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100세시대의 부동산자산관리사
100세 시대의 부동산자산관리사부동산산업이 갈수록 전문화되고 세분화됨에 따라 투자부동산을 경영하는 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 부동산관리자의 역할이 임대료 수금과 기본적인 유지보수업무에 국한되었다면 이제는 관리부동산의 수입은 높이고 비용은 절감하여 순운영소득(NOI)을 증가시킴으로써 빌딩의 가치를 높일 수 있는 역량이 부동산자산관리자의 핵심 역량으로 부상했다. 또한, 투자자(소유자)의 자산관리자에 대한 요구수준도 단순한 빌딩관리자로서의 능력을 넘어선 투자분석과 가치제고 능력까지 겸비할 것을 요구하는 수준까지 높아짐에 따라 과거의 경험과 지식만으로는 더 이상 더욱 정교해진 빌딩 투자자(소유주)의 기대를 충족시키기가 어렵게 되었다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(Property Manager)는 투자자로부터 ‘더 적은 자원으로 더 많은 성과를 내라’는 거센 요구를 받고 있고 그 동안 자산운용(AM)의 전문영역으로 여겨졌던 투자분석 관련업무까지도 수행하도록 요구 받고 있다. 부동산자산관리업무에서는 단 한번의 실수로도 거액의 손실을 초래할 수 있기 때문에 부동산관리자의 업무지식, 경험 및 역량은 날로 중요해지고 있다. 이에 따라 최소의 시간과 노력과 리스크로 부동산을 전문적이고 체계적으로 운영하여 자산가치를 높일 수 있는 부동산자산관리 전문가가 더욱 필요하게 되었다.이제 부동산 자산관리는 빌딩의 네 기둥을 물리적으로 관리하는 업무가 아니라 투자부동산으로서 빌딩 내부의 임차인을 유지하고 관리하는 업무이다. 부동산관리자는 부동산을 하나의 사업체로 인식하고서 효율적으
2016-07-26 08:00 -
가족 공동 소유 부동산의 관리법
가족 공동 소유 부동산의 관리법빌딩주의 세대교체가 본격화되고 부동산의 상속과 증여가 증가하면서 가족 공동 소유 부동산의 관리문제가 핫 이슈로 떠오르고 있다. 빌딩을 30여년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀들은 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속받게 된다. 이어서, 가족 소유 부동산을 누가 어떻게 관리할 것인지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 못하는 관리 공백기가 상당기간 발생하게 된다. 이렇게 되면, 신규 임차인 유치가 어려워지고 기존 임차인까지 이탈하면서 임대수입이 감소하고 빌딩가치 하락으로 이어지게 된다. 선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 건물관리 경험이 전혀 없는 친지에게 임시방편으로 관리를 맡겼다가 관리 소홀로 임차인이 이탈하고 공실이 증가하여 재산상의 피해를 보는 사례부터 자녀 간에 더 좋은 부동산을 차지하려고 3년 넘게 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 10년 넘도록 왕래가 단절되고 가족관계가 와해된 사례까지 가족소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 빌딩주가 빌딩관리를 위탁하는 경우는 크게 세 가지였다. 첫째, 임대료 체납이 많아서 임대관리가 어려운 경우, 둘째, 공실이 많아서 임대수익이 발생하지 않는 경우 셋째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그러나, 최근 들어서는 빌딩관리를 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 가족소유 부동산의 공동관리로 인한 갈등 때문에 관리를 위탁하는
2016-07-19 11:27 -
불황기의 부동산 자산관리
불황기의 부동산 자산관리중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과, 작년 한해 동안의 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 5조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 임대료가 꼬박 꼬박 나오는 것을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 자산관리를 제대로 하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투자자도 의외로 많다. 