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부동산 자산관리회사 선정하는 방법
중소형 빌딩 투자는 매력적인 수익률을 추구하는 많은 투자자들의 주목을 받고 있다. 50억 미만의 가격대에서 투자자들은 매물 부족에도 불구하고 빌딩 매입의 열기를 이어가고 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 좋은 빌딩을 매입하고 최상의 부동산 자산관리회사를 선정해야 한다. 많은 투자자들은 빌딩 매입 후에 자산관리에 대한 신경을 덜 쓰는 경향이 있다. 그러나 빌딩의 가치는 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라진다. 신규 임차인 유치, 임대...
2023-05-17 16:26 -
불황기, 빌딩 공실률 낮추려면?
불황기에는 경제 활동이 둔화하면서 빌딩임대관리시장에서도 여러 어려움이 발생한다. 먼저, 불황기에는 경제활동이 줄어들고 시장의 불확실성이 증가하면서 기업들이 신규 사무실이나 상업 공간을 덜 찾게 되고 사무실 확장 이전도 가능한 한 미루려고 해 신규 임차인 찾기가 어려울 뿐만 아니라 기존 임차인들도 계약을 연장하지 않거나 이전할 수 있어 공실률이 높아질 수 있다. 빌딩 임대수요의 감소에 따라 공실률이 상승하면 임대료를 낮추어서라도 임차인을 유치하려...
2023-04-13 17:42 -
일본 부동산 투자 성공의 핵심은?
작년 12월에 열린 대만 CCIM 국제 컨퍼런스에 참석하여 ‘코로나 19가 한국부동산시장에 미친 영향과 전망’에 대한 발표 후 이어진 패널토론 시간에 ‘해외부동산투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐?’라는 질문을 받고 ‘신뢰할 수 있는 현지 파트너를 만나는 것’이라고 답했던 기억이 있다. 세계 3위의 경제 대국 일본의 부동산 시장은 다양한 매력과 기회를 제공하고 있다....
2023-03-29 15:24 -
부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유
부동산자산관리사(Property Manager)는 부동산의 소유자 또는 투자자(건물주)를 대신하여 부동산 관리 업무를 수행하는 전문가이다. 부동산자산관리사는 건물주와 자산관리계약을 맺고 건물주를 대신하여 아래의 역할을 수행한다. 1. 임대료 수금: 임대료 수금은 부동산자산관리사의 가장 중요한 책임 중 하나다. 부동산자산관리사는 임대료가 제때 수금되고, 연체된 경우 적절하게 처리되도록 책임을 진다. 2. 임차인 관리: 부동산자산관리사는 ...
2023-03-03 20:53 -
임대사업의 성패를 좌우하는 임차인 유지
부동산임대업은 임차인에게 공간(space)을 빌려주고 임대료를 받아 영위하는 사업이다. 부동산의 가치는 부동산에서 나오는 임대수입금액의 양(量)과 질(質)에 따라 달라지기 때문에 부동산 임대사업에 성공하려면 우량 임차인을 유치한 후, 임대차계약을 장기간 유지토록 하여 임대료 수입이 극대화되도록 운영하는 것이 중요하다. 이 때문에, 임대인(건물주)은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천인 임차인을 유치하기 위해 렌트프리(rent-free)를...
2023-02-01 16:59
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빌딩 임대수익 배분을 둘러싼 형제자매 간의 갈등 이야기
상속받은 빌딩에서 나오는 임대수익 배분 문제로 형제자매 간에 오랜 갈등을 겪다가 갈등해소책으로써 빌딩관리 상담을 요청하는 고객이 요즘 들어 부쩍 늘고 있다. 부모님 사망 후 상속받은 빌딩을 직접 관리하면서 임대수익을 분기마다 배분하기로 합의한 약속을 지키지 않아 상호 갈등의 골이 깊어져 결국 대화가 단절되고 가족관계까지 와해되는 경우도 종종 보게 된다. 2년 전 서울 강동구 소재 중소형빌딩(연면적: 1,380㎡)을 오빠 2인과 공동으로 상속받...
