현)대한공경매사협회 대표(www.kobid.co.kr)
현)큐어코리아 대표(www.hangoverjoes.co.kr)
현) 스피드옥션 전문상담위원 및 칼럼니스트
현) 온비드 공매 칼럼니스트
*유튜브채널: 도기안의 경매왕!
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명도는 100% 된다고 생각하고 투자해야 합니다.
낙찰을 받고 잔금을 치른 후 기쁨도 잠시, 명도에 대해 두려워 해 본 경험이 있습니까?경매에서 낙찰을 받고 잔금을 치르면 고민되는 것 중에 하나가 바로 명도죠. 하지만, 두려울 이유가 전혀 없습니다. 어제까지 전 소유자의 집일지 몰라도 잔금을 치르는 즉시 낙찰자의 소유가 됩니다. 우리나라 어느 누구도 남의 집에서 마음대로 살 수 없습니다. 경매시장은 법에 의해 성립된 시장이기 때문이죠. 법이 보장해 주는 투자이므로 법만 잘 안다면 명도에 대해 두려워 할 아무런 이유도 없을 겁니다. 그렇습니다. 명도는 100% 된다고 생각하고 투자하는 것이 옳습니다. 명도 기법과 마인드가 안되 고생하는 사람을 본 적은 있어도 1~2년 계속 남의 집에서 사는 사람은 보질 못했습니다. 명도는 보통 약 1달에서 2달 정도 걸리죠. 물론, 잔금을 치르기 훨씬 전부터 즉, 낙찰 받고 나서부터 움직입니다. 하지만, 원칙적으로 잔금을 치른 다음부터 움직이는 것이 더 합리적이죠. 특히 경매초보자들은 명도에 대해 잘 몰라 경솔하게 낙찰 받고 나서 바로 명도를 진행하다가 싸움만 나는 경우도 많습니다.명도의 기법으로는 대화로 하는 방법과 법으로 하는 방법이 있습니다. 간단한 이치죠. 대화로 하다 안되면 법으로 하면 되는 겁니다. 평화롭게 하다가 통하지 않으면 전쟁을 하는 것과 같은 원리입니다. 법무사를 통해 잔금을 치를 때 인도명령신청을 같이 넣어달라고 하면 됩니다. 명도소송시에도 마찬가지입니다. 낙찰자는 돈만 지불하면 알아서 진행됩니다. 직접 배워야 하는 것은 제가 권하지 않습니다.우선, 대화로 하는 방법을 말씀드리죠. 명도를 할 때 구두쇠 같은 마음으로는 성공할 수 없습니다. 늘 강자가 약자
2014-09-21 23:13 -
큰 부자가 되고 싶다면, 작은 것은 신경쓰지 않아야 한다!!!
경매 공부를 하거나 직접 경매 투자를 하는 것을 목적으로 하는 사람들 중 크고 중요한 것에는 관심이 없고 작고 쓸모없는 지식에 더 연연하는 사람들이 많습니다. 경매 투자로 부자가 되기 위해서는 시세보다 저렴한 우량 물건을 선정하고 그 물건을 자기 것으로 낙찰 받아야 합니다. 그러기 위해서는 첫째, 우선 우량 물건을 선정해야 하는 문제가 있습니다. 우량 매물이 아닌 것을 잡고 백날 노력해봤자 허탕을 치기 때문입니다. 그런데, 이런 일에는 도대체 관심이 없고 자잘한 세금 문제를 더 공부하려고 하거나, 등기 이전비용 몇 십 만원을 아끼려고 등기관련 공부를 더 깊이 하려고 합니다. 세금 문제는 여러분이 공부를 하거나 하지 않거나 무관하게 내야 합니다. 굳이 공부를 깊이 하지 않아도 되는 영역이란 말이죠. 부동산 투자를 하면서 세무사의 도움을 받지 않을 수 없습니다. 세금은 세무사에게 물어보는 것이 옳다는 것입니다. 그리고, 등기 이전도 직접 할 수 있다고 자랑스러워하는 사람들은 그거 몇 십 만원 절감하려고 노력하는 시간에 우량 물건을 하나라도 더 찾고 더 조사를 하는데 시간을 쓰십시오. 경매 투자자의 길은 자본가의 길입니다. 경매 투자의 길은 깊이 파면 팔수록 할 것들이 더 많이 있습니다. 경매 투자로 성공하겠다는 것인지 그냥 잡다한 공부를 하겠다는 것인지, 정말이지 목적을 상실한 사람들이 많습니다. 등기 비용도 아낄 수 있으니 얼마나 좋냐고 하는 사람은 절대 부자가 되기 어렵다는 것입니다. 그 정도 지식을 주변 사람들에게 자랑하고 떠드는 데는 필요할지 몰라도 부자 되는 길에선 의미가 없는 것임을 명심해야 합니다. 왜일까요? 만일 그런 비
2014-09-11 23:20 -
내 집 마련을 하기보다 전세로 사는 이유는 무엇일까요?