과거에는 빌딩을 매입한 후, 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩 가격이 덩달아 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하지 않았다. 그러나, 빌딩의 가치가 순영업소득(NOI)의 양에 따라 결정되는 시대에는 전문적인 부동산관리, 즉 부동산 자산관리 없이는 빌딩 가치를 올릴 수 없게 되었다. 부동산자산관리(Property Management, PM)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지관리부터 임대관리, 재무관리 및 인력관리 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산 자산관리라는 용어는 금융 자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리하여 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 단순히 유지•보수하는 데에 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산관리, 즉 자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고서 해당 부동산으로부터 최대의 순영업소득을 창출하는데 초점을 맞춘 적극적인 관리라고 할 수 있다. 부동산자산관리는 부동산을 기
2016-07-11 08:45 -
임차인이 중요한 이유
임차인이 중요한 이유높은 공실률이 빌딩 거래시장의 복병으로 떠오르고 있다. 휴업과 폐업이 증가하고 오피스 다운사이징 사례가 늘어나면서 빌딩임대시장에서는 공실률이 고공행진을 계속하고 있다. 한정된 임차수요를 두고 기존빌딩과 신규빌딩이 경쟁하다보니 임차인 확보전쟁이 제로섬 게임으로 흐르고 있는 듯하다. 이에 따라, 빌딩투자를 고려하고 있는 투자자들은 공실리스크를 투자 결정시 가장 중요하게 검토하고 있다. 실제로, 최근에 공실이 많은 대형 오피스빌딩의 거래가 임차인 확보가 쉽지않겠다는 이유로 취소된 경우가 발생했다. 임차인이 날로 중요해지고 있다.중소형빌딩 거래시장에서도 이러한 현상이 목격되고 있다.B씨(62세)는 1년 전에 중소형 빌딩(1,150m2)을 매입했다. 매입 시 공실률이 약 40%로 높았지만 빌딩을 소개한 컨설팅 회사에서 3개월내에 공실을 다 채워주겠다는 말을 믿고 매입했다가 낭패를 본 경우다. B씨는 공실이 쉽게 해소될 것으로 판단하고 매입했다가 현재까지도 20%가 비어있어 임대수익은 고사하고 근심걱정으로 고생하다가 전문 자산관리회사에 관리를 의뢰했다. B씨는 매입 당시 공실률 위험을 따져보지 않은 것을 후회하면서도 임대사업에서 임차인이 얼마나 중요한지를 일깨워준 소중한 기회로 삼고있다. 상업용부동산에서 가장 소중한 자산은 임차인(tenant)이다. 임차인은 임대공간을 점유하여 사용하는 대가로 임대인에게 매달 임대료와 관리비를 지불하는데 이 임대료와 관리비가 빌딩에서 발생하는 수입의 전부이기 때문에 임차인은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천이라고 할 수 있다. 임차인이 중요한 이유가 바로 여기에 있다.경기불
2016-06-23 14:59 -
중소형빌딩 자산관리회사 선정 노하우
중소형빌딩 자산관리회사 선정 노하우 중소형빌딩 거래 규모가 5조원대로 급증하고 소유주의 세대교체가 본격화되면서 중소형빌딩 관리시장이 확대되고 있다. 이에 따라, 대기업 관계사와 외국계 부동산자산관리회사, 감정평가법인 등이 부동산중개법인을 설립하여 중소형빌딩 관리시장에 새로이 뛰어들면서 중소형빌딩 관리시장이 빠르게 레드오션(Red Ocean)으로 바뀌고 있다. 중소형빌딩 관리업체수가 급격히 증가하다 보니 자산관리시장에서 제살 깍아 먹기 식의 가격경쟁이 전개되면서 빌딩주의 피해사례도 증가하고 있다. 아주 낮은 수수료를 제시하며 자산관리 계약을 체결한 후 이런 저런 명목의 비용을 요구하고 임대차관리를 제대로 수행하지 못해 빌딩주에게 피해를 입히고 결국 빌딩주로부터 소송을 당하는 사례도 속속 드러나고 있다. 당사 고객 K씨(70세)는 10여년간 직접관리를 해오다가 공실이 늘어나고 임대료 체납금도 증가하자 중소형빌딩 전문 관리회사에게 관리를 맡기기로 결심하고 2년 전에 B사에 관리를 위탁했다. B사를 관리회사로 선정한 이유는 자산관리 수수료가 다른 업체보다 30% 정도 낮았기 때문이라고 한다. K씨는 자산관리 수수료로 매월 30만원, 연간 360만원을 절약할 수 있다는 생각만으로 B사를 선정했으나 '싼게 비지떡'이라는 말을 입증이라도 하듯 연일 부실관리 사례가 발생하여 하루도 마음 편한 날이 없었다. 임대료 미수금은 계속 쌓여만 가는데도 관리회사는 아무런 대책도 세우지 않는 것은 물론 주변 임대료 시세에 비해 상당히 낮은 임대료를 지불하고 있는 임차인의 임대차계약 갱신일을 놓쳐서 임대차계약이 자동 연장
