있는데, 지붕재로 사용되는 수요가 크다. 2016년 기준 샌드위치 패널 사업체 수는 전국에 242개로 코스닥 상장사인 에스와이패널이 20%의 점유율로 1위다. 뒤를 이어 에스와이테크. 은성산업, 기린산업, 광스틸, 영공, 동성화인텍 등 상위 기업이 전체의 80% 수준의 시장을 점유하고 있는 것으로 파악된다. 업계는 특히 개성공단 재개와 제2 개성공단 개발에 촉각을 세우고 있다. 애초 개성공단은 3단계 개발계획을 가지고 있었으나 1단계 100만 평에서 머무르다 박근혜 정부 당시인 2016년 2월 폐쇄 결정으로 현재 멈춰 있다. 3단계는 창원공단과 창원시를 모델로, 공단 800만 평에 배후도시
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부동산 개발업의 사업성 검토
(110-54) 남북교역 : 부동산 개발업 평양에는 고층 아파트들이 즐비하게 서 있는 사진들이 많다. 하지만 그 안에서 사는 것은 남한의 아파트에 비하여 그리 편리하지 않다. 게다가 평양 이외의 도시에서는 아파트가 거의 보이지 않는다. 꼭 아파트가 아니어도 집의 구조가 오래되고 낡은 집들이 많다. 우리의 경제가 발전하면서 아파트가 많이 세워진 것을 돌이켜 보면 북한이 경제를 개방하면 아파트에 대한 수요가 많아질 것은 분명하다. 아파트를 ...
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'사전에 막는 노사분쟁' 노무 칼럼 8 - '아파트관리업체 소속 경비원 등 근로조건'
2018 년 최저임금 인상에 따른 아 파트 경비원들의 해고와 관련된 소식이 뉴스를 통하여 소개되고 있다 . 사실 이 내용은 매년 임금인상 시기가 되면 반복되어 보도되고 있는 내용이다 . 또한 , ' 경비원들의 해고 ' 라는 보도의 내용과는 다르게 근로기준법상은 ' 해고 ' 가 아닌 업체의 변경에 따른 ' 근로관계의 자동종료 ' 로 볼 수 있다 . 그러나 , 근로자의 입장에서는 타의에 의하여 더 이상 근로관...
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2017년의 잔치는 끝났다
2017년 정유년(丁酉) 닭의 해가 지나고 2018년 무술년(戊戌) 개의 해가 밝았다. 매년 느끼는 것이지만 2017년도에도 참 다사다난(多事多難)했던 한해가 아니었나 싶다. 일단 모든 것을 차치하더라도 촛불행진에 이은 대통령이 바뀐것만 봐도 얼마나 많은 일들이 있었겠는가? 투자나 자산관리 시장의 흐름도 무척이나 많은 변화가 있었고 웃음과 울음이 공존했던 시장이 아니었나 싶다. 일단 주식시장은 사상최고치를 경신하면서 코스피지수 2,400...
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8.2 부동산 대책 이후의 부동산 운용전략
“그냥 오히려 편해지지 않으셨습니까? 8월 2일 이전에는 남들다 돈버는 것 같고 나만 이러고 있는 것 같고…뭐라도 해야 하는데 자금이 맞지 않고 아주 전전긍긍했잖습니까? 그냥 지금은 아무도 돈 버는 사람이 없으니까요..” 요즘 필자가 강의나 상담을 할 때 자주 사용하는 표현이다. 8.2 부동산 대책에 대한 여파가 부동산시장을 강타하고 있다.강남권의 재건축 아파트들의 매매는 거의 전무하다시피하고 공인중개사들도 이참에 휴가를 가거나 ...
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8.2 부동산 대책에 대한 소회
8.2 부동산 대책에 대한 소회 문득 십 몇 년 전의 참여정부 때가 생각난다.서울의 아파트 가격이 20%씩 상승했고 전국 평균 부동산 가격 상승이 10%를 넘나들면서 한달에도 몇 건씩 부동산 시장 안정 대책이 나왔었다. 필자가 기억나는 것만해도 2003년도에 10.29대책이 나오면서 종합부동산세가 도입이 되었고 다주택자에 대해서 양도소득세가 크게 강화되고 LTV규제가 강화되었다. 당시에는 주택담보대출비율이라고 하는 LTV의 개념도 생소했었...
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우리 아파트 가격이 오르면 슬퍼해야 한다.
우리 아파트 가격이 오르면 슬퍼해야 한다 욕을 바가지로 먹을 각오로 몇 글자 올린다.그래도 몇 분의 독자들은 수긍을 하시리라. 몇 년 전부터 부동산 시장이 상승세를 보이고 있다.저금리에 마땅히 투자처를 찾지 못하는 많은 유동자금들이 몰리고 있고 베이비붐 세대들이 은퇴하면서 노후 생활비에 대한 부담감으로 부동산을 다운사이징 내지는 퇴직금을 활용해서 임대수입을 낼 수 있는 부동산으로 들어오고 있다. 여기에 많은 건설회사들이 확보한 토지를 활용...
