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*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문

법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
힘이 되는 부동산 법률
  • 임차인있는 부동산 매매시 임대인의 임대차승계의무

    “소유권변동을 이유로 한 상가임차인의 중도해지 관련 소송수행기”라는 제목으로 2021. 6. 13.자로 발표한 칼럼에서 언급된 재판결과가 나와 소개한다. 이해를 돕기 위해 일단 지난 칼럼을 소개한다. “상가점포 소유권변동을 이유로 한 대항력있는 임차인의 중도해지”라는 제목으로 2020. 11. 16. 발표한 칼럼 관련 소송을 최근 수임해서 수행하고 있다. 이 재판에서 피고인 임대인을 대리하고 있는데...

  • 임차인 난처하게 만드는 상가임대차계약 묵시적 연장

    최초 상가임대차계약을 할 때는 기간을 정하는 것이 일반적이지만, 그 기간이 만료되어 계약이 연장되는 과정에서는 기간을 정하지 않은 채 부지불식간에 연장하는 경우가 적지 않다. 묵시적 갱신되는 경우가 대표적인데, 묵시적 갱신은 임차인을 매우 곤란하게 할 여지가 있어 주의를 요한다. 설명을 위해, 상가건물임대차보호법상 환산보증금 기준 이하 임대차인 경우와, 초과하는 경우로 구분할 필요가 있다. 먼저, 기준 이하 임대차계약이 묵시적 갱신되면 상가...

  • 본소 제기 없이 장기 방치된 가압류, 채권 유효하지만 가압류는 취소될 수도

    가압류나 가처분을 해 두고서도 정작 본안소송을 장기간 제기하지 않는 경우가 적지 않은데 자칫 채권자에게 치명타가 될 수 있다(다음에서 거론되는 법리는 가압류, 가처분 모두에 공통될 수 있지만, 설명의 편의상 가압류를 바탕으로 한다). 가압류를 통해 소멸시효 진행은 그대로 중단된다는 점에서, 본소 없이 가압류만 된 상태에서 장기간이 지나더라도 채권은 소멸되지 않는다. ★ 대법원 2006.7.4. 선고 2006다32781 판결 【대여금】 민법...

  • 임차인 명도비(이사비, 합의금)에 대한 세무처리

    임차인 명도과정에서 명도비, 이사비, 합의금 등 여러 가지 명목으로 건물주(임대인)가 임차인에게 금전을 지급하는 경우가 많은데, 적절한 세무처리방법을 제대로 알지 못해 불이익을 입게 되는 경우가 적지 않다. ​ 다음에서 보는 바와 같이, 임차인이 얻게 되는 이익을 사업소득으로 볼지, 아니면 기타소득(영업권 내지 사례금)으로 보게 될지의 논란이 발생할 수 있다. ​ 사업소득은 평소 사업을 영위하면서 종합소득세 신고시 ...

  • 갭투자 빌라 임차인이 전 소유자 상대로 제기한 임대차보증금반환청구소송

    갭투자 빌라 임차인이 전 소유자를 상대로 제기한 임대차보증금반환청구소송에서 피고인 전소유자를 대리하고 있다. 처음에는 의뢰인을 갭투자 사기에 관여된 사람으로 의심했다. 임대차계약을 체결한 후 불과 몇 개월만에 임대차목적물을 타인에게 처분했는데, 처분금액이 임대차보증금과 정확히 동일했기 때문이다. 매수인은 돈 한푼 안들이고 부동산을 매수한 것이고, 매도인은 처분을 통해 보증금반환채무를 떠넘기는 갭투자 사기와 매우 유사해보였기 때문이었다. 하지만,...

  • 철거재판지연을 위한 신종수법?

    토지를 낙찰받은 의뢰인이 토지지상 건물주를 상대로 건물철거 및 지료(부당이득반환)청구소송을 하는 과정에서 생긴 황당한 에피소드를 소개한다. ​ 당초 건물주는 갑, 을, 병 3사람이라 갑, 을, 병을 상대로 건물철거 및 부당이득반환청구 소가 제기되었다. 그런데, 1심 재판 도중 건물지분의 1/10을 가지고 있던 병이 자신의 지분을 정에게 이전한다. 이에 의뢰인은 정에 대한 인수참가신청을 했고, 인수참가결정이 이루어진다. 그 후 병...

