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불황을 이기는 부동산자산관리 전략

불황을 이기는 부동산자산관리 전략   요즘 장안의 화제는 단연 공실(Vacancy)과 렌트프리(Rent-free) 이다. 임대료 면제기간이 늘어나고 소위 빌딩의 ‘물관리’라 불리는 임차인 선별기준도 하향화되어 이제는 호황기에 기피했던 임차인 조차도 받아주는 대형 우량빌딩이 하나 둘 늘어나고 있다.   공실상태가 장기화되고 임차인 유치를 위해 임대료를 낮춰주다 보니 빌딩의 현금흐름은 날로 악화되어간다. 이러한 ‘문제빌딩’이 증가하면서 빌딩 소유주들의 근심도 깊어가고 있다.  모든 문제빌딩은 높은 공실과 낮은 임대료라는 이중고를 겪고 있다. 그 결과로, 빌딩에서 발생하는 임대수입은 계획했던 것보다 많이 줄어들고 임차인 선별기준을 낮추다 보니 임차인의 질(Quality)이 떨어지고 시설물관리에도 신경을 쓰지 않게 된다. 임차인의 수준 저하와 빌딩 노후화로 인해 빌딩의 평판은 날로 나빠지고 결국 빌딩의 현금흐름이 악화되고 가치가 하락하는 최악의 상황에 놓이게 된다.   이러한 난국을 해쳐 나아가기 위해서는 소유주 또는 자산관리자는 빌딩과 시장에 대한 정확한 진단을 먼저 실시하여야 한다. 그 다음 이 과정에서 발췌된 문제점에 대한 원인을 규명하고 이에 대한 솔루션을 찾아야 한다.   빌딩의 문제는 크게 세 가지 영역으로 요약할 수 있다.   첫째, 물리적인 문제 -지연된 유지관리, 노후화된 설비, 구조적 결함 등   둘째, 운영상 문제       -인력의 적절성, 운영정책, 임대마케팅 절차, 임차인 혼합 등   셋째, 시장의 문제       -임대료 적정성, 공실율, 인구구조 변화 등     이러한 문제를 해결하

임차인 유지가 중요한 4가지 이유

임차인이 떠나는 11가지 이유

임차인이 떠나는 11가지 이유     미국 부동산 컨설팅업체 CEL & Associates이 실시한 임차인 만족도 조사에 의하면 임차인이 떠나는 데는 아래와 같이 11가지 이유가 있다고 한다.   빌딩의 고객인 임차인이 왜 떠나는 지를 모르고서 자산관리를 한다면 어떤 결과가 초래될까? 고객이 외면하는 상품은 시장에서 퇴출되듯이 고객관리에 신경쓰지 않는 빌딩도 시장에서 외면받지 않을까?   아래의 11가지 항목 중 7가지 항목(2, 3, 4, 7, 8, 9, 10)은 빌딩의 운영정책과 직접 관련되어 있는 항목으로서 자산소유자 또는 자산관리자가 어떤 자산관리 전략을 쓰느냐에 따라 임차인이 계속 머무를 것인지 아니면 떠날 것인지를 결정하게 된다.   따라서, 불황기 일수록 임차인 유지의 중요성은 높아지므로 자산관리자(Property Manager)는 빌딩의 상황에 맞는 적극적인 자산관리 전략을 통해 임차인을 계속 유지할 수 있도록 노력하여야 할 것이다. 참고로, 아래의 11가지 이유는 중요도의 순서가 아니다.   1. 기업이 결합, 합병하거나 이전하는 경우   2. 사업확장을 위한 추가 임대공간 확보가 불가능한 경우   3. 사업축소로 인해 임차면적 일부를 줄일 수 없는 경우   4. 빌딩의 임차인 구성(혼합)에 불만인 경우   5. 임차인의 고객에게 가까운 빌딩에 입주하고자 하는 욕구   6. 필요한 인력에게 가까운 빌딩에 입주하고자 하는 욕구   7. 빌딩소유주 또는 자산관리자가 임차인의 기대 또는 서비스 니즈(needs)를 충족시킬 수 없는 경우   8. 빌딩의 안전 또는 보안에 문제가 있는 경우   9. 임대료, 임대조건, 주차대수 및 주차요금 등이 맞지 않는 경우   10. 빌딩

수익형부동산은 적극적인 자산관리가 필요하다.

