*약력
부동산건설소송 전문 법무법인 효현의 대표변호사.
건국대 부동산대학원 겸임교수, 경북대 로스쿨 겸임교수, 대구대 행정대학원 부동산학과 강사 역임.
한국공인중개사협회, 건축사협회, 감정평가사협회서 강의.
유튜브채널 : 법테크효현TV/ 부동산공부방
저서는 ‘법정지상권 분묘기지권 깨트리는 법’, ‘유치권 깨트리는 법 지키는 법’, ‘부동산 법테크’ 등.
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통행로 함부로 막으면 형사처벌
1. 통행방해, 교통방해 개인소유의 도로, 즉 사도(私道)의 소유자가 인접 토지소유자들의 출입을 막는 행위로 인해 민·형사상 분쟁이 빈발하고 있습니다. 인접한 토지소유자 간 이해관계의 대립이나 감정적인 충돌로 인해 도로에 흙더미를 부어놓거나 돌더미를 쌓거나 아예 펜스를 쳐서 통행을 못하게 막고, 그로 인해 쌍방이 서로 다투다가 폭행, 상해를 가하는 등의 일이 비일비재하게 발생하고 있습니다. 이런 분쟁이 생기면 피해를 입은 측에...
2023-01-03 14:53 -
맹지 탈출하기 4…'현황도로'만으로 맹지에 건축허가받기
1. 현황도로란 지적도상 공로로 통하는 진입로가 없는 땅인 ‘맹지’에는 원칙적으로 건축허가, 개발행위허가가 나지 않는데, 맹지이지만 공로로 통하는 사실상의 도로인 ‘현황도로’가 있다면 건축허가를 받을 수 있을까. 현황도로란 “지적도상 지목이 도로가 아니지만, 현재 사실상 도로로 사용되는 토지”를 뜻합니다. 2. 이해관계인의 동의얻어야 도로지정받아 건축허가 가능 현황도로를 이...
2023-01-03 13:55 -
건축법상 도로로 지정되면 내 땅이라도 못 막는다
요즘 이웃 간 토지의 통행과 관련해 분쟁이 많이 발생합니다. 특히 인접한 이웃 토지로 출입하는 진입로가 개인소유인 경우 그 개인이 인접 토지소유자들이 출입을 못하게 하려고 진입로에 흙더미나 돌더미를 쌓거나 아예 펜스를 쳐서 통행을 못하게 함으로써 민사·형사상 분쟁이 적지 않게 일어나고 있지요. 그런데 통행을 막는 토지가 '건축법상 도로'로 지정이 된 경우라면, 어떨까. 이에 관한 해답을 제공하는 관련 판례들을 소개...
2023-01-02 11:09 -
맹지 탈출하기 3…민법상 '주위토지통행권'으로 길 내기
1. 주위토지통행권이란 맹지라도 도로에 접하는 토지를 사들이거나, 임대차, 사용대차계약을 하거나, 지상권, 지역권을 설정 받아 사도개설을 함으로써 도로를 내거나 구거나 하천의 불하 내지 점용허가를 받아 도로를 개설할 수 있음에 대해 알아보았습니다. 그런데 이상 어느 방법으로도 공로로 길 내기가 어렵다면 부득이 민법상 '주위토지통행권'을 주장하여 통로를 확보할 수밖에 없습니다. 주위토지통행권에 관하여, 민법 제219조 제1항은...
2023-01-02 11:06 -
맹지 탈출하기 2…구거·하천 '불하'나 '점용허가' 받아 길 내기
맹지인 토지에 인접해 구거(溝渠)나 하천이 있는 경우, 구거나 하천의 점용허가를 받거나 용도폐지 및 불하를 받으면 도로를 낼 수 있습니다. 여기서 ‘구거’란 일반적으로 “하천보다 규모가 작은 4∼5m 폭의 개울(도랑)”을 뜻하는데, 공간정보의 구축 및 관리등에 관한 법률 시행령 제58조 제11호에 의하면, 구거란 “용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 ...
2022-12-30 10:20
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맹지 탈출하기 1…'진입로 매입' 또는 '사도개설'로 길 내기
1. 맹지! 무엇이 문제인가? 공로(公路)로 통하는 길이 없는 땅을 ‘맹지(盲地)’라 합니다. 맹지는 공중이 통행하는 공공도로인 공로로 출입할 수 있는 통로가 전혀 없는 땅입니다. 국가나 지자체가 모든 땅에 접하는 공로를 만들어 준다면 맹지가 생기지 않을 것이나 재정적 사정등 여러가지 여건상 그렇게 할 수 없다보니 맹지가 존재할 수밖에 없습니다. 최근 국가나 지자체에서 공로를 확대해감에 따라 맹지는 점차 줄어들고 있는 ...