  • 법정지상권 소멸과 입증책임

    성립된 법정지상권이라도 2년 이상 지료를 연체하면 토지주의 통보에 의해 소멸될 수 있다. ​ ​ ★ 민법 제287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. ​ ★대법원 1993. 3. 12. 선고 92다44749 판결[건물철거등] 법정지상권이 성립되고 지료액수가 판결에 의하여 정해진 경우 지상권자가 판결확정 후 지료의 청...

  • 갭투자 사기, 피하는 것이 상책

    갭투자 사기예방은 애당초 보증금을 담보할만한 충분한 가치없는 임대차목적물을 피해버리는 것이 상책이지만, 만약 그런 곳을 임차했다면 적어도 1-2달에 한번 정도씩 주기적으로 등기부를 열람하면서 집주인 변경사실을 파악하다가, 갭투자로 의심되면 즉시 기존 집주인에게 임대차계약을 해지하고 보증금반환을 요청한 후 그 사람의 재산을 찾아 가압류조치를 하는 등 법적조치를 취할 필요가 있다(자세한 내용은, 2021. 8. 11.자 “갭투자 전세사기 의심상황에...

  • 갭투자 대상 빌라, 한꺼번에 공매된다면?

    빌라 수천채를 보유하면서 “빌라의 신”이라 불리는 사람에 대한 갭투자 사기 의혹 보도가 최근 크게 주목받고 있다. ​ 갭투자 사기의 일반적인 수법에 대해서는, 지난 2020. 11. 30.자 “구조화된 갭투자 전세사기 관련 피디수첩 보도를 보고”라는 칼럼을 참고하기 바란다. ​ 피해예상 세대수가 워낙 많아 사회적 관심도가 적지 않은데, 이 분야 전문가로서 향후 예상되는 문제점을 짚어보면 다음과 같다. ​...

  • 대리권확인, 아무리 강조해도 지나치지 않다(관련판결 소개)

    “민간임대주택 임차권양도와 채권양도금지특약”이라는 제목으로 지난 2021. 9. 30.자로 발표한 칼럼에 언급된 1심 재판 판결이 최근 선고되어 소개한다. 이해를 돕는 차원에서 지난 칼럼을 먼저 인용하면 다음과 같다. ​ ​ 임대회사 동의 없이 임의로 양도된 민간임대주택 임차권의 양수인이 의뢰인 상대로 임차권명의변경을 구하는 소송에서, 필자는 피고인 의뢰인을 대리하고 있다(사건의 실체는, 의뢰인의 부인이 의뢰인 허락 ...

  • 토지거래허가구역 내 서울 강남 빌딩 거래분쟁 이야기 2

    2021. 8. 8.자로 발표한 같은 제목 칼럼의 두 번째 이야기이다. 이해를 돕기 위해 첫 번째 칼럼을 소개하면 다음과 같다. 서울 강남임에도 불구하고 몇몇 구역은 토지거래허가구역으로 지정된 상태인데, 이 구역 내 빌딩을 매매하기로 계약했다가 매도인 변심으로 소송하고 있는 의뢰인 사연을 소개한다. 필자는 매수인을 대리하고 있다. 매매대상물은 서울 강남 소재 근린생활시설 건물과 해당 부지이고, 거래금액은 약 110억원이다. 의뢰인은 중개법인...

  • 분양형 호텔 경매투자, 신중하게 접근해야

    ​ '분양형 호텔경매에도 숨은 진주있다'라는 제목으로 모 변호사가 발표한 칼럼을 우연히 읽게 되었는데, 깊은 고민 끝에 이 글을 쓴다. 해당 칼럼 내용은 다음과 같다. ​ ​ 과거 분양형 호텔이 인기를 구가하던 시절이 있었다. 한때 상가투자보다 수익률이 높았던 적도 있었다. ​ 분양형 호텔은 객실을 호실별로 구분 등기해 마치 오피스텔처럼 수분양자에게 소유권 이전 등기를 별도로 해주는 호텔이다...

  • 이행의무 지체, 자칫 막대한 소송비용부담으로

    채무를 제때 이행하지 않으면 상대방으로부터 계약을 해제당하거나 손해배상책임을 부담할 수 있지만, 그와 별개로 막대한 소송비용부담으로도 이어질 수 있다. ​ 소송비용 부담에 관해 경험한 최근 두가지 사례를 소개한다. ​ 첫 번째 사례는, 아파트 임대차만기가 지나자마자 기다렸다는 듯이 정확히 3일 만에 변호사를 선임해서 임차인이 10억원의 임대차보증금반환청구소송을 제기한 사건이다. 의뢰인인 임대인은 신규 임차인으로부터 ...

