한국경제 The pen

신뢰하되 검증하라 - 빌딩실사의 원칙

미국의 레이건 전 대통령은 고르바초프 전 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라"는 말을 즐겨 사용했다고 한다. Trust, but verify! 이 말은 빌딩 투자에서 자주 인용되는 말이다. 빌딩을 매입하기 전에 실사(Due Diligence)를 하는 것은 이제 필수가 되었는데 이 때 매도인( 또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 그대로 받아들이지 말고 실사를 통해 반드시 검증하라는 말이다. 이 과정을 제대로 수행하지 않아 매입한 지 몇년이 지난 지금까지도 어려움을 겪고 있는 투자자들이 주위에 많이 있다.  매도자가 산부인과 원장이라서 그냥 믿고 샀다가 낭패 본 투자자도 있고 중개인이 제시하는 투자수익율만 보고 투자했다가 낭패를 본 투자자도 있다.그렇다면 중소형빌딩 매입 시에는 무엇을 체크해야 할까? 주요 체크사항을 아래와 같이 정리할 수 있다.  첫째, 빌딩의 물리적 상태를 점검하여야 한다.         -빌딩의 내외부 상태와 지연유지 보수사항 등둘째, 빌딩의 수입내역 및 운영경비를 검토하여야 한다.        -임대료 등 수금내역서 (체납금 파악)        -관리비 항목 및 관리 인력 등셋째, 임대차계약서 내용을 검토하여야 한다.         -계약기간, 계약갱신 조건        -특약사항 등 넷째, 수익율을 검증하여야 한다.        -경쟁빌딩의 임대료와 공실율 등 조사        -매입가격의 적정성 조사 (평당가, 자본환원율 등) 중대형빌딩과는 달리, 중소형빌

부동산자산관리가 필요한 4가지 이유

서브프라임 사태 이후 우리 부동산시장에는 많은 변화가 일고 있다. 주택시장에서는 주택규모의 다운사이징이 진행되고 있고 1~2인가구의 증가에 따라 도시형생활주택과 소형 오피스텔이 각광을 받고있다. 또한, 현금흐름의 중요성이 부각되면서 전세제도가 월세제도로 빠르게 바뀌고 있다. 상업용 부동산시장에서도 중소형빌딩의 인기가 식을 줄 모르고 있고 개별 상가 점포에도 관심이 고조되고 있다. 불과 1년전만 해도 수익형부동산 투자에 대한 관심이 지금처럼 높지 않았는데 최근에는 수익형부동산투자와 자산관리에 대한 강의가 유명백화점 문화센터에서도  진행될 만큼 인기가 급상승하고 있음을 느끼고 있다. 부동산 투자수익을 창출하기 위해서는 잘 사는 것이 중요하고 이어서 보유하는 동안에 현금흐름이 극대화되도록 운영(관리)한 후 적기에 매각하여야 한다.  부동산에 투자한다는 것은 물리적인 빌딩을 사는 것이 아니라 그 빌딩에서 발생하는 현재의 현금흐름과 미래의 현금흐름을 매입하는 것이기 때문에 매입과 매각 못지않게 관리가 중요하다.  이런 의미에서, 부동산자산관리가 필요한 4가지 이유를 아래와 같이 간략히 정리할 수 있다. 첫째, 부동산시장 트렌드 변화에 대응              -임차인시장으로 전환 둘째, 시장내에서 빌딩의 경쟁우위 확보 셋째, 다양한 리스크 관리를 통한 투자목표 달성 넷째, 자산가치의 보전 또는 순영업소득(NOI)의 극대화를 통한 자산가치 향상 부동산자산관리는 현금흐름을 관리하는 것이기 때문에 임차인을 유지하는 것이 무엇보다도 중요하다. 과거와 같은 매각차익을 기대하기 어려운 시대에는&nbs