요즘 전세를 살고 있는 사람들의 심리 속에 불안증이 아직은 없어지지 않은 것 같습니다. 어쩌면 집을 사려는 동기는 단지 불편함보다는 집을 삼으로써.. 부동산 시세차익을 본다는 확증이 없어서 내 집 마련을 하지 않는 거 같아 보입니다. 경제 기사들 중 가끔 전세를 옹호하고 내 집 마련을 비판하는 사람들이 쓴 글을 보게 됩니다. 서로 생각의 차이가 엄청난 거 같습니다. 저의 경우 내 집 마련은 너무도 당연하게 느낍니다만.. 다른 누군가는 내 집 마련보다는 전세가 너무 당연해 보이기도 하나 봅니다. 마치 자동차도 리스나 렌트를 하는 것이 내 차를 사는 것은 손해라는 생각과 같은 것이죠.집을 재산 증식의 수단으로 보는 것은 전혀 일반적이지 않습니다. 집은 삶의 질적인 면에서, 생활과 관련해서 평가를 해야 하는데 너무 한 측면, 즉 재산 증식면만 바라보는 사람들이 많은데다가 불경기가 겹치면서 부동산의 거래가 실종된 것이죠.. 부동산으로 돈을 벌어본 사회적 경험을 너무 크게 갖고 있다보니 이런 과도기적인 현상을 겪는 거 같습니다. 다시말해서, 돈을 버는 수단으로만 알고 있다보니 상승이 되지 않는 불경기를 겪으면서, 큰 메리트를 느끼지 못하는 것이죠..그래서, 전세가격이 비정상적으로 상승하게 되는 것입니다. 부동산은 이미 많이 떨어졌죠. 추가적인 경기 충격이 없다는 전제 하에서는 이미 바닥을 친게 아닌가 싶네요.. 그렇다면, 아직은 고가의 대형아파트를 매입하면 불안한 시국이라도 치더라도, 자신의 형편에 맞는 내집마련을 할 절호의 기회가 될 수도 있어 보입니다. 요즘 전세가격이 워낙 높다보니, 이젠 경매시장이 뜨
2014-07-14 08:42 -
인근 부동산 업소에서 평이 좋지 않은 물건이 우량물건이다.
경매투자를 할 때 우량물건을 구별하는 조건은 어떤 것이 있을까요?원리는 단 하나, 응찰자 수가 적어야 시세차익이 난다는 것입니다. 응찰자 수가 적다는 것은 어떤 의미일까요. 보기에 지저분하거나 인근 부동산 중개업소에서 나쁘게 평가하는 물건은 그 만큼 임장을 나온 경매 초보자들에게는 입찰을 포기하게 되는 원인이 되기도 합니다. 특히, 나쁘게 평가하는 이유가 주관적이고 타당하지 않다면, 더욱 믿어서는 안 됩니다. 부동산업자들이 나쁘게 말 하는 것은 스스로 투자하기 위해서이기도 하고, 부동산 가치를 평가하는 안목이 없기 때문이기도 하죠. 지저분해 보이는 물건 또한 입찰을 포기하게 만드는 원인 중에 하나입니다. 수리비용이 더 들어갈 것처럼 보이기 때문이죠. 당연히 깨끗한 것을 좋아하는 사람의 입장에선 거부감이 생길 겁니다. 그러니까 경매 초보자들은 수리비용이 얼마나 들지를 판단하는 노하우를 키워야 합니다. 어떤 사람은 물만 조금 세도 수리비가 1000만원은 들 것이라는 식으로 비관적인 생각을 하는 경우도 있습니다.이런 사람은 죽어도 돈을 벌기 어렵죠. 완벽하게 고쳐서 본인이 살 것을 기준으로 수리비용을 산정하는 행동은 하지 않는 것이 좋습니다. 깨끗하고 좋은 집도 있지만, 대다수의 사람들은 주거생활에 지장을 주지 않을 정도면 대개 만족하면서 살지 않습니까.다시 한번 말하자면, 중개업소에서 말하는 것을 믿으면 안되는 것입니다. 자신의 재산을 투자하는데 그 소중한 재산을 일면식도 없는 중개업소의 말을 믿고 투자를 결정해서야 되겠습니까? 의심을 하고 접근해야 할까요? 편하게 믿고 따를까요? 어느 쪽이 더 자신의 재산을 소중하게 생각하는 사람
2014-07-04 00:31 -
경매초보자는 어떤 물건에 투자해야 할까? 넷째, 어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.
