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도기안의 부동산 칼럼
  • 전세 사기 당하지 않으려면…

    2022년 초부터 각종 신문기사에서 자주 이슈가 되는 기사 중 하나이다. 전세사기.. 나는 처음에 최근에 새로 생긴 사기유형인가? 잠시 생각해 봤다. 그런데, 기사내용을 찬찬히 살펴보니 과거 수십년 전부터 있었던 사기유형들이 전부였다. 원래 형법상 사기죄는 사기를 당한 후에 가해자를 처벌하게 되어 있다. 사기를 막는 법은 사실 만들기 매우 어렵다. 특히나, 부동산 관련한 사기는 법으로 막을 수 있다고 생각할 수 없다. 그만큼 다양하고,...

  • 맹지소유자의 주위토지통행권, 통행로 폭은 3미터가 적당하다

    민법상 또는 경매투자에 토지를 매입할 때 유익한 법입니다. 주위토지통행권에 대한 내용입니다. 민법 제219조는 “①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때 에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설 할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법 ...

  • 임차인이 계약 전에 임대인이 미납한 국세를 열람하는 제도

    임차인은 자신이 입주할 예정인 부동산의 미납국세를 열람하고 싶은 경우가 있을 것이다. 투자금액이 커질 수 있는 임대차 건물일 경우 에는 더욱 그렇고, 임대인이 사업자일 경우, 아무래도 더 미납 세액이 궁금해질 수도 있을 것 이다. 이런 궁금증이 생기는 가장 큰 이유는. 임차인이 자신의 보증금과 시설투자금, 안정적인 주거와 사업운영이 가능한지를 타진해보기 위함일 것 이다. 그럴때, 임대인의 동의를 받은 임차인은 소정의 서류를 작성...

  • 선순위 임차인의 미배당금이 있어도 매수자가 인수하지 않아도 되는 특이한 케이스

    통상 선순위 임차인 은 대항력을 가지며, 선순위 임차인이 확정일자를 가질 경우에는 우선변제권 도 함께 가진다. 대항력은 쉽게 말해서, ' 다 받을 때까지 나가지 않을 권리' 라고 부른다. 상기 표에 보듯 임차인 아무개는 하단의 등기부 갑구13번의 강제경매보다 앞선 임차인이다. 전입일자는 2018년 2월20일이며, 강제경매개시일은 2021년6월18일이다. 선순위 임차인이므로 아무개는 다 받을 때까지 안나갈 권리를 가진다. ...

  • 부인 소유 부동산이 경매 당할때, 남편이 경매에 참여해서 낙찰 받아도 되나요?

    가족이 소유한 부동산이 경매를 당할 때, 자주하는 질문 중 하나 입니다. 부인이 소유한 집이 경매당할 때 남편이 낙찰받아도 되는지? 등요.. ​ 정답은 부인 소유의 부동산이 경매를 당하더라도, 남편이 낙찰받아도 됩니다. 민사집행법 121조에서는 매각을 허가하지 않은 사유를 규정하고 있습니다. ​ 아래는 민사집행법 121조입니다. 제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운...

  • 계약갱신청구를 거절한 후 세입자에게 발각되었다. 손해배상금은 어느 정도 수준일까?

    계약갱신청구권을 비롯한 임대차3법때문에 부동산투자자들이 많이들 힘들어 합니다. 계약갱신청구권은 2년간 임대차계약이 종료되더라도, 임차인이 일방적으로 한번 더 2년간 거주하고 싶다고 의사를 통지하기만 하면, 집주인은 꼼짝없이 2년간 대여를 해줘야만 하는 소유자의 사유재산권을 침해하는 청구권 입니다. 소유자는 집주변 임대차보증금과 유사하게 임차료를 받고 싶어도. 세입자의 기존 임차금의 5%밖에 올리지 못하게 되어 있기도 합니다. 그...

  • (판례소개) 전입신고는 임대차가 존재함을 제3자에게 공시하는 것이다.

    판례 하나를 소개해 드리겠습니다. 주택임대차보호법 상 대항력에 대한 판례입니다. 대항력은 두가지 조건이 충족되어야 합니다. 첫째는 전입신고이고 두번째는 점유입니다. 통상 전입신고(주민등록)은 건축물대장과 등기부등본이 나온 후 그 문서에 준거해서 합니다. 그런데, 건축물대장과 등기부등본이 만들어지기 전에 혹여라도 임차인이 전입신고하였고 실제 지번과 일치했다면, 그 후 지번이 변경되더라도 유효한 전입신고로 본다는 것 입니다. 즉...