성공투자를 위한 4가지 필수 점검요소

부동산자산관리자가 갖추어야 할 10가지 자질

중소형빌딩을 직접 관리해오던 소유주와 상담을 하다 보면 기존 빌딩관리인이 임대차관리(수금관리업무 포함)를 원칙대로 하지 않아 피해를 봤다는 내용이 가장 많이 화제로 등장한다. 소유주 몰래 권리금을 받아 가로챈 사례부터 기존 임차인과 중복되는 업종의 임차인을 유치하여 소유주가 손해배상을 하고 다시 임대차계약을 해제하는 경우까지 다양한 사례가 언론보도에 등장한다.   수익형부동산의 투자가 증가하면서 집사라고도 불리는 부동산관리자(property manager)에게 요구되는 자질이 관심을 끌고 있다. 국내에서는 부동산관리에 대한 체계적인 교육이 아직 활발하게 진행되지 못하고 있는 탓에 이러한 부동산관리자의 필요한 자질에 대해 무관심해왔던 것이 사실이다.   이에, 부동산관리의 원조인 미국에서 부동산자산관리자를 채용하거나 평가할 때 사용되는 10가지 자질을 소개하고자 한다.   1. 정직성과 직업적 성실성 (Honesty and professional integrity) 2. 의사소통 능력 (Communication skills) 3. 평판 (Reputation) 4. 인력관리능력 (Management of personnel) 5. 경험수준 (Level of experience) 6. 해당 지역에 대한 지식 (Knowledge of local market) 7. 분석적 문제해결능력 (Analytical problem solving) 8. 예산 및 회계능력 (Budgeting and accounting) 9. 마케팅 능력 (Marketing skills) 10. 관리 부동산의 유형 (Property types managed)   위에서 보듯이 부동산자산관리자의 첫번째 자질은 정직성과 성실성이다. 어떤 투자자나소유자라도 믿을 수 있는 사람에게만 투자부동산을 맡기려고 하는 것은 당연할 것이다. 그러나, 막상 맡기려고 해도 믿고 맡길만한 부동산관리자가 그리 많지 않은 것이 현실이다. 부동산시장이 어려울

부동산자산관리회사 선정 기준 8가지

사단법인 한국부동산자산관리학회(KREAMA)가 3/28(수)에 주최한 ‘성공적인 부동산자산관리회사 경영’ 세미나에서 미국 부동산자산관리협회(IREM) James Evans 회장은 “부동산자산관리(PM·property management)의 핵심은 건물의 잠재적 가치를 최대한 끌어올려 수익성을 높이는 것으로서 시장 침체기일수록 자산관리의 중요성이 더 커진다”면서 “한국은 업무용 빌딩이 많아 부동산 자산관리의 성장 가능성은 무궁무진하다"고 강조하였다.   또한, “2008년 서브프라임사태 이후 부동산투자모델이 레버리 이용과 비현실적인 가치상승을 기대하던 것으로 부터 펀더멘털로 회기(Return to Fundamentals)하면서 임차인의 질(質), 임차인 유지 그리고 효율적인 운영이 더욱 중요해졌다”고 말했다.   이러한 펀더멘털이 중시되는 시대에는 좋은 관리회사를 선정하는 것이 중요한데, IREM 조사자료에 의하면, 미국의 투자자들은 자산관리회사 선정 시 아래의 기준을 적용한다고 한다:   1.    전문성과 성실성               (98%) 2.    지역시장에 대한 이해        (95%) 3.    회사의 평판                      (91%) 4.    관리 부동산의 유형           (77%) 5.    투자자와 업무경험            (65%) 6.    업력                     &

임대료 20만원 더 올리려다가....