이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항 중 네번째 이야기 입니다.경매로 낙찰을 받고 명도를 한 후 바로 매매로 진행해야 할까요? 아니면 몇 년 보유하다가 파는 것이 좋을까요? 어느 시점에 파는 것이 좋을 것인지에 대해 얘기해보겠습니다.1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.2.경매투자의 목적을 분명히 하라.3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.언제 팔 것인가? 이 문제는 많은 분들이 궁금해 하는 부분입니다. 결론부터 말씀드리죠. 판매 시기는 언제가 좋다는 이론은 쉽게 말할 수 있지만, 구체적으로 1년 이내에 파는 게 좋은지, 몇 년 이후에 파는 것이 좋은지는 각 물건과 지역 그리고 상황에 따라서 달라진다는 것입니다.각 물건이 가진 환경과 조건이 다른데 언제 팔라는 것을 획일적으로 정할 수 없는 것이죠. 저의 경우에는 부동산 판매를 다양한 시기에 해봤습니다. 어떤 물건은 등기 후 몇 일내에 어떤물건은 6개월이나 8개월 이내, 어떤 물건은 5년 후, 딱히 특별한 규칙없이 그때 그때 달랐습니다. 돌이켜 보면 자금이 적을수록 판매를 서두르거나, 가진 돈이 크다고 판매에 급급하지는 않은 것 같습니다. 팔아야 할 이유가 없는 한 지속적으로 보유하는 것이죠. 바로 이겁니다.보통은 가진 돈이 적을수록 추가적인 투자를 하고 싶은 욕구가 있다면 결국 현재 가지고 있는 것을 팔아야 가능한 것인데요, 이는 대체로 잘못된 방식입니다. 돈이 없다보니 고육지택으로 떠오른 생각이라고 보는 것이죠. 물론, 100% 잘못된 방식이라고 볼수도 없습니다. 저 또한 단기간에
2014-06-23 18:58
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경매초보자는 어떤 물건에 투자해야 할까? 셋째, 물건마다 장단점도 다르고, 이용법도 다르다
이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항 중 세번째 이야기 입니다.경매투자를 할 때에는 물건마다의 장단점을 알고, 그 이용법에 대해서도 분명히 파악하고 투자해야 합니다.1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.2.경매투자의 목적을 분명히 하라.3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.물건을 검색하기 전에 먼저 투자의 목적을 분명히 해야 합니다. 그리고 물건의 종목에 대한 편견도 버리라고 말씀드렸습니다. 물건의 종류가 매우 다양하기 때문에 각자 어떤 특성이 있는지 자금운용 측면과 가치적인 측면에서 짚어 드리겠습니다. 경매 초보자가 물건을 선택할 때 올바른 판단 기준이 되시길 바랍니다.물건마다 다른 성격이 있다는 것을 정확하게 아는 사람이 많지 않습니다. 대다수의 경매초보자들은 제일 먼저 찾는 매물이 아파트입니다. 과거에는 빌라에 대한 편견들이 가득했기 때문에 더더욱 아파트에 관심이 많이 쏠렸습니다. 사람들은 아파트를 사면 오를 것을 기대하고 사지만, 저의 경우에는 아파트 투자를 거의 하지 않습니다. 아파트를 산다고 해도 오를 것을 기대하고 투자를 결정하진 않죠. 다만, 현재 시세차익이 클 때만 투자를 하는 것이죠. 경매투자에서 초보자들이 도전하기에 가장 좋은 것은 바로 빌라투자입니다. 빌라는 소액투자자들에게 무난하고, 수익도 매우 큽니다. 수익성이란 투자대비 얼마를 벌었는가? 입니다. 그리고 빌라는 명도대상자 숫자도 작기 때문에 처리도 무난한 편이죠. 물건에 따라서는 임대수익을 노리기 위
2014-06-18 10:24 -
경매초보자는 어떤 물건에 투자해야 할까? 둘째, 경매투자의 목적을 분명히 하라.
이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항 중 그 두 번째 이야기 입니다. 경매를 투자 할 때에는 실거주로 할 것인지, 수익형으로 할 것인지, 그 목적을 분명히 해야 한다는 것입니다.1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.2.경매투자의 목적을 분명히 하라.3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.경매 물건을 검색하기 전에 가장 먼저 중요한 것은 투자하는 목적을 구체적으로 결정하는 것입니다. 처음 물건을 검색할 당시부터 자신이 원하는 것이 무엇이고, 투자방향이 무엇인지를 정확하게 스스로 알아야 합니다. 그래야, 그 방향에 맞춰서 물건을 검색하고 투자할 것을 결정하는 것입니다. 대부분의 경매 초보자들은 이러한 목적을 분명히 하지 않기 때문에 실패를 불러 오게 됩니다.하나 예를 들어 보겠습니다. 우리가 국을 먹으려고 할 때 어떻게 할까요. 젓가락을 사용하나요? 아니면 수저를 사용하나요. 당연히 수저를 사용합니다. 국을 먹을 때 어떤 사람이 젓가락을 찾는다면 그 사람은 국을 먹지 못하는 것입니다. 이와 마찬가지로, 자식에게 집을 사주려고 찾는 것인지, 임대사업을 하려고 사는 것인지, 단지 농사를 지으려고 사는 것인지 등 투자하기 전에 다양한 목적들이 있을 것입니다. 그런 목적들을 잘 정리해서 스스로 판단하기에 수저를 찾아야 하는지 젓가락을 찾아야 하는지를 구별하는 것입니다. 다시 말하자면, 실 거주가 목적인지, 투자가 목적인지를 나누어 판단을 내려야 한다는 것입니다. 투자목적이란 말은 내가 직접 사는 것 이외
2014-06-12 21:50 -
경매초보자는 어떤 물건에 투자해야 할까? 첫째, 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.
이번 칼럼부터는 경매초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항에 대해 연재할 계획입니다. 그 첫번째로 경매투자시 주관적이고 까다로운 입맛을 버리고 객관적인 관점으로 접근해야 하는 이유에 대해 얘기해봅니다.1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.2.경매투자의 목적을 분명히 하라.3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.경매를 처음 접하는 분들은 경매물건을 검색하다보면 투자 종목이 굉장히 많은 것을 보게 됩니다. 주택, 아파트, 빌라, 근린상가, 집단상가, 토지 등 다양한데요, 주택도 단독과 다가구가 있고, 토지도 임야, 전, 답, 과수원, 나대지 등 너무나도 많습니다. 이 중에서 경매초보자로서 어떤 물건에 투자하고 관심을 갖는 것이 좋은지 말씀드리겠습니다.우선, 경매고수가 되기 위해서는 짧은 시간 내 더 많은 경매물건을 훑어보는 능력을 키우는 것이 중요합니다. 스피드가 필수입니다. 개수가 많고, 제 아무리 다양하더라도 결국 경매초보가 투자를 한다면 시세차익이 큰 물건이 되는 것입니다. 종목이 많든 적든, 무관합니다. 단지 돈을 얼마나 버느냐는 잣대로만 본다면 아주 쉽다는 얘기입니다. 그러나 경매투자의 목적이 실거주라면 얘기는 달라집니다. 당연히 위치도 중요하고, 물건의 종목도 빌라보다는 아파트, 특히 나홀로 아파트 보다 대단지 아파트를 더 선호하게 됩니다. 이처럼, 투자목적이 달라지면 이런 저런 기준을 모두 만족시키는 물건을 찾는데 어려움을 겪게 됩니다. 바로 이 점이 경매초보자분들에게 가장 큰 문제입니다. 최대한 자신의 기준을 만족시키는 물건을 찾으려고 애를
2014-06-04 10:33 -
법원경매로 성공하려면...
