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부동산 자산관리 수수료(PM Fee)의 이해
-부동산자산관리수수료를 결정하는 3가지 방식 부동산 자산관리(Property Management, PM)는 소유주가 보유한 부동산을 대신하여 관리하고 운용하는 전문적인 서비스를 말한다. 임차인 관리부터 시설 유지보수, 임대료 수금, 임차인 민원 등의 문제 해결까지 다양한 업무를 수행하며, 이를 통해 부동산 가치의 증대와 안정적인 수익 창출에 기여한다. 요즘 들어 부동산 자산관리 서비스에 대한 인식이 높아지며 관련 문의가 급증하고 있다. 특히 임차인과의 문제로 인한 스트레스로 고통받거나, 노령으로 인해 관리의 어려움 등을 겪는 소유주와 그 가족들이 이러한 서비스를 찾고 있다. 아직까지도 자산관리 수수료에 대한 오해와 편견으로 이를 부담스럽게 여기는 고령의 소유주가 존재하지만, 이들의 자녀 세대들은 자산관리 회사의 신뢰성과 서비스 품질에 더 많은 관심을 보이며, 자산관리 시장의 확장과 성장에 큰 기여를 하고 있다. 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)는 전문적인 자산관리 서비스를 제공하는 대가로, 주로 소유주와 자산관리자 간의 합의를 통해 결정된다. 자산관리 수수료 산정방식은 다음 3가지 방식 중 하나로 책정된다. 연면적당 단가 적용, 임대료에 수수료율 적용, 그리고 혼합 방식이다. 이들은 각각 건물의 크기, 월 임대료, 그리고 두 요소의 조합을 반영하여 산정된다. 1. 연면적당 단가 적용: 대형 빌딩에서 주로 사용되며, 연면적당 월 1,000~3,000원의 단가가 적용된다. 이 방식은 매월 동일한 금액을 지급하는 것으로, 매월 수수료를 계산할 필요가 없다. 2. 임대료에 수수료율 적용: 주로 중소형 빌딩에서 사용되며, 월 임대료에 5~10%의 수수료율이 적용된다. 이 방식은 매월 임대료에 따
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매매계약 중인 매수인과 체결한 임대차계약의 효력
최근 선고된 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218, 201225 판결에 대한 방송사 인터뷰를 진행했다. 사건이해를 위해 대법원에서 작성배포한 보도자료를 판결문 소개에 앞서 소개한다. 1. 사안의 개요 가. 당사자관계 ● 원고(반소피고): 이 사건 공동주택(경기 광주시 소재 지상 5층 공동주택) 중 302호(‘이 사건 주택’) 임차인 ● G: 이 사건 공동주택 원 소유자 ● H: G의 상속인 ● F: 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기 전 원고에게 임대한 사람 ● 피고 B(반소원고): 이 사건 주택 현 소유자 ● 피고 C(예비적 피고): H의 대리인 ● 피고 D(예비적 피고): 원고와 F 사이의 임대차계약 중개인 나. 사건 개요 ◆ F와 G 사이의 이 사건 공동주택 분양계약 ● F는 2016. 11. 1. G와 사이에 경기 광주시 소재 대 332㎡와 그 지상 5층 공동주택(‘이 사건 공동주택’)에 관하여 매매대금 11억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘최초 분양계약’)을 체결함 ● 분양계약상 F와 G는 다음과 같이 합의함 ‘잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 F 앞으로 소유권 이전하기로 함. F는 각 세대의 임대 여부와 관계 없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전해 가기로 함’ ● G는 2016. 12. 6. 이 사건 공동주택에 관하여 소유권보존등기를 경료함 ● F는 2017. 4. 3. 최초 분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 302호(‘이 사건 주택’)를 1억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘이 사건 매매계약’)을 체결한 것을 비롯, 이 사건 공동주택 중 전유부분 7세대(402호, 502호 포함)에 대해 분양계약을 체결함 ● F는 2017. 4. 21. 402호, 502호에 관하여 2017. 4. 3. 매매를 원인으로 소유권이
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재개발 현금청산 시 정당하게 보상받는 방법