빌딩에서 가장 중요한 자산은 임차인이다. 임차인(Tenant)이 현금흐름의 원천이기 때문에 임대인들은 임차인 확보를 위해 렌트 프리(rent-free) 제공기간 연장, 인테리어비용 지원, 사무실 이전비용 지원 등 각종 임차인 유인책을 제시하고 있으나 공실율은 그리 많이 줄어들지 않고 있는 상황이다. 이러다 보니 임차인을 신규로 유치하고 동시에 기존 임차인도 계속 유지(Retention)하는 것이 요즘 빌딩주의 최대관심사가 되었다.   부동산자산을 관리한다는 것은 임차인을 유지하는 업무이고 임차인의 마음을 관리해야 하는 업무이기도 하다. 불황기일수록 신규 임차인 확보 못지않게 중요한 것이 기존 임차인을 유지(Retention)하는 것이다. 그러나, 현실에서는 신규 임차인을 유치하기 위해서는 공격적인 임대마케팅을 시행하면서도 정작 더 중요한 기존임차인의 중요성은 간과하는 경우가 흔히 있다. 신규임차인을 유치하는 비용이 기존 임차인을 유지하는 것보다 약 6배 더 들어간다는 연구결과가 시사하는 바와 같이 기존 임차인을 어떻게 잘 유지하느냐에 따라 빌딩의 재무성과가 결정되는 것이다.   최근에 당사의 고객이 된 70대 연령의 건물주(임대인)가 겪은 사례를 소개하고자 한다. 임대인은 주변 여건과 시장상황을 무시하고서 임차인에게 임대료 10%(약 20만원) 인상을 요청했다가 임차인이 형편이 어려우니 동결해줄 것을 요청하자 자존심이 상한다는 이유로 재계약을 해주지 않아 결국 임차인이 주변빌딩으로 이전해버리는 바람에 상당한 피해를 입은 사례이다. 임대인은 임차인이 비워 준 공간을 새로인 단장하기 위해 페인트도 새로 칠하고 바닥과 천정의 마감재도 새것으로 교체한 후 10

인생 100세 시대의 유망직업 부동산자산관리사

과거에는 부동산관리자의 역할이 임대료나 수금하고 고장난 설비를 유지보수해주는 업무 정도로 극히 제한적이었으나 부동산시장이 전문화되고 세분화 됨에 따라 부동산관리자의 역할이 부동산가치를 창조하거나 가치를 유지하는 전문인으로 변화하고 있다. 다시 말해서, 복잡한 계약협상, 예산편성, 보안, 인사관리, 소송, 투자분석, 경쟁시장 분석 및 대응책 마련 등 일련의 자산관리업무를 전문적으로 처리할 수 있는 능력을 갖춘 부동산관리자가 필요한 시기가 된 것이다.이제 부동산 자산관리자는 빌딩을 고정자산으로서 인식하고서 빌딩의 네 기둥만을 물리적으로 관리하는 사람이라기 보다는 빌딩을 투자부동산으로서 인식하고서 빌딩 사용자인 임차인을 만족시켜 장기간 계약을 유지함으로써 안정적인 현금흐름을 확보하고 부동산의 가치도 높이는 부동산 경영자(CEO)로 인식해야 한다.  그러나, 공실이 증가하고 임차인의 요구가 다양해지면서 부동산관리업무도 복잡해지고 부동산 가치유지조차 힘들어지는 시기에는 부동산 빌딩을 제대로 경영할 수 있는 사람을 찾기란 쉽지 않다. 국내의 부동산자산관리 역사가 짧은 것도 하나의 이유가 될 수 있겠지만 건물관리업에 대한 인식이 좋지 않아서 우수한 인력이 부동산관리분야로 들어오지 않았던 것이 더 중요한 이유일 것이다.                 <그림 1. 부동산자산관리자의 역할변화> 국내 부동산시장이 IMF 외환위기를 겪으면서 지속적으로 변화한 결과, 이제 부동산관리업도AM, PM, FM으로 세분화되고 전문화되면서 우수인력들이 들어오고 있고 더우기 AM과 PM으