2016-06-16 11:07
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전문적인 부동산자산관리가 필요한 이유
공실률이 고공행진을 지속하면서 신규 임차인을 유치하는 업무가 빌딩주와 자산관리자의 지상과제로 떠올랐다. 임차인 확보를 위해서 임대료 면제(rent free)기간을 연장해주고 인테리어 공사비 지원은 물론 사무실 이전비용까지 제시하며 임차인 확보전에 뛰어들고 있지만 줄어든 수요 탓에 공실은 좀처럼 채워지지 않고 있다. 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산은 임차인이라는 말이 있다. 이는 임차인이 납부하는 임대료가 임대수입의 원천이기 때문일 것이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유치가 어렵기 때문에 기존 임차인을 오랫동안 계약을 유지토록 하는 것이 중요하다. 미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 따르면 부동산자산관리 업무 36가지 중에서 가장 중요한 업무가 임차인 유지업무라는 결과가 있다. 부동산자산관리는 이미 확보한 임차인을 장기간 유지(Retention)함으로써 현금흐름을 안정적으로 확보하여 빌딩의 가치를 높이려는 일련의 활동이라 할 수 있다. 최근에 당사의 고객이 된 75세의 K씨의 사례는 임차인 유지에 실패한 대표적인 사례다. 다혈질성격의 소유자인 K씨는 언제나 임차인을 함부로 대하면서 내 빌딩을 내 마음대로 하는데 뭐가 문제냐는 인식이 팽배해 있다. 주변 경쟁빌딩의 임대료 수준이나 서비스 수준과 상관없이 본인이 원할때마다 임대료 인상을 요구하는가 하면 임차인을 마치 하수인처럼 대하기 일수다 보니 참다 못한 임차인들이 하나 둘씩 인근 경쟁빌딩으로 빠져 나가버렸다. 이로 인해 K씨의 빌딩은 50% 가까이 공실로 남게 됐고 설상가상으로 이미 주변 부동산 중개사무소에도 K씨의 소위 '갑질'이 알려지자
2016-04-19 17:42 -
중소형빌딩의 성공적인 자산관리 전략
중소형빌딩의 투자시장과 임대시장이 정반대의 횡보를 보이고 있다. 중소형빌딩을 매입하려는 수요의 증가에 따라 투자시장에서는 열기가 느껴지는 반면에 임대시장에서는 공실률이 20%대에 육박함에 따라 냉기만 느껴질 뿐이다. 과거에는 빌딩을 매입 해놓고 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩가격이 상승했기 때문에 매입 후 자산관리에는 관심을 기울이지 않아도 그리 투자 수익률에 그리 큰 차이가 없었지만 이제는 부동산시장의 패러다임이 임대 운영수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 이런 어려운 시기에는 부동산자산관리를 어떻게 하느냐에 따라 부동산의 가치가 달라지기 때문에 자산관리가 점점 더 중요해지고 있는 것이다. 많은 사람들이 여유로운 노후생활을 꿈꾸며 임대료가 안정적으로 나오는 수익형부동산 투자를 갈망하지만 상당한 노력 없이는 목표했던 수익률을 달성할 수가 없다는 점을 쉽게 간과하는 것 같다. 수익형 부동산에 직접 투자한다는 것은 임대사업자로 등록한 후 임대사업을 영위하는 것, 즉 말 그대로 사업(business)을 하는 것이기 때문에 성공적인 임대사업을 위해서는 투자한 부동산을 잘 유지하고 운영해야 하며 상황에 맞는 적절한 마케팅 전략을 수립하고 시행해야 한다. 빌딩 투자수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량한 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지(retention)시키는 것이 필요하다. 임차인 유치경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 빌딩의 소비자인 빌딩의 소비자인 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없다. 따라서 빌딩
2016-04-12 11:14 -
상속 · 증여 받은 부동산의 자산관리
