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    김용남
    김용남
    The Lifeist
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    가치를 창조하는 부동산자산관리
    2004년 4월 건국대학교 부동산대학원 3학기(경영관리3기) 재학중에 국내 최초의 중소형빌딩 자산관리전문기업 글로벌PMC(주)를 설립하고 한국형 부동산자산관리시장을 개척했으며 2010년부터 한국경제신문과 공동으로 한국형부동산자산관리사 KPM 교육과정을 개설하여 운영하면서 글로벌PMC(주)를 대한민국 1위 중소형빌딩 자산관리기업으로 성장시켰다.
    • 일본 부동산 투자의 성공 법칙

      일본 부동산 시장은 안정적인 수익률과 탄탄한 임대 수요로 한국 투자자들의 관심이 여전히 뜨겁습니다. 성공적인 일본의 주거용 부동산 투자를 위해서는 한일 양국 간의 임대 관리 시스템 차이를 이해하고 현지 상황에 맞는 전략을 수립하는 것이 성공의 열쇠라고 할 수 있습니다.본 칼럼에서는 한국 투자가들이 일본 부동산 투자에서 성공하기 위해서 반드시 알아야 할 4가지 핵심 사항을 제시합니다.1. 일본 임대시장의 안전장치, ‘보증회사’ 시스템대개 월세의 10배 정도로 책정되는 우리나라의 보증금제도와 달리, 일본에는 보증금이 적거나 없습니다. 따라서 일본의 임대 시장에서는 보증회사가 매우 중요한 역할을 합니다. 이들은 임차인의 임대료 연체 시 대신 납부해주는 서비스를 제공합니다. 보통 1~6개월간 임대 임대료를 대납하며, 이후 임차인에게 청구하고 명도절차를 진행합니다. 이 시스템은 임대인의 안정적인 수입을 보장하고 재정적 리스크를 줄여줍니다. 2. 임대료 납부 및 관리 방식일본에서는 임차인이 주로 임대 관리 회사에 임대료를 납부합니다. 이는 한국에서 임대인에게 직접 납부하는 방식과 다릅니다. 임대 관리 회사는 임대료 수금, 유지 보수, 계약 갱신 등을 담당하며, 임대인과 임차인 사이의 중재 역할도 합니다.임대 관리 회사는 수금한 임대료에서 관리수수료, 대납 비용, 전기, 수도료 및 유지 관리 비용 등을 제한 후 임대인에게 송금합니다. 이 내용은 매월 제출하는 월간 보고서에 상세하게 기록되어, 임대인이 직접 건물을 방문하지 않아도 관리 상황을 투명하게 파악할 수 있도록 돕습니다. 이 시스템은 임대인의 직접적인 관리 부담을 줄이고 효율적인 임

      2024-07-08 15:27
    • 상업용 부동산, 이제 '홈런' 아닌 '안타'로 승부하라

      상업용 부동산 시장은 과거 호황기와는 완전히 다른 국면을 맞이하고 있습니다. 더 이상 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 식의 '홈런' 투자는 어렵게 되었습니다. 금리 상승과 긴축된 금융 환경으로 인해 과거의 순풍은 사라졌고, 투자자들은 전략을 수정해야 하는 시점입니다.과거에는 시장 상황이 좋으면 크게 노력하지 않아도 쉽게 수익을 낼 수 있었습니다. 하지만 지금은 그렇지 않습니다. 높은 이자율과 물가 상승으로 인해 캡레이트(Cap Rate)는 더 이상 하락하지 않고 있으며, 따라서 캡레이트 하락으로 인한 부동산 가격 상승은 불가능해졌습니다. 과거 호황기에 가려졌던 임대 결정의 실수들도 드러나고 있습니다. 이 때문에 손쉬운 승리는 기대하기 어려운 환경이 되었습니다.문제는 여전히 많은 투자자가 '홈런'만을 노리고 풀스윙하다가 스트라이크 아웃을 당하고 있다는 것입니다. 높은 위험을 감수하며 과도한 레버리지를 사용하거나, 시장 변화를 제대로 인식하지 못하면서 무리한 투자에 나서다가 실패하는 사례가 많습니다. 부동산 투자에서 스트라이크 아웃은 치명적인 재기불능의 결과로 이어질 수 있습니다.오스트리아 대형 부동산개발기업인 자산 38조원의 SIGNA 그룹의 파산은 바로 이런 위험성을 보여주는 대표적인 사례입니다. 과도한 부채와 무분별한 확장으로 인해 결국 파산에 이르게 된 SIGNA 그룹은 면밀한 검토 없이 '홈런'만을 노렸다가 실패한 전형적인 케이스라고 할 수 있습니다.오늘날 상업용 부동산 시장에서 성공하기 위해서는 꼼꼼한 부동산 자산관리, 탄탄한 중개인 관계, 그리고 임차인 선정에 집중해야 합니다. 이는 기본기에 충실하고, 현명한 플레

      2024-06-10 16:30
    • 부동산 자산관리 수수료, 제대로 알고 계시나요?

