서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문
법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등
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보증금 미반환 지연손해금 청구와 임차인의 이행제공의무
임대차보증금 미반환 사고가 급증하는 가운데, 최근 선고된 임대차보증금 관련 대법원 판결이 다수 언론에 보도된 바 있다. 사안을 간략하게 정리하면 다음과 같다. 수년 전 임대차보증금 및 보증금 미반환에 따른 지연손해금 판결을 받고도 장기간 보증금반환이 지연되던 중 해당 주택에 대한 경매가 진행되었다. 임차인이 수년 전 받은 판결원리금 전부를 배당요구하자 적법한 배당금액이 얼마인지를 가리기 위해 임대인이 임차인을 상대로 청구이의소송을 제기했고, ...
2023-05-26 17:29 -
거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 돌려받은 땅(최종편)
“거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과”라는 제목의 2023. 1. 17. 자 칼럼에서 소개한 사건의 최종 대법원 판결이 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 두 번에 걸친 지난 칼럼을 먼저 소개한다. 분량상 언급된 판결은 제목을 제외하고 생략한다(자세한 판결 내용은 지난 칼럼 참고). “거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리&r...
2023-05-24 15:26 -
전세 계약서상 '특약'의 허와 실
안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는데, 임대차계약서에 유용한 '특약' 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 대표적이다. 하지만, 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 ...
2023-05-15 10:19 -
전세 거래시 등기부등본 발급 최소 4번 해야?
만연한 전세사기를 계기로 전세거래 자체에 대한 불안감이 커지고 있다. 집값에 육박하는 큰 돈을 생면부지인 임대인에게 맡길 수 있는지에 대한 법적, 제도적, 사회적 신뢰가 부족한 것이 엄연한 현실임에도 불구하고, 이를 망각한 채 너무나 쉽게 전세를 받아들여 왔고, 지금에 와서 그 대가를 치르고 있는 것이다. 때문에, 전세제도에 대한 사회적인 의심과 불안감은 늦었지만 그나마 다행스럽지 않을 수 없다. 이런 사회적인 분위기 속에서 안전한 전세계약을...
2023-05-12 14:56 -
임차인, 감정평가사가 공모한 대출사기 의심사건 관련 판결 소개
“전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?” 라는 제목의 지난 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결 결과가 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 해당 칼럼을 먼저 소개한다. 세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다. 의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만...
2023-05-02 10:19
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민법 제218조 수도 등 시설권의 실무상 쟁점
민법 제218조는 수도 등 시설권을 규정하고 있다. 일반적으로는 잘 알려지지 않았지만, 부동산실무상으로는 중요한 의미있는 규정이라고 할 수 있다. 시설권 여부에 따라 부동산가치에 큰 차이가 발생하기 때문이다. ★ 민법 제218조 (수도 등 시설권) ① 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이...
2023-04-24 17:59 -
판결을 통해서 본 층간소음의 갈등 양상
사회적 문제가 되고 있는 층간소음 문제를 관련 판결로 정리해보게 되었다. 층간소음관련 민사판결은 단연, 층간소음을 두고 발생한 정신적 고통과 치료비 등에 대한 손해배상청구사건이 대부분이었고, 소음발생을 중지해달라는 청구나 접근금지가처분신청사건 등 다양한 형태가 존재하고 있었다. 층간소음을 경험해보지 못한 제3자가 보기에는 대수롭지 않은 문제라고 생각할 수 있겠지만, 많은 사건에서 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 첨예한 주장, 항변이 대립하는...
2023-04-21 11:32 -
주택 전세제도, 과감히 용도폐기해야
한국에만 존재하는 전세제도, 유일하다는 자체부터가 이상한데, 집 없는 서민이 다른 사람 집을 빌리면서 집값에 육박하는 거액을 집주인에게 맡긴다는 자체가 너무 위험하고 기괴하지 않을 수 없다. 집값의 등락, 집주인의 경제사정 등 위험이 고스란히 세입자에게 전가되고 있는 것이 엄연한 현실이다. 보증금 반환지연으로 인한 연쇄적 불편도 비일비재하는 등 주택 임대차제도로서의 전세제도는 매우 후진적 모습을 보이고 있다. 게다가, 전세제도는 심각한 구조적...
2023-04-19 11:04 -
상가 임대차 기간에 따른 유불리(차임측면에서)
갱신요구권제도가 상임법에 도입되기 이전에는 차임인상이라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각했다. 기간이 짧을수록 차임인상할 수 있는 주기가 빨리 돌아오기 때문이었다. 하지만, 상임법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것이다(2013. 8. 법개정을 통해 갱신요구권이 환산보증금액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용되고, 2018. 10. 개정을 ...
2023-03-09 17:50 -
농업경영에 이용하지 않은 상속농지처분의무
2021. 8. 17. 개정 농지법에 의하면 상속받은 토지(총 1만제곱미터 이하라도 마찬가지)라고 하더라도, 농지법 제10조 제1항 제4의 2호에 적용되지 않는 한, 처분의무의 대상이 된다. 법개정 후 얼마 지나지 않은 시점이라, 아직 이 사실을 알지 못하고 있는 경우가 많은데, 최근 필자는 분당구청으로부터 다음과 같은 통지를 받은 의뢰인으로부터 자문을 의뢰받게 되었다. 당초 의뢰인은 판례검색을 통해 상속으로 취득한 면적이 1만제곱미터 이하...