중소형빌딩의 공실증가 원인과 대책

부동산시장의 타이밍과 성공투자

매년 이맘때가 되면 새해 부동산 시장에 대한 전문가들의 전망이 발표된다.  부동산가격은 상승할 것인지, 어떤 부동산이 유망한지, 어느 지역이 유망한지, 언제 사고 언제 팔아야 하는지 등에 대한 다양한 의견이 언론을 통해 발표된다. 그러나, 이러한 많은 전망에도 불구하고 전문가마다 다른 전망을 내놓고 있어서 어떻게 해야 할 지 결정하기란 쉽지가 않다. 현재시점이 부동산시장의 사이클상 어디에 와 있느냐에 대한 해석을 어떻게 하느냐에 따라 전망이 다를 수 있기 때문에 부동산시장의 타이밍이 그 만큼 중요하다고 할 수 있다.   부동산에서 제일 중요한 것이 입지(Location)라고 한다. 부동산은 Location, Location, Location이라고도 한다. 부동산의 위치가 중요하다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다. 그렇다면, 아주 좋은 입지에 있는 빌딩을 매입했다고 해서 성공적인 투자라고 할수 있을까? 부동산의 매수 타이밍(Timing)에 따라 답이 달라질 수 있다.   예를들어, 어느 투자자가 서브프라임 모기지사태 직전에 대다수 미국의 부동산투자전문회사들이 그랬던 것처럼 뉴욕의 대로변 코너에 위치한 입지가 좋은 빌딩을 매입했다고 하자. 시기상으로 그 투자자는 제일 높은 가격에 매입했는데 그 이후 어떻게 되었을까? 가격이 20% 이상 하락하였다가 어느 정도 회복하였지만  아직도 매입가격보다 낮은 가격에 거래되고 있다고 한다. 아무리 입지가 좋다고 해도 부동산 사이클상의 매수 타이밍이 좋지 않으면 실패한다는 것을 보여주는 사례이다.   매입이든 매각이든 현명한 투자결정을 하기 위해서는 타이밍이 제일 중요하다. 부동산 거래의 성패를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지

미국 부동산 자산관리(PM)시장 현황

  회사의 직원수를 기준으로 관리회사의 규모를 살펴보면, 부동산 관리회사의 56%가 직원수 4인 이하로 구성되어 영세하고 100인 이상은 2%에 불과하다.(아래 그림2. 참조)             <그림2: 미국 부동산관리회사의 규모(직원 수)>     관리부동산 유형별 비중을 보면, 주거용 부동산은 68%, 오피스, 쇼핑센터 등을 포함하는 비주거용 부동산은 32%를 차지하고 있다. (그림3. 참조)                        <그림3: 관리 부동산 유형별 비중>         김 용 남 / 글로벌PMC(주) 대표이사   CPM (美 부동산자산관리사), CCIM(美 부동산투자분석사)   www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000,  Face Book ID: kimyn63    "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com

아이폰과 오피스 임대시장은 무슨 관계?