법원경매로 성공하려면, 제일 먼저 큰 그림을 그려라!! 그렇지 않으면 아예 시작하지 말고 전문가에게 묻는게 가장 빠르다.... 경매로 성공하려는 사람들은 많지만, 실제로 5분 정도 상담을 해보면 100 이면 100 모두 아무런 계획도 없이 그저 막연한 생각만으로 부자가 되고 싶어서 경매를 선택하더군요. 물론 이해는 됩니다. 저도 그랬으니까요. 저도 처음에 98년도에 경매물건을 사놓고서는 다른 사업을 하느라고 몇 년간은 경매와 무관한 삶을 살았었습니다. 그러다가 본격적으로 경매를 직업으로 선택한 후에는 생각이 확 달라지더군요. 제가 고등학교때 국민윤리 시간에 외웠던 내용이 있습니다. 직업은 인격실현의 수단이라는 것이죠. 직업이 인격실현과 무관하게 밥벌이 수단만 된다면 적성에 맞지 않아서 행복감이 떨어질 겁니다. 하지만, 과연 인격실현의 수단으로 직업을 선택하는 삶이 얼마나 되겠습니까?? 하여간 저는 경매를 직업으로 선택한 순간부터 경매라는 도구를 어떻게 활용해야 최대한 활용할 수 있을까? 어떻게 단 기간에 엄청난 부를 창출할 수 있을까?? 를 생각하게 되었습니다. 제가 [아무도 알지 못하는 부자마인드를 까발려주마!!]에서 썼던 글 중 보물창고에 들어갈 때 빈 손으로 들어 갈 것이 아니라, 보물을 실어나를 수 있는 차량을 몰고 가는 것이 옳다고 한 것이 있습니다.이것은 곧 어떤 행위를 시작하기 전에 충실한 사전계획을 세워야 한다는 말이죠. 모든 기업들도 새로운 시장개척을 하거나 사업진출을 할 때 사전 조사와 철저한 분석을 하듯이 말이죠. 여기서 말하는 사전 계획을 두고 큰 그림이라고 표현한 겁니다. 큰 그림을 그린다는 것은 경매 투자
2014-05-18 13:52 -
사실을 사실대로 보려는 노력이 우량물건 선별에 중요하다.
사실을 사실대로 보려는 노력이 우량물건 선별에 중요하다.우리는 어떤 사실을 두고, 판단을 할 때..자신의 입장을 고려해서 사실을 받아들입니다. 하지만, 사실이란 것은 매우 냉정한 것이어서 우리의 입장같은 것은 쳐다보지도 않습니다. 죽음이란 것이 그렇죠..우리가 원튼 원하지 않든..냉정하게 다가옵니다. 이런 객관적인 사실들을 겪으면서 합리적인 판단능력을 갖추는 것이 바로 부자마인드의 시작입니다. 부자마인드란.. 부자가 되는.. 부자가 될 수밖에 없는 그런 마인드입니다. 이런 마인드는 어디인가? 따로 정리되어 있어서. 그것을 찾으려해서 찾아지는 것이 아닙니다. 우리의 몸속에 우리의 생각속에 이미 존재하는 것이죠..다만, 우리가 사실을 받아들이기 싫고, 그런 사실들로 인해서.. 상처받을 것을 피하고 싶어서 왜곡하는 것이죠..부동산 경매에서 사실이란? 무엇일까요??1. 어떤 물건이든 물건에는 장점과 단점이 섞여 있습니다. 그럼에도 불구하고, 장점만을 크게 생각하거나,단점만을 크게 생각해버리면, 객관적으로 존재하는 장점과 단점이 감춰져 버리는 것이죠..어떤 사람이 있습니다. 그 사람이.. 강도를 했습니다. 피해자에게는 나쁜 사람이지만, 가족에게는 특히나자식들에게는 좋은 아빠일수도 있는 겁니다. 독립운동가도 그렇죠. 우리 민족에게는 영웅이지만, 일본에게는테러범이죠.. 요즘 역사왜곡논란 교과서가 이슈가 되고 있듯이 말이죠..일본입장에서 볼 것인가? 한국입장에서볼 것인가?에 따라서 상황은 달라지지만, 사실만을 볼 때는 분명한 사실은 사실대로 존재합니다. 2. 낙찰가격을 낮춤으로써 돈을 벌고 싶다면요.. 당연히.. 낙찰가격
2014-01-07 10:23
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최근낙찰사례/인근낙찰사례는 보기만 할 뿐 고려하지 말자!