      부동산 시장의 성장과 함께 부동산 자산관리의 중요성이 더욱 강조되고 있습니다. 특히 개인 소유의 수익형 빌딩, 즉 중소형 빌딩 또는 꼬마빌딩이 늘어나면서 전문적인 관리의 필요성이 높아지고 있습니다. 그러나 부동산 자산관리 서비스에 대한 이해 부족과 불투명한 수수료 책정 방식으로 인해 자산관리회사를 이용하는 것을 꺼리는 소유주들이 많습니다.자산관리 수수료는 건물의 가치를 극대화하기 위한 전문적인 서비스에 대한 대가입니다. 이는 단순한 비용이 아닌, 건물의 가치와 소유주의 이익을 극대화하기 위한 투자로 접근해야 합니다. 건물의 규모, 위치, 임차인 수, 노후화 정도, 서비스 범위 등 다양한 요인에 따라 수수료 금액이 달라지므로 이를 제대로 이해하고 투명하게 책정하는 것이 중요합니다.예를 들어, 임차인이 많은 빌딩과 노후화된 빌딩은 그렇지 않은 빌딩에 비해 자산관리자의 관리에 투입하는 시간이 많아져 수수료 금액이 증가할 수 있고 빌딩이 대중교통의 접근성이 떨어지는 위치에 있는 빌딩과 공실률이 높은 빌딩은 수수료가 높아질 수 있습니다. 또한, 서비스 범위가 넓을수록 수수료 금액은 증가하며, 계약 기간, 경쟁 상황, 협상력 등도 수수료 결정에 영향을 미칩니다.자산관리회사는 임대료 협상, 임차인 관리, 시설 유지보수, 재무 관리 등 건물 관리 전반에 대한 서비스를 제공합니다. 예를 들어, 효율적인 임차인 관리를 통해 공실률을 낮추고 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다. 또한, 체계적인 시설 유지보수를 통해 건물의 수명을 연장하고 운영 비용을 절감할 수 있습니다. 이러한 서비스를 통해 건물의 가치를 높이고 소유주의 이익을 극대화할 수 있

      2024-05-28 17:30
    • 꼬마빌딩 운영 전략

      부동산 시장에서 임차인을 유치하고 유지하는 것은 건물주와 관리자에게 큰 과제이며, 수익성을 확보하기 위한 필수 요소이다. 그렇기 때문에 이 과정에서 드는 비용의 차이를 잘 이해하고 전략적으로 관리하는 것이 매우 중요하다. 신규 임차인을 유치하기 위해서는 상당한 비용이 소요된다. 광고비, 마케팅비, 부동산 중개 수수료, 각종 인센티브 등이 주요 비용 항목이며, 임차인 유치 경쟁이 치열한 지역일수록 더 많은 투자가 필요하다. 반면 기존 임차인을 유지하기 위한 비용은 상대적으로 낮다. 재계약 수수료, 일부 개선공사 지원금, 임대료 할인 정도가 전부이며, 일반적으로 임차인 유치 비용이 유지 비용보다 3-5배가량 높은 것으로 알려져 있다. 장기적 관점에서 볼수록 기존 임차인 유지가 매우 중요하다. 안정적인 수익을 창출하고 공실을 최소화하기 위해서는 임차인의 이탈을 막고 만족도를 높여야 하기 때문이다. 임차인 관리에 대한 투자는 결과적으로 유치 비용 절감으로 이어진다. 건물주 K씨(70세)의 사례는 관계관리(Relationship Management)의 중요성을 잘 보여준다. K씨는 오랫동안 임대료를 인상하지 않았다는 이유만으로 경제적인 어려움을 겪고 있던 임차인에게 월 10만원의 임대료 인상을 요구했다. 그러나 임차인이 사업 부진을 이유로 이를 수용할 수 없다고 하자, 이에 자존심이 상한 K씨는 홧김에 임차인에게 나가라는 말을 했고, 결국 임차인은 재계약을 포기하고 매장을 비웠다. 이후 K씨는 새로운 임차인을 구하기 위한 인테리어 공사비용으로 3개월분 임대료에 해당하는 비용을 지출해야 했다. 하지만 이보다 더 큰 문제는 4개월동안 공실이 채워지지 않았다는

      2024-05-07 17:55
    • 중소형 빌딩, 어떻게 관리할까

      경기부진과 고금리 여파로 자영업자와 중소업체가 주로 임차하고 있는 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이 공실률 상승과 체납금 증가로 위기를 맞고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩을 어떻게 관리하냐는 매우 중요하다.과거에는 빌딩 가격 상승을 기대하며 자산 관리에 크게 신경 쓰지 않는 투자 전략도 유효했지만, 이제는 부동산 시장의 패러다임이 임대 운영 수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인 관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다. 빌딩투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지시키는 것이 중요하다. 임차인을 유치하는 비용이 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배 더 들어가기 때문에 임차인 유지는 안정적인 현금흐름 확보에 필수적이다. 따라서, 빌딩주는 빌딩의 외관이나 설비 관리에만 집중하기보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인의 만족도와 유지 관리에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 그리고 투자빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 임차인 유치 경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없기 때문이다. 요즘 위기에 처한 꼬마빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형 빌딩이 제대로 관리되지 않고 문제 빌딩으로 전락한 사례를 종종 본다. 서울 역삼동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 70대 건물주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한 번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변 시세보다 약 20~30% 낮았다.서울

      2024-04-18 16:08
    • 상속받은 빌딩, 어떻게 관리할까?