빌딩주의 세대교체가 본격화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑작스럽게 퇴장하거나 퇴장할 시점이 되면 대부분 자녀들은 빌딩관리에 대한 아무런 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속 또는 증여 받게 된다. 갑작스럽게 빌딩관리업무를 떠맡게 된 자녀들은 빌딩관리에 대한 경험과 지식이 없는 경우가 대부분이다 보니 빌딩관리를 어떻게 할지 몰라 초기에는 갈팡질팡하게 되지만 빌딩관리 주체를 결정하고 나면 그 다음은 그리 어렵거나 복잡한 일이 아니다. 먼저, 빌딩을 직접관리 할 것인지 아니면 부동산자산관리 전문회사에 위탁할 것인지를 결정해야 한다. 이 때 결정기준은 본인이 빌딩관리에 전념할 시간과 빌딩관리 경험 및 노하우를 보유하고 있는지 여부다. 이러한 기준을 충족한다면 직접관리를 택하고 그렇지 않다면 위탁관리를 선택하는 것이 좋다. 저성장이 지속되면서 사무실 임차수요는 줄고 있으나 빌딩의 공급은 증가하다 보니 신규임차인을 유치하기란 ‘하늘의 별 따기’만큼 어려운 일이 되었다. 또한, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 그 만큼 어려워졌다. 빌딩 임대사업은 주변 경쟁 빌딩과 임차인을 두고 치열한 경쟁을 벌여야 하는 사업(Business)이기 때문에 빌딩 소유주는 자신이 보유하고 있는 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들 능력이 있어야 한다. 입주해있는 임차인을 장기간 유지하고 공실이 발생하면 적극적인 임대마케팅을 통해 신규 임차인을 유치하며 부동산중개사 및 유지보수업체들과의 관계도 원만하게 관리할 수 있는
2015-12-02 11:46 -
빌딩관리를 위탁하는 빌딩주 유형
빌딩관리를 위탁하는 빌딩주 유형 중소형빌딩 투자의 증가와 빌딩 소유주의 세대교체 진행에 따라 빌딩관리를 전문관리회사에게 위탁하는 사례가 늘고 있다. 이에 따라 소유주를 대신해서 빌딩의 시설관리부터 임대차계약관리, 수금관리 및 공실관리를 전문적으로 수행하면서 빌딩의 가치를 높여주는 부동산자산관리(Property Management) 서비스에 대한 수요도 지속적으로 증가하고 있다. 그 동안 대다수 1세대 소유주들은 고령임에도 불구하고 작은 수첩 하나에 임대차계약 내역부터 임대료 수금, 보수공사 수행일 및 경비원 급여 지급일까지 빼곡히 적어가면서 빌딩관리를 손수 해왔다. 임차인이 누수에 대해 불만을 제기하면서 보수공사를 해달라는 거듭된 요청을 해도 화재나 붕괴 등 안전상의 위험이 명확하지 않으면 최대한 미뤘다. 이런 식으로 빌딩을 관리하다 보니 임차인 서비스는 기대조차 할 수 없었고 불만이 있는 임차인에게는 ‘절이 싫으면 중이 떠나라’는 식의 고압적 자세를 취해오곤 했다. 빌딩임대시장이 임차인 우위시장으로 변화하면서 빌딩 임대사업의 위기를 극복하기 위해 전문적인 빌딩관리서비스를 찾는 빌딩주가 증가하고 있고 그 빌딩주 유형도 다양해지고 있다. 그 동안에는 빌딩관리를 위탁하는 빌딩주는 아래와 같이 다섯 가지 유형이었다. 첫째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접관리가 어려운 빌딩주 (투자자) 둘째, 직접관리 중이나 공실, 임대료 체납 등의 관리상의 문제가 있는 빌딩주 셋째, 위탁관 중이나 관리업체의 서비스에 불만이 있는 빌딩주 넷째, 해외체류 등의 사유로 직접관리가 어려운 빌딩주 (교포 등) 다섯째, 빌딩을 신축했으나
2015-11-24 12:07 -
부동산 관련업 창업준비자에게 주는 팁.....KB골든라이프 11월호 칼럼
월급쟁이의 무덤으로 전락한 자영업 중소기업청의 실태 조사(2013년)에 의하면 자영업에 뛰어든 동기와 관련한 물음에 '생계유지 위해서(다른 대안이 없어서)'를 꼽은 자영업자가 전체의 82.6%로 압도적으로 많았고 '창업을 통해 성공할 가능성이 있어서'와 '가업 승계를 위해서'라는 답변은 각각 14.3%와 1.3%에 불과했다. 다른 대안을 찾지 못해 자영업을 시작한 비율은 2007년 79.2%, 2010년 80.2% 등 해를 거듭할수록 늘고 있다. 은퇴한 월급쟁이들이 생계유지를 위해 창업으로 내몰리고 있지만 문제는 이들의 살아남는 비율이 매우 낮다는 것이다. 국세청의 조사 결과 2004~2013년 10년 동안 자영업 창업은 949만개, 폐업은 793만개로 집계됐다. 생존율이 16.4%에 불과하다. 특히 자영업의 70% 이상을 차지하는 음식점의 생존율은 6.8%에 불과하다. 이들 자영업자들의 몰락은 결국 은퇴를 앞둔 봉급생활자들의 앞날을 암울하게 만들고 있다. 달라진 은퇴의 의미 베이비붐 세대가 ‘은퇴’의 정의를 새롭게 정립하고 있다는 말이 있다. 베이비부머의 아버지 세대는 은퇴 후 생활이 10∼15년으로 비교적 짧았고, 부동산시장도 호황이어서 집값 상승으로 인해 자산을 증식시킬 수 있었고 또한 예금금리가 높아서 금융소득만으로도 은퇴생활이 충분히 가능했다. 그 당시에는 ‘은퇴’라는 말이 현직에서 물러나 골프 등 레저생활을 즐기면서 여유로운 삶을 영위하는 것으로 인식되었다. 그러나 지금은 상황이 크게 달라졌다. 은퇴시기는 점점 빨라지고 있지만 평균수명은 100세 시대에 접어들어서 이제는 30년동안 열심히 벌어서 50년 이상을 먹고 살아야 할 처지에 놓여있다. ‘은퇴’는 일