내 집이 재개발사업을 하는 구역에 포함되어 있는데, 나는 아파트를 받지 않고 현금청산을 하려고 한다. 정비사업의 진행과정을 간단히 보면, 정비구역 지정 → 추진위 구성 → 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·해체·착공 → 준공·이전고시·입주 순으로 진행된다. 이때 분양신청이 매우 중요하다. 현금청산을 받으려면 분양신청 자체를 하지 않는 것이 좋다. 일단 분양신청을 한 이후에 분양계약을 하지 않아 다시 현금청산대상자가 될 수는 있으나, 이때는 어려움이 따른다. 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격, ② 분양대상자별 분담금의 추산액, ③ 분양신청기간 등의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다(도시정비법 제72조). 즉, 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 분양신청기간
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보증금 미반환 지연손해금 청구와 임차인의 이행제공의무
임대차보증금 미반환 사고가 급증하는 가운데, 최근 선고된 임대차보증금 관련 대법원 판결이 다수 언론에 보도된 바 있다. 사안을 간략하게 정리하면 다음과 같다. 수년 전 임대차보증금 및 보증금 미반환에 따른 지연손해금 판결을 받고도 장기간 보증금반환이 지연되던 중 해당 주택에 대한 경매가 진행되었다. 임차인이 수년 전 받은 판결원리금 전부를 배당요구하자 적법한 배당금액이 얼마인지를 가리기 위해 임대인이 임차인을 상대로 청구이의소송을 제기했고, 임차인은 반소로 종전 임대차보증금반환판결의 시효연장을 위한 확인소송을 제기하였다. 재판 끝에 1,2심은 원고인 임대인 청구를 기각하는 판결을 선고했는데, 대법원에서 원심판결을 파기환송하는 취지의 판결이 선고된 것이다. 사건의 쟁점은, 보증금반환판결 이후 임차인이 새로운 세입자에게 집 보여주기를 거부했다는 것이 기존 판결에서 인정된 지연손해금을 받을 수 없는 사유인지 여부였다. 대법원 판결 관련 판시내용은 다음과 같다. ★ 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다302497(본소) 청구이의, 2022다302503(반소) 시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소 1. 소각하 부분을 제외한 나머지 본소청구에 관하여 가. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2011. 8. 22. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 제1심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 1억 3,000만 원, 월차임 55만 원(매월 9일에 후불로 지불), 임대차기간 2011. 10. 10.부터 2013. 10. 9.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차
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지역주택조합에서 탈출하는법 2 (조합 해산)
1. 쟁점 전국 곳곳에서 지역주택조합의 피해사례가 너무나도 많다. 그렇게 가입하지 말라고 해도 무주택 서민들은 지역주택조합에 가입한다. 그 이유는 두가지로 요약된다. 조합에 가입하는 가장 강력한 이유는 첫째는 아파트가격에 대한 과장광고이고, 둘째는 무효인 '전액환불증서' 때문이다. 그러나 지역주택조합이 약속한 처음 가격은 지켜지는 경우가 없다고 봐도 된다. 오히려 주변보다 높은 가격이 태반이고, 그나마 낸 돈을 뜯기지 않고 입주라도 하면 다행이다. 그리고 전액환불증서도 무효이다. 즉, 법률상 탈퇴나 조합원 자격상실시 조합원이 납부한 금액을 전액 되돌려주는 것은 조합규약이나, 총회 결의를 통해서만 가능하며, 이러한 보증서를 교부할 경우 총회 결의이나 조합규약이 없다면 무효라는 사실을 고지해 주어야 할 의무가 있다. 이러한 고지를 하지 않았다면 이는 사기이다. 이하에서는 이미 가입한 지역주택조합에서 해방되는 방법을 소개한다. 물론 내가 낸 돈을 다 돌려받기는 불가능할 것이지만, 그나마 피해를 줄이게 되는 좋은 방법일 것이다. 2. 지역주택조합 해산총회 주택법 [시행 2020. 7. 24.] [법률 제16870호, 2020. 1. 23., 일부개정] 라. 주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하도록 하고, 주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 거쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 함(제14조의2 신설). 부칙 제1조(시행일) 이 법은 공포
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거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 돌려받은 땅(최종편)