도시형생활주택에도 자산관리 전략이 필요한 시점

서울시가 최근 발표한 자료에 의하면 2009년부터 현재까지 인허가를 득한 도시형 생활주택의 절반 이상이 임대형이라고 한다. 중요한 점은 임대형 도시형생활주택의 대부분은 개인이 투자(임대수익) 목적으로 지어서 보유하고 있기 때문에 향후 자산관리를 어떻게 하느냐가 중요한 과제로 대두되고 있다.   개발회사들이 신축한 도시형 생활주택의 대부분은 최소 100세대 이상으로 규모가 크기 때문에 자산관리 전문회사를 선정하거나 직접 전문가를 채용해서 어느 정도 체계적인 관리가 가능하다. 그러나 개인 투자자들이 소유하고 있는 소규모 도시형 생활주택은 관리의 사각지대에 놓여있다고 해도 과언이 아니다. 일부 소규모 시공사가 시공 후 관리까지  해준다고 하는 곳도 있지만 비전문가들이 공사 수주목적에서 제공하는 소극적이고 수동적인 관리(?)에 국한하고 있는 실정이다.   자산관리를 누구나 간단히 할 수 있는 단순한 업무로 생각할 수도 있지만 금융자산 펀드매니저가 어떻게 자산을 운용하고 관리하느냐에 따라 수익률이 달라지듯이 부동산 자산관리도 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 수익의 30~40%가 좌우되고, 결국 부동산의 가치에도 직접적인 영향을 줄 수 밖에 없다.   최근 도시형 생활주택은 관련법 개정에 힘입어 수익형 부동산의 트로이카 중 하나로 각광받고 있으나, 표면적인 높은 수익률에 현혹되어 준공 이후의 임대와 관리 등의 리스크를 제대로 분석하고 대처하지 못하면 수익보다 손실이 클 수도 있어 각별한 주의가 요구된다.   또한, 투자자가 간과하기 쉬운 중요한 부분도 있다. 준공 후 임대마케팅부터 계약, 임대료 부과, 연체독촉 및 각종 임대

빌딩투자 노하우와 가치향상 전략

중소형빌딩 자산관리회사의 성장을 위한 조건

며칠 전 한국경제신문에 “수익형부동산 트로이카 시대”라는 타이틀로 기사가 실린 것을 읽었다. 다른 언론에서도 수익형부동산 투자 세미나와 특집기사 등을 앞다퉈 내보내고 있다. 수익형부동산의 트로이카를 중소형빌딩, 오피스텔 그리고  도시형생활주택이라고 거론하면서 운영수익관리가 중요하다는 점을 강조한다.   그러면, 수익형부동산의 관리를 누가 할 것인가? 수익형부동산의 대부분은 규모가 작아서 대형 부동산 자산관리회사들이 자산관리를 할 수 없다는 현실적 어려움이 있다. 직접관리를 할 수 없다면 이러한 부동산은 중소형빌딩 전문 자산관리회사들이 비용과 운영효율 측면에서 확실한 경쟁력을 확보하고 있으므로 중소형빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 위탁하는 것이 당연시 되고 있다.   수익형부동산의 투자가 늘어나고 위탁관리가 증가하면서  중소형빌딩자산관리시장은 확대될 가능성이 높다. 하지만, 중소형빌딩 자산관리에 대한 인식부족과 전문인력 미비 및 제도적 인프라 미비로 인해 많은 업체들이 시장에 진입했다가 퇴출(?)당하는 일이 잦아지고 있다. 지인 한 분도 모 대학 부동산대학원을 졸업하고 안정적 현금흐름을 기대하고 강남역 인근에 자산관리회사를 설립하였다가 1년도 채 못되어 빌딩 매매를 위한 중개업 쪽으로 업종을 변경하였다가 최근에는 완전히 손을 떼고 말았다.   무자격 관리회사의 난립, 덤핑수주 난무 및 도덕적 불감증 등으로 인해 중소형빌딩 자산관리업의 경영환경은 날로 악화되고 있다.   2004년경부터 출현하기 시작한 중소형빌딩 자산관리회사가 성장하고  부동산 자산관리업이 발전하기 위