최근낙찰사례/인근낙찰사례는 보기만 할 뿐 고려하지 말자!!경매투자를 하다보면 미신에 집착하거나, 자신만의 세계에 집착하는 경우가 많습니다.부동산의 미래를 예측하는 능력은 사실 별것이 아닙니다. 다만, 현실과 객관의 세계를 좀 더 잘 보기만 하면 됩니다. 형법을 공부하다보면 인과관계라는 것이 나오죠. 어떤 범죄자가 죄를 저질렀다면. 그 원인은 바로 이 범죄자를 나은 엄마와 아빠에게 있다라고 보는 견해도 있습니다.이치상은 맞는 말이지만, 범죄의 원인으로 보기엔 무리가 있습니다. 경매투자에도 위에 든 사례처럼 어처구니 없는 인과관계라는 것이 있습니다. 경매투자자들이 억지로 찾아낸 인과관계는 바로 최근낙찰사례와 인근낙찰사례, 유사매물낙찰사례 같은 것이죠. 투자자들이 주로, 이 물건의 경우, 낙찰가격은 얼마나 써야 할까? 몇명이나 응찰할까? 를 궁금해 할 때 선택하는 방법은1.조사 당시 부동산업소에서 하는 말 2.정보지 상에서 인근낙찰사례를 살펴보는 것입니다. 이런 방식은 결국 아무런 논리적근거도 없이 추측만을 하는 행동으로 이런 방식을 선택하는 사람들 치고 경매고수가 없습니다. 강의로 하면 2시간 가까이 하는 것을 짧은 글로 적자니 힘이 들지만, 이해하기 쉽게 말씀드리자면, 낙찰가격을 결정하는 방식!은 철저히 본인의 투자조건하에서 최적의 가격을 찾아내는 것입니다. 자신이 할 수 없다면, 그림의 떡이 되고 마는 것처럼.. 자신이 완벽하게 운용할 수 있는 자금과 투자수익에 대한 자신의 입장을 고려하고, 다양한 변수들을 고려했을때도 이 정도면 좋겠다는 판단이 드는 금액이 바로 자신이 선택해야
2013-12-26 08:33 -
박근혜정부와 부동산활성화대책 기사에 대한 고찰입니다.
박근혜정부와 부동산활성화대책 기사에 대한 고찰입니다. 부동산경기가 워낙에 불경기다보니, 부동산관련 기사들 거의 다 고만고만합니다. 특별할 것도 없고, 재미난 것도 없네요. 오늘 기사 중에서 알아두면 좋을 내용이 있어서 적어 봅니다. 우선 이명박정부가 막을 내리고, 박근혜정부가 등장한다는 점에서 부동산분야의 정책을 기대할만하다 하겠습니다. 정치적 신념이야 차치하고, 오직 부동산에 관한 정책만을 두고 본다면 아무래도 여당이 좀 더 우호적이라는 점은 누구나 공감하실 겁니다. 하지만, 과거 5년의 이명박정부는 부동산대책이랄 것이 거의 없었죠. 대형국책사업을 소수의 재벌들에게 몰아주다보니, 전국의 부동산 경기가 더 악화되어버리는 결과가 생겼습니다. 나라에 돈이 한 곳에 편향되서 집중되다보니 우선 피해를 보게 된 것이 건설사들이죠. 이른바 흑자도산이 생기기도 했으니까요. 또, 보금자리주택이라는 명목으로 싸게 공급한다는 취지는 좋았지만, 오히려 민간건설업체의 연쇄부도를 가져왔지요. 민간업체는 주택공급을 늘리기 위해서는 수익이 커야 하는데, 정부가 민간건설업체의 강력한 경쟁자로 등장하다보니 건설업계의 불황이 되어 버린 것이죠. 정부를 이길 수 있는 건설업자는 없으니까요. 사실 저의 경우, 부동산 도매시장인 경매업에 몸을 담다보니, 사실 부동산 분양에 대해서는 전혀 관심이 없었습니다. 지금도 없고요, 부동산으로 돈을 버는 길이 다양해서, 과거에는 분양을 받아서 돈을 버는 것이 흔한 일이었지요. 하지만, 그 당시에도 저는 관심이 없었습니다. 그 이유는 기회비용에서 찾을 수 있습니다. 같은 돈으로 분양을 목적으로 투자를 하는
2013-01-04 15:48 -
일의 선후를 잘 알면 도에 가까워진다.. 법원경매 잘하는 것도 마찬가지...
일의 선후를 잘 알면 도에 가까워진다.. 법원경매 잘하는 것도 마찬가지.大學은 공자님이 남긴 글입니다. 사서오경 중 하나이죠. 대학은 초학자가 덕으로 들어가는 문이다라는 글이 제일 처음에 나오죠.. 덕으로 들어가는 문이 바로 대학의 말씀인 겁니다. 요전 날 읽었던 부분이 있어서 소개해 드립니다. 物有本末하고,事有終始하니,知所先後면 卽近道矣니라..해설하자면...물에는 근본과 말단이 있고, 일에는 끝과 시작이 있으니, 선후를 알게되면 즉 도에 가까워진다..는 말이죠. 도인이란 티비드라마에 보듯이 수염기르고, 한복입고 거들먹 거리는 사람이 아니죠. 도를 닦는 것은 모든 사람들이 평생동안 해 나가야 하는 마음수양을 말합니다. 도인이 되기 위해서 산에서 무엇인가 신비한 체를 해서 되는 것이 아니라, 물의 이치와 일의 이치를 잘 알고 선후 즉 먼저할 것과 후에 할 것.. 더 중요한 것과 덜 중요한 것을 잘 분별하는 것이 바로 도인에 가까워 진다고 공자는 말하고 있습니다. 도는 멀리 있는 것이 아니라, 내 생활 속에 실천가능한 것이 도입니다. 일의 선후를 안다?? 우리 사회 지도층은 물론 사회적 약자들까지도 선후를 잘 몰라서 적이 바로 문 앞에 와 있어도 분쟁만 일삼는 나쁜 버릇이 배어 있습니다. 하다못해 옷을 입는 것도 선후가 있는데 돈을 버는 일, 나라를 다스리는 일에 선후가 없을까요?? 법원경매로 돈 버는 길. 가장 빠르게 성공하는 길을 찾기 어려우신가요?? 그 이유는 선후를 모르는데서 있습니다. 무엇을 제일 중요시 여기고, 무엇을 제일 먼저 해야 할까요?? 여러분 인생이 괴롭고 힘든 이유 중 선후를 몰라서 생기는 일이 엄청 많다는
2012-11-28 12:43 -
누구나 경매투자로 대박을 칠 수 있는가??