이번 주제는 애플의 아이폰이 오피스 임대시장과 어떤 관계가 있는가에 관한 내용이다.   정보통신의 발전으로 인해 업무방식과 업무수행에 필요한 기술이 바뀌면서 많은 일자리가 사라졌다. 우리 모두는 기술혁신의 소용돌이 속에서 앞으로 어떤 일자리가 사라지게 될 지 두려움과 불안감에 떨며 지내야 하는 시대에 살고 있다.   디지털기기의 발전으로 인해 업무효율과 생산성은 크게 증가한 반면에 그만큼 일자리가 감소함으로써 오피스 공간수요는 감소하고 공실률은 증가하여 임대료가 하락한다는 점에서 임대인(건물주)과 근로자는 마냥 반가워 할 일만은 아닌 듯하다.   부동산시장은 임대인과 임차인이 거래하는 임대시장(공간시장)과 부동산의 소유주와 투자자(매수희망자)가 거래하는 자산시장으로 구분된다. 오피스의 공급이 일정한 상태에서 일자리의 증가는 공간시장에서 수요곡선을 우(右)상향으로 이동시켜 임대료를 상승시키고 자산시장에서 부동산의 가치를 상승시킨다. (그림1. 참조). 반대로, 고용감소는 공간수요를 줄어들게 하여 수요곡선을 좌(左)하향으로 이동시켜 임대료를 하락시키고 부동산가치도 하락시킨다.     컴퓨터, 인터넷 등의 IT기술이 발전하면서 단순업무를 처리하는 근로자의 미래가 불안정한 가운데, 최근에 출시된 애플의 아이폰 4S, 더 구체적으로 아이폰에 새로이 탑재된 응용프로그램인 시리(SIri)가 오피스 공간수요에 어떤 영향을 미칠 지에 대한 관심(?)이 쏠리고 있다.지난 10월 미국 캘리포니아주 샌디에고에서 개최된 2011 IREM 국제 연차총회에서도 이에 대한 관심이 대단했던 것으로 기억한다.디지털 개인비서라 불리는 시리(S

부동산의 가치하락에 영향을 미치는 7가지 요인

주거용 부동산자산관리시장의 장미빛(?) 전망

부동산경기 침체의 골이 깊어지면서 파이낸싱을 이용해서 사업을 영위하는 개발업과 부동산매매업 등은 사실상의 동면상태에 빠져있는 반면에 저수익 자산(Under-performing asset)을 수익자산(Performing asset)으로 전환시키고 자산가치를 보존 또는 향상시키는 부동산자산관리(Property Management, PM)업은 영역을 확대해가고 있다.   역사적으로, 부동산자산관리(Property Management)업은 위기 때 빛을 발하고 위기를 통해 성장하는 비즈니스라고 한다. 이런 의미에서 미국과 한국의 부동산자산관리 역사는 궤를 같이 한다고 할 수 있다.   미국에 부동산자산관리가 등장한 때가 1929년의 대공황 이후인 1930년대 초반이었다.  경기불황으로 인해 대출 금융기관이 대신 떠안게 된 수 많은 부동산을 누군가가 대신 관리해줄 필요가 있었고 이런 니즈를 바탕으로 부동산자산관리업이 태동하게 된 것이다. 1933년에는 미국에서 부동산관리협회(IREM)가 설립되었고 동 협회에서 1938년부터 CPM (Certified Property Manager, 국제 공인 부동산자산관리사) 자격제도를 시행해오고 있고 현재 한국, 일본, 중국, 러시아 및 헝가리 등의 국가에서도 CPM 자격제도가 시행되고 있다.   미국에서는 서브프라임 모기지사태를 거치면서 자산관리의 중요성이 더욱 부각되고 있고 자산관리부문의 매출비중도 계속 확대되고 있는 추세다.   그러면, 국내에서는 언제부터 부동산자산관리가 시작되었고 이후로 어떻게 전개되어오고 있는가? 국내에 부동산 자산관리가 도입된 것은 1990년대 후반의 IMF 외환위기 직후였다.  기업구조조정을 위해 매물로 나온 대규모 부동산을 론스타 등 외국계 투자가들이 주로 매입하면서 이들 부동산을

임차인이 왜 중요한가?