      최근 들어, 상속받은 부동산의 관리에 대한 상담 요청이 눈에 띄게 증가하고 있다. 이는 빌딩주의 세대교체가 가속화되면서 부동산 자산의 상속과 증여가 증가하는 추세와 맞물려 있다. 특히 중소형 빌딩을 중심으로 발생하고 있는 이 현상은, 장기간 한 사람이 관리해 온 빌딩의 관리권이 갑작스러운 사건이나 세대교체로 인해 후손에게 이양되고 있음을 시사한다.상속이나 증여를 통해 부동산을 취득하는 경우, 대부분의 상속자나 수증자는 빌딩 관리에 필요한 경험과 지식이 부족한 상태에서 시작하게 된다. 이로 인해 초기에는 많은 어려움에 직면하게 되지만, 관리 주체를 결정하는 것부터 시작하면 상황은 점차 나아지게 된다.빌딩 관리의 첫걸음은 직접 관리할 것인지, 아니면 전문 부동산 자산 관리 회사에 위탁할 것인지 결정하는 것이다. 이러한 결정은 본인이 빌딩 관리에 전념할 시간, 경험, 노하우의 유무를 고려하여 내려져야 한다. 직접 관리가 가능한 조건을 갖춘 경우에는 직접 관리를, 그렇지 않은 경우에는 위탁 관리를 선택하는 것이 바람직하다.현재 부동산 시장은 고금리가 장기화되고 국내외 경기부진 및 생활패턴 변화 등으로 임차 수요가 줄어들면서 부동산 임대사업이 갈수록 어려워지고 있다.이러한 상황에서는 신규 임차인을 유치하기 어렵고, 기존 임차인을 장기간 유지하는 것도 쉽지 않은 상황이다. 이럴 때일수록 소유주는 자신의 빌딩을 임차인에게 매력적인 상품으로 만들어야 하며, 이를 위해서는 임차인과의 관계, 빌딩 유지보수업체와의 관계 및 주변 중개업소와의 관계를 관리할 수 있는 관계 관리 능력이 요구된다.상속이나 증여를 통해 빌딩을 취득한 경우, 관리 능력

      2024-03-19 16:23
    • 일본 부동산 투자 수익 극대화하기

      일본의 부동산 투자 시장은 전 세계 투자자들에게 매력적인 수익 창출 기회를 제공한다. 고유의 경제 구조, 안정적인 임대 수요, 그리고 투자자 친화적인 법률 체계로 인해 많은 이들이 일본 부동산 시장에 관심을 가지고 있다. 하지만, 이러한 시장에서 성공적인 투자를 이루기 위해서는 단순히 부동산을 구매하는 것 이상의 이해와 전략이 필요하다. 특히 임대차 계약 시스템과 임대료 조정에 대한 깊은 이해는 필수적인 요소다.이번 칼럼에서는 일본의 임대차 계약 유형과 임대료를 언제 어떻게 조정할 수 있는지에 대해 살펴본다. 일본에는 크게 두 가지 유형의 임대차 계약이 있다.첫 번째는 '보통 임대차계약 (普通賃貸借契約)'으로 일반적으로 2년 동안 유효하고, 특별한 이유가 없다면 자동으로 갱신된다.두 번째 유형은 '정기 임대차계약(定期借地契約)'으로, 합의된 기간(보통 5~10년)이 끝나면 계약이 종료된다. 이때 임대인은 임대료를 조정할 수 있는 더 많은 유연성을 갖게 된다.그렇다면, 일본 부동산 투자 시 임대료를 올릴 수 있는 '정당한 이유'는 무엇일까? 여기 몇 가지 상황을 살펴보자:1. 임대 기간 종료: 정기 임대차 계약의 경우, 계약 기간이 종료되는 때가 임대료를 시장 상황에 맞춰 조정할 기회다.2. 지역 부동산 시장의 변화: 지역 시장의 중요한 변화, 예를 들어 수요 증가나 주변환경이 개선된 경우에는 임대료 인상을 정당화할 수 있다.3. 업그레이드 및 리노베이션: 자산에 대한 개선은 임대료 인상의 이유가 될 수 있다. 임차인도 이로 인한 생활 환경의 개선을 인정할 때, 추가 비용에 대해 더 수용적일 수 있다.4. 법규, 세금의 변경: 법규나 세금의 변경이 운영 비

      2024-02-19 13:50
    • 임차인 유지가 중요한 5가지 이유

      최근 중소형빌딩 임차인의 임대료 체납이 급증하고 있다. 이는 경기 침체와 물가 상승, 금리 인상 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보인다. IMF 시절이나 코로나 대유행 때보다도 더 어렵다고 하소연하는 임차인들이 늘어나고 있다. 이러한 상황에서 중소형빌딩 건물주는 신규 임차인 유치와 기존 임차인 유지에 총력을 기울이고 있다.상업용 부동산 시장에서 임차인 유지는 단순한 관리 전략을 넘어서 핵심적인 경제적 요소로 자리 잡고 있다. 특히 글로벌화와 디지털화가 가속화되는 오늘날의 경제 환경에서, 임차인 유지는 부동산 포트폴리오의 안정성과 수익성을 향상시키는 중요한 역할을 한다.임차인 유지의 중요성은 다음과 같이 다섯 가지로 요약할 수 있다.첫째, 안정적인 수익 창출기존 임차인을 유지함으로써 상업용 부동산은 안정적인 수익을 보장받을 수 있다. 임대료 수입은 부동산 소유주의 주요 수입원이며, 이는 재테크 및 재투자의 기반이 된다. 반면, 임차인 이탈은 공실률 증가와 수익의 불안정성을 가져올 수 있다.둘째, 운영 비용 절감새로운 임차인을 유치하는 데에는 상당한 비용과 시간이 소요된다. 이는 마케팅, 중개 수수료, 임차공간 개선공사 비용 등 다양한 형태로 나타난다. 기존 임차인을 유지하는 것은 이러한 추가 비용을 방지하고, 장기적으로는 운영 비용을 절감할 수 있다.셋째, 시장 평판과 브랜드 가치임차인을 오랫동안 유지하는 부동산은 시장에서 긍정적인 평판을 얻게 된다. 이는 해당 부동산의 안정성과 신뢰성을 나타내며, 장기적으로 브랜드 가치를 상승시킨다. 이는 새로운 임차인 유치와 더 나은 임대 조건을 협상하는 데에 유리한 위치를 제공한다.넷째, 장