2015-11-16 08:14
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임대료 체납을 줄일 수 있는 4가지 팁
임대료 체납을 줄일 수 있는 4가지 팁 빌딩 임대시장의 침체가 지속되면서 ‘공실’과 ‘임대료 체납금’ 문제가 중소형빌딩 건물주의 가장 큰 근심거리로 부상하고 있다. 건물주가 가장 싫어한다는 두 단어가 '공실'과 '임대료 체납'이라는 말이 있다. 부동산 임대사업의 성패는 이 두 가지를 어떻게 해결하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 임대사업자에게 있어서 임대료를 제때 수금하는 일은 근본적으로 중요한 업무중의 하나지만 그리 중요하게 인식되지 않고 있는 것 같다. 이러다 보니 임대료 연체 문제가 공실 문제 못지않게 심각한 상황으로 전개되고 있다. 임차인이 임대료는 물론 임차인이 사용한 전기, 수도요금 조차 납부하지 않음에 따라 임대인의 현금흐름이 악화되어 대출금 이자, 각종 공과금 및 세금을 납부하기 어려울 정도의 상황에 처한 건물주도 종종 만나게 된다. 최근에 빌딩관리 상담을 받기 위해 당사를 방문한 빌딩주 K씨(80세)의 경우가 이런 전형적인 사례다. K씨는 35년전에 지하1층, 지상4층, 연면적 1,800 ㎡ 규모의 빌딩을 신축하여 임대사업을 직접 해오고 있으나 공실은 늘어만 가고 설상가상으로 임대료 체납금액은 1억원을 초과하는 최악의 상황에 처해있다. 임차인의 임대료 체납이 계속 증가하면서 임차인과의 다툼이 잦아지고 얼굴을 붉히는 경우도 종종 발생하자 이제는 건물에 방문하는 것 조차 스트레스로 느껴진다는 것이다. 빌딩임대사업자에게 있어서 좋은 임차인을 만나는 것이야 말로 최고의 축복이라는 말이 있다. 임차인이 임대료를 제때 성실히 납부하는 빌딩은 임대료 체납 걱정이 없기 때문에 그만큼 임대사업이 수월하고
2015-09-30 11:53 -
빌딩가치를 높이는 6가지 방법
빌딩가치를 높이는 6가지 방법 중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 2~3년 동안 매수 문의조차 거의 없었던 비강남지역 소재 빌딩도 팔리고 있다. 이렇게 중소형빌딩 거래가 활발한 이유는 저금리 기조 하에서 중소형빌딩 투자 외에 다른 마땅한 투자처를 찾기도 쉽지 않은 상황에서 4% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 중소형 빌딩 투자는 그나마 매력적으로 보이기 때문일 것이다. 빌딩 투자자마다 빌딩에 투자하는 목적은 다 다를 수 있지만 대체로 매각차익을 기대하지 않는 투자자는 없을 것이다. 그렇다면 매각차익을 얻기 위해서는 어떻게 해야 할까? 첫 번째 방법은 매각차익이 기대되는 빌딩을 매입하는 것이다. 매입가격보다 더 높은 가격에 매각할 수 있는 빌딩을 찾기란 쉽지 않은 일이지만 매입 전 실사(Due Diligence)를 통해 상승가능성(upside potential)이 있어 보이는 빌딩을 매입하는 것이다. 빌딩 매입 시에 가치를 올릴 자신이 있는 빌딩을 매입할 수 있기 위해서는 남이 보지 못한 무언가를 볼 수 있는 능력 또는 통찰력이 요구된다. 아래에 해당하는 빌딩이 상승가능성이 있는 빌딩으로 볼 수 있다. 1)주변빌딩에 비해 저평가되어있는 빌딩, 2)업그레이드가 가능한 빌딩 3)주변빌딩 대비 임대료가 낮은 빌딩 4)주변빌딩 대비 관리비가 높은 빌딩 5)용도변경이 가능한 빌딩 등 두 번째 방법은 매입 후 운영단계에서 빌딩가치를 높일 수 있는 전략을 수립하여 시행하는 것이다. 이제는 빌딩을 사 놓기만 하면 가치가 올라가던 시대는 지났기 때문에 적극적인 자산관리 전략이 요구된다. 운영단계가 비록 화려하지는 않지만 어떻게 운영
2015-08-17 21:26 -
가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 2) - KB골든라이프 칼럼