임차인이 왜 중요한가?   경기침체의 영향으로 오피스 임대수요가 감소하면서 오피스 임대시장이 임차인이 주도하는 임차인 시장(Tenant market)으로 전환되었다. 이에 따라, 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다.   당사의 고객이자 빌딩 소유주인 P씨는 빌딩을 약 15년 넘게 소유하고 있었으면서도 이 기간 동안에 임차인을 단 한번도 직접 만나본 적이 없었고 전화통화 한번 해본 적이 없는 분이었다. ‘임차인은 잘해주면 잘해줄수록 더 많은 것을 바라는 사람’이기 때문에 아예 접촉을 하지 말자는 것이 P씨의 임차인에 대한 시각이었다. 이러한 임대인의 태도는 임대인이 주도하는 시장에서는 아무런 문제가 없었다. 그러나, 공실이 늘어나고 임대료 체납이 증가하면서 관리인이 혼자서 문제를 해결할 수 없게 되자 할 수 없이 당사에 관리를 위탁하게 되었다.   P씨는 임차인과 직접 부딪치는 것이 싫어서 관리를 위탁한 경우이다. P씨에게 임차인은 고객이라기 보다는 항상 무언가를 요구만 하는 성가신 존재였다. 관리를 위탁한 후에도 임차인에 대한 기존의 시각은 별로 변화하지 않았으나 요즘 들어서 빌딩소유기간 동안에 처음으로 2개월의 렌트 프리(Rent Free)를 제공하면서까지 공실을 해소하는 것을 보고서 임차인에 대한 시각이 변화하기 시작했다. 늦게나마, 임차인을 고객이자 파트너로 인정하기 시작한 것이다.   빌딩의 가장 소중한 자산은 임차인(Tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할

공실이 발생하는 5가지 이유

공실이 발생하는 5가지 이유     '건물주에게 가장 무서운 공간은 빈 공간이다'라는 멘트로 끝나는 동영상이 있다. 이 것은 ‘2010년 MTN 한국 대학생 광고공모전’에서 글로벌PMC를 대상으로 제작된 CF로 공실(vacancy)에 대한 건물주의 인식을 잘 나타내고있다는 평을 받았던 작품이다. (하단 동영상 참조)   건물주 또는 부동산 투자자가 부동산투자로부터 얻는 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩에서 공실이 발생한다면 그 공간에 해당하는 만큼의 수입도 감소하는 것이므로 빈 공간은 건물주에게 가장 무서운 공간일 수 밖에 없을 것이다.   서브프라임 모기지 사태 이후 미국에서는 빌딩가격이 2007년 최고점 대비 40%까지도 떨어진 지역이 많이 있다. 공실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 빌딩에서 발생하는 수입이 줄어들자 가격도 하락한 것이다. 임대료 하락이 빌딩가치 하락으로 곧 바로 이어진 것이다. 한국에서도 우리가 인정하든 안하든 이러한 연결고리가 목격되고 있다. 즉, 과도한 공실 발생과 이로 인한 임대료 하락으로 인해 빌딩가치가 하락하는 현상이 발견되고 있는 것이다.   공실이 많은 빌딩은 누가 매입을 하더라도 공실 채우기가 쉽지 않으므로 매수자 입장에서는 현재의 책정된 임대료보다 낮은 금액으로 임대를 하든가 아니면 대규모 자금을 투입하여 리모델링 등의 공사를 통해 주변 경쟁빌딩과 유사한 수준으로 빌딩상태를 끌어올려야 하기 때문에 매입가격을 낮게 요구할 수 밖에 없을 것이다.   그렇다면, 빌딩가치 하락의 주요 요인인 공실은 왜 발생하는 것일까? 공실이 발생하는 데는 여러 이유가 있을 수 있지만 크게 5가지로 요약할 수 있을 것