누구나 경매투자로 대박을 칠 수 있는가?? 아마도 경매투자를 시작해 볼까? 를 생각해 본 사람들은 누구에게든 물어서 답을 얻고 싶겠지만, 망설이는 질문 중 하나가 있을 겁니다. 그것은 바로 경매로 대박을 쳐서 단박에 부자가 될 수 있을까?? 라는 질문이죠.. 대박을 칠 수 있는가? 에 대한 답을 하기 위해선 대박이란 개념을 먼저 정의해야 할 겁니다. 대박이란 얼마 정도를 두고 대박이라고 할까요?? 요즘 로또 1등을 맞아도 10억 내외이고, 세금을 떼면 약7억원 정도가 로또 1등 상금입니다. 7억원 정도로 팔자를 고쳤다고 할 수 없으니 결국 팔자를 고칠 수 있는 물건은 거의 없다고 보면 됩니다. 한 건해서 7억원 이상을 남기는 물건이 있는가? 를 누가 물어본다면 많지는 않지만, 충분히 있다고 말할 수 있습니다. 제가 투자한 물건 중에서도 적어도 5개 이상은 7억원, 아니 수십억원까지 차익을 본 사례가 있습니다. 이런 사례를 겪은 저의 입장에서도 경매투자에 대박이 있는가?? 를 물어보면 기대하지 말라고 말할 겁니다. 여러분이 7억원 이상의 대박차익을 남긴다고 해도 행복지수가 급등하거나 삶이 엄청 나아지진 않습니다. 대박의 기준을 정해드리죠.. 대박은 위에 언급한 그런 물건도 대박이지만, 그것은 대박이란 단어를 극히 좁게 해석한 겁니다. 법원경매에서 대박이란, 일반 재테크의 수익률과 일반 저축의 수익률 등과 비교해서 월등하기만 하면 그것을 대박이라고 정의해야 합니다. 예를 들어 2000만원을 가지고 경매물건을 2건 투자하고 시세차익을 1700만원을 벌고, 월세를 이자 제하고 20만원 이상 받을 수 있다면 이 경우 대박이라고 해야 하지 않을까요?? 현재 한국에서
2012-11-16 06:18 -
청담동 예치과빌딩 경매건을 살펴볼까요??
이번에 소개할 물건은 청담동 소재.. 예치과빌딩입니다. 예치과는 국내에서 알아주는 치과전문 네트워크병원입니다. 예치과와 예한의원을 합쳐서 약80개의 프랜차이즈 병원이죠. 네트워크병원의 부작용은 지방병원과 개인병원의 수익성을 악화시킨다는 점이죠. 하지만, ktx 등 교통편이 좋아짐에 따라서 대형병원일수록 더 많은 환자를 유치할 수 있다는 점에서 대형화 바람은 피치못할 바람이라고 볼 수 있습니다. 예치과는 1992년에 강남예치과가 개원하였고, 일본/베트남/중국의 환자를 유치할 계획을 가지고 이번에 강남에 예치과 본점을 크게 건축했던 겁니다. 이번 건축을 담당했던 곳은 다름아닌 며칠 전에 법정관리신청을 했던 웅진그룹의 자회사인 극동건설입니다. 웅진은 출판사에서 출발해서 우리가 흔히 알고 있는 정수기, 씽크빅, 웅진플레이도시 등등을 소유한 기업이죠. 최근에 웅진코웨이를 매각한다고 몇달전부터 말이 나왔었죠. 극동건설의 부실화는 웅진그룹에 치명적이죠. 강남예치과건물은 현재 아래 사진처럼 멋드러지게 지어졌습니다. 총 지하5층, 지상17층으로 구성되어 있고, 토지가 420평정도입니다. 매우 큰 땅이죠?? 건물은 한 층에 보통 220평 이상으로 구성되었군요. 건물 전면을 보면 뭐가 붙어있죠? 현재 극동건설에서 유치권으로 점유하고 있다고 외부에 표시해 놓은 것입니다. 극동건설같은 기업에서 흔한 유치권처럼 가짜로 위장으로 유치권을 행사할 이유는 없지요. 유치권하면 벌써 양아치들이 연상되지 않습니까??이미지를 보면요.. 감정가격이 930억에 달하죠. 신건입니다. 소유자는 에버원메디칼리조트인데요. 이 소유자는 예치과가 만
2012-09-27 20:20
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도무지 발전없는 금융기관시스템과 PF대출 그리고, 비업무용부동산
도무지 발전없는 금융기관시스템과 PF대출 그리고, 비업무용부동산요즘 부실저축은행 얘기가 많이 나옵니다. 사실 언론이 제 기능을 못해서 더 그렇지.. IMF때와 다를 바 없거나 더 심하게 부실화가 진행되고 있습니다. 암환자가 암이 전이되는 줄 모르고 있는 것처럼 말이죠. 부실저축은행은 몇몇개의 문제가 아닌 거의 다라고 할 정도로 문제가 있습니다. 금융기관이란 것이 간단하게 말하면.. 그냥 돈장사하는 회사를 말하죠. 고객에게 돈을 빌려서 대출하는 방식으로 돈을 버는 회사죠. 별 그다지 대단한 업무를 보거나 창조적인 업무를 하는 것도 아니며 고상한 업무도 아니죠.그러다보니, 돈장사의 고질적인 문제를 해결할 능력이 없는 것이 이번에도 드러났습니다. 돈장사를 하는 회사가 부실화되는 원리는 간단합니다. 1. 돈 빌려줘서 안되는 곳에 빌려주거나...2. 