      2024-01-10 17:09
    • 고금리 시대, 중소형빌딩 임대인의 9가지 전략

      현재의 고금리 장기화 시대는 중소형 상업용 건물 소유자에게 다양한 도전을 안겨주고 있다. 특히, 현금 흐름 보호와 임차인 유지는 주요 과제로 부상했다. 고금리 장기화는 금융 비용 증가, 가치평가 하락 압력, 그리고 임차인의 재정적 부담 증가라는 세 가지 주요 영향을 미치고 있다.이러한 어려움을 극복하기 위해서는 임대인들이 능동적이고 적응력 있는 접근 방식을 채택해야 한다.다음은 장기 고금리 시대를 대비한 중소형 건물 임대인에게 필요한 9가지 전략이다.1. 임차인 유지 및 관계 관리에 집중하기고금리 시대에는 새로운 임차인을 구하기가 어려워지고, 그 비용이 임차인 유지비용보다 약 6배 많이 들기 때문에 임차인 유지가 점점 더 중요해지고 있다. 현재 임차인과 탄탄한 관계를 구축하고, 임차인의 니즈를 선제적으로 파악해 임대차 계약 갱신 시 유연한 임대 기간이나 임대료 할인을 제공하여 임차인을 유지하는 것이 안정적인 현금 흐름을 유지하기 위한 효과적인 전략이 될 수 있다.2. 재무 관리에 신경 쓰기고금리 환경에서는 차입 비용이 상승할 수밖에 없기 때문에 조금 더 낮은 이자율이나 더 유리한 조건으로 기존 대출을 재융자하는 방안도 고려할 필요가 있다. 재정 옵션을 재평가하고 예비 자금을 잘 관리하는 것은 필수다.3. 효율적으로 운영하기빌딩의 수익성 유지를 위해서는 효율적인 비용 관리가 필수적이다. 여기에는 운영 비용을 면밀히 검토하고 서비스 품질을 저하시키지 않으면서 비용을 절감할 수 있는 영역을 파악하는 것이 포함된다.4. 시장 상황에 맞는 임대료 책정하기시장 상황에 따라 임대료를 조정해야 한다. 너무 비싸거나 싼 가격은 모두 문제가 될 수 있다.

      2023-12-28 14:50
    • 빌딩 관리, 직접 할 것인가 맡길 것인가

      중소형 빌딩 임대 시장에서 공실률이 증가하고 임차인 확보가 어려워지는 가운데 임대료 체납금도 증가하면서 빌딩 소유주들의 고민이 깊어지고 있다. 이런 상황에서 빌딩 자산을 직접 관리할지, 아니면 전문 자산관리회사에 맡길 것인지를 결정해야 하는 중요한 갈림길에 서게 된다. 특히 소규모 및 중소 건물 소유주들은 전문 지식이나 자원이 부족하기 때문에 이런 결정을 내리기가 더욱 더 어려울 수밖에 없다. 직접 관리: 스스로 할 수 있는가? 직접 관리는 건물 소유주에게 직접적인 통제권과 잠재적인 비용 절감을 제공하지만, 임차인 심사, 임대료 체납, 유지 보수, 법적 준수 등 다양한 작업을 처리하기 위해 상당한 시간과 전문 지식이 필요하다. 특히 많은 임차인을 관리하거나 빌딩 관리에 대한 경험이 부족한 경우 직접 관리는 부담이 될 수 있다. 전문 위탁관리: 전문가의 도움 전문 관리회사의 도움을 받으면, 자산관리 수수료를 지불하지만, 자산 소유주의 행정 부담을 줄여주기 때문에 핵심 사업이나 개인 활동에 집중할 수 있다. 경험 많은 자산 관리자는 임대 수익을 극대화하고, 공실률을 최소화하며, 임대료를 적시에 징수할 수 있는 지식과 자원을 가지고 있다. 또한, 임차인 관계, 유지 보수 문제, 법적 준수 등을 처리하여 자산 가치를 보호하고 건물 소유주의 위험을 줄인다. 사례를 통해 알아보는 전문 위탁 관리의 효과 서울에 있는 한 소규모 상업용 건물 소유주는 임차인이 임대료를 연속으로 납부하지 않아 현금 흐름에 문제가 생겼고 공실률도 높아져 재정적으로 어려움을 겪었다. 이 건물주는 빌딩을 직접 관리했지만, 임차인의 임대료 체납문제를 해결하거나 다양한 임대마케