---> Part 1에서 계속 P씨는 처음 겪어보는 빌딩 관리업무에 따른 극심한 스트레스로 병원치료까지 받아야 했다. P씨는 더 이상 혼자서 빌딩관리를 할 수 없다고 선언하고 형과 누나를 설득하여 부동산자산관리 전문회사에게 관리를 위탁하는데 동의를 얻은 후 지인의 소개로 중소형빌딩 자산관리 전문회사 대표를 만나 상담을 했다. 그 후 P씨가 두 상속자에게 전문관리회사를 추천하고 관리업체로부터 관리제안 설명을 들은 후 위탁관리계약을 체결하려 했으나 불신때문에 관리업체 선정에 2개월 이상이 소요됐다. 결국, 상속자의 변호사까지 모두 참석한 자리에서 관리업체로부터 관리제안 설명을 다시 들은 후 찬반투표를 통해 어렵게 관리업체를 선정했다. 부동산관리회사는 먼저 모든 임차인과 면담을 통해 정확한 임대차계약 현황을 파악하고 빌딩실사를 통해 유지보수공사가 필요한 부분을 파악한 후 우선 순위를 두고 하나씩 시행한 결과 지금은 빌딩상태가 대폭 개선돼 공실이 줄었고 임대료 수입도 30% 이상 증가했다. 가족 중 대표관리자의 관리소홀에 의한 갈등 사례 대기업 임원으로 근무하다 작년에 퇴직한 K씨(56세)가 어느 날 부동산자산관리회사를 찾아왔다. K씨의 4형제들은 약10여년 전에 아버지로부터 역삼동에 소재한 지하2층, 지상 10층 규모의 중소형빌딩(연면적 2,800㎡)을 상속받았다. 여러 차례의 사업실패 끝에 특별한 직업이 없이 지내던 셋째 동생에게 일자리도 제공할 겸 빌딩관리를 맡기면서 수익금은 지분에 따라 매년 배당하기로 합의했으나3형제들은 10년 동안 배당금을 단 한 푼도 받아본 적이 없다는 것이다. 그러나, K씨는 빌딩관리 경험이 전
2015-06-11 00:06 -
가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 1) - KB골든라이프 칼럼
가족 공동관리 부동산의 갈등에 관한 이야기빌딩주의 세대교체가 본격화 되고 상속과 증여가 증가하면서 가족 소유 부동산의 관리문제가 이슈로 떠오르고 있다. 빌딩을 20여년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀들은 빌딩관리에 대한 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속받게 된다. 이어서, 가족 소유 부동산을 누가 어떻게 관리할 것인지를 두고 우왕좌왕하다가 갈등을 겪다가 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 못하는 관리 공백기가 상당기간 발생하게 된다. 이렇게 되면, 관리주체가 없어서 신규로 임차인을 유치하기가 어려워지고 기존 임차인까지 이탈하면서 임대수입 감소와 빌딩가치 하락으로 이어지게 된다.선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 빌딩관리 경험이 전혀 없는 친지에게 임시방편으로 빌딩관리를 맡겼다가 관리에 소홀하여 임차인 이탈과 공실 증가로 인해 재산상의 피해를 보는 사례부터 자녀간에 더 좋은 부동산을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 10년 넘도록 왕래가 단절되고 가족관계가 와해된 사례까지 가족소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다. 몇 년 전까지만 해도 빌딩 소유주가 빌딩관리를 위탁하는 경우는 크게 세 가지였다. 첫째, 임대료 체납이 많아서 임대관리가 어려운 경우, 둘째, 공실이 많아서 임대수익이 발생하지 않는 경우 셋째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그러나, 최근 들어서는 빌딩관리를 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 가족소유 부동산의 공동관리로
2015-06-09 11:08 -
세상에 공짜 빌딩관리 서비스는 없다
부동산 임대시장이 임차인 주도시장으로 바뀌면서 임차인의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 임차인을 어떻게 장기간 유지하느냐에 따라 빌딩의 가치가 결정되기 때문에 임차인 유지는 부동산자산관리의 가장 중요한 업무라고 할 수 있다. 아래 그림에서 보듯이 주요 자산관리 업무 19가지(중요도 순) 중에서 임차인 유지업무는 임차인 확보업무 보다도 더 중요하다는 것을 확인할 수 있다.미국 부동산관리협회(IREM)의 조사자료에 따르면 신규고객을 유치하는 것이 기존 고객을 유지한 것보다 약 6배의 비용이 더 발생한다고 한다. 전문적이고 체계적인 부동산관리를 통해 임차인의 니즈를 미리 파악하여 충족시킴으로써 임차인 유지율을 높이고 부동산의 가치를 향상시키기 위해서는 부동산관리 전문 역량을 갖춘 부동산자산관리사(property manager)가 필요하다.일부 빌딩매매를 전문으로 하는 중개법인의 영업행태가 문제가 되고 있다. 이들 중개법인이은 건물주에게 접근하여 빌딩관리 수수료는 받지 않고 임대차계약 체결 시 중개수수료만 받겠다고 제안하여 빌딩관리를 수주한 후 빌딩관리를 제대로 하지 못해 건물주가 피해를 입는 사례가 증가하고 있는 것다. 이들은 빌딩관리의 전문성도 없으면서 면제해준 수수료를 보충하기 위해 임차인을 자주 교체하면서 그 때마다 건물주와 임차인으로부터 임대차중개수수료를 받아 챙기려는 꼼수를 부리다가 신규 임차인을 제때 유치하지 못해 건물주에게 피해를 입히는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.얼마 전 자산관리 상담한 K씨의 사례다.1년 전에 강남구 신사동에 중소형빌딩(연면적 1,350㎡)을 모 빌딩중개법인의 소개로 매입한 K씨