국민연금의 중소형빌딩 투자를 통해 본 부동산 자산관리시장 전망

부동산중개업의 성공방정식

부동산시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하면서 부동산중개업에도 시련의 세월이 계속되고 있다. 이런 상황에서 좀 더 열심히 일하고 실적이 좋은 선수(?)를 영입함으로써 위기를 극복하려는 중개사들이 많이 있다. 그러나 이것이 위기극복의 충분요소는 아닌 것 같다.   부동산중개업자가 성공하기 위해서는 투자자의 마음을 읽어야 할 필요가 있는데, 이는 대부분의 투자자들이 자기의 마음을 알아서 처리해주는 파트너와의 부동산거래를 원하기 때문이다.   일반 고객이 대형마트나 백화점을 더 선호하는 이유는 한군데서 원하는 모든 것을 다 구매할 수 있기 때문일 것이다. 마찬가지로 전문화 세분화 되어가는 부동산시장에서 투자자들도 부동산서비스를 원-스톱쇼핑 (one-stop shopping) 할 수 있는 파트너를 선호하는 것이 자연스러운 일이 되었다. 즉, 고객들은 부동산의 매입부터 임대 및 관리 그리고 매각까지 전 부문에 걸친 서비스를 한 파트너로부터 원-스톱(one-stop)으로 제공받기를 원한다.   지금까지 부동산 중개업은 매수자와 매도자를 연결해주고 중개수수료를 받는 Broker(중개인)의 역할로도 충분했을지 모르지만, 이제는 중개사가 투자 전반에 대한 전략적 조언과 안내를 할 수 있는 Advisor(조언자)로 변신하지 않으면 성공할 수 없는 시대가 되었다.   부동산중개업은 대부분 일회성 거래로 유지되는 비즈니스라고 할 수 있는데 부동산 불황기에는 거래건수가 줄어들기 때문에 현상유지조차 힘든 상황이 계속된다. 부동산시장 침체기에는 일감 줄어드는 것이 불가피하다고 체념할 것이 아니라 어떻게 불황이라는 험한 파도를 넘을 수 있을 지 진지한 고민이 요구되는 시점

부동산 자산관리에 대한 편견(?)

중소형빌딩을 소유하고 있는 고객들을 직접 만나서 상담을 하거나 이메일 또는 전화로 상담을 하다 보면 고객들의 부동산자산관리 서비스에 대한 인지도가 상당히 낮다는 것을 종종 확인하곤 한다.   당사가 자산관리홍보 동영상을 만들기 위하여 2010년 8월경 신림역과 강남역에서 각각 200명을 대상으로 부동산자산관리의 이해도에 대한 설문조사를 실시한 결과, 공교롭게도 두 지역에서 모두 각각200명의 설문응답자 중 약 10 명(5%) 정도만이 부동산자산관리가 무엇인지를 알고 있었고 나머지 약 190명 (95%)은 부동산자산관리가 무엇인지 전혀 모르거나 아니면 기획부동산 등 다른 부정적 의미로 잘못 이해하고 있다는 것을 알게 되었다.   부동산자산관리서비스는 고객이 빌딩을 상속(증여) 받거나 신축 또는 직접 매입하게 되면 반드시 부딪치게 되는 기본 서비스이다. 해당 빌딩을 본인이 직접 관리할 것인지 아니면 부동산 자산관리회사에게 위탁할 것인지에 대한 결정에 영향을 미치는 주요 요소는 아마도 부동산자산관리 서비스에 대한 인식, 자산관리회사에 대한 신뢰도 그리고 자산관리수수료(PM Fee) 수준일 것이라고 판단된다.   작년에 부동산 자산관리 상담을 했던 시중은행PB고객으로부터 최근 전화가 걸려왔다. 지금까지는 70대 어머니가 직접 관리를 해오고 있으나 임차인과의 분쟁, 공실 문제 및 해외 방문 등의 사유로 인해 이제는 전문관리회사에 관리를 위탁하기로 결정했다는 것이다. 상담이 있은 지 약 1년이 지난 후에 위탁관리를 하기로 결정하였다는데 대해 기쁜 마음에 제안서(Proposal)를 준비하여 고객을 만나 장시간의 대화를 나누던 중 고객의 어머니가 부동산 자산