      2023-11-28 15:21
    • 상가와 빌딩 공실률, 이렇게 줄여라

      한국 상가 빌딩 시장은 지난 몇 년 동안 큰 변동성을 겪었다. 과거의 호황기에 많은 투자자들이 높은 가격에 투자했던 것과 대조적으로, 현재의 시장 상황은 꽤나 다르게 전개되고 있다. 불경기와 고금리 여파로 인해 상가 공실률이 높아진 상태다. 특히, 강남의 랜드마크 상권인 신사동 가로수길과 강남대로, 그리고 역사적인 종로 대로변의 1층 상가들이 공실로 남아 있다. 이러한 현상의 원인은 다양하다. 상가의 공급과잉, 생활패턴의 변화와 팬데믹의 영향, 그리고 2-3년 전 호황기에 상가빌딩을 높은 가격으로 매입한 건물 소유주들이 목표 수익률을 맞추기 위해 높은 임대료를 책정한 영향 등이 있다. 이로 인해 건물주의 높은 임대료 기대와 현재 임차인들의 임대료 부담 감당 능력 사이의 미스매치가 발생하여 공실률이 상승하고 있다. 이는 건물주와 임차인 모두에게 큰 어려움을 가져다주고 있다. 이러한 문제를 극복하기 위한 대안 중 하나로, 부동산 자산관리자의 역할이 강조되고 있다. 부동산자산관리자는 객관적인 시장상황을 파악하고 적극적으로 임차인을 모집하는 것은 물론, 전문 부동산자산관리 서비스를 제공하여 임차인의 유지율을 높이는 것이 무엇보다 중요한 시점이 되었다. 실제로 전문적인 부동산자산관리서비스는 임차인들에게 안정된 임대 환경을 제공하고, 건물주에게는 지속적인 수익을 보장하는 요소로 작용한다. 시장의 미스매치 문제를 해결하기 위한 전략적 접근으로 다음과 같은 것들이 고려될 수 있다. 1. 유연한 임대 계약 도입: 임차인의 부담을 줄이고 건물주의 손실을 최소화하기 위해 임대료 조절의 유연성을 갖춘 계약 체결이 필요하다. 2. 공간 활용의 다양화

      2023-10-17 16:42
    • 일본 임대주택 투자에 성공하려면?

      일본의 임대주택 시장은 세계적인 트렌드와는 다른 독특한 특성을 지니고 있다. 높은 임대 선호도와 그에 따른 큰 시장 규모, 다양한 투자자들의 주목 등은 이 시장이 앞으로도 성장하고 발전할 것이라는 것을 예상하게 한다. 이런 특성과 잠재력을 바탕으로 일본의 임대주택 시장은 국제 투자자들에게 매력적인 기회를 제공하고 있다. 인구 감소와 저출산 고령화로 인해 일본 주택 시장이 위축될 것이라는 전망도 있지만 임대주택 시장은 여전히 유망한 투자처로 평가받고 있다. 그 이유는 다음과 같다. -도시 중심부의 변화된 수요 구조 일본의 총 인구는 2010년을 정점으로 점차 감소하고 있다. 2050년까지 약 2000만 명의 인구 감소가 예상되는 가운데, 이와는 대조적으로 도시 중심부의 인구는 지속적으로 증가하고 있다. 취업과 교육의 기회를 찾아 도시로 몰려드는 노동인구, 학생 및 젊은 세대의 유입이 주요한 원인이다. 도시 중심부에서의 임대주택에 대한 수요도 증가하고 있다. 특히, 일본의 고령화와 여성의 사회 진출로 인해 맞벌이 가구와 독신 시니어 가구의 수요가 도드라지게 증가하고 있다. -일본인의 높은 임대 선호도와 시장의 규모 일본인의 주거지 임대 선호도가 상대적으로 높다는 사실을 무시할 수 없다. CBRE의 Global Consumer Survey에 따르면, 일본 응답자 중 46%가 이사할 집을 '임대할 것'이라고 응답했는데 이는 세계 평균 35%보다 월등히 높았다. 이는 임대주택 시장의 규모를 확장시키는 주요한 원동력 중 하나로 작용하고 있다. 일본 임대주택 시장의 잠재적 규모는 미국, 독일, 중국에 이어 네 번째로 크다. 이로 인해 국내외 다양한 투자자들의 관심을 모으고 있다. -안정적인 투자 환경

      2023-09-20 17:52
    • 빌딩 관리는 빌딩 주치의에게

      빌딩경영의 성공은 빌딩을 보유하는 것 자체만으로는 충분치 않고, 단순히 건축물의 외관이나 시설물을 관리하는 것만으로도 보장되는 것이 아니다. 실제로 성공적인 빌딩 경영은 그 안의 주요 자산, 즉 임차인을 어떻게 관리하느냐에 크게 달려있다. 임차인은 빌딩의 재무적 안정과 지속적인 성장을 지탱하는 기둥이기 때문이다. 70대 후반인 건물주 K씨는 임차인에게 임대료 20만원을 더 요구했다가 임차인이 인상된 임대료를 거부하며 계약갱신을 거부한 사례가 있었다. 결과적으로 K씨는 8개월간의 공실 임대료와 추가적인 관리 및 임대공간 개선 비용으로 약 2,540만원의 큰 손실을 보게 되었다. 이 사례는 건물주에게 단기적인 이익을 추구하는 것보다 임차인과의 장기적인 관계를 우선시하는 것이 더 중요하다는 것을 잘 알려주고 있다. 또한, P씨의 사례도 이와 유사한 교훈을 제공한다. P씨는 리모델링 후의 초기 비용 회수를 목표로 높은 임대료(1200만원)를 요구했으나, 3년 간의 장기 공실 후 결국 자산관리회사의 최초 제안 임대료(1000만원)보다 훨씬 낮은 임대료(800만원)에 임대차 계약을 체결하게 되면서 4억원 이상의 큰 손실을 입었다. 이 두 사례를 통해 볼 때, 빌딩 관리는 간단한 문제가 아니다. 경쟁력 있는 임대료 설정, 임차인의 요구와 기대에 부응하는 서비스 제공, 그리고 임차인과의 관계 유지는 모두 섬세하고 전략적인 접근이 필요한 분야다. 성공적인 빌딩 관리를 위해서는 주변의 경쟁 빌딩, 현재의 경제 상황 등 다양한 변수를 고려한 전략적인 접근이 필요하다. 그렇다면 이 복잡한 문제를 어떻게 해결해야 할까? 이렇게 복잡한 문제를 해결하기 위해서는 전문가의 도움이 필요하다