2015-06-04 07:00
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부동산자산관리업 육성을 위한 부동산자산관리사 양성의 필요성
글로벌 부동산자산관리관리시장에서 대형 인수 • 합병이 잇따라 발표되고 있다. 지난 5월 11일에는 글로벌 부동산자산관리회사 DTZ와 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)가 올 연말까지 합병한다는 뉴스가 발표됐다. 통합법인 쿠시먼앤드웨이크필드는 이번 인수합병을 통해 지금까지 난공불락으로 여겨지던 자산관리업계 1위 CBRE(www.cbre.com)와 2위 JLL(www.jll.com) 의 2강 체제를 위협하는 3위 자리로 올라서게 될 것으로 전망하고 있다. 글로벌 부동산자산관리시장이 이른바 양강 체제에서 3강체제로 급속히 재편되고 있는 것이다. 국내 부동산자산관리업계에서도 유사한 흐름이 전개되고 있다. 부동산자산관리기업 메이트 플러스가 투자자문 부문을 떼어내서 세계 4위권인 글로벌 부동산자산관리회사 Colliers International의 한국법인과 통합하여 신규법인을 설립하고 Colliers International의 프랜차이즈 회사로서 7월1일부터 업무를 시작할 것으로 알려지고 있다. 점차 몸집이 커져가는 글로벌 부동산자산관리회사간의 경쟁의 틈바구니에서 국내 부동산자산관리회사들은 어떤 생존전략을 마련해야 할 지가 요즘 업계의 화두로 떠오르고 있다. 그러나, 불행하게도 국내 부동산자산시장은 지속성장을 위한 인프라가 구축돼있지 않다. 부동산자산관리관련 전문단체(사단법인)도 없고 부동산자산관리사를 양성하는 교육 프램그램 조차도 KPM을 제외하고는 전무한 실정이다. 미국의 경우 대공황 직후인 1933년에 설립된 부동산관리협회(IREM)가 부동산자산관리사(Certified Property Manager, CPM) 자격제도를 1938년부터 시행해오고 있다. CPM은 전세계적으로 인정받는 위치에 올라섰고 이런 교육 인프라와
2015-05-28 11:07 -
부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1
부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1 저금리가 지속되면서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩과 상가 투자시장으로 몰려들고 있다. 좋은 물건을 구해달라는 고객의 요청이 쇄도하고 있지만 막상 요구조건에 맞는 중소형빌딩을 소개해주기란 그리 쉬운 일이 아니다. 개인이든 중소법인이든 중소형빌딩 투자는 일생에서 가장 큰 금액의 투자일 수 있기 때문이다. 일반적으로, 준공된 건물의 부동산 투자수익은 아래의 3가지 기본적인 방법으로 창출된다고 한다. 첫째, 디벨로퍼나 기존 빌딩 소유주로부터 빌딩을 적기에 또는 좋은 가격에 매입 둘째, 보유기간 동안에 현금흐름의 현재가치가 극대화되도록 운영 셋째, 적기에 또는 좋은 가격에 매각 투자대상 수익형부동산의 선정도 중요하지만 이에 못지 않게 중요한 것이 매수 타이밍과 적정 매수금액이다. 매입가격 또는 매입 타이밍 측면에서 일단 한번 잘못 매입한 부동산의 가치는 단기간에 회복되기 어렵고 어떤 경우에는 영원히 회복 불능일 수 있다. 이 때문에 중소형 빌딩 등에 투자할 때는 믿을 수 있는 부동산 투자 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다. 최근에 중소형빌딩 (연면적 1,860㎡)을 매입한 중소기업 사장 K씨가 자산관리 상담을 위해 당사를 찾아왔다. K씨는 빌딩중개업자를 통해서 수익률이 좋다는 빌딩을 매입했으나 나중에 확인해보니 임대료가 주변시세 대비 20% 이상 부풀려져 있었고 공실기간도 매도인의 주장과 달리 최근에 발생한 것이 아니라 2년전에 발생하여 지속되고 있으며 임차인 일부도 인근 빌딩으로 이전할 것이라는 것이다. 안타깝게도 K씨
2015-05-12 06:00 -
연예인 소유빌딩에서 임차인과의 분쟁은 왜 발생하나?