2023-03-06 10:24
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임차인 갱신요구 거절 후 주택 매도한 임대인의 배상책임
실거주의사 없음에도 불구하고 마치 실거주할 것처럼 거짓말하면서 임차인의 갱신요구권을 거절하고 임차인 명도 후에 실거주하지 않은 채 타인에게 매각해버린 임대인에 대해 손해배상책임을 인정하는 판결이 최근 선고되었다. 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항, 제6항에는 실거주의사 없이 임차인의 갱신요구를 거절한 후 이를 제3자에게 “임대”한 경우의 손해배상책임만을 정하고 있어, 임대가 아니라 매도한 경우에 배상책임이 있는지 실무상...
2023-02-15 16:47 -
전세 폐지론 관점에서 본 전세사기 대책의 문제점
대규모 갭투자 전세사기 사건을 계기로 우리 주택전세 시스템의 민낯이 그대로 노출되고 있다. 시세가 명확하지 않을 수 밖에 없는 빌라, 다세대 주택을 대상으로 시세를 속여 보증금을 가로채는 범죄가 오래전부터 만연해왔는데, 그 피해금액이 한해 1조원을 넘을 정도라는 믿기지 않는 일이 현실화된 것이다. 임차인 개인의 피해는 물론이고, 피해금액의 상당부분은 피해방어능력이 충분한 보증금반환 보증기관이어서, 천문학적인 금액의 국민세금이 낭비될 처지라서 더...
2023-02-07 13:39 -
거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과
“거래허가 잠탈 계약 후 30년만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다. 의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억3천여만원. 계약...
2023-02-01 17:03 -
안전한 전세계약을 위한 5계명!
깡통전세 등으로 보증금반환에 어려움을 겪는 경우가 적지 않은 시점에서, 안전하게 전세계약 체결하는 요령을 정리해보았다. 첫째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하라! 임대인이 자진해서 보증금을 반환하지 못할 경우 임대차목적물을 경매로 넣어 보증금을 반환받기 위해서는 목적물의 담보가치가 충분할 필요가 있다. 임대인 신용파악이 불충분한 현 시점에서 안전한 임대차를 위한 가장 현실적인 방법인 셈이다. 임대차계약 할 때 임대차목적물 등기부등본...
2023-01-30 16:01 -
다가구 임대차계약의 중개업자 확인설명의무
임대차공간이 다세대, 아파트와 같이 개별 등기된 구분건물이 아니라 다가구와 같이 건물 전체가 하나로 등기된 건물인 경우에, 특정 공간을 임대차할 경우, 같은 건물 내 다른 세입자의 보증금 내역 등에 대해서도 중개업자에게 확인설명할 의무가 있는지 하급심에서 큰 논란이 있었다. 그러던 중, 첫 대법원 판결인 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결[손해배상(기)]을 통해 법리를 명확히 하게 되었다. ★ 대법원 2012. 1. 26....
2023-01-26 14:18
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농지취득자격증명을 득하지 못한 농지매매계약의 효력
부동산경기 악화로 자금조달이 어려워지면서 진행되던 개발사업이 좌초되는 경우가 적지 않은데, 관련자문을 하면서 경험한 농지법상 농지취득자격증명에 얽힌 에피소드 하나를 소개한다. 의뢰인 회사는 몇 년 전부터 수도권 어느 지방의 일대 토지를 매수하여 산업단지개발사업을 진행해왔다. 천신만고 끝에 산업단지 개발에 필요한 수십억원대의 토지매입계약을 체결하고 매매대금 10% 상당의 계약금까지 지급했다. 하지만, 최근 부동산시장의 자금경색으로 잔금을 지급할...
2023-01-13 13:35 -
"부동산 중개업자, 깡통주택 중개한 책임 있어"
깡통주택에 입주해서 손해 본 임차인이 중개업자를 상대로 제기한 손해배상청구소송에서 중개업자 책임을 인정한 1심 판결이 최근 선고되었는데, 여러 언론에서 크게 보도된 바 있어 판결내용과 그 의미를 소개하고자 한다. ★ 서울중앙지방법원 2022. 11. 30. 선고 2021가단5067141호 [손해배상판결] 1. 갑 제1, 3, 5, 7호증, 을가 제7호증의 1의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실을 인정할 수 있다. 가. 원고...
2023-01-10 10:47 -
"전세값 뚝뚝 떨어지는데…갱신 요구권은 어떻게 할까요"
최근 들어 주택임대차보증금 시세가 급락하고 있다. 차액 보증금을 마련하지 못한 임대인이 보증금반환에 애를 먹으면서 역월세까지 지급하는 등 예전에 없던 현상이 속출하고 있다. 몇 년 전 보증금 급등의 주범이 주택임차인의 갱신요구권이라는 주장도 있었지만, 법적으로만 보면 몇 년 전 보증금 급등 상황에서 주택임차인의 갱신요구권은 임차인 주거안정을 위해 큰 기여를 했다. 예외사유가 없는 한 최소 4년기간 동안 임차인의 안정적 주거를 가능하게 하면서도...
2023-01-03 14:54 -
건물주 변경을 이유로 한 임차인의 중도해지권, 활용가능성 매우 높다.
주목해야할 제도가 있는데, 바로 임차인의 중도해지권이다. 그동안 별로 활용되지 못했지만, 앞으로 활용가능성이 매우 높기 때문이다. 임대차계약의 중도해지는 여러 가지 다른 이유로도 논의될 수 있지만, 지금의 시장변동과 관련해서는 ‘계약기간 도중임에도 건물주 변경을 기화로 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있을까’하는 점에 주목할 필요가 있다. 먼저, 임대차기간 도중 건물주가 변경되면 임차인에게 어떤 영향을 줄 수 있을까...
2022-12-26 15:06 -
주택매수인, 실거주이유로 임차인 갱신요구를 거절할 수 있나(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 건물인도 판결 소개)
주택 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 예외사유 중 “임대인의 실거주”와 관련한 논란이 극심하다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이...
2022-12-23 18:41