“거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과”라는 제목의 2023. 1. 17. 자 칼럼에서 소개한 사건의 최종 대법원 판결이 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 두 번에 걸친 지난 칼럼을 먼저 소개한다. 분량상 언급된 판결은 제목을 제외하고 생략한다(자세한 판결 내용은 지난 칼럼 참고). “거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다. 의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억 3천여만원. 계약 당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억 8천만원을 챙기면서 발생한다. 명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억 9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다. 1심 재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의 관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서
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지긋지긋한 지역주택조합에서 탈출하는 방법
1. 지역주택조합은 대부분 실패한다. 지역주택조합은 일반 아파트를 분양받는 것과 다르다. 지역주택조합에 가입한다는 것은 내가 아파트를 누구로부터 공급받는 것이 아니라, 내가 지역주택조합의 주인으로서 직접 아파트 사업을 하여, 이익이 남으면 조합원끼리 나누고, 손해를 보면 그 손해액을 분담하는 것이다. 즉, 내가 사업시행자인 것이다. 지역주택조합은 첫째, 50% 지역주택조합부지로의 토지 사용승낙을 받아 모집신고를 하여 행정청으로부터 수리받아야 하고(수리를 받지 않고 모집하면 형사처벌), 둘째, 80% 이상 사용승낙 및 15% 소유권을 확보하여 조합설립인가를 받아야 하고, 셋째, 95% 이상의 소유권을 확보하여 사업계획승인을 받아야 하고, 넷째, 조합임원 및 업무대행자의 도덕적 해이를 막아야 하고, 다섯째, 시공자의 폭리를 막아야만 주변시세보다 비싸게 겨우 입주한다. 왜냐하면 처음에 약속한 아파트 가격이 지켜질 수 없기 때문이다. 그 이유는 토지를 확보하는 과정에서 계속해서 취득가격이 올라가기 때문이다. 그리고 도급공사금액도 계속 오른다. 현재 서울에서는 평당 약 750만원 정도를 시공자들이 요구하고 있다. 그런데 2년전에 모집을 한 곳은 대부분 평당 450만원 정도이다. 그러면 공사비만 해도 2023년 착공을 할 것을 전제로 약 60% 인상해 주어야 하는 것이고, 만일 착공이 늦어지면 더 인상해 주어야 할 것이다. 그러나 주변시세보다 비싸게라도 입주하면 다행이다. 상당수 지역주택조합은 중간에 파산하거나 사실상 활동중지 상태이다. 도시 한복판에서 시행되는 지역주택조합은 집을 사들여야 한다. 여러분들이 생각해보시라. 여러분들 같으면 조상대대로 살아온 집을
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부동산 자산관리회사 선정하는 방법
중소형 빌딩 투자는 매력적인 수익률을 추구하는 많은 투자자들의 주목을 받고 있다. 50억 미만의 가격대에서 투자자들은 매물 부족에도 불구하고 빌딩 매입의 열기를 이어가고 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 좋은 빌딩을 매입하고 최상의 부동산 자산관리회사를 선정해야 한다. 많은 투자자들은 빌딩 매입 후에 자산관리에 대한 신경을 덜 쓰는 경향이 있다. 그러나 빌딩의 가치는 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라진다. 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 재무 및 행정 관리 등을 통해 빌딩의 수입은 높이고 운영비용은 낮추어 빌딩의 가치를 상승시키는 부동산자산관리 전문가의 선정은 중요한 결정 중 하나다. 다만, 모든 자산관리 회사가 투자자의 기대치를 만족시키는 것은 아니다. 부적절한 자산관리 회사 선택은 오히려 문제를 야기할 수 있다. 그래서 우리는 올바른 자산관리 회사를 선택하는 방법에 대해 알아볼 필요가 있다. 부동산 자산관리회사를 선정할 때는 다음과 같은 5가지 기준을 고려해야 한다. 첫째, 자산관리회사의 평판(reputation)과 역량을 파악해야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해 주는 일종의 집사 서비스와 같아 평판과 신뢰성이 중요하다. 또한, 관리 경험이 부족하거나 회사의 업력이 짧은 경우에는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 우리의 건강을 경험이 없는 의사에게 맡기지 않듯이 부동산 역시 마찬가지다. 둘째, 자산관리회사의 서비스 범위와 전문성을 고려해야 한다. 부동산 관리는 유지 보수, 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 인력 관리, 재무 관리 등 다양한 업무를 포함한다.