부동산시장 침체기의 부동산 자산관리 전략

수익형부동산 자산관리회사 선정의 5대 원칙

“아파트는 가고 수익형부동산의 시대가 도래했다”는 언론 기사와 관련서적 출간이 잇따르고 있다. 그 동안 국내 부동산시장에서 부동산의 매입, 운영관리 및 매각의 3단계 중에서 운영관리는 뒷전이었다. 그 이유는 그 동안은 부동산을 매입하기만 하면 운영수익에 상관없이 매각 시 양도차익이 가능했기 때문이었을 것이다.   2000년 초부터 대형빌딩에 부동산자산관리(PM, Property Management)가 도입된 이래로 중소형빌딩과 상가빌딩에도 자산관리가 도입되면서 부동산투자에서 운영수익의 중요성이 점차 부각되고 있다.   도시형생활주택, 중소형빌딩, 원룸 및 오피스텔 등의 수익형부동산에 대한 관심이 집중되면서 이를 제대로 관리해줄 수 있는 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 어떻게 선정할 것인가가 성공투자의 중요한 요소가 되었다. 자산관리회사의 역량에 따라 빌딩의 가치가 결정될 수 있기 때문이다.    그렇다면 어떤 기준으로 부동산 자산관리회사를 선정해야 할까? 부동산관리회사를 선정할 때 참고할 수 있는 다섯 가지 중요한 원칙을 소개하고자 한다.   첫째, 관리회사의 대표자를 만나 대표자의 경력과 회사의 관리실적 등 관리회사의 역량을 파악 하여야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있고 야구경기에서 홈런만을 노리는 사람(대표자)에게는 적합하지 않은 분야이기 때문에 단타를 치면서 타율 관리를 잘하는 대표자가 운영하는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 또한, 빌딩관리실적이 실적이 미미하거나 회사의 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 관리업체의 일방적 관

부동산자산관리가 필요한 이유

우리가 부동산에 투자하는 이유는 투자를 통해 수익을 창출하기 위해서이다. 그렇다면 부동산으로부터 수익은 어떻게 창출되는가? 부동산을 통해 수익을 창출하기 위해서는 매입을 아주 잘한 후, 보유기간 동안에 운영수익이 극대화되도록 관리하여 적절한 시기에 매각하여야 한다.   매수 타이밍 등을 적절히 고려하여 빌딩을 매입한 이후에는 임대수입은 올리고 운영비용은 적정수준으로 낮추어 운영수익이 극대화되도록 관리하여야 하는데 그 이유는 부동산가치(Value)가 빌딩에서 나오는 순영업소득(Net Operating  Income, NOI)에 의해 결정되기 때문이다. 부동산 가치(Value) =  순영업소득(NOI) / 자본환원율(Cap Rate)               위의 식에서 순영업소득은 빌딩의 임대수입에서 운영비를 공제하고 남는 금액이고   자본환원율은 시장에서 형성된 투자수익율이라고 할 수 있다. 자본환원율은 시장에서 주어지는 것이므로 우리의 노력으로 증감될 수 없지만 순영업소득은 우리의 노력으로 증가될 수 있기 때문에 자산관리를 통해 순영업소득을 높일 수 있는 방법을 찾아서  실행한다면 그만큼 빌딩가치도 향상되는 것이다.   예를 들어, 어떤 빌딩에서 1년 동안에 나오는 순영업소득이 240백만원이고 주변에서 거래된 유사빌딩의 자본환원율이 6%라고 할 때 빌딩의 가치는 4000백만 원(=240백만 원/6%)이지만 효율적인 자산관리를 통해 순영업소득을 264백만 원으로 10% 증가시킬 경우에는 빌딩가치도 4400백만 원(=264백만 원/6%)으로 10%가 상승한다.  반대로, 소극적인 자산관리로 인해 순영업소득이 216백만 원으로 10% 감소한다면 빌딩의 가

빌딩투자수익률은 임차인이 결정한다?