빌려줘도 되는 곳이긴 한데, 사업성을 과대평가해서 더 많이 빌려줘 버린 경우죠..IMF 당시에도 이런 현상이 있었습니다. 바로 금융기관 부실화, 건설회사 부도, 인력구조조정 등이 대표적인 현상입니다. 현재 금융기관 부실화는 이미 시작되었고, 건설회사 부도는 이미 있어 온 일이고, 인력조정바람이 이제 곧 닥칠 겁니다. IMF당시에는 없었던 공기업 최악의 부실화는 경기악화를 더 걱정하게 만드는 원인이 되는 겁니다. 어떤 교수는 공기업 악화가 공공요금 인상을 막아서 그랬다고 기사를 썼던데 엄청 멍청한 소견이죠.. 돈이 없으면 아껴쓰면 되는 것이 일반인의 상식이죠.. 돈이 없는데 흥청망청 써대면 금방 망하기 마련이죠..우선, 이번에 얘기하려고 하는 것은 비업무용부동산에 관한 겁니다. 비업무용부동산은 실로 오
2012-09-17 11:03 -
그렇다면, 무엇을 법원경매실무라고 할까요??
그렇다면, 무엇을 법원경매실무라고 할까요??경매실무란 마치 고기잡는 법이나 사냥하는 법처럼 누군가에게 배우고 그대로 하기만 해도 돈을 벌어야만 하는 것이죠. 누구를 선생으로 모시느냐?? 에 따라서 그 효과가 달라지는 것이 우리가 사는 세상의 법칙이죠. 화가. 음악가, 서예가, 무술가 등 모두 다 누구에게 무엇을 배우냐에 따라서 큰 차이가 나는 것을 자주 봅니다. 경매도 마찬가지죠경매란 [돈을 버는 방법]이라는 말과 같은 말이죠. 즉 경매를 배운다는 말은 돈을 버는 방법을 배운다는 말이고, 경매를 가르친다는 말은 돈을 버는 방법을 가르친다는 말과 같습니다. 경매실무란?? 돈을 버는 방법이란 말이 이해될 겁니다. 사냥꾼이 사냥을 잘한다는 말은 사냥감을 잘 잡는다는 말이죠. 사냥감을 잘 잡는 사람은 잡으려는 짐승의 습성을 잘 파악해서, 그 짐승이 무엇을 즐겨먹고, 무엇을 싫어하는지, 주로 다니는 길이 어떤 길이고, 시간당 이동속도도 파악하고 있어야 하며, 그 짐승의 도약력도 파악해야 합니다. 그런 연후 사냥꾼은 사냥도구를 잘 손질하고 더 좋은 사냥도구를 만들든가, 구입해야 합니다. 그리고, 더 중요한 것은 짐승을 발견했다면, 빨리 쏘고 백발백중하게끔 화살쏘는 실력을 키우는 겁니다. 또 화살 쏘는 실력이 아무리 좋아도 짐승을 마주했을 때 자신있게 쏠 수 있는 담력이 있어야 하죠. 승부욕도 필수적인 덕목이죠. 즉, 경매를 잘해서 부자로 살고 싶다면, 사냥감의 습성을 파악하듯이, 권리분석을 공부하고 물건별 조사방법을 배우는 것이죠. 사냥도구를 잘 다듬고 좋은 도구를 사야만 한다는 것은 경매정보사이트를 잘 이용하는 것을 말하죠. 경매사이트와
2012-09-12 10:29 -
도처에 발품팔면서 돌아다니는 것은 법원경매실무가 아닙니다.
도처에 발품팔면서 돌아다니는 것은 법원경매실무가 아닙니다. 사실 금년 초에 [아무도 알지 못하는 법원경매실무를 까발려주마!!]를 쓰려고 마음을 먹고 약50페이지 이상 쓰다가 중지한 적이 있습니다. 경매에 관심을 가지거나, 나름 경매를 해 본 적이 있거나 하는 사람들이 많습니다. 지금도 도처의 경매학원에서 권리분석을 공부하면서 부자의 꿈을 키워 나가는 사람들도 많더군요. 소위 경매투자를 해 봤다는 사람들의 수준은 경매투자를 전혀 해보지 않은 사람이거나 이제 권리분석을 공부하는 사람들에게는 대단해 보일 겁니다만, 실제 경매투자를 직업으로 해 온 입장에서는 초보자에 불과하다는 점을 쉽게 알 수 있습니다. 저의 부모님의 경우에도 제가 어릴 적부터 경매를 통한 재테크를 해 오셨고 수십 건을 해 보신 분들입니다만, 실제 경매투자로 일정경지 이상의 부를 만들진 못했습니다. 즉, 경매투자를 자주하는 것은 그다지 어렵지 않습니다만, 일정 수준의 부를 창출하고 현금이 지속적으로 나오게 만드는 것은 또 다른 경지라는 것이죠.. 사람이 투자를 하다보면 어릴 적엔 생각도 투철하고, 계산이 나온다 싶으면 저돌적으로 밀어부치는 성격으로 돈을 법니다. 하지만, 나이가 들고 주변환경과 시절이 바뀌다보면 쉽사리 포기하고, 말도 안되는 물건에 집착하고, 미래를 보지 않고 바로 앞의 이익만을 보고 투자를 하다가 별 소득을 얻지 못하게 됩니다. 별 소득을 얻지 못하다보니 자연스럽게 경매를 포기하게 되는 것이죠.. 돈 버는 것이 쉽나요?? 절대 그렇지 않습니다. 부동산 법원경매 재테크는 일반인들에게는 영원히 넘지 못할 벽처럼 고수가 되기 어렵습니다. 제가 과거 사
2012-08-23 17:15 -
속에 병이 들었는데 밖에 나타난 증상만 잡는 멍청함은 이제 그만!!