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전세 계약서상 '특약'의 허와 실
안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는데, 임대차계약서에 유용한 '특약' 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 대표적이다. 하지만, 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약 존재만으로 안전한 전세계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의가 요망된다. 예를 들어보자. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다'는 특약의 경우, 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약취소사유에 대한 논란발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다. 하지만, 예를 들어 임대차보증금 5억원인 임대차계약에서 임대인의 국세체납액수가 불과 1천만원에 불과하다고 하더라도, 계약취소사유가 될지 여부가 이런 특약에 불구하고 다시 논란될 여지가 있다. 분쟁방지 차원에서는 해석여지 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다. 아울러, 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금체납여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면, 그 이후 세금체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약취소는 가능할지언정, 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다. 거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환능력이 없을 가능성이 크기 때문이다. 결국, ‘보증금 수수 이후 반환은 쉽게 보장될 수 없다’는 점에서 보자면, 특약을 믿고 쉽게 계약을 진행하고 보
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전세 거래시 등기부등본 발급 최소 4번 해야?
만연한 전세사기를 계기로 전세거래 자체에 대한 불안감이 커지고 있다. 집값에 육박하는 큰 돈을 생면부지인 임대인에게 맡길 수 있는지에 대한 법적, 제도적, 사회적 신뢰가 부족한 것이 엄연한 현실임에도 불구하고, 이를 망각한 채 너무나 쉽게 전세를 받아들여 왔고, 지금에 와서 그 대가를 치르고 있는 것이다. 때문에, 전세제도에 대한 사회적인 의심과 불안감은 늦었지만 그나마 다행스럽지 않을 수 없다. 이런 사회적인 분위기 속에서 안전한 전세계약을 체결하는 방법에 대한 기사가 넘쳐나고 있는데, 최근에 ‘안전한 전세거래를 위해 최소 4번의 등기부를 발급받아야한다’는 기사를 본 적이 있다. 계약체결 전후에 걸쳐, 이사일 전후에 걸쳐 각 1번씩 발급받아야한다는 취지였다. 법적으로 과연 그럴까? 그 기준은 타당한 것일까? 임대차 뿐 아니라 부동산등기와 관련된 법률행위 할 때의 등기부발급 기준은, “중요한 행위”를 하기 “직전”에 발급하여 확인하는 것이다. 예를 들어, 돈을 빌려주면서 채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정하기로 했다면, 채무자에게 돈을 지급하기 직전에, 즉 대출계약서, 근저당권설정계약서를 작성하고 돈을 송금하기 직전에 등기부발급이 필요한 것이다. 아울러, 마무리 차원에서 원하는 등기가 제대로 이루어졌는지 사후적으로 확인해야 할 것이다. 이런 기준은 임대차의 경우에도 그대로 적용된다. 그렇다면, 임대차계약에서 중요한 행위는 무엇일까? 경우에 따라 조금씩 다르겠지만, 통상적으로는 임대차계약체결과 보증금지급일 것이다. 따라서, 계약금이 건네지는 계약서 작성 직전에 최소 한 번의 등기부 확인이 필요할 것이고, 중도금, 잔금 지
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수익형부동산, 경공매로 저가 매수 노려볼까?