요즘 오피스 임대시장에서는 공실률이 높아지고 임대료가 하향화되면서 임차인의 중요성이 부각되고 있다. 이에 따라 따라 일부 지역에서는 임차인 모시기(?) 전쟁이 가열되고 있다.   안정적인 빌딩 투자수익율 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 확보하여 장기적으로 유지(Retention)시키는 것이 필요하다. 빌딩도 소비자의 선택을 기다리는 상품이라고 할 때, 소비자가 선택하지 않는 경쟁력 없는 빌딩은 임차인들이 외면할 것이기 때문에 빌딩소유자(투자자)들은 자신의 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과의 비교 등을 통해 경쟁력을 확보하는 방안을 부단히 강구해야 한다.   철저한 주변지역 시장조사를 통해 해당빌딩의 시장에서의 위치와 경쟁력을 파악하고 경쟁열위요소는 개선공사 등을 통해 보완함으로써 경쟁빌딩 수준의 경쟁력을 갖출 때만이 기존 임차인을 계속 유지할 수 있고 신규로 우량 임차인을 유치(Attraction)할 수 있을 것이다. 고객이 찾아주지 않는 상품은 시장에서 외면 받듯이 이용해줄 임차인이 없는 빌딩은 더 이상 상품으로서의 가치가 없다고 할 수 있으므로 빌딩의 자산관리자(또는 소유주)는 빌딩이라는 “기업체”를 적극적인 마케팅 활동을 통해 소비자에게 알리고 소비자가 선호하는 기업이 되도록 경영해야 한다.   어려운 시기일수록 신규임차인 유치 못지않게 중요한 것이 기존 임차인의 유지라고 할 수 있다. 미국의 연구자료에 의하면 새로운 임차인을 유치하는 것이 현재의 임차인을 유지하는 것보다 약 5.9배의 비용이 더 든다고 한다. 또한, 부동산관리자의 36가지 관리업무 중에서 임차인 유지업무가 제일 중요한 임무라는 연구결과도 있다.

70대 노부부의 빌딩투자 실패로 보는 빌딩실사의 중요성

아래 내용은 3년 전 70대 노부부가 빌딩을 매입하면서 매도인과 중개인이 제시한 A4용지 1장에 적힌 임차인과 임대료 내역만 믿고 매입하여 낭패를 본 후 당사에 찾아와 자산관리를 의뢰하면서 알게 된 실제 사례이다.   계약서 상으로만 보면 매입한 빌딩의 임대 수익율이 상당히 높아서 매력적이었고 공실도 전혀 없었기 때문에 투자 리스크도 없어 보였다고 한다. 게다가, 빌딩을 중개한 중개인이 무료로 빌딩을 관리해주겠다고 했으니 빌딩관리 걱정도 덜었다고 생각했단다.   그러나, 그 희망적 기대는 오래가지 못하고 깨지고 말았다. 매입 후 3개월이 지난 시점에 임차인 중 대다수가 상당한 액수의 임대료를 체납하여 체납액이 1억원을 넘게 되었고 보증금 잔금을 납부하고 곧 입주한다던 임차인들(2개층)은 계약금만 납입하였을 뿐 잔금은 계속 납부하지 않아 실질적인 공실로 남아있었으며 그마저도 건물주와 중개인이 빌딩매각을 용이하게 하기 위하여 맞춰놓은 위장 임차인으로 판명되었다.  또한, 무료로 빌딩을 관리해주겠다던 빌딩 중개인은 노부부와 구체적인 상의도 없이 신규 임대차계약을 체결하여 빌딩 내 50%이상의 면적을 사용하고 있는 유흥업종 임차인과 업종 중복문제가 발생하였고 결국 건물주가 기존 유흥업종 임차인을 의식하여 신규임차인에게 인테리어 비용(1억)을 대신 지급해주고 계약을 해지하면서 상당한 경제적, 정신적 피해를 입는 등 많은 문제점이 발생하여 이제 노부부에게 빌딩은 자산이 아닌 골칫거리로 전락하고 말았다.    위와 같은 빌딩투자 실패를 예방하기 위해서는 기존의 관행이었던 ‘현 상태(As is)로 매수한다’는 말은 빨리 잊고 매