      2023-08-30 11:44
    • 일본 부동산이 인기있는 이유

      지난주 목요일(7/6)에 삼프로TV 언더스탠딩에 출연하여 일본 부동산투자자문 실전 경험과 살아나고 있는 일본 부동산시장에 대해 75분 동안 두 진행자와 이야기를 나눌 수 있는 기회를 가졌다. 도쿄 중심지역에 중소형빌딩을 매입하는 국내 상장회사부터 20~30억대 1동 주거용 아파트건물을 투자목적으로 매입하는 개인고객, 일본 파트너와 전자상거래사업을 전개하기 위해 6억대 스튜디오 타입 타워 맨션 1채를 구입한 스타트업(Start-up)까지 다양한 수요자로부터 투자상담이 쇄도하고 있다. 일본 부동산투자에 대한 관심은 전세계적으로 뜨겁다. 이를 반영이라도 하듯, 글로벌 종합 부동산서비스회사 JLL은 지난 5월22일 ‘Why Japan real estate is hot property(일본 부동산이 인기있는 이유)’라는 기사를 발표했다. 저금리와 강력한 펀더멘털에 매료된 외국인투자자들이 올해 1분기에 전년 동기 대비 43% 증가한 89억 달러를 일본 상업용 부동산부문에 투자했다. 이는 미주 지역과 유럽의 투자규모가 전년 동기 대비 각각 61%, 58% 감소한 660억 달러와 350억 달러에 그쳐 극명한 대조를 이루고 있다고 주장하면서 일본의 금리 인상은 가까운 미래에 시행될 것이 아니므로 일본 부동산의 인기는 지속될 것으로 전망했다. 아직도 일본 부동산은 잃어버린 30년에서 헤어나지 못하고 있다고 주장하면서 회의론을 펴는 사람도 있지만 일본 국토교통성에서 발표한 주거용부동산 가격지수에서도 확인할 수 있듯이 일본 부동산가격은 2012년부터 우상향 곡선을 그리며 지속적으로 상승해오고 있다. 그렇다면, 일본 부동산이 인기있는 이유는 무엇일까? 일본 부동산이 인기있는 이유를 7가지로 요약할 수 있다. 1. 경제적 안정성: 일

      2023-07-10 17:08
    • 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)의 이해

      -부동산자산관리수수료를 결정하는 3가지 방식 부동산 자산관리(Property Management, PM)는 소유주가 보유한 부동산을 대신하여 관리하고 운용하는 전문적인 서비스를 말한다. 임차인 관리부터 시설 유지보수, 임대료 수금, 임차인 민원 등의 문제 해결까지 다양한 업무를 수행하며, 이를 통해 부동산 가치의 증대와 안정적인 수익 창출에 기여한다. 요즘 들어 부동산 자산관리 서비스에 대한 인식이 높아지며 관련 문의가 급증하고 있다. 특히 임차인과의 문제로 인한 스트레스로 고통받거나, 노령으로 인해 관리의 어려움 등을 겪는 소유주와 그 가족들이 이러한 서비스를 찾고 있다. 아직까지도 자산관리 수수료에 대한 오해와 편견으로 이를 부담스럽게 여기는 고령의 소유주가 존재하지만, 이들의 자녀 세대들은 자산관리 회사의 신뢰성과 서비스 품질에 더 많은 관심을 보이며, 자산관리 시장의 확장과 성장에 큰 기여를 하고 있다. 부동산 자산관리 수수료(PM Fee)는 전문적인 자산관리 서비스를 제공하는 대가로, 주로 소유주와 자산관리자 간의 합의를 통해 결정된다. 자산관리 수수료 산정방식은 다음 3가지 방식 중 하나로 책정된다. 연면적당 단가 적용, 임대료에 수수료율 적용, 그리고 혼합 방식이다. 이들은 각각 건물의 크기, 월 임대료, 그리고 두 요소의 조합을 반영하여 산정된다. 1. 연면적당 단가 적용: 대형 빌딩에서 주로 사용되며, 연면적당 월 1,000~3,000원의 단가가 적용된다. 이 방식은 매월 동일한 금액을 지급하는 것으로, 매월 수수료를 계산할 필요가 없다. 2. 임대료에 수수료율 적용: 주로 중소형 빌딩에서 사용되며, 월 임대료에 5~10%의 수수료율이 적용된다. 이 방식은 매월 임대료에 따