2022-12-29 17:07 -
재건축 매도청구로 '알박기식' 근저당, 가등기·가압류 말소되나
재건축사업에서 조합은 재건축에 동의하지 않은 토지 등 소유자에 대해 매도청구소송을 통해 시가로 매수하게 됩니다. 그런데 매도청구대상인 토지 등에 국세체납, 공동저당, 알박기 등 여러 가지 이유로 법원 감정가격보다도 더 높은 금액의 근저당권, 가등기, 가압류, 압류 등의 권리제한등기가 있다면 매도판결을 받아 이전등기해오면 그대로 승계될까, 소멸될까 여부가 문제됩니다. 예를 들어, 토지 등의 감정가격이 1억 원인데, 근저당, 가압류 등의 채권액...
2022-10-17 13:19 -
재건축 매도청구권 행사기간 도과하면 매도청구 못하나
재건축사업에 참여를 거부한 토지등소유자를 ‘미동의자’라 하고, 이들에 대해서는 조합은 일정한 협의 및 최고절차를 거쳐 법원에 매도청구소송을 제기하여 시가로 매수하는 절차를 밟게 됩니다. 미동의자에 대한 매도청구에 관해서, 도시정비법은 조합(사업시행자)은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자 등에 대해 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 토지등소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내...
2022-10-14 10:56 -
재건축 매도청구소송에서 미동의자가 '매매대금 더 받는 법'
재건축사업에 참여를 거부한 토지 등 소유자를 ‘미동의자’라 하고, 이들에 대해서는 조합은 일정한 최고절차를 거쳐 법원에 매도청구소송을 제기하여 시가로 매수하는 절차를 밟게 됩니다. 미동의자에 대한 매도청구에 관해서, 도시정비법은 조합(사업시행자)은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 미동의자 등에 대해 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 토지등소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회...
2022-10-13 10:14 -
재건축 매도청구에서 '도로.전.답.구거'라도 대지로 보상받나
재건축사업 구역 내의 도로 소유자는 조합원이 될 수 없고 매도청구대상이 됩니다. 따라서 조합은 매도청구소송을 제기해 법원이 감정한 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수하게 되지요. 이때 시가는 해당 부동산의 단순 시세가 아니라 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함한 것입니다. 그런데 재건축사업 시행 당시 현황 및 지목이 도로이지만, 사업이 완료되면 보통 대지로 전환됩니다. 따라서 현재 지목이나 현황이 ‘도로&rs...
2022-10-12 09:31
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오래된 아파트에 건설사 명의로 남은 대지, 입주자가 시효취득
지은 지 40년 가까이 된 아파트를 재건축하는 과정에서 놀이터, 지하실 등 일부 토지가 아직도 건설사 명의로 남아 있다면 소유자인 건설사가 여전히 소유권을 주장할 수 있을까. 아니면 아파트의 입주자, 즉 구분소유자들이 20년 이상 평온(별다른 분쟁 없이)·공연(공공연)하게 점유해 왔다는 이유로 민법상 시효취득을 할 수 있을까 여부가 문제됩니다. 수십년된 구축 아파트(보통 5층짜리)를 철거하고 재건축, 재개발, 소규모재건축, 가로주...
2022-09-28 16:21 -
집합건물 공용부분은 오래 점유해도 시효취득 불가
아파트나 상가 등 한 동의 건물이 여러 전유부분으로 나눠 구분 소유되는 ‘집합(集合)건물’의 경우, 구분소유권의 목적인 ‘전유(專有)’ 부분과 그 이외의 부분인 ‘공용(共用)’ 부분으로 나뉩니다. 즉, 아파트 등 집합건물에는, 구분소유권이 인정되는 전유(專有)부분과 전유부분으로 통하는 복도·계단·기타 구조상 구분소유자들의 공용에 제공되는 공용(共用)부분이...
2022-09-28 16:19 -
개인 소유 도로, 지자체 시효취득으로 뺏길 수 있다
개인 소유 토지가 국가나 지자체가 관리하는 도로부지로 들어가 있으면 특별히 사용수익권을 포기하지 않는 한 국가·지자체를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있습니다. 경매투자에서도 블루칩으로 도로부지가 떠오르고 있는데, 당장 쓸모가 없지만, 저렴하게 매입할 수 있고, 장기간 묻어두면, 재개발 등으로 가치가 크게 상승할 수 있으며, 도로를 관리하는 지자체 상대로 부당이득반환청구를 하여 사용료를 챙기거나, 감정가 정도로 보상을 받을 수도 ...