2022-12-23 18:40 -
빌딩 관리가 중요한 7가지 이유
강남구 역삼동에 연면적 1,500㎡ 규모의 6층 빌딩을 매입한 P씨(63세)는 약 2년 동안 직접 빌딩 임대관리를 해오다가 3년 전부터 중소형빌딩 자산관리 전문업체에 관리를 맡기고 있다. 빌딩의 설비 문제가 발생할 때마다 시도 때도 없이 걸려 오는 임차인 전화에 대응해야 하는 문제, 재계약 협상 시마다 임차인과 서로 충돌하는 문제, 늘어나는 임대료 체납금 회수 문제 및 경비원과 미화원의 채용 및 관리 등의 문제로 인해 극심한 스트레스를 받았던 ...
2022-10-31 16:17 -
준비 없이 거액 빌딩 상속받는다면…
빌딩주의 세대교체가 마무리 단계에 진입하면서 중소형빌딩의 상속과 증여가 급증하고 있다. 이에 따라 가족공동소유 빌딩의 관리 문제가 핫이슈로 부각되고 있다. 20여 년 넘게 혼자서 빌딩을 관리해오던 1세대 빌딩주가 어느 날 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀는 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 빌딩을 상속받게 된다. 이어서, 가족공동소유 빌딩을 누가 어떻게 관리하고 수입은 어떻게 배분할 것인 지를 두고 우왕좌왕하며 갈등을 겪다가 상당기간 동안...
2022-08-24 15:41 -
왜 부동산 자산관리가 중요한가
저금리 기조 속에서 활황세를 보이던 빌딩거래시장이 금리인상의 여파로 소강상태에 접어들었다. 그 동안 가격상승을 기대하고 2~3%대의 낮은 수익률에도 공격적으로 매입했던 투자자들이 대출금리 인상으로 이자부담액이 급격히 증가하자 관망세로 돌아섰기 때문이다. 부동산 가격 상승기에는 부동산의 가치를 높이기 위한 별다른 조치를 취하지 않아도 빌딩가격이 덩달아 올랐으나 이제는 매입 후 가격상승을 당장 담보할 수 없게 됐다. 이에 따라, 빌딩의 수입과 지...
2022-07-22 16:38 -
중소형빌딩 투자와 자산관리
중소형빌딩 투자와 자산관리 코로나 사태의 장기화로 공실률이 치솟고 임차인 구하기는 점점 더 어려워져 중소형빌딩 소유주들의 시름이 깊어가고 있는 가운데 코로나 사태가 무색하게도 올 상반기에만 200억 이하 중소형빌딩 거래금액이 사상 처음으로 10조원을 넘어섰다고 한다. 저금리 기조 속에서 마땅한 투자처를 찾지못한 투자자들이 주택시장에 비해 규제가 덜한 빌딩시장으로 몰린 결과다. 수익형부동산의 수익은 적기(또는 좋은 가격)에 매입한 후 보유기간...
2021-08-25 15:57
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빌딩실사(Due Diligence)가 중요한 이유
꼬마빌딩이라 불리는 중소형빌딩 투자가 급증함에 따라 빌딩실사의 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수익형부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이기 때문에 이러한 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하는가에 따라 투자의 성패가 결정될 수도 있다. 빌딩 투자시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성하기 위해서는 빌딩 매입 전에 빌딩에 대한 전반적인 실사가 수행되어야 한다. 대형빌딩은 매...
2020-06-08 15:31 -
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성
부동산자산관리사의 역할변화와 전문자격증의 필요성 미국의 한 부동산전략연구소는 부동산관리자의 역할이 점차 확대됨에 따라 2030년까지 부동산관리자(Property Manager)라는 타이틀은 전면적으로 사라지고 '기업임원(Enterprise Director) 또는 사업임원(Business Director)'과 같은 호칭으로 전면 대체될 것으로 전망했다. 사실, 부동산관리자(Property Manager)라는 직업은 1930년대 초에 미국에서 ...
2020-02-17 17:49 -
성공적인 부동산자산관리 전략
성공적인 부동산자산관리 전략 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과 중소형빌딩 투자가 급증하여 2018년 중소형빌딩 거래금액이 사장 최초로 9조원을 넘어섰다. 대부분의 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 꼬박꼬박 임대료 수입을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만, 수익형 부동산은 제대로 관리하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다는 사실을 모르는 투...
2019-08-21 15:43 -
부동산CEO로서의 부동산자산관리사(Property Manager)
은 공실률이 지속되면서 임차인 유치가 빌딩주의 최대 현안으로 부상했다. 건물주들은 신규 임차인 유치를 위해 임대료 면제(rent free), 인테리어 공사비 지원, 주차비 지원 및 이사비용 지원 등을 제시하고 있지만 임차인 확보는 여전히 '하늘의 별따기'만큼이나 어려운 과제로 남아있다. 임차인은 수익형 부동산에서 가장 중요한 자산이다. 그 이유는 임차인이 매월 납부하는 임대료가임대수입의 원천이기 때문이다. 요즘 같은 불황기에는 신규 임차인 유...