부동산자산관리사(Property Manager) 양성의 필요성

부동산경기의 침체에 따라 부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 부동산은 고정자산으로 인식되어 물리적 관리와 매각차익이 중요시 되었으나 경제위기를 거치면서 매각차익이 어려워짐에 따라 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 적극적인 수익관리를 통해 부동산가치를 올리려는 방향으로 패러다임이 전환되고 있다. 아파트시장이 부진의 늪에서 헤어나오지 못하고 있는 상황에서 중소형빌딩, 도시형생활주택과 오피스텔 등 매달 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산이 각광을 받고 있고 요즘에는 그 동안 수익형부동산에서 제외되어왔던 아파트 조차도 월세비중이 높아지면서 수익형부동산으로 편입되는 추세에 있다. 이에 따라 투자 부동산을 효율적으로 관리하여 운영수익은 극대화하고 비용은 최소화하여 부동산가치를 높이는 부동산자산관리의 중요성이 점차 부각되고 있다. 부동산자산관리(Property Management, PM)란 수수료(Fee)를 받고 부동산 소유주를 대신하여 부동산의 가치를 극대화하기 위한 시설관리, 임대차관리 및 재무관리 등을 총괄적으로 대행해주는 서비스를 말하며 우리나라에는 1990년대 후반 IMF외환위기 이후 대형오피스빌딩을 중심으로 미국으로부터 도입되었고 서브프라임모기지 사태를 계기로 중소형빌딩과 수익형 주거용빌딩으로까지 확산되고 있는 유망한 분야이다. 이러한 부동산시장의 패러다임변화에 따라 수익형부동산을 직접 관리하면서 가치를 향상 시킬 수 있는 실무능력을 갖춘 부동산자산관리사의 수요도 늘고 있으나 이를 뒷받침할 전문 부동산자산관리사 양성

부동산자산관리(PM)의 개념

1997년 외환위기 이후 국내 부동산시장은 많은 분야에서 패러다임의 변화를 겪고 있다. 그 중 대표적인 것이 부동산자산관리(Property Management, PM)의 출현이라고 할 수 있다. 국내에서 '부동산 자산관리'라는 용어가 쓰이기 시작한 것은 불과 8~9년 전 일이다. 외환위기 이전까지는 시설관리(Facility Management)가 부동산관리의 중심이었지만 외환위기 이후 론스타, 골드만삭스와 같은 많은 외국투자가들이 국내 대형오피스빌딩을 매입한 후 이들 투자빌딩의 체계적인 관리를 위해 CB Richard Ellis, Jones Lang Lassale, Cushman & Wakefield와 같은 다국적 부동산 자산관리회사들을 끌어들임으로써 국내에서도 자산관리가 본격적으로 시작되게 되었다. 부동산 자산관리(Property Management)는 부동산 자산을 금융자산처럼 적극적으로 관리(운용)하여 투자 수익율을 유지 또는 향상시키고자 하는 활동이다. 과거의 부동산관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 보유기간 동안에 해당 부동산으로부터 최대의 운영수익(Net Operating Income, NOI)을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 부동산 자산관리는 부동산을 기업의 개념으로 보는 데서 출발한다. 이러한 컨셉(Concept)은 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프(James A. Graaskamp)에 의해 오래 전에 주창되었으나 미국에서 리츠(REITs)가 폭발적으로 성장했던 1993년 경에야 비로소 빛을 보기 시작했다. 기업이 계속적으로 영위해나기 위해서는 다양한 영업활동을 통하여 이익을 창출해야 하듯이 부동산도 끊임없