1~2회 유찰 물건, 저가낙찰 전략 세워야 부동산 시장에서 수익형부동산 경매·공매 물건의 낙찰가율은 완만한 하락세를 나타내고 있다. 우량 입지의 중소형 매물도 유찰이 잦고 낙찰가율이 떨어지는 추세여서 낙찰 확률이 점점 높아지고 있다. 입찰 경쟁이 치열하지 않은 침체기 때 수월하게 낙찰받을 수 있는 게 경매·공매 투자다. 경·공매는 싸게 낙찰 받는 것 못지않게 다른 사람들과 경쟁을 벌여 최고가 매수인(1등 낙찰자)이 되는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 투자성 있는 부동산을 찾았더라도 낙찰 받지 못하고 계속 패찰 한다면 투자의 기회가 없어지기 때문이다. 지난 3월 전국 근린시설 법원 경매 평균 낙찰가율은 69%대로, 지난 2월 75%에 비해 6%대까지 낙찰가율이 떨어졌다. 입찰경쟁률도 3.5대 1 수준으로 한산한 입찰경쟁 사례를 유지하고 있다. 압류재산 공매의 평균 낙찰가율은 72%대이며 비주거용 부동산의 낙찰가율은 62%대, 경쟁률은 2대 1 수준을 보인다. 입찰참가자와 평균 낙찰가율은 완만한 감소 추세여서 낙찰 확률이 높아진 상태다. 금리가 인상되고 부동산시장이 불안정할 때 입지와 상권이 좋은 우량지역을 중심으로 수익형 부동산의 경매와 공매 물건이 대거 공급되고 있어 저가에 매수할 타이밍이다. 특히 임차인이 영업 중인 근린시설인 경우 영업의 매출 정도와 임대수익률 예측이 가능해 투자 초보자도 쉽게 접근할 수 있다. 경매·공매를 통해 값싸게 낙찰 받으려는 실수요자는 제때 낙찰 받아 사업을 하거나 부동산을 통해 임대수익을 얻는 게 관건이다. 하지만 초보자들은 여러 번 입찰하지만 낙찰을 못 받고 몇 개월 또는 햇수를 넘다가 아예 경매 입찰을 포기하기도 한다.
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임차인, 감정평가사가 공모한 대출사기 의심사건 관련 판결 소개
“전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?” 라는 제목의 지난 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결 결과가 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 해당 칼럼을 먼저 소개한다. 세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다. 의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다. 그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’
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민법 제218조 수도 등 시설권의 실무상 쟁점
민법 제218조는 수도 등 시설권을 규정하고 있다. 일반적으로는 잘 알려지지 않았지만, 부동산실무상으로는 중요한 의미있는 규정이라고 할 수 있다. 시설권 여부에 따라 부동산가치에 큰 차이가 발생하기 때문이다. ★ 민법 제218조 (수도 등 시설권) ① 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다. ② 전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다. 타인의 토지를 통과하여 수도, 소수관(배수관 또는 송수관), 가스관, 전선 등의 시설을 할 수 있는 권리인데, 이러한 시설들은 생활에 필수불가결하기 때문이다. 이런 시설 설치를 위한 토지이용을 당사자간 약정으로 할 수도 있지만, 통과지 소유자가 부당하게 높은 대가를 요구할 수 있어 상린관계의 측면에서 토지소유권제한을 법으로 규정한 것이다. 같은 취지에서 다음 조문에 위치한 주위토지통행권과 함께 생각하면 훨씬 정확하게 이해될 수 있다. ★ 민법 제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이
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판결을 통해서 본 층간소음의 갈등 양상
사회적 문제가 되고 있는 층간소음 문제를 관련 판결로 정리해보게 되었다. 층간소음관련 민사판결은 단연, 층간소음을 두고 발생한 정신적 고통과 치료비 등에 대한 손해배상청구사건이 대부분이었고, 소음발생을 중지해달라는 청구나 접근금지가처분신청사건 등 다양한 형태가 존재하고 있었다. 층간소음을 경험해보지 못한 제3자가 보기에는 대수롭지 않은 문제라고 생각할 수 있겠지만, 많은 사건에서 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 첨예한 주장, 항변이 대립하는 등 층간소음으로 인한 갈등이 얼마나 깊은지 여실히 느낄 수 있었다. ★ 대구지방법원 포항지원 2020. 8. 27. 선고 2020가합10058 손해배상(기) 1. 기초사실 가. 