2018-10-03 12:39 -
한국형 부동산자산관리사 양성이 필요한 이유
부동산투자의 패러다임이 양도차익(Capital Gain) 추구에서 운영수익(Operating Income) 중시로 빠르게 바뀌고 있다. 그 동안 투자자(빌딩 소유주)들은 부동산을 고정자산으로 인식하고 최소한의 물리적 관리인 시설관리에만 신경을 쓰면서 매각차익을 기대했으나 이제는 투자환경변화로 인해 과거처럼 매각차익을 얻기가 어려워짐에 따라 투자부동산을 고정자산이 아닌 투자자산으로 인식하기 시작하였으며 매입후에도 전문적인 자산관리(Property...
2018-03-02 10:43
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여성이 주도하는 부동산자산관리시대의 도래
부동산시장의 패러다임이 변화함에 따라 부동산자산관리의 중요성이 커지고 부동산자산관리자의 요구역량도 확대되고 있다. 과거에는 단순 임대료 수금이나 시설물의 유지보수업무가 주요 업무이었지만 현재의 부동산자산관리업무는 관리부동산의 임대마케팅 전략과 임차인 유지전략을 수립하여 시행함으로써 관리부동산을 경쟁력있게 관리하는 것을 넘어서 투자자의 재무적 목표를 달성시키는 업무까지도 포함하고 있다. 저성장이 새로운 표준으로 자리잡은 지금, 부동산자산관리사(...
2018-01-03 22:05 -
저성장기 부동산자산관리전략
저성장기 부동산자산관리전략 빌딩 공실률이 10%대의 고공행진을 지속함에 따라 기존 임차인을 장기간 빌딩에 머무르게 하는 임차인유지(Tenant retention) 가 부동산 임대시장의 최대 화두로 떠오르고 있다. 임차인 주도하는 시장에서는 임대물건 선택의 폭이 넓기 때문에 더욱 정교해지고 스마트해진 임차인의 다양한 요구조건을 충족시키기란 여간 쉬운 일이 아니다. 장기간의 임대차계약을 체결하고 임대료를 제때 또박또박 내는 우량 임차인을 보...
2017-09-28 18:31 -
어떤 부동산 자산관리회사를 골라야 하나?
50억 미만 가격대 중소형빌딩의 인기가 치솟고 있다. 공실율이 좀처럼 낮아지지 않는 상황임에도 불구하고 중소형 빌딩을 매입하려는 투자자가 증가하다 보니 중소형빌딩 매물 품귀현상이 빚어질 정도이다. 시중은행의 부동산투자자문센터에서는 투자가능 물건을 제 때 발굴하여 제공하지 못하여 고객으로부터 항의 전화도 받고 있을 정도라고 한다. 이렇게 매물이 부족하다 보니, 서울 외곽지역이나 경기도 신도시 지역으로 발길을 돌리는 투자자들이 늘어나고 있다. 그...
2017-06-01 17:08 -
중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션
중소형빌딩 공실문제 해결 솔루션 요즘처럼 임차인 구하기가 '하늘의 별 따기'만큼 어려운 시기에 중소형빌딩 소유주(투자자)의 가장 큰 리스크는 무엇일까? 아마도 공실 리스크일 것이다. 빌딩임대사업에서 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩이 공실로 남아있게 되면 그 임대공간에 해당하는 임대료와 관리비의 수입이 발생하지 않기 때문에 임대수입이 감소하고 수익율도 하락하게 된다. 이 때문에 공실은 가장 큰 리스크일 수 밖에 없을 것이다. 중소형...
2017-05-15 17:02 -
중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건
중소형빌딩 자산관리시장 성장 조건 국내 부동산관리시장은 1997년 외환위기 이후 많은 변화를 겪어오고 있다. 시설관리(Facility Management) 단계에 머물러 있던 국내 부동산관리시장에 대형빌딩을 중심으로 부동산자산관리(Property Management · PM)가 도입되면서 부동산자산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 전환되었고 투자부동산의 평가방식이 원가법에서 수익환원법으로 바뀌면서 보유단계에서 순운영소득(NOI)이 극대...
2017-03-30 14:29