  • 스파레쥬 법원경매 공부의 '장점과 단점훈련'이란 뭘까요?

    대한공경매사협회 네이버 카페에 올린 칼럼 중 하나입니다. 다소 생소한 용어가 나오지만, 경매공부할 때 훈련에 관한 얘기입니다. 감안하고 읽어주세요. +++++++++++++++++++++ 스파레쥬 법원경매 공부의 '장점과 단점훈련'이란 뭘까요? 스파레쥬 공부할 때, 처음 가르치는 것은 우량물건검색훈련입니다. 검색훈련은 정말 중요하죠..​ 우리는 쇼핑할 때, 눈에 먼저 보이는 물건을 다른 물건과 비교해보지도 않고 바로 선...

  • 아파트 빌라 같은 집합건물의 개별 홋수도 철거할 수 있나? 대법판결

    대지소유권과 사용권이 전혀 없는 집합건물 개별홋수들도 철거가능하다. 라는 판결이다. 건물 소유자는 적법한 토지 소유권과 사용권이 없을때, 토지 소유자의 청구에 의해서 건물을 철거해야 한다. ​ 이때 쟁점은 집합건물도 과연 철거판결의 대상이 되는냐? 이다. 대법원은 철거하는 것이 현실적으로 집행이 불능이든 어렵든 그 문제는 차치하고, 법적으로 철거의 대상이 된다는 입장이다. 판결문 첨부파일 다운받기: 글 하단에 첨부파일 ...

  • 상속세의 '상속공제'에 대해서 알아보자

    미국의 경우, 100억까지는 상속세를 면세한다고 들었다. 그에 반해 한국은 상속세율이 너무 높다. 최근 이건희 삼성그룹회장의 상속세가 15조에 달하는 것으로 신문기사에 나왔다. 상속세율이 높은 것은 대기업들이 한국을 떠나가는 여러 이유 중 하나로 작용할 것이다. 상속세에 관해서 '상속공제'를 알아보자. 상속공제에는 기초공제, 인적공제, 일괄공제, 배우자공제, 금융재산공제, 동거주택공제, 재해손실공제가 있다. 1)기초공제...

  • 재건축 할 때 집주인이 2년 실거주 안하면 분양권을 안주겠다는 위헌적인 법률, 결국 백지화

    2020년 6.17 조치부터 쏟아지는 무지막지한 법들로 수많은 부동산 소유자들이 스트레스를 받았다. 재건축 아파트를 분양받으려면 현재 소유자들도 2년간 실거주를 의무적으로 해야 한다는 법은 그 중 하나일 뿐이다. 당시 참으로 어이없다..고 여겼던 기억이 난다. 자기가 보유한 집을 재건축하고, 새 아파트를 가지려면 실거주를 2년간 해야 한다는 조건을 붙이는 매우 이상하다. 평생 자본주의 국가에서 살면서 이미 자기 소유의 부동산에 국...

  • 기획부동산 냄새가 풀씬 풍기는 이런 땅? 지분경매, 공유물분할 경매사건

    기획부동산 냄새가 풀씬 풍기는 이런 땅? 지분경매, 공유물분할 경매사건 - 2020타경5759 기획부동산은 과거 2003년 즈음에 대대적인 단속을 통해서 현재는 쉽게 발견하기 어렵다. 하지만, 이때 기획부동산에서 일했던 사람들 중 일부가 여전히 기획부동산 방식의 투자를 하고 고객을 만들어가고 있다. 상기 이미지에서 임야를 세세하게 쪼개서 각자 번지를 부여한 것을 볼 수 있다. 초창기 기획부동산은 필지분할을 하지 않고, 자기들끼리 내부적으...

  • 민간임대사업자의 '부기등기의무'는 임대인에게 세금을 부과하는 또 다른 수법!

    민간임대사업자의 부기등기의무는 민간임대주택에 관한 특별법에서 규정하고 있다. 제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기) ① 임대사업자는 제5조에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다. ② 제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다. 다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우...

  • 오래 갖고 있으면서 지료도 받고 큰수익을 남길 수 있는 대구 남산동 토지경매

    본건은 장기 보유할 때, 큰 돈을 만질 수도 있는 토지경매사건이다. 토지만 경매사건으로 토지는 58평이며, 건물은 매각제외된 사건이다. 만일, 본건을 낙찰받을 경우 몇가지를 처리해야 한다. 첫째는 토지매입 후 건물소유자에게 지료를 청구해야 한다. 지료청구는 소송을 통해서만 가능하다. 그러므로, 반드시 소송을 해야만 한다. 둘째는 소송을 통해서 결정된 지료를 청구하되, 지료를 체납할 경우 체납한 지료가 어느 정도 쌓였을 때, 가압류를 ...