원고들은 포항시 북구 D 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) E호에 거주하는 사람이고, 피고는 2010.경부터 이 사건 아파트 F호에 거주하는 사람이다. 나. 원고들은 2019. 1. 4.경 피고에게 층간소음이 발생한다며 고통을 호소하였고, 피고는 집안에 소음방지용 매트를 설치하였다. 다. 원고들은 소음방지용 매트가 설치된 이후에도 피고에게 지속적으로 소음이 발생한다며 항의를 하였고, 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터에 층간소음 측정을 의뢰하였다. 라. 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터는 2019. 9. 7. 9:00부터 20:00까지 원고들의 집에서 층간소음을 측정하였고, 그 결과는 다음 표와 같다. 마. 원고 A은 2019. 9. 27. "층간소음이 심하다"며 경찰에 신고하였고, 경찰은 피고를 만나 이야기를 들어보려고 하였으나, 피고의 부재로 인하여 면담이 이루어지지 못하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 42호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 내지 영상, 을 제1
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주택 전세제도, 과감히 용도폐기해야
한국에만 존재하는 전세제도, 유일하다는 자체부터가 이상한데, 집 없는 서민이 다른 사람 집을 빌리면서 집값에 육박하는 거액을 집주인에게 맡긴다는 자체가 너무 위험하고 기괴하지 않을 수 없다. 집값의 등락, 집주인의 경제사정 등 위험이 고스란히 세입자에게 전가되고 있는 것이 엄연한 현실이다. 보증금 반환지연으로 인한 연쇄적 불편도 비일비재하는 등 주택 임대차제도로서의 전세제도는 매우 후진적 모습을 보이고 있다. 게다가, 전세제도는 심각한 구조적 결함, 즉 안전한 보증금반환을 보장할 수 없는 분명한 한계가 있다. 보증금반환을 보장하기 위해 마련된 대항력, 우선변제권을 위해서는 “전입신고”가 필요한데, 그 효력 발생 시점이 전입신고 “다음날 0시”라는 점 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 때문에 잔금지급하고 이사가는 당일에 아무리 빨리 전입신고한다고 하더라도, 당일 설정된 저당권 보다 후순위로 뒤처질 수 밖에 없다. 원래 주민등록(전입신고)은 “이 법은 지방자치단체의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 한다”는 주민등록법 제1조에서 보는 바와 같이, 인구동태를 파악한다는 행정목적을 달성하기 위한 수단에 불과한데, 세입자 보증금 보호를 편리하고 저렴하게 하는 수단으로 81년 주택임대차보호법 제정 당
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공매 입찰 전 '공매재산명세서' 필독해야 하는 이유
일반적으로 ‘법원경매’는 ‘담보물권 실행’을 위해 전국 법원에서 진행되고, ‘공매’는 체납 세금을 회수하기 위해 KAMCO가 온비드 시스템에서 재산을 강제매각하는 것이다. 법원경매와 공매 모두 입찰 전 안전한 투자를 위해 매각재산에 얽힌 다양한 권리관계를 정확히 파악해야 할 필요가 있다. 매각 물건의 현재 모습을 보는 방법으로는 네이버 지도의 로드뷰를 보거나, 공매물건 조사 서류에 있는 사진들을 보기도 한다. 물론, 실제 입찰 전에는 반드시 현장에 가서 임장하는 것을 잊으면 안 된다. 다만, 온비드 사이트에서 좀 더 신중하게 살펴야 할 문서들이 몇 가지 있다. 그중 제일 중요한 문서를 하나 꼽으라면, ‘공매재산명세서'이다. 법원경매에는 이와 유사한 문서로는 매각물건명세서와 현황조사서가 있는데, 공매에서 공매재산명세서는 경매와 유사하지만, 표기하는 내용에 있어서는 공매재산명세서가 훨씬 더 상세하며 권리분석에 필요한 정보들을 구체적으로 나열해 놓는다. 그렇기 때문에, 공매투자할 때 반드시 반복적인 체크를 해야 한다. 국세징수법 제69조(공매재산에 대한 현황조사) 1항은 제68조(공매예정가격결정)에 따라 공매 예정 가격을 결정하기 위하여, 세무서장은 공매재산의 현 상태, 점유관계, 임차료 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황을 조사하여야 한다고 규정되어 있다. ‘공매재산명세서’는 매각물건마다 입찰 시작 7일 전부터 게시한다. 게시 경로는 다음과 같다. [ 온비드> 물건상세> 물건정보> 입찰정보> 회차별입찰정보 > 공매재산명세 ] 아래 이미지를 참조해 보자! 빨간색으로 표시된 ‘공매재산명세’ 버튼을 클릭하면, 아래와 같이 화면이 나온다. 이때
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불황기, 빌딩 공실률 낮추려면?