      2023-06-15 11:35
    • 부동산 자산관리회사 선정하는 방법

      중소형 빌딩 투자는 매력적인 수익률을 추구하는 많은 투자자들의 주목을 받고 있다. 50억 미만의 가격대에서 투자자들은 매물 부족에도 불구하고 빌딩 매입의 열기를 이어가고 있다. 그러나 성공적인 투자를 위해서는 좋은 빌딩을 매입하고 최상의 부동산 자산관리회사를 선정해야 한다. 많은 투자자들은 빌딩 매입 후에 자산관리에 대한 신경을 덜 쓰는 경향이 있다. 그러나 빌딩의 가치는 누가 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라진다. 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 재무 및 행정 관리 등을 통해 빌딩의 수입은 높이고 운영비용은 낮추어 빌딩의 가치를 상승시키는 부동산자산관리 전문가의 선정은 중요한 결정 중 하나다. 다만, 모든 자산관리 회사가 투자자의 기대치를 만족시키는 것은 아니다. 부적절한 자산관리 회사 선택은 오히려 문제를 야기할 수 있다. 그래서 우리는 올바른 자산관리 회사를 선택하는 방법에 대해 알아볼 필요가 있다. 부동산 자산관리회사를 선정할 때는 다음과 같은 5가지 기준을 고려해야 한다. 첫째, 자산관리회사의 평판(reputation)과 역량을 파악해야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해 주는 일종의 집사 서비스와 같아 평판과 신뢰성이 중요하다. 또한, 관리 경험이 부족하거나 회사의 업력이 짧은 경우에는 각종 리스크를 제대로 관리하지 못할 가능성이 높다. 우리의 건강을 경험이 없는 의사에게 맡기지 않듯이 부동산 역시 마찬가지다. 둘째, 자산관리회사의 서비스 범위와 전문성을 고려해야 한다. 부동산 관리는 유지 보수, 신규 임차인 유치, 임대차 계약 협상 및 갱신, 인력 관리, 재무 관리 등 다양한 업무를 포함한다.

      2023-05-17 16:26
    • 불황기, 빌딩 공실률 낮추려면?

      불황기에는 경제 활동이 둔화하면서 빌딩임대관리시장에서도 여러 어려움이 발생한다. 먼저, 불황기에는 경제활동이 줄어들고 시장의 불확실성이 증가하면서 기업들이 신규 사무실이나 상업 공간을 덜 찾게 되고 사무실 확장 이전도 가능한 한 미루려고 해 신규 임차인 찾기가 어려울 뿐만 아니라 기존 임차인들도 계약을 연장하지 않거나 이전할 수 있어 공실률이 높아질 수 있다. 빌딩 임대수요의 감소에 따라 공실률이 상승하면 임대료를 낮추어서라도 임차인을 유치하려는 소유주들이 나타나면서 임대료가 하락하고 임대 수입의 감소로 이어질 수 있다. 이러한 시기에 빌딩 소유주(관리자)들은 시장의 변화에 유연하게 대응하는 전략을 도입하고 적극적인 자산관리를 통해 임대료 수익을 극대화하고 공실률을 낮추어 안정적인 수익을 창출하는 것이 빌딩의 가치 향상에 필수적이다. 이 칼럼에서는 불황기에 중소형 빌딩의 가치를 높일 수 있는 여섯 가지 전략을 제시하고자 한다. 1 임차인 관리 및 만족도 향상 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 무엇보다도 임차인 관리가 중요하다. 불황기에는 경제 상황이 좋지 않기 때문에 임차인들의 이동이 빈번하게 발생하며, 공실률이 상승할 위험이 있다. 체계적인 자산관리를 통해 임차인 불편 사항을 신속하게 해결함으로써 임차인 만족도를 향상시키고, 장기 임차를 유도해야 한다. 이를 통해 공실률을 낮추고, 안정적인 수익을 보장할 수 있다. 2 자산 가치 증대를 위한 투자 불황기에도 자산가치를 향상시키기 위해 지속적인 투자가 필요하다. 이를 위해 빌딩의 시설 개선, 공간 활용 다양화, 임차인 관리 등 다양한 전략을 도입해야 한다. 이를 통해 빌딩

      2023-04-13 17:42
    • 일본 부동산 투자 성공의 핵심은?

      작년 12월에 열린 대만 CCIM 국제 컨퍼런스에 참석하여 ‘코로나 19가 한국부동산시장에 미친 영향과 전망’에 대한 발표 후 이어진 패널토론 시간에 ‘해외부동산투자에서 가장 중요한 것이 무엇이라고 생각하느냐?’라는 질문을 받고 ‘신뢰할 수 있는 현지 파트너를 만나는 것’이라고 답했던 기억이 있다.세계 3위의 경제 대국 일본의 부동산 시장은 다양한 매력과 기회를 제공하고 있다. 무엇보다도, 안정적인 수요, 낮은 금리 환경, 관광 산업의 성장, 다양한 투자 유형, 강력한 임대 시장 및 안전한 투자 환경 등의 이유로 인해 투자자들이 일본 부동산에 주목하고 있다. 하지만 외국인 투자자들이 일본 부동산 시장에 진출할 때 언어, 문화, 관습, 법률 등의 차이 때문에 다양한 어려움에 직면하게 된다. 이런 문제를 해결하고 투자 성공을 거두기 위해서는 국내 및 현지의 신뢰할 수 있는 파트너와 협력하는 것이 매우 중요하다.일본 부동산 투자 성공을 위해 파트너를 잘 만나야 하는 이유를 6가지로 정리할 수 있다.1. 현지 시장 지식 확보: 현지 부동산 시장에 깊은 이해를 가진 파트너는 시장 동향, 가격, 법 규제 등에 대한 정확한 정보를 제공해줄 수 있기 때문에 투자자는 이를 통해 투자 전략을 보다 효과적으로 수립할 수 있다.2. 법률 및 세제지식 지원: 일본의 법률 및 세제 규정은 외국인 투자자에게 낯설 수 있다. 현지 파트너는 이러한 규정에 대한 전문 지식을 가지고 있어, 투자 과정에서 발생할 수 있는 위험을 최소화할 수 있다.3. 현지 네트워크 활용: 현지 파트너는 부동산 업계에서 쌓아온 다양한 인맥을 활용해 투자 기회를 발굴할 수 있다. 이를 통해 투자자는 경쟁력