2022-09-27 10:20 -
국가 땅도 20년 이상 점유하면 내 땅 되나
A는 25년 전 B로부터 논 1천㎡를 매수해 농사를 짓고 있는데, 갑자기 군청에서 “측량을 해보니 A 논이 국가소유의 도로 70㎡를 침범했다"면서 변상금을 내야하고, 계속 사용하려면 대부계약을 맺고, 대부료를 지급해야 한다고 통고를 해 왔습니다. A는 깜짝 놀라 주위에 알아보니 국가 땅이라도 20년 이상 점유했다면 시효취득이 될 것이라는 의견과 변상금을 물고 국가와 대부계약을 맺을 수밖에 없다는 의견이 엇갈렸습니다. 여기서...
2022-09-23 14:10 -
내 땅 담장 안에 들어 온 이웃 땅, 시효취득할 수 있나
A는 집을 지으려고 토지 180여㎡(약 55평)를 매수한 뒤 경계측량을 해보았더니, 그 중 30여㎡(약 10평)가 이웃집(면적 330여㎡, 약 100평) 소유자인 B의 담장 안에 들어가 있음을 확인했습니다. 그 때문에 설계상 집을 제대로 앉히기 어려워진 A는 B에게 점유 부분을 돌려달라고 요구했으나, B는 자기 것인 줄 알고 20년 이상 점유해 왔으니 시효취득했다며 돌려줄 수 없다고 했습니다. 이때 A는 B가 점유하고 있는 토지를 돌려받을 수...
2022-09-23 14:07
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점유취득시효 완성 전후에 땅주인 바뀌어도 시효취득 되나
A는 25년 전에 B로부터 토지를 매수한 뒤 밭으로 경작을 해왔습니다. 당장 소유권이전등기를 할 수 없는 사정이 있어 이전등기는 하지 않고 경작을 해왔는데, 최근 D가 나타나 1년 전에 C로부터 밭을 매수하여 소유권 이전등기까지 마쳤으니 밭을 넘겨달라고 했습니다. 상황을 알아보니 B는 A에게 25년 전에 이미 밭을 팔았음에도 불구하고 10년 전에 C에게 이중으로 팔았고, C는 다시 1년 전에 D에게 판 사실을 알게 되었습니다. A에게는 2...
2022-09-22 11:33 -
남의 땅, 20년 이상 점유하면 내 땅 된다고?
● “남의 땅이라도 내가 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다”는 말이 있던데, 실제 그런가요? 네. 법률전문가가 아닌 일반인들은 흔히 "남의 땅이라도 20년 이상만 점유하면 내 땅이 될 수 있다"는 잘못된 상식을 가지고 있는 것 같습니다. 헌법상 재산권이 보장되는 자본주의 사회에서 남의 재산인 땅을 내가 오래 점유했다고 내땅이 된다고 해 버리면 말이 안되겠지요. 그러면 도시에 살거나 해외에 거주...
2022-09-22 11:28 -
지역주택조합원의 권리 지키기
지역주택조합의 위험성은 이미 널리 알려진 사실이지만, 그래도 일부 지역주택조합은 성공적으로 사업을 수행하여 성과를 내기도 하고 있어 무조건 배척할 것은 아닙니다. 이처럼 위험성이 큰 지역주택조합에는 가능한 가입하지 않는 것이 상책이지만, 그래도 가입하려면 여러 가지 리스크를 충분히 고려한 후 가입여부를 결정해야 하고, 막상 가입을 했다면 지역주택조합이 제대로 운영되고 사업이 정상적으로 진행되도록 감시, 통제를 철저히 해서 궁극적으로 조합원의 ...
2022-07-11 13:32 -
지역주택조합사업, 왜 위험한가
● 세상에 공짜는 없다 소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에, 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 섣불리 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 고통을 받는 사례가 적지 않습니다. “역세권 아파트를 반값에!, 청약통장 NO! 분양권전매 OK!”라는 길거리 플래카드나 조선일보 등 신뢰할만한 일간지의 광고를 보고...
2022-07-07 18:09 -
리스크가 큰 지역주택조합 아파트, 가입에 신중해야 (탈퇴 관련 쟁점 정리)
■ 지역주택조합, 한 번 가입하면 탈퇴 어렵다 소액의 계약금만 내면 아파트를 싼값에, 확실히 분양받을 수 있다는 광고에 속아 지역주택조합에 섣불리 가입했다가 사업이 장기간 지연되거나 무산되는 바람에 초기에 납부한 가입계약금이나 분담금 등을 날리거나 끊임없이 증가되는 추가분담금으로 고통을 받는 사례가 적지 않다. 여기서 지역주택조합이란 '동일, 인접한 시·군에 거주하는 무주택 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합'으로서, 주택법이 규율하고...
2022-04-26 11:06