불황기에는 경제 활동이 둔화하면서 빌딩임대관리시장에서도 여러 어려움이 발생한다. 먼저, 불황기에는 경제활동이 줄어들고 시장의 불확실성이 증가하면서 기업들이 신규 사무실이나 상업 공간을 덜 찾게 되고 사무실 확장 이전도 가능한 한 미루려고 해 신규 임차인 찾기가 어려울 뿐만 아니라 기존 임차인들도 계약을 연장하지 않거나 이전할 수 있어 공실률이 높아질 수 있다. 빌딩 임대수요의 감소에 따라 공실률이 상승하면 임대료를 낮추어서라도 임차인을 유치하려는 소유주들이 나타나면서 임대료가 하락하고 임대 수입의 감소로 이어질 수 있다. 이러한 시기에 빌딩 소유주(관리자)들은 시장의 변화에 유연하게 대응하는 전략을 도입하고 적극적인 자산관리를 통해 임대료 수익을 극대화하고 공실률을 낮추어 안정적인 수익을 창출하는 것이 빌딩의 가치 향상에 필수적이다. 이 칼럼에서는 불황기에 중소형 빌딩의 가치를 높일 수 있는 여섯 가지 전략을 제시하고자 한다. 1 임차인 관리 및 만족도 향상 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 무엇보다도 임차인 관리가 중요하다. 불황기에는 경제 상황이 좋지 않기 때문에 임차인들의 이동이 빈번하게 발생하며, 공실률이 상승할 위험이 있다. 체계적인 자산관리를 통해 임차인 불편 사항을 신속하게 해결함으로써 임차인 만족도를 향상시키고, 장기 임차를 유도해야 한다. 이를 통해 공실률을 낮추고, 안정적인 수익을 보장할 수 있다. 2 자산 가치 증대를 위한 투자 불황기에도 자산가치를 향상시키기 위해 지속적인 투자가 필요하다. 이를 위해 빌딩의 시설 개선, 공간 활용 다양화, 임차인 관리 등 다양한 전략을 도입해야 한다. 이를 통해 빌딩
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'정비사업 공사비 분쟁현황 간담회' 참가기
1. 서울시 간담회 개최 서울시는 2023. 3. 22. “정비사업 공사비 등 분쟁현황 관련 관계자 및 전문가 간담회”를 개최하였다. 주요지구의 시공자들의 공사비 증액 요구 현황을 파악하고, 이에 대해 조합장들과 전문가들의 의견을 듣는 자리였다. 2. 증액 요구 현황 ○ **구역 - 착공, 입주 1개월 남은 상태 - 시공자 1,662억원에서 2,332억원으로 670억원(40.3%) 증액 요구하면서, 이것이 관철되지 않으면 입주 키를 주지 않겠다고 함 ○**아파트 - 이주 - 시공자 3,233억원에서 5,320억원(58%) 증액 요구 - 평당 474만원에서 780만원대 증액 요구 ○ **아파트 - 착공, 공사 중 - 1조1,277억원에서 1조2,837억원(1,560억원 13.8%) 증액 요구 ○ *** 아파트 - 착공 - 시공자 9,353억원에서 1조4,063억원(4,700억원 50%) 증액 요구 3. 시공자들의 행태에 대한 조합의 지적사항 (1) 시공자는 착공 이후 물가변동을 이유로 증액을 요구하지 않기로 도급계약을 체결하고서, 뒤늦게 도급계약을 무시하고 물가변동 주장을 하면서, 입주를 한달 남기고 증액을 당장 하지 않으면 입주 키를 주지 않는다. 이 경우 조합은 가처분으로 해결할 수 밖에 없다. (2) 시공자들은 공사비 증액을 요구하면서 왜 무슨 이유로 얼마를 증액하여야 하는지에 대해 상세이유를 제시하지도 않고 무조건 증액요구를 하고, 이는 내역입찰을 하였음에도 마찬가지이다. (3) 총액입찰이 문제이다. (4) 대안 설계 제안이 문제이다. 현재는 무상 제안, 특화 제안으로 명칭만 바꾸어 주장하나, 결국 이는 공사비 증액 요인으로 작용한다. 심지어 무상 제안 당시 몇 번이나 무상이라고 강조하고, 심지어 공문으로 무상이라고 하였음에도 불구하고, 나중에 말을 바꾸어 무상 제안으로 인한