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부동산 상담 시 제일 아쉬운 표현들
필자는 15년 이상 자산관리 강의와 상담을 진행하고 있다. 참으로 다양한 성향의 사람들과 상담을 하고 그들의 고민을 듣고 함께 고민하고 해결책을 찾는 과정을 겪는데 필자가 오히려 배우는 경우도 많고 반대로 억장이 무너지는 황다한 상황이나 질문도 많이 받고는 한다. 특히 부동산과 관련된 질문과 답변은 딱 떨어지는 정답이 없기 때문에 오히려 특정한 지역이나 물건의 투자가치에 있어서 수강생이 필자를 설득하려고 하는 경우도 많았고 끝까지 본인의 의...
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부동산은 다양한 채널로 확인하자
아직도 부동산 투자나 자산운용을 하루 전까지 고민하고 밤을 세우는 투자자들이 있다. 부동산은 며칠 고민해서 되는 자산이 아니다.최소한 몇 년 간의 꾸준한 정보수집과 답사 등의 확인과 많은 고민을 함께 해야 한다. “ 선생님…XX시 OO동 3구역 재개발 건인데요.제가 현금 청산 대상인데..LH공사에서 나온 감정 평가금액을 그대로 수용해야 할까요? 어느 분은 투쟁을 더해서 더 받아내자고 하는데 고민이네요..내일 까지 서류를 준비하라고 하는데 선...
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절대수익 수익형 부동산 투자 비법
점점 고령화사회가 되어가고 저금리가 이어지면서 노후에 대한 불안감에 많은 분들이 노후 수익에 대한 고민을 많이 하고 있다. 국민연금과 함께 개인연금의 가입이 증가하고 있고 여기에 최근에는 주택연금까지 가입자가 늘어나면서 은퇴 이후의 노후 생활비 마련에 대한 적극적인 실천이 진행되고 있는 느낌이다. 은퇴를 하고 굳이 노동을 하지 않아도 월 300~500만원만 고정적으로 창출해 놓으면 노후 준비는 끝났다고 할 수 있는데 그 방법에서 연금과 함께...
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그 누군가가 권유하는 상품은 우선 의심부터 해봐라
거주하기 위해서 집을 구하러 다니다가 괜찮은 아파트가 있어서 공인중개사 분과 함께 집을 보러 갔다.그런데 그분이 이런 말씀을 하신다. “이 아파트 보여 드리기는 하지만 주차도 어렵고요.아파트 정문 앞에 재래 시장이 있어서 늘 시끄럽고 냄새도 많이 나고 지저분해요.그리고 윗 층과 아랫 층 방음처리가 제대로 되어 있지 않아서 소음도 꽤 심해요.얼마 전에 층간 소음 때문에 주민간에 싸움이 나서 치고 받고 하다가 병원 응급실에 윗 층 아저씨가 실려 ...
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복합개발은 어려워 / 김수경 글로스타 사장
사진=김수경 글로스타 사장, 한경DB 김수경 글로스타 사장과 점심을 함께 했다. 청계천 변 센터원을 개발한 시행사다. 이 건물을 개발해 미래에셋과 메릴린치에 팔은 시행사다. 그는 복합개발 프로젝트를 선호한다. 복합개발이란 일본 롯봉기 힐즈 미드타운처럼 주거 상업 업무 등이 어우러진 대규모 프로젝트다. 그는 센터원 개발 성공 이후 추가로 복합개발 사업을 진행하기 위해 동분서주했다. 대표적인 것이 서울 양재동 파이시티와 서울 삼성동 신한종금 ...
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사고 사업장 이참에 모두 정리할 거야 / 정수현 현대건설 사장
사진=정수현 현대건설 사장, 한경DB 정수현 현대건설 사장과 점심을 함께했다. 기자들과 스킨십 하기를 좋아하는 CEO라 항상 친근감이 간다. 이날 많은 이야기를 나눴지만 가장 기억에 남는 건 올해(2015년) 주택공급 물량이다. 그는 올해 묵혀둔 10개 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 중 8개를 분양키로 했다고 했다. 물 들어올 때 노 저으라고 했던가. 분양 시장 분위기가 달아오른 틈을 타 그간 속을 썩혔던 물량을 대거 털어내겠다는 전략으로 느...
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한번 잡은 고객은 안 놓친다 / 김한모 프론티어마루 사장
사진=김한모 프론티어마루 사장, 한경DB 경기 부천 옥길지구 제이드카운티 아파트(1190가구) 분양을 앞두고 있는 김한모 프론티어마루 사장을 오늘 만났다. 그는 잘 나가는 아파트 분양대행사다. 작년 매출액이 300억원을 넘었다. 도우 삼일 유성 CLK 등과 함께 메이저 그룹을 형성하고 있다. 최근에는 아파트 분양대행을 넘어 시행사업까지 뛰어들었다. 옥길지구 제이드카운티가 두번째 시행사업이다. 2013년말에는 제주영어국제도시에서 라온프라이빗 ...