      2023-03-29 15:24
    • 부동산자산관리사 양성교육(KPM)이 중요한 이유

      부동산자산관리사(Property Manager)는 부동산의 소유자 또는 투자자(건물주)를 대신하여 부동산 관리 업무를 수행하는 전문가이다. 부동산자산관리사는 건물주와 자산관리계약을 맺고 건물주를 대신하여 아래의 역할을 수행한다. 1. 임대료 수금: 임대료 수금은 부동산자산관리사의 가장 중요한 책임 중 하나다. 부동산자산관리사는 임대료가 제때 수금되고, 연체된 경우 적절하게 처리되도록 책임을 진다. 2. 임차인 관리: 부동산자산관리사는 임차인을 관리한다. 임차인 문의에 대응하고, 불만 사항을 해결하며, 필요한 경우 원상복구 업무 등의 처리를 담당한다. 3. 유지보수 및 수리: 부동산자산관리사는 부동산의 유지 보수 및 수리, 정기적인 시설물 점검을 책임지며, 부동산이 항상 깨끗하고 좋은 상태를 유지하도록 한다. 4. 임대차계약 관리: 부동산자산관리사는 임대차 계약 관리를 담당한다. 새로운 임대차 계약의 작성 및 서명, 기존 임대차 계약 갱신을 포함하며, 임차인이 임대차 조건을 성실히 이행하는지 여부를 감독하는 것도 이에 해당된다. 5. 재무관리: 부동산자산관리사는 부동산의 재무를 관리하며, 예산 작성, 지출 추적 및 보고 등을 담당한다. 6. 마케팅 및 광고: 부동산자산관리사는 부동산을 마케팅하고 광고하는 책임을 지며, 광고 작성, 잠재 임차인에게 부동산을 보여주는 것 등 임대 계약 협상 처리를 담당한다. 7. 법률 준수: 부동산자산관리사는 부동산 및 임대차 계약에 있어서 상가건물 임대차보호법 및 건축법 등 관련 법률과 규정을 준수하는지 주기적으로 확인하고, 이를 준수하는 것을 책임진다. 부동산자산관리사는 부동산의 소유자 또는 투자자와 함께 부동산 운영 전

      2023-03-03 20:53
    • 임대사업의 성패를 좌우하는 임차인 유지

      부동산임대업은 임차인에게 공간(space)을 빌려주고 임대료를 받아 영위하는 사업이다. 부동산의 가치는 부동산에서 나오는 임대수입금액의 양(量)과 질(質)에 따라 달라지기 때문에 부동산 임대사업에 성공하려면 우량 임차인을 유치한 후, 임대차계약을 장기간 유지토록 하여 임대료 수입이 극대화되도록 운영하는 것이 중요하다. 이 때문에, 임대인(건물주)은 빌딩 현금흐름(cash flow)의 원천인 임차인을 유치하기 위해 렌트프리(rent-free)를 제공하고, 때로는 인테리어 공사비용을 지원하며 때로는 사무실 이전비용까지 지원하면서 임차인 유치에 총력을 기울인다. 현명한 임대인은 임차인 서비스를 강화하고 불편사항은 적극적인 대면접촉 등을 통해 선제적으로 해소하면서 임차인 유지율을 높이고 있는 반면, 기껏 어렵게 임차인을 유치 해놓고는 안타깝게도 임차인을 방치하거나 나 몰라라 하는 임대인들을 많이 보았다. 이들에게 임차인은 임대사업의 파트너가 아니라, 접촉하면 접촉할수록 임대인으로부터 무언가 금전적 이득을 얻어내려고만 하는 귀찮은 존재 정도로 인식되고 있는 듯하다. 2년 전 강남구 역삼동에 중소형빌딩(1,700m2, 6층)을 매입한 Y씨(여, 48세)는 지하1층 전체를 실내 테니스장으로 운영하는 임차인과 1년 넘게 자존심 싸움을 벌이고 있다. 임대인 Y씨는 지하 임차인과 장기(10년) 임대차계약을 체결한지 6개월이 지난 시점에 주택용도로 사용하던 5층과 6층을 사무실로 용도변경을 하면서 엘리베이터(지상1층 ~ 6층 운행)를 신규로 설치하고자 하였다. 그러나 임차인 입장에서는 지상 1층에 엘리베이터가 설치되면, 엘리베이터의 피트면적만큼 지하 1층의 임차공간 면적이 감소하므

      2023-02-01 16:59