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리모델링 조합설립동의서 징구 전 주의사항
조합규약을 제대로 작성하고(법무법인강산 제시안 참고), 상가 동의 문제를 변호사와 함께 고민하여야 하고, 세대수 증가를 할지 여부 등도 설계자와 심도 있게 고민을 하여야 하고, 최종적으로 처음 리모델링사업계획에 대한 의사결정을 하여야 한다. 이러한 결정을 모두 마치고 나서야 조합설립동의서 징구에 나서 빠른 시간안에 동의서 징구를 마쳐야 한다. 동의서에는 날자를 써 두어야 조합설립동의율 충족에 대한 입증이 가능하다. 대법원 판결(2010두20768,20775 판결)에 따르면 서면결의의 방법에 의한 리모델링결의에 있어 리모델링결의에 대한 동의의 철회는 그 결의가 유효하게 성립하기 전까지만 이를 할 수 있다고 하기 때문이다. 아예 동의서에 동의 철회 기한에 대해 위 대법원 판결을 적시하여 두고, 조합설립동의율이 충족되면, 이를 공시하고, 각 조합원들에게 더 이상 동의철회가 불가함을 통지하는 것도 좋은 방법이다. 일부 추진위원회에서 조합설립동의와 행위허가 동의를 같이 받는데 이는 잘못이다. 행위허가는 조합설립 동의 이후 건축심의 등을 마치고 다시 받아야 할 것이다. 국토교통부에 건의한다. 아파트는 장기수선충담금을 걷고 있는데, 리모델링이나 재건축 추진비를 관리비로 별도로 걷고 이를 운영비로 쓸 수 있게 해 준다면 조합 비리는 다 사라질 것이다. 모든 비리는 운영비 조달과정에서 발생한다. [우리 아파트는 재건축 대신 리모델링 한다] 책 참고 [법무법인강산] 김은유 법무법인 강산 대표변호사 "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다." 독자 문의 : thepen@hankyung.com
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아파트 리모델링 추진위원회나 조합 임원의 마음가짐
「주택법」에 의한 아파트리모델링은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축보다 중간에 사업진행이 좌초될 위험이 크다. 특히 1기 신도시의 경우는 더 더욱 그렇다. 그 이유는 간단하다. 리모델링을 추진하다가도 재건축이 가능하거나 유리한 것으로 생각되면 언제든지 소유자들은 리모델링을 그만두고 재건축을 추진하고자 하기 때문이다. 현행법하에서는 리모델링에서 재건축으로 변경하기 위해서는 다시 재건축조합을 설립하여 인가를 받는 길 외에는 없다. 이렇게 재건축이 추진되게 되면 그동안 리모델링조합에서 사용한 매몰비용의 부담주체가 문제된다. 규약에 특별한 규정이 없다면, 일반 조합원들은 매몰비용에 대해 부담이 없고, 돈을 빌릴 때 연대보증을 선 임원들이 부담해야 하는 것이다. 즉, 아파트리모델링 추진위원회 위원이나 조합 임원들은 리모델링사업이 좌초되면 그동안 쓴 돈을 변제해야 하는 것이다. 리모델링 좌초되지 않더라도 비대위에서 임원들을 해임하고 기존에 돈을 빌린 시공자나 정비회사등을 해임해 버리면, 역시 마찬가지로 연대보증을 한 사람들이 책임져야 하는 것이다. 아파트리모델링은 재건축과 달리 매매에 아무런 제한이 없어 일반 조합원들은 리모델링이 마음에 들지 않으면 아무 때나 집을 팔고 리모델링과 이별을 고할 수 있지만 연대보증을 한 사람들은 그럴 수도 없는 것이다. 따라서 아파트리모델링 추진위원회나 조합의 임원으로 나설 때는 이러한 매몰비용 부담의 위험을 감수하고 나서야 하는 것이다. 그래서 다음과 같이 하도록 권고한다. 첫째, 추진위원회와 조합을 투명하게 운영하고, 가급적이면 연대보증을 하지 않아야 할 것이고(그