-한경인터뷰

김용남 글로벌PMC 대표 "펀드매니저에게 돈 맡기듯 '부동산 자산관리사' 필요" 부동산 자산관리 업계 고수인 김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산으로 시세 차익을 내기가 어려워지고 있다"며 "부동산도 금융자산처럼 꾸준히 관리해야 목표 수익을 얻을 수 있다"고 강조했다. /신경훈 기자 nicerpeter@hankyung.com"빌딩을 갖고 있다고 모두 부자는 아닙니다. 관리를 제대로 못해 대출이자조차 못 갚는 빌딩 주인들도 많습니다. "김용남 글로벌PMC 대표는 "부동산 개발로 돈버는 시대는 지났다"며 "시장 침체기에는 부동산도 금융 자산처럼 적극적으로 관리해야 목표 수익률을 달성할 수 있다"고 말했다. 김 대표는 부동산 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하는 부동산 자산관리(PM · property managemnet)업계 고수다. 현재 중소형 빌딩 100여동을 비롯해 도시형 생활주택,오피스텔 등을 관리하고 있다. ◆중소형 빌딩…관리 사각지대김 대표가 관리하는 주요 대상은 연면적 1만㎡ 미만의 중소형 빌딩이다. 기업이나 은행이 관리하는 대형 빌딩과 달리 중소형 빌딩은 건물주 가족들이 주먹구구식으로 일을 처리하는 경우가 많다. 그는 "예전에는 빌딩만 갖고 있으면 임차인이 알아서 들어오는 임대인 중심 시장이었지만 외환위기 이후 공실률이 늘어나면서 임차인 중심 시장으로 바뀌었다"며 "임차인을 유치하기 위한 마케팅,공실률을 낮추기 위한 전략 등이 수반되지 않으면 입지가 좋은 빌딩이어도 연 수익률이 3~4% 수준밖에 안 된다"고 설명했다. 서울 대치 · 논현동 등 강남권 중소형 빌딩 중에는 은행 대출이자도 값지 못하는 골치 아픈 빌딩들이 많다. 김 대표는 "서울 대치동에 4층짜리 소형 빌딩을

부동산자산관리 수수료는 어떻게 결정되나?

       부동산자산관리 수수료는 어떻게 결정되나?   요즘 수익형부동산 투자가 증가하면서 부동산자산관리와 자산관리 수수료에 대해 문의하는 전화가 많이 늘어나고 있다. 빌딩을 전문 자산관리업체에 맡겨서 관리하는 경우 자산관리 수수료는 대략 얼마이고, 어떻게 결정되며, 언제 어떻게 지급하는 것인지 등에 대해 전화 또는 회사 홈페이지(www.globalpmc.com)를 통해 상담을 한다. 부모님이 빌딩을 직접관리하면서 임차인과의 갈등으로 매일 고생하시는 것이 안타까워 상담하는 고객들이 늘어나고 있는데, 이들의 대체적인 반응은 자산관리수수료가 생각했던 것보다 낮다는 것이다. 종합적으로 볼 때, 연령층이 높을수록 자산관리수수료에 민감하고 낮을수록 수수료 보다는 관리회사의 관리 평판과 품질에 관심이 더 많은 것을 발견할 수 있었다.   그러나, 아직도 많은 사람들은 막연히 자산관리 수수료가 상당히 높아서 관리를 맡기기가 부담스럽다는 생각을 하고 있는 것 같다. 이에, 본고에서는 자산관리 수수료 (PM Fee)에 대해 간략히 소개함으로써 부동산자산관리 수수료에 대한 편견을 제거하고 자산관리서비스가 널리 이용되기를 기대해 본다.   부동산자산관리는 서비스업이기 때문에 제공서비스에 대해 수수료가 당연히 발생하는데 이러한 수수료는 부동산관리에 투입되는 시간과 노력을 고려하여 소유주와 자산관리자가 협의하여 결정한다. 이러한 수수료를 결정하는 방식에는 크게 3가지가 있다:   첫 째, 연면적당 단가를 적용하는 방식: 연면적(3.3㎡)X1,000~3,000원/월         대형빌딩의 경우 700~800원/3.3㎡ 수준에서 결정되기도