  • 신규임차인에 대한 임대인의 철거, 재건축계획 고지, 권리금회수기회 방해행위일까

    기존 임차인으로부터 신규임차인을 소개받는 과정에서 '향후 언제 무렵 재건축할 수 있다'는 취지의 문구를 신규임차인에게 정확하게 고지하거나 신규임대차계약서에 기재할 것을 요구하면 권리금회수방해행위로 인정될 수 있을까? ​ 평소 건물주 의뢰인들로부터 자주 받는 질문 중 하나인데, 최근 관련 판결이 선고되어 소개한다. 판결 결과는, 필자의 평소 생각과 같이 권리금회수방해로 인정될 수 있다는 것이다(반면, 위 판결의 원심인 1심판결은 달...

  • 법정지상권 30년 기간 경과 후의 지상물매수청구권

    토지와 건물 소유자가 달라 발생하는 건물철거분쟁 중 대표적인 쟁점이 바로 법정지상권이다. 부동산전문변호사로서 법정지상권 책도 저술했고 많은 분쟁도 다루어왔지만, 최근에 참 특이한 사건을 수임했다. 법정지상권이 성립하는지, 성립한 법정지상권이 지료연체로 소멸하는지, 부담하는 지료는 얼마인지 정도가 일반적인 법정지상권 분쟁인데, 최근 수임사건은 법정지상권 성립 이후 지료연체 없이 30년이 경과했다는 이유로 토지주가 건물주 상대로 철거를 구하는 소송...

  • 상가권리금 회수청구권과 “1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미

    임차인이 상가권리금을 회수할 수 없는 예외사유 중 하나가, “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”이다. ​ ​ ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ​ ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권...

  • 토지거래허가 잠탈계약과 중간생략등기 합의

    토지거래허가지역 내 토지를 허가받지 않은 채 거래한 후 이전등기 없이 장기간 처분금지가처분만 해둔 상태로 10여 년 간 지내다가 허가구역에서 해제된 이후 이전등기청구소송이 제기된 사건에서, 매도인인 피고를 위해 소송대리했는데 최근 승소판결을 받을 수 있었다. ​ 의뢰인 주장은 다음과 같다. 실제 매수인은 장##라는 여자인데, 토지거래허가 문제 때문인지 유##라는 사람으로 2004년에 계약했다가, 한달 만에 다시 장##를 매수인으로...

  • 매매계약해제를 위한 이행제공절차를 재판 도중에 다시 밟게 된 사연

    ​ 의뢰인은 소유하던 지방 토지를 총 2,657,000,000원에 매매계약하고 계약금 550,000,000원을 지급받았다. 그런데, 잔금일 무렵 상대방 매수인으로부터 계약내용에도 없는 무리한 요구를 받게 되었다. 잔금이 준비되지 못한데 따른 억지주장으로 판단한 의뢰인은 변호사를 통해 상대방 주장을 반박하면서 상호간 공방한 끝에, 서로 상대방의 귀책사유로 계약이 해제되었다고 최종 통보된 후, 결국 상대방으로부터 '계약금반환 및 위약금...

  • 경계를 침범한 배수관철거와 토지점유자 판단

    경계를 침범하여 의뢰인 토지에 설치된 타인의 배수관 등에 대한 철거집행과정에서 발생한 분쟁이다. ​ 의뢰인 토지와 인접한 토지소유자인 甲은 건물을 건축하는 과정에서 의뢰인 토지에 배수관과 콘크리트 구조물을 무단으로 매설(설치)하게 되는데, 뒤늦게 이를 알게 된 의뢰인이 甲을 상대로 배수관 등을 철거하고 토지를 인도해달라는 재판을 제기한다. 재판결과, 다음과 같이 청구를 인용하는 취지의 조정이 성립되었다. 하지만, 약속된 날짜가 ...

  • 낙찰 이후 대항력있는 임차인의 종전 임대인 상대 보증금반환청구에 따른 대법원판결 소개

    ​ 2021. 7. 13.자 “낙찰 이후 대항력있는 임차인이 종전 임대인 상대로 한 보증금반환청구소송”이라는 제목의 칼럼으로 소개한 대법원 판결이 선고되어 소개한다. 기대와 같이 파기환송, 의뢰인 승소판결이었다. ​ 이해를 돕기 위해 위 칼럼내용을 먼저 소개한다. ​ ​ 최근에 의뢰받은 상고심 사건에 대한 이야기를 해볼까한다. 의뢰인은 다른 소송대리인을 통해 1,2심 재판을 진행했는데 모두 ...