지난 주 KPM (한국형부동산자산관리사) 강의 중에 한 교육생으로부터 질문을 받았다. “오늘 뉴스를 보니 가수 P의 소속사 대표가 P씨와 임차인과의 분쟁에 중재자로 직접 나섰다고 하네요. 연예인들은 임대인을 대신해서 부동산과 관련한 모든 업무를 수행해주는 부동산 자산관리회사가 있다는 것을 아직도 모르고 있는 것 같아요. 자산관리회사에 관리를 맡겼으면 그런 분쟁은 일어나지 않았을 텐데요. P씨에게 연락해서 자산관리 해주겠다고 제안 하시면 어때요?” 연예인들이 매입한 빌딩에서 임차인과의 분쟁이 빈번하게 발생하고 있다. 얼마 전 가수 L씨가 임차인 명도문제로 곤혹을 치른 데 이어 최근에는 가수 P씨와 탤런트 G씨도 임차인을 강제로 명도하려다가 여론의 뭇매를 맞고 있다. 최근에는 가수 P씨 의 소속사 대표가 직접 중재에 나서면서 강제집행을 막을 수가 있었다. 이들 분쟁은 부동산자산관리 경험이 없는 기획사 직원 등에게 맡기고 이들은 임차인과 진솔한 협의도 하지 않은 체 법에만 의존하여 강제로 임차인을 명도시키려다 발생했다는 공통점이 있다.과거에는 임대인이 마음대로 임차인을 강제로 내보내도 사회적으로 큰 파장이 없었지만 요즘 같은 SNS시대에는 임대인이 임차인을 무시하고 일방적으로 내보냈다가는 거의 실시간으로 소식이 전파되어 여론의 뭇매를 맞게 되고 임대인의 이미지도 실추될 수 있다. 이렇게 되면 신규임차인 유치가 어려워지고 임대사업 수익성도 악화되어 투자목적을 달성할 수 없게 된다. 임대인의 평판관리가 중요한 이유가 여기에 있다. 만일, 위 연예인들이 빌딩 매입단계부터 또는 매입직후에라
2015-04-30 14:25 -
가족 소유 부동산의 성공적인 관리사례
가족 소유 부동산의 성공적인 관리사례 요즘 들어 가족 소유 부동산의 관리로 인한 형제간의 분쟁이 증가하고 있다. 3년 전 아버지(70세)의 갑작스런 사망으로 서초동 소재한 중소형빌딩(연면적 2,200㎡)을 어머니, 남동생과 함께 상속받은 대학교수 P씨의 사례다. P씨의 아버지는 혼자서 빌딩을 직접 관리했기 때문에 가족 누구도 빌딩관리 현황에 대해 아는 사람이 없었다. 빌딩이 25년 전에 신축되었기 때문에 임대차계약서가 어디에 있는지, 임차인은 누구이고 임대료와 보증금은 얼마인지에 대해서도 전혀 알 수가 없었다. 이러한 상황에서 자영업을 하다가 몇 차례 사업에 실패한 P씨의 동생이 빌딩관리를 직접 맡아서 해보겠다고 하자 어머니와 P씨는 흔쾌히 동의해줬다. 그러나, 빌딩에서 매월 3000만원 이상의 임대료 수입이 발생하므로 매달 얼마씩은 배당 받을 것으로 기대했던 P씨는 2년이 지나도록 배당이 없자 동생을 의심하기 시작했다. 결국, P씨는 동생을 찾아가 배당을 못하는 사정이 있는지를 물어봤으나 동생의 답변은 본인 인건비와 유지보수비를 제외하면 남는 게 거의 없다는 것이었다. 그 날 이후로 P씨는 수 차례 동생과 대화를 시도했지만 번번이 동생의 거부로 무산됐고 이로 인해 형제간의 갈등은 본격화 됐다. 가족 공동 소유 재산을 동생이 사실상 강탈해갔다는 생각에 씁쓸했지만 빌딩관리 지식도 경험도 없는 상태에서는 동생과 대화를 할 수 없다는 판단에 따라 거래은행의 PB센터를 통해 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 소개받고 상담을 했다. 부동산자산관리회사는 빌딩의 등기부 등본과 건축물대장 외에는 아무런 정보도 없었지만 전문성을 발휘하여 주변 경
2015-04-22 16:04 -
빌딩관리는 아무나 하나
빌딩관리는 아무나 하나감정평가사가 부동산 매입단계에서 부동산에서 발생할 미래의 기대수익을 예측하여 부동산의 가치를 평가한다면 부동산자산관리사는 관리단계에서 그 기대수익을 현실화시키는 업무를 수행한다고 할 수 있다. 이런 의미에서 부동산자산관리사는 화려하지는 않지만 성공투자를 위해서는 아주 중요한 업무를 수행하는 전문가다. 그러나, 다수의 투자자들, 특히 중소형빌딩 투자자들은 부동산 자산관리업무를 아무나 할 수 있는 것으로 생각하는 우를 범한다. 이들은 빌딩을 매입하고 나면 빌딩을 중개한 중개사로부터 빌딩관리 서비스를 무상으로 제공받거나 아니면 가족 친지나 지인에게 부동산관리를 맡긴다.아래의 경우처럼 비전문가에게 빌딩관리를 맡겨놓다 보면 시간이 지날수록 자산관리비용 절감보다는 오히려 손실이 커지는 경우가 많다.사례1. 친인척에게 빌딩관리를 맡긴 사례 해외에서 의류사업체를 운영하고 있는 C씨(53세)는 임대사업을 목적으로 서울 영등포시장 인근에 있는 중소형빌딩을 2013년에 매입했다. 빌딩을 매입한 후 C씨의 장인어른이 사위를 대신해서 빌딩관리를 맡았다. 장인어른은 빌딩으로 매일 출근하면서 나름대로 열심히 관리를 했지만 공실과 임대료 체납이 문제였다. 2년이 지나도록 공실은 해소되지 않아서 공실손실이 약 1억원에 달했고 임대료 체납금도 5천만원을 넘어섰다. 그 결과 투자수익율이 당초 기대했던 5% 후반에서 4% 초반으로 하락했다.사례2. 전업주부에게 빌딩관리를 맡긴 사례서울 모 대학의 교수인 S씨(58세)는 5년 전에 강남구 역삼동에 있는 지하 1층 지상 5층 규모의 중소형빌딩(연면적 1,600㎡)을 상속받았다.
2015-03-13 17:32