노고객을 통해서 본 부동산자산관리의 현실과 과제

老고객을 통해서 본 부동산자산관리의 현실과 과제     부동산시장의 침체가 장기화되면서 부동산자산관리에 대한 관심이 고조되고 있다. 대부분의 중소형빌딩 소유주와 투자자는 보유 부동산을 직접 관리하거나 관리인을 채용하여 관리해왔다. 그러나, 부동산 임대시장이 임대인시장에서 임차인 시장으로 바뀌면서 지금까지의 주먹구구식 관리시스템으로는 공실 채우기는 물론 기존 임차인의 유지조차 어렵게 되자 전문 부동산자산관리회사에 문의하는 사례가 늘고 있다. 그러나, 대다수 상담 고객이 부동산자산관리에 대한 오해와 편견때문에 전문 관리회사에 관리를 맡기고 싶어도 맡길 수 없었다는 것을 보면 국내 부동산 서비스시장의 선진화의 길은 아직도 요원하다는 느낌을 지울 수가 없다.   최근까지 강남구 대치동에서 약 15년간 빌딩을 직접 관리해온 어느 노부부 고객과의 상담을 통하여 알게 된 웃지 못할 에피소드를 소개하고자 한다. 노부부는 2년 전부터 임차인과의 관계, 공실 채우기 등의 일이 귀찮아져서 평소 잘 알고 지내던 변호사를 찾아가 빌딩관리를 전문회사에게 위탁하는 문제에 대해 상의를 했더니 뜻밖에도 그 변호사는 ‘힘들어도 직접 관리하세요. 관리를 위탁했다가 잘못하면 관리회사에게 빌딩이 넘어갈 수 있어요.’라고 말했다는 것이다. 이 말을 듣자마자 ‘그 변호사 나이가 어느 정도인가요?’라고 묻자 ‘50대’라는 답에 또 한번 놀랐다. 젊은(?) 변호사가 전문 부동산자산관리회사를 ‘조폭’ 정도로 생각하는 현실이 안타까울 뿐이었다.   또 하나의 에피소드는 70대 할머니 고객과의 자산관리계약서 작성과정에서 발생한 이야기이다. 그 고객

이제는 부동산자산관리시대 - 현금흐름관리가 핵심이다.

부동산시장의 침체가 장기화되면서 부동산의 수입원천인 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다. 빌딩 임대시장이 임차인이 빌딩을 골라서 계약하는 임차인 중심시장으로 바뀌면서 임차인 유치경쟁이 가열되고 있고 임차인을 유치하기 위한 각종 묘책이 등장하고 있다.   ‘고객은 왕이다’라는 서비스업종의 단골 슬로건이 이제는 부동산서비스시장에도 적용되고 있는 것이다. 불황기일수록 좋은 임차인을 잘 유치하고 관리하여 오랫동안 머물게 함으로써 빌딩에서 발생하는 현금흐름을 안정적으로 확보하는 것이 무엇보다도 중요하다. 동일한 입지에 있는 동일 조건의 빌딩이라고 하더라도 신규임차인의 유치부터 설비의 운영 및 유지 그리고 임대료 등의 수입관리 업무를 얼마나 효율적이고 전문적으로 처리하느냐에 따라 빌딩의 순영업소득(NOI)이 결정되고 이는 곧 부동산의 가치로 연결된다. 즉, 빌딩의 현금흐름이 많으면 많을수록 부동산의 가치도 상승하기 때문에 부동산의 가치를 높이기 위해서는 적극적인 부동산 자산관리를 통해 현금흐름을 극대화해야 한다.       이를 위해서는 체계적이고 전문적인 부동산자산관리 교육을 통해 유능한 부동산자산관리사를 양성하여야 한다. 부동산자산관리사란 부동산 소유주를 대신해서 부동산의 유지관리부터 임대관리 및 재무관리까지 종합적으로 서비스를 제공하는 부동산관리 전문가를 말한다.   미국에서는 1935년부터 CPM(Certified Property Manager)이라는 부동산자산관리사 자격제도가 시행되어오고 있으나 국내에는 국내 실정에 맞는 자산관리 교육과정이 없었다고 해도 과언이 아니다. 국내 부동산서비스시장의 전문화

부동산자산관리(PM)와 시설관리(FM)는 어떻게 다른가?