오늘의 기사 중 제일 볼 만한 것은 서울 아파트값 하락이 2년 새 최악이라는 기사입니다. 어떤 기사에는 과거 IMF때보다도 10% 내외 더 빠졌다고 하더군요. 또 많은 사람들은 앞으로 부동산 가격이 어떻게 될지를 자꾸 물어 봅니다. 그때 마다 제가 하는 소리는... 제일 잘나간다는 경제학자와 교수들과 전문가들이 다 모여 있는 곳이 그나마 정부인데 그런 정부에서 만든 정책도 효과가 없고, 제대로 된 적이 없는데 앞으로 어떻게 될지 누가 점을 치면 그걸 믿을 거냐고 물어봅니다. 투자는 철저히 합리적이어야하고, 현실에 바탕을 둔 미래를 예측해야 합니다. 미래를 예측한다고 해서 예측된 미래에 기반을 둔 투자를 하면 안된다는 것이 제 투자철학이죠. 미래를 예측하되, 그 미래는 틀릴 수 있기에 그저 고려사항일뿐, 투자는 현실상황에 맞게끔 투자해야 하는 것입니다. 이런 제 생각에 비춰보면, 정부가 정책을 펼칠 때 고용창출이 몇명이 되고, 유동인구가 얼마가 된다는 식의 추정으로 투자했다가 쫄딱 망한 케이스들은 정말 한심한 짓들이죠. 매번 뉴스에서는 이 건설을 하게 되면 얼마정도 수익이 생기고, 얼마정도 경제효과가 난다는 식은 전부다 사기꾼들이나 하는 소리에 불과합니다. 전부 다 단지 고려만 해야 할 사항을 중요한 판단근거로 잡는데 그 원인이 있습니다. 어떤 민자도로를 개설할 때도 그런 쓰잘데 없는 자료들이 판을 치고 연일 신문을 장식하고 그러더군요. 송도나 청라, 행정도시 등언급할 것이 어디 한두 군데인가요?? 각 지방자치단체들의 건물도 보세요. 열효율을 고려하지 않고 멋만 부리다가 덥고 추워서 고생한다지요?? 디자인 서울로 광화문도 침수가 왔다지요??
2012-08-21 10:04 -
분당구 석문동 경매물건을 살펴 볼까요?
분당구 석문동 경매물건을 살펴 볼까요?이번에 공부할 물건은...2010타경20046 경기도 성남시 분당구 석문동에 소재한 상가물건입니다. 우선 사건개요를 볼까요??물건을 살펴보면, 관심을 끄는 것은 토지면적이죠. 분당에 333평의 토지이므로, 보유하고 있다보면 나중에 큰 한방이 돌아올 수 있는 그런 특징이 있습니다. 또 오른쪽에 보면 감정가격이 23억원이고 최저가격이 7억5천만원 정도네요. 가격만 보면 확 땡기지 않습니까?? 하나로 감정이라는 곳에서 감정한 표를 보시죠..감정가격 23억원 중 토지가격이 21억7천만원에 달하죠.. 건물가격은 1억원 밖에 하지 않는군요. 그러므로, 본 건의 경우에는 지금 최저가격인 7억5천만원에서 조금 더 써서 잡더라도 그냥 앉아서 10억이상의 차익을 남길 수 있는 물건인 셈이죠. 물론, 토지투자를 할 여력이 없는 사람에게는 좋아 보이지 않겠지만요. 본 건의 위치를 보면, 판교ic에서 7키로미터 정도 떨어진 도로가 붙어 있는 땅이죠. 판교부근이야 뭐 말씀드리지 않아도 좋은 지역이죠본건 상가의 경우에는 현재 음식점으로 이용하고 있더군요. 간판을 보면 말이죠. 분당지역에 저런 가든같은 음식점을 가지고 초기에는 토지로 인한 시세차익을 보고 중반에는 영업소득을 보다가 향후 경기가 좀 풀리고 지각상승이 더 있을 경우에 판매하면 매우 좋은 물건이겠지요. 권리분석을 살펴볼까요??2007년에 해당 토지와 건물을 함께 담보로 해서 15억원의 최고금액이 설정된 근저당권이 설정되었습니다. 그 후 권리분석은 별다른 것이 없네요. 낙생농협과 대린기계 등이 채권자이고요. 이 표만 보면, 토지가격이 21억이 넘는 이유를 알만하죠. 토지는 원래 담보대출 한도
2012-08-21 10:01