  • 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 낙찰가격 결정하는 법

    사건 이미지를 올리다보니, 글과 사진 정렬이 좋지 않습니다. 원문을 읽으시고 싶다면, https://todaynto.imweb.me/320/?bmode=view&idx=7046725&back_url=&t=board&page= 위 링크를 클릭하세요. ++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 선순위 임차인은 자신의 임차보증금을 전액 다 받을 때까지 나가지 않을 권리 를 가진다. 이런 ...

  • 최저가 12억6천만원인 아파트를 126억원에 낙찰받고 포기할 경우, 보증금은 누가 갖을까?

    경매에 있어서 1등 최고가 매수인이 보증금을 포기하는 경우를 가끔 보게 된다.낙찰 후 여러가지 이유로 잔금납부를 포기하는 경우도 있을 것이다. 본건의 경우, 청담동에 있는 소규모 아파트이다. 감정가와 최저가가 동일한 신건아파트로 12억6천만원이다.1등 낙찰자는 법인으로 126억원을 써서 너무 고가에 낙찰받았다.. 아마도, 12억6천만원짜리 아파트를 126억원을 쓴 것을 보면 추정컨대, 1원도 더 높게 안쓰고 혹시나 하는 마음으로 경매입찰...

  • 부동산계약을 파기하고 매도자가 배액보상금을 매수자에게 지급 시 원천징수 22% 떼고 줘야

    보통, 부동산 거래를 할 경우 매수자든 매도자든 여러가지 이유로 계약을 파기하곤 한다. 이 경우, 계약 파기하면서 서로 주고받은 계약금의 처리문제가 대두된다. ​ 만일 매수자가 계약을 포기할 경우, 매수자는 자기가 지급한 계약금을 포기한다. 이때, 부동산 매도자는 계약금만큼 이익을 보게 된다. ​ 매도자가 이익을 본 계약금에 대해서 국가에 세금신고를 해야 한다. 세목은 종합소득세 신고이다. ​ 계...

  • 경매에서 중요한 요소 중 하나!, 자본운용법을 생각해 본다

    몇년 전 쓴 글입니다. 경매의 자본운용법이 중요함을 표현하고 있어서 올려드립니다. 과거에는 법원경매로 큰돈을 벌기가 쉬웠습니다. ​ 최근 경제가 어려워지고, 물가도 치솟고, 금리를 인상하는 분위기도 그렇고, 무슨 개발한다는 공약은 모두 다 철회되거나 정지되어 버리는 시국때문에 과거와는 분위기가 사뭇 다릅니다. ​ 경매투자자들은 대다수는, 원래 이런 외부투자환경을 적극적으로 극복하는 어떤 묘안을 낼 수 있는 ...

  • 경매의 강력한 파워를 왜 모를까?

    저는 늘 세상에 법원경매 같은 것이 없었다면 어떻게 부자가 될 수 있겠나라는 생각을 합니다. 부자라는 기준은 금액적 기준도 있고, 삶의 행태적인 기준도 있을 겁니다. ​ 우리는 부자가 되는 것을 좋아하지만, 실상 그 부자라는 것이 어떤 상태를 말하는 것인지? 대화를 해보면 각자 다른 것을 생각하고 있을지 모릅니다. ​ 경매투자는 보유자산을 몇 배로 튀기는 놀라운 효과가 있죠. 아무래도 노동수익보다는 자본수익이 ...

  • 사실을 사실대로 보려는 노력이 우량물건 선별에 매우 중요하다.

    사실을 사실대로 보려는 노력이 우량물건 선별에 매우 중요하다. ​ 우리는 어떤 사실을 두고, 판단을 할 때.. 자신의 입장을 고려해서 사실을 받아들입니다. 하지만, 사실이란 것은 매우 냉정한 것이어서 우리의 입장같은 것은 쳐다보지도 않습니다. ​죽음이란 것이 그렇죠.. 우리가 원하든 원하지 않든..냉정하게 다가옵니다. ​ 이런 객관적인 사실들을 겪으면서 합리적인 판단능력을 갖추는